【正文】 。，樓盤整體價(jià)格相對(duì)較低。 、教育配套，可以給朝青板塊中高端客群 更大的選擇空間。綜合考慮 望京 區(qū)域價(jià)值： 名列京東各大板塊 前三名東湖灣 宗地價(jià)值求解在望京寬闊的肩膀上， 東湖灣站得更高，望得更遠(yuǎn)。北小河南岸，目前無法直接到達(dá)北小河公園。臨近京承高速、東北四環(huán)。望京東南，遠(yuǎn)離公園水景，臨近望京國(guó)際商業(yè)中心、京順路、機(jī)場(chǎng)高速、教育配套一般。 東臨望京高端商業(yè)中心 ——“ 六佰本商業(yè)中心 ” 周邊臨近多所中小學(xué)、韓國(guó)國(guó)際學(xué)校、中央美院等教育機(jī)構(gòu) 緊鄰 ，京北最大社區(qū)公園 —— 北小河公園 西向姜莊湖、馨葉、南湖三大高爾夫球場(chǎng)□ 交通便利 臨近廣順北大街、望京西街、城鐵 13號(hào)線望京西站、東湖路公交總站p18－ 28層純粹板樓 —— 保證房間通透性與景觀遠(yuǎn)眺效果。 劣勢(shì)： 期房，大多優(yōu)勢(shì)不可見東湖灣9500元平米，毛坯期房一期 10萬平米，高板，景觀建筑暫不可見，主力戶型 168平米三居，主力戶型總價(jià) 160萬。二期基本售罄，三期年內(nèi)入市。二期在售，三期開盤未定。香頌， 低板、 Town house 等綜合體，9500元平米，部分現(xiàn)房，部分毛坯，產(chǎn)品很好地尋找到望京內(nèi)稀缺類型，差異化營(yíng)銷較成功案例。其二：尋覓東湖灣的真命天子，和他們一道追求更高的精神境界。再續(xù)前緣 ——NEW MONEY 階層是怎樣的一類人？初步結(jié)論：NEW MONEY =財(cái)富＋人文涵養(yǎng)＋藝術(shù)品位＋自然審美東湖灣目標(biāo)客群判定望京早期置業(yè)者、望京科技園區(qū)外企高管人員?他們是望京的第一批富人（含大量韓僑）?原有房屋面積小、密度高、品質(zhì)差?他們需要居住升級(jí)，需求更大的房子，更純粹的高檔社區(qū)?需要高形象價(jià)值產(chǎn)品滿足他們的心理價(jià)值、面子感?有較強(qiáng)的圈層意識(shí)?隨個(gè)人物質(zhì)財(cái)富的增多，對(duì)文化、藝術(shù)類精神產(chǎn)品的需求逐步增強(qiáng)，內(nèi)心中向往藝術(shù)人生望京區(qū)域外客群 ——CBD 、燕莎、亞奧等區(qū)域高端客群?擁有雄厚的財(cái)富基礎(chǔ)?關(guān)注望京區(qū)域發(fā)展、對(duì)望京區(qū)域價(jià)值認(rèn)知度較高?被望京目前良好發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引?喜歡望京成熟、便捷、多元化、國(guó)際化的新興高尚城市生活?追求更純粹高端社區(qū)，更親近自然的高品位生活?有較強(qiáng)的圈層意識(shí)?隨個(gè)人物質(zhì)財(cái)富的增多，對(duì)文化、藝術(shù)類精神產(chǎn)品的需求逐步增強(qiáng)，向往藝術(shù)人生經(jīng)過以上卓越的求解之路，我們終于發(fā)現(xiàn)，東湖灣所定位的目標(biāo)客群，擁有與生俱來的共性 :他們擁有財(cái)富，但不驕奢，他們追求財(cái)富之上的更高品質(zhì)的文化、藝術(shù)生活，他們要在不遠(yuǎn)離城市中心的地方尋找一方真正的凈土，最好是在這片凈土上已經(jīng)建好他們夢(mèng)寐以求的理想家園，超乎想象的景觀水景，與大自然親密接觸；有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)可以與城市中心快速鏈接，使得他們剛剛走出寫字樓就可以在第一時(shí)間回歸凈土家園，閑暇時(shí)，他們可以在自己的領(lǐng)地上與志同道合者共同賞玩藝術(shù)品，共同欣賞一場(chǎng)精彩的演出，共同品味高雅人生，共同探討人生的終極理想 。后灣插曲 —— 后灣區(qū)小解后灣（ Back Bay） 位于美國(guó)波士頓市西南角，波士頓公共花園（ Public Garden）的西側(cè)，查爾斯河?xùn)|南岸，波士頓新名仕階層聚居區(qū)，區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格獨(dú)特，為 910 的街區(qū)格式。整個(gè)后灣都有一種法國(guó)林蔭大道的風(fēng)格和氣氛。 該區(qū)域還緊鄰哈佛大學(xué)與麻省理工學(xué)院，區(qū)域內(nèi)濃厚的藝術(shù)與人文環(huán)境賦予了在此居住的新名仕階層，全新的生活內(nèi)涵。p現(xiàn)代移民城市的多元化與包容性美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，波士頓是著名的移民城市，城市的包容性與藝術(shù)氣質(zhì)成就了今天在波士頓 “ 后灣區(qū) ” 居住的新名仕階層，同樣北京也是一個(gè)大的移民城市，望京作為北京市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域， 10年來也是仰仗其巨大的包容性造就了望京區(qū)域的國(guó)際化氛圍。后灣區(qū)人文景觀名稱在東湖灣的應(yīng)用：由于原有內(nèi)部園林景觀命名缺乏主題意識(shí)，與項(xiàng)目自身氣質(zhì)調(diào)性不符，故建議以波士頓后灣區(qū)著名景點(diǎn)給東湖灣內(nèi)部園林景觀及會(huì)所命名，突出 “ 后灣 ” 生活氛圍，使景觀具有文化藝術(shù)氣質(zhì)，與項(xiàng)目調(diào)性保持一致。 “ 阿靈頓庭園 ” （ ALINGTON GARDEN） —— 原維瓦而第庭園“ 阿靈頓大道 ” 是臨近波士頓中央公園的交通要道。 “ 詹姆士 “ 后灣公共花園 ” （ BACK BAY PUBLIC GARDEN） —— 原摩爾庭園“PUBLIC GARDEN” 是后灣區(qū)的中心花園，原摩爾庭園是東湖灣東區(qū)唯一的主題花園，故命此名。 “ 龍殼會(huì)館 ” （ HATCH SHELL） —— 西區(qū)會(huì)所“HATCH SHELL” 后灣區(qū)最知名的演奏中心，突出東湖灣的社區(qū)高雅藝術(shù)品質(zhì)。寓意東湖灣在望京打造北京的 “ 后灣區(qū) ” ，如同 “ 五月花號(hào) ” 登陸美洲。 法納爾在 1742年興建，最初建成時(shí)是作為商業(yè)大廳兼全城的集會(huì)大廳之用。這座建筑因而獲得 自由的搖籃 ” （ Cradle of Liberty）的別稱。一樓會(huì)議廳現(xiàn)在作為召開市鎮(zhèn)集會(huì)德場(chǎng)所。創(chuàng)意聯(lián)想望京園首三園一岸望京首席品質(zhì)豪宅純粹新興富人居住區(qū)NEW MONEY 新名仕階層聚居地溫故將知新地段價(jià)值提煉：望京園首望京的中央公園區(qū)項(xiàng)目氣質(zhì)提煉：財(cái)富＋藝術(shù)才更令人羨慕東湖灣 北京 NEW MONEY后灣區(qū) SLOGAN:三園一岸 NEW MONEY后灣區(qū)誰執(zhí)望京園首？ 25萬平米森林公園誰為北京的 “ 后灣區(qū) ” ？ 64萬平米水岸觀景文字示例“ 五月花號(hào) ” 駛?cè)胪〇|湖灣 發(fā)現(xiàn)北京的 “ 后灣區(qū) ”給湖面要綠地東湖灣 填出北京的 “ 后灣區(qū) ”望京最 “ 后 ” 的絕板 東湖灣 北京的 NEW MONEY后灣區(qū)！東湖灣 NEW MONEY后灣區(qū)我的水上三重公園生活！OLD MONEY止步！東湖灣 北京的 NEW MONEY后灣區(qū)財(cái)富＋藝術(shù)更讓人羨慕！財(cái)富＋藝術(shù)更讓人羨慕！東湖灣東湖灣 北京的北京的 NEW MONEY后灣區(qū)后灣區(qū)向 “ 后 ”100 米！后灣區(qū)的建筑懂得謙讓距離?。情g距）向 “ 前 ”10 米！又向 “ 前 ”10 米！后灣區(qū)的會(huì)所忍不住對(duì)水的貪婪?。ê影峨p會(huì)所）向上 50米！后灣區(qū)的窗子總是好高婺遠(yuǎn)?。ǜ邔佑^景優(yōu)勢(shì)）0米！只向下 0米！后灣區(qū)的生活總在自己腳下?。ㄉ虡I(yè)便利）后灣區(qū) 為音樂和節(jié)日準(zhǔn)備了足夠的街道！后灣區(qū) 為藝術(shù)和 party準(zhǔn)備了足夠的公園 !PART 4 執(zhí)行篇 “執(zhí)行為王 ”整合營(yíng)銷方案216。售樓處建成216。開盤216。立面完成216。周邊道路修繕完成216。北小河污水改造216。首批業(yè)主入住重要節(jié)點(diǎn)列舉工程工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)銷售銷售節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 年初至 5月 6月 7月 8月 9月 10月 工程出地面一期結(jié)構(gòu)封頂一期交房開始蓄水 售樓處建成并準(zhǔn)備投入使用樣板間開放 /開盤與大型公關(guān)促銷活動(dòng)……部分節(jié)點(diǎn)示意 銷售任務(wù)簽約面積 銷售額 套數(shù)10萬平米（一期） 約 10億 約 600?2023年 2月基本完成一期銷售任務(wù)推廣周期劃分 － 11形象導(dǎo)入與開盤強(qiáng)銷期樣板間開放 /開盤 /事件傳播階段時(shí)間階段 重要節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)籌備期銷售工具、現(xiàn)場(chǎng)包裝 － 9年終調(diào)整期年終客戶答謝會(huì)首輪推廣執(zhí)行方案（ － ）回顧：項(xiàng)目：東湖灣（ Ⅰ 期）項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)與氣質(zhì)提煉：望京園首三園一岸望京首席品質(zhì)豪宅財(cái)富＋藝術(shù)更令人羨慕東湖灣 北京 NEW MONEY后灣區(qū)SLOGAN： 三園一岸 NEW MONEY 后灣區(qū)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：開盤?開盤前 面向市場(chǎng)樹立全新形象，完成開盤時(shí)所需的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；?開盤時(shí) 利用大型主題開盤活動(dòng)，將項(xiàng)目主要賣點(diǎn)與 “ 財(cái)富 +藝術(shù) ” 的產(chǎn)品及社區(qū)理念和氣質(zhì)傳達(dá)給市場(chǎng)；?開盤后至 06年底 利用各種整合營(yíng)銷手段，確立東湖灣在望京區(qū)域及整個(gè)北京的市場(chǎng)地位，極大促進(jìn)成交。目前面臨的主要問題：?項(xiàng)目現(xiàn)有知名度有限，沒有在業(yè)內(nèi)外形成鮮明的產(chǎn)品形象與社區(qū)主題，市場(chǎng)感覺比較模糊。?項(xiàng)目周邊環(huán)境與產(chǎn)品外觀不完善?銷售工具與現(xiàn)場(chǎng)包裝缺失?現(xiàn)有廣告資源利用與剩余部分媒體資源的整合?時(shí)間有限，整合營(yíng)銷渠道未定，如何把握宣傳的主題次序與推廣節(jié)奏明確目標(biāo)東湖灣是什么？—— 項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上的知名度、地位、產(chǎn)品價(jià)值不清晰。銷售目標(biāo)總體銷售目標(biāo)： 06年 9月－ 07年 2月，完成 400套以上簽約開盤銷售目標(biāo)開盤爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn) 100套以上簽約開盤目標(biāo)完成有一定難度，但控制好進(jìn)程可保證總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)客群分布：前期主力客群： 望京內(nèi)二次以上置業(yè)，換房人群望京外： CBD及北京東部高端客群銷售節(jié)點(diǎn)與推廣節(jié)奏基礎(chǔ)內(nèi)容：售樓處： 9月 10日前完成包裝樣板間： 9月 10日前完成，可以開放使用銷售工具準(zhǔn)備：A、戶型圖B、簡(jiǎn)易樓書或海報(bào)C、網(wǎng)站D、正式樓書（ 2個(gè)月左右時(shí)間）以上工具準(zhǔn)備齊全可滿足正常銷售需求工程節(jié)點(diǎn)目前工程現(xiàn)狀基本對(duì)銷售起不到支撐作用，待外立面落成后對(duì)銷售才有較大促進(jìn)作用。至 10月底完成 200－ 250套成交。工作執(zhí)