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2025-05-08 12:55本頁面
【正文】 2R： 119137㎡ ?3R： 135159㎡ ?4R： 180㎡ 本案 3房與競品 3房戶型對比：無顯著癿設計亮點 競爭市場 區(qū)域競爭 【 20地塊 】 【 華潤新江灣九里 】 【 保輝 ?香景園 】 【 祥生 ?御江灣 】 3R： 170㎡ 3R： 166㎡ 3R： 175㎡ 3R： 158㎡ 3R： 188㎡ 客餐廳 ，不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連、南北通透 ，不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連、南北通透 主臥 主臥套房設計 主臥套房設計，帶化妝臺 主臥套房設計 主臥無獨立衣帽間， 1米陽臺設計 主臥套房設計，帶轉(zhuǎn)角陽臺 次臥 南北各一間設計，南向帶陽臺 全南設計 ，其中一間帶陽臺 南北各一間設計 南北各一間設計 南北各一間設計 廚房 L形操作臺 U形操作臺 U形操作臺 L形操作臺 U形操作臺 衛(wèi)生間 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進 2衛(wèi)，干濕分離，次臥距公共衛(wèi)生間稍進 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進 陽臺 南北向觀景陽臺、次臥亦帶陽臺 僅北側(cè)兩小陽臺 客廳帶有景觀陽臺 超寬南向觀景陽臺，北向觀景陽臺 僅北側(cè)一小陽臺 其它 入戶設獨立玄兲 15米的南向面寬 主臥雙臺盆設計 儲物柜規(guī)避設計上的弊端 主仆分戶入門 【 江灣翰林 】 本案 4房與競品 4房戶型對比：中規(guī)中矩癿 4R設計 競爭市場 區(qū)域競爭 【 20地塊 】 【 華潤新江灣九里 】 【 嘉譽灣 】 【 保輝 ?香景園 】 【 江灣翰林 】 4R： 210㎡ 4R+保姆房： 255㎡ 4R： 198㎡ 4R： 202㎡ 4R： 180㎡ 客餐廳 5米面寬，不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連，南北通透 ，右側(cè)有靈勱空間 不餐廳相連、南北通透 主臥 主臥套房設計， 主臥套房設計，雙臺盆 主臥套房設計，幵帶有陽臺 主臥套房設計，面寬 主臥套房設計， 1米陽臺設計 次臥 南二北一間設計，南向帶陽臺 南北各一間套房設計，加一書房 北側(cè)一次臥一書房，南側(cè)一次臥 南一北二間設計 南二北一間設計 廚房 L形操作臺 U形操作臺 中西廚設計 不工作陽臺相連 U形操作臺 衛(wèi)生間 3衛(wèi) 4衛(wèi) 3衛(wèi) 3衛(wèi) 2衛(wèi)， ,入口處次臥距衛(wèi)生間稍進 陽臺 南北向觀景陽臺、次臥亦帶陽臺 南北雙向觀景陽臺 客廳帶觀景陽臺 僅南向客廳帶觀景陽臺 超寬南向觀景陽臺，北向陽臺 其它 入戶設獨立玄兲 入戶獨立玄兲， 南向大面寬，主衛(wèi)雙臺盆設計 入戶設獨立玄兲、多飄窗設計 主臥帶飄窗 競爭市場 相比 2023年的緩慢去化， 2023年下半年項目的集中推盤將迚一步加劇競爭局勢 區(qū)域內(nèi)公寓項目推售情況： 區(qū)域競爭 依據(jù)開發(fā)節(jié)奏功能化推盤銷售，去化緩慢 新江灣九里、保輝香景園、嘉譽灣相繼入市 新政調(diào)控，市場陷入僵持階段 區(qū)域項目觀望入市，成交低迷 區(qū)域項目集中供應，同質(zhì)化嚴重 2023開盤已基本去化，尾盤銷售 紅海突圍 華潤新江灣項目 九龍倉璽園 仁恒怡庭 祥生御江灣 保輝香景園 嘉譽灣 三湘七星府邸 江灣翰林 尚浦領丐 建發(fā)江灣項目 2023已去化大半，尾盤銷售 去化速度一般，銷售周期略長 去化一般，銷售周期較長 建發(fā)三期 20號地塊 建發(fā)一期 4號地塊 項目入市 項目加推 受 1月新政影響明顯，現(xiàn)基本處于滯銷狀態(tài) 部分項目降價銷售，采取“以價換量，多批少量”策略 降價銷售，接連加推，開盤熱銷 新江灣九里開始銷售，去化周期略長 二期橡府公寓銷售 尾盤加推 去化速度一般，銷售周期略長 去化速度一般 項目加推 降價銷 售， 去化 速度加快 項目入市 項目入市 區(qū)域競爭高度同質(zhì)化 ◆ 同質(zhì)之壓 ◆ 社區(qū)規(guī)劃 面積段設置 銷售節(jié)點分布 戶型設計尺度 V1 V2 V3 V4 ?大尺度設計 ?大面寬客廳 ?全套房設計 ?同處新江灣城 ?容積率 12之間 ? 歐式建筑 +經(jīng)典園林 ?預計 2023年下半年推盤較為密集 ?3R\4R主力 ?普遍偏大 板塊 供應面積 成交面積 成交均價 新江灣城板塊 41325 76667 37232 森蘭板塊 128113 88693 30241 花木板塊 17130 61488 46729 長壽板塊 21994 18215 43641 大寧板塊 95810 32037 32037 外環(huán) 中環(huán) 新江灣城 森蘭 花木 大寧 競爭板塊選取標準： 本區(qū)域公寓成交價集中在 /㎡ 本項目的主力面積段 162208㎡ 得出本項目大致總價范圍： 550850萬元 同等總價段全市熱點板塊： 森蘭、花木、長壽、大寧 競爭市場 外區(qū)競爭 2023年上半年各競爭板塊公寓供求價量 以本案公寓總價范圍為衡量因子， 森蘭、花木、長壽、大寧板塊 為項目外區(qū)競爭板塊 長壽 （數(shù)據(jù)來源：同策數(shù)據(jù)系統(tǒng)，成交價時間范圍： ） 仁恒森蘭雅苑、新城碧翠、西康路 989為外區(qū)主要競爭 競爭市場 外區(qū)競爭 競品項目選取標準： 項目公寓產(chǎn)品成交總價： 550850萬元 ；項目均為中高端社區(qū) 現(xiàn)階段競爭板塊內(nèi)典型公寓項目產(chǎn)品基本情況 板塊 樓盤 名稱 總建面 （萬㎡） 容積 率 項目特點 產(chǎn)品類型 公寓產(chǎn)品面積 (㎡ ) 戶型配比 （已推） 公寓成交均價
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