【正文】 高層二期產(chǎn)品占據(jù)小區(qū)絕佳中心位置，是整個(gè)項(xiàng)目景觀位置最好的產(chǎn)品二期產(chǎn)品盤點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48號(hào)樓均為小三房， 1315號(hào)樓均為大三房，同一批次產(chǎn)品中面積單一；216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品面積多樣化、大批量密集推售給 08年帶來多重營(yíng)銷挑戰(zhàn)項(xiàng)目本體總結(jié)2023年的營(yíng)銷挑戰(zhàn)216。如何在大批量快速密集推售的要求下，把控推售節(jié)奏？216。如何在無明顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的情況下，持續(xù)推升價(jià)格平臺(tái)走高？216。報(bào)告思維導(dǎo)圖 目標(biāo)解析 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 營(yíng)銷節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 案例借鑒 策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲(chǔ)客與活動(dòng)策略營(yíng)銷展示策略推售與價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、三線城市潛伏著巨大上漲壓力，但近期不確定性上升。當(dāng)前，房地產(chǎn)滯后于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，供不應(yīng)求的格局不會(huì)根本改變，中國(guó)房地產(chǎn)大好發(fā)展前景大約還有 1015年發(fā)展良機(jī) 。流動(dòng)性過剩導(dǎo)致的投資與投機(jī)需求難以改變；政府完全有能力將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控到位，但決心和方法是問題。從市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向民生保障為重，是十多年來房地產(chǎn)主導(dǎo)政策的大拐彎。市場(chǎng)最大的不確定性來自于貨幣管制對(duì)物價(jià)上升的抑制、政策對(duì)預(yù)期的改變。不要依賴土地囤積模式，通過加速資金周轉(zhuǎn)來提高 ROE才是長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力所在。 主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于國(guó)家宏觀政策下房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊編號(hào) 四至范圍 價(jià)格 (萬元 /畝 ) 東：未名路南：未名路西：祁門路 住宅恒大集團(tuán) 盛譽(yù)（BVI）有限公司緯五路南：未名路西：科學(xué)大道 住宅ZWQTA030 東：東至路南：未名路 住宅N0706 東：合肥廬陽(yáng)房地產(chǎn)公司南：固鎮(zhèn)路 住宅S0713東：望湖公園 北：望湖中路241 杭州中興公司 望江西路北：望江西路402 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)目前在售樓盤的市場(chǎng)推量以及未來土地出讓情況，經(jīng)開區(qū)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)正在由明珠廣場(chǎng)向南轉(zhuǎn)移區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明珠廣場(chǎng)板塊大學(xué)城板塊工業(yè)區(qū)核心板塊南艷湖板塊731459 1112141321 明珠湖畔2 九溪江南3 丹霞翠薇苑4 一里洋房5 藍(lán)色湖畔6 翰林雅居7 學(xué)林雅苑8 翡翠花園9 金典銘筑10 米蘭陽(yáng)光11 南湖春城12 濱湖時(shí)光13 湖畔明珠14 濱湖前城15 幸福大街16 海恒地塊68101516本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一里洋房 —— 目前經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者，是本項(xiàng)目高端客戶最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目u經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u建筑面積： 30萬㎡u產(chǎn)品形態(tài)：情景洋房、寬景洋房、小高層（電梯洋房）、高層（空中別墅）u戶型配比： 100160㎡u競(jìng)爭(zhēng)策略u(píng)不與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，直接劃入城南板塊u全市范圍內(nèi)強(qiáng)勢(shì)推廣 產(chǎn)品組合 花園洋房 +小高層 +大高層 營(yíng)銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 一里洋房戶型設(shè)計(jì)在片區(qū)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，洋房設(shè)計(jì)產(chǎn)生大量面積贈(zèng)送，對(duì)區(qū)域的高端客戶將會(huì)產(chǎn)生較大吸引力 客戶關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)展示關(guān)鍵劣勢(shì) 規(guī)劃單一，鐵路影響推廣訴求 30萬㎡歐洲假日小鎮(zhèn)最新動(dòng)態(tài) 08年上半年推售情景洋房 5棟，戶型面積 116—150 平米約 ；08年下半年，大高層， 60—100 平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。幸福大街 —— 在區(qū)位上最接近本項(xiàng)目，以低價(jià)策略分流本項(xiàng)目?jī)r(jià)格敏感者典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目u經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u建筑面積： 10萬㎡u容積率： u產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、高層、 soho、商業(yè)u戶型配比： 90120㎡u競(jìng)爭(zhēng)策略u(píng)瞄準(zhǔn)本項(xiàng)目，分流本項(xiàng)目?jī)r(jià)格較敏感的客戶產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +soho+高層 營(yíng)銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品面積控制、 分展場(chǎng)、大規(guī)模有氣勢(shì)的售樓展示關(guān)鍵劣勢(shì) 高壓走廊下推廣訴求 海外悠閑生活街區(qū)最新動(dòng)態(tài) 08年多層 7棟，戶型 :100—120 平米，體量 :2萬方本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1月 3月 4月 8月 9月 海恒商務(wù)中心、一里洋房等一批具有全市影響力的項(xiàng)目吸引越來越多的區(qū)域外客戶關(guān)注，為本項(xiàng)目借勢(shì)營(yíng)銷創(chuàng)造了機(jī)會(huì)u海恒國(guó)際商務(wù)中心區(qū) 整個(gè)用地由八塊大小不同的基地組成， 總用地面積約 280萬畝，總建筑規(guī)劃面積約 88萬平米，計(jì)劃總投資月 16億元，計(jì)劃 2023年動(dòng)工， 2023年基本建成 u海恒青年公寓u海恒湖領(lǐng)域u海恒天門湖工業(yè)園u海恒國(guó)際村區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)Soho+甲級(jí)寫字樓 +精品商業(yè)+shoppingmall+五星級(jí)酒店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未婚客戶 44%，三口之家占 54% 家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 30歲以下客戶占 61%成交客戶分析 30歲以下客戶占 61％，三口之家占 54％，未婚占 44％。 來自區(qū)域內(nèi)的客戶占 60% 在周邊企業(yè)、學(xué)校工作的客戶占 61%區(qū)域內(nèi)客戶占 60％，周邊企業(yè)員工占 57％，預(yù)計(jì)未來客戶仍區(qū)域客戶為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。自住的客戶占 96%離單位或父母近 28%，總價(jià)低 24%產(chǎn)品原因（小區(qū)環(huán)境，房型） 40%自住客戶占 96％?？蛻魧?duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、戶型、價(jià)格、建筑風(fēng)格、發(fā)展?jié)摿ζ毡橛休^高的認(rèn)同，但對(duì)項(xiàng)目片區(qū)、配套等尚有擔(dān)憂u客戶：王勇（美的工業(yè)園事業(yè)部主管）u 特征：?jiǎn)紊恚率杖?2500元u 客戶觀點(diǎn)：小區(qū)位于大學(xué)城，在我的母校旁，所以比較喜歡，另外比較認(rèn)同小區(qū)戶型和和風(fēng)格，價(jià)位能接受。自己就在附近上班，上班方便。薩爾斯堡相對(duì)政務(wù)區(qū)來說價(jià)格還能接受。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。忠誠(chéng)度高、參與度高 經(jīng)常性舉辦活動(dòng)是吸引客戶前來的有效手段；采用一定方式的鎖客手能較長(zhǎng)時(shí)間留住客戶我們的客戶看中什么？規(guī)模、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)的人文氣質(zhì)貼文化標(biāo)簽?zāi)軡M足客戶精神層面的需求；有品味的社區(qū)文化能獲得廣泛的認(rèn)同成交客戶歸結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)中、基層管理層，公務(wù)員、肥西居民將是本項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的主力客戶人群 細(xì)分 置業(yè)偏好區(qū)域 支付能力和支付意愿 核心驅(qū)動(dòng)力 關(guān)注度 項(xiàng)目契合度投資客 政務(wù)區(qū)、濱湖片區(qū)收入很高，強(qiáng)支付能力，支付意愿比較高地段的身份標(biāo)識(shí)、品質(zhì)感、品位很低 ★泛公務(wù)員階層中高層泛公務(wù)員政務(wù)區(qū)明珠廣場(chǎng)區(qū)收入較高，較高支付能力。地段（方便）價(jià)值、品位、品質(zhì)很低 ★年輕泛公務(wù)員明珠廣場(chǎng)區(qū) 支付能力較弱，追求高品質(zhì)、但總價(jià)約束較強(qiáng)品質(zhì)、價(jià)格 低 ★★經(jīng)開區(qū)企業(yè)中高層管理人員中大型民企中高層管理人員政務(wù)區(qū)明珠廣場(chǎng)區(qū)支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景品質(zhì)感、品位出眾、舒適度一般 ★★★小型民企管理層明珠廣場(chǎng)區(qū)經(jīng)開區(qū)有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感品質(zhì)、價(jià)格 高 ★★★★明珠廣場(chǎng)周邊居民 明珠廣場(chǎng)區(qū)經(jīng)開區(qū)有一定支付能力，部分支付能力很強(qiáng)，整體對(duì)價(jià)格比較敏感，注重性價(jià)比質(zhì)量保證、性價(jià)比高很高 ★★★★肥西客戶 明珠廣場(chǎng)區(qū)經(jīng)開區(qū)支付能力一般，總價(jià)約束強(qiáng) 地段（居市區(qū)近）、總價(jià)低很高 ★★★★主力目標(biāo)重點(diǎn)目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告思維導(dǎo)圖 目標(biāo)解析 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 營(yíng)銷節(jié)奏與費(fèi)用計(jì)劃 案例借鑒 策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲(chǔ)客與活動(dòng)策略營(yíng)銷展示策略推售與價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 銷售節(jié)奏問題本報(bào)告要解決的核心問題核心問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例選取原則 :區(qū)域?qū)傩?: 產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主 , 項(xiàng)目位于新開發(fā)區(qū)項(xiàng)目屬性 : 中等規(guī)模項(xiàng)目， 二期戶型面積明顯增大營(yíng)銷作用 : 項(xiàng)目一期以區(qū)域客戶為主 ,屬于市場(chǎng)跟隨者 . 二期通過營(yíng)銷手段 ,影響力擴(kuò)大 , 并實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速達(dá)成效果： 一期非區(qū)域老大，二期逐步形成區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位 案例借鑒 1（非合肥）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1號(hào)尊邸號(hào)尊邸主推廣告語(yǔ)：多數(shù)人的夢(mèng)想主推廣告語(yǔ)：多數(shù)人的夢(mèng)想 少數(shù)人的王朝少數(shù)人的王朝本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一期二期銷售策略轉(zhuǎn)換，隨著項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立和區(qū)域認(rèn)知，項(xiàng)目從一期的追隨者轉(zhuǎn)換為領(lǐng)導(dǎo)者一期建立啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，逐步樹立市場(chǎng)信心。?沒有品牌基礎(chǔ)?客戶基礎(chǔ)薄弱，無約束力。?客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格心理預(yù)期較低。案例借鑒啟示：（區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者品牌）形象重塑，建立領(lǐng)導(dǎo)者形象建立標(biāo)準(zhǔn)，塑造領(lǐng)導(dǎo)者品牌實(shí)景演繹，穩(wěn)固領(lǐng)導(dǎo)者地位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一里洋房產(chǎn)品面豐富，客戶群體較寬，資源基本集中在洋房區(qū)，目前洋房為區(qū)域稀缺產(chǎn)品．寬景洋房情景洋房Mini公寓電梯洋房p占地面積： 244畝p建筑面積：約 30萬方（含地下），其中：p商業(yè)：約 p幼兒園：約 3000平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p以優(yōu)質(zhì)稀缺的純洋房產(chǎn)品迅速切入市場(chǎng)，一舉建立市場(chǎng)影響力 。１月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月工程進(jìn)度 商業(yè)風(fēng)情街開 放 3月 24樣板房開放營(yíng)銷安排 體驗(yàn)活動(dòng)月樣板房開放活動(dòng)7月 29日開始認(rèn)籌推廣配合市區(qū)戶外周邊對(duì)旗主流報(bào)紙?網(wǎng)絡(luò)?短信?市區(qū)戶外?周邊對(duì)旗?主流報(bào)紙?網(wǎng)絡(luò)?市區(qū)廣告牌?主流報(bào)紙?網(wǎng)絡(luò)一里洋房二期營(yíng)銷總控圖一里洋房二期營(yíng)銷總控圖１１月中心湖面工程基本完工市區(qū)戶外周邊對(duì)旗主流報(bào)紙?網(wǎng)絡(luò)?時(shí)尚 /pc雜志?短信主流報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)9月 22日二期