【正文】 ； 主臥 主臥 客臥 衣帽間 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院戶型特色總結(jié) ——特色產(chǎn)品超越獨(dú)棟產(chǎn)品 社區(qū)配套 套型指標(biāo) 樓層 地上 面積 4房 2廳 4衛(wèi) 地下一層 199 ㎡ 一層 211 ㎡ 二層 160 ㎡ 地上建筑面積 372㎡ 地下一層 地上一層 地上二層 二聯(lián)院作為本項(xiàng)目的終端產(chǎn)品，不管從空間面積還是從戶型設(shè)計(jì)上做到了 動(dòng)靜分離、舒適居住 ； 單套合計(jì)超過(guò) 60平米的露臺(tái) 給住戶提供更多附加空間； 大開(kāi)度的向南采光 及 各功能間最大程度上的臨水取景 ，實(shí)現(xiàn)真正水景豪宅的居住享受； 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 低密度產(chǎn)品戶型特色總結(jié) —— 二聯(lián)院和聯(lián)排產(chǎn)品， 以景觀最大化為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn) ，實(shí)現(xiàn)三面觀景的空間設(shè)計(jì)； 地下空間在本案別墅產(chǎn)品中被充分挖掘， 地下空間附加值較大 ，可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格上和品質(zhì)上的區(qū)域跳脫； 二聯(lián)院作為區(qū)域新型產(chǎn)品，由于其 大開(kāi)面的向南采光 ，已經(jīng)成為雙拼別墅的升級(jí)品； 聯(lián)排別墅的 內(nèi)院設(shè)計(jì) ，人性化設(shè)計(jì)，在區(qū)域同類產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，成為聯(lián)排的最大賣點(diǎn)； 170200平米小面積疊加別墅 ，由于面積合理，總價(jià)控制得當(dāng)，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯； 社區(qū)配套 5700方濱水主題商業(yè) ——打造區(qū)域特色核心商業(yè)中心 濱水半圍合式 商業(yè)中心 沿街聯(lián)廊式商業(yè)街 入口景觀廣場(chǎng) 特色型、主題式綜合商業(yè)街 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 社區(qū)型業(yè)態(tài) 加分型業(yè)態(tài) 諸如：品牌面包房、精品蔬果店、鮮花店、干洗店、便利店 諸如：咖啡館、葡萄酒專賣店、高爾夫或漁具； 塔樓 音樂(lè)噴泉中心景觀 本項(xiàng)目會(huì)所面路背水， 與室外開(kāi)放式游泳池 、主入口景觀湖連為一體； 2F會(huì)所風(fēng)格延續(xù)地中海建筑風(fēng)格， 回旋臺(tái)階，內(nèi)庭圍合設(shè)計(jì) ，增加透光性和空間的開(kāi)闊性，與別墅、公寓風(fēng)格保持統(tǒng)一； 近 1600㎡ 濱水會(huì)所 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 近 3000方臨湖休閑會(huì)所 ——走精致化高端路線滿足社區(qū)內(nèi)特定高端住戶的休閑需要 定位為 地中海式 ”黑白鞋” 會(huì)所 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 ? 大型餐飲： 1000㎡ 左右 ?健身中心： 2023㎡ 左右 ?多功能廳： 80㎡ 左右 ? 書(shū)吧 ： 50㎡ 左右 ? 親子區(qū)： 50㎡ 左右 ? 室外網(wǎng)球場(chǎng) + 開(kāi)放式游泳池 會(huì)所功能設(shè)定： 考慮到會(huì)所面積較小，我們?cè)诠δ茉O(shè)定上，將走精致化、高端化的路線，針對(duì)特定人群的休閑需要； 產(chǎn) 品 元 素 提 煉 產(chǎn)品亮點(diǎn) 識(shí)別標(biāo)簽 西班牙建筑風(fēng)格 附加空間，舒適享受 100%全水景大型社區(qū) 地中海風(fēng)情臨湖休閑會(huì)所 舒適到心、安全到家 中心湖景、獨(dú)島設(shè)計(jì)、 37萬(wàn)方超大體量 舒適型公寓設(shè)計(jì)，大開(kāi)面 +入戶花園 +景觀露臺(tái) 臨水設(shè)計(jì)，全景體驗(yàn) 別墅大部分臨水設(shè)計(jì)、真正陽(yáng)光水景房 太倉(cāng)第一個(gè)純正地中海完美建筑品 主題型半圍合街區(qū)商業(yè) 配有游泳池 /網(wǎng)球場(chǎng) /的 ” 黑白鞋 ” 高檔泛會(huì)所 隔音降噪處理 /家庭智能體驗(yàn) /智能安防等附加設(shè)施 引入美容 SPA/酒品專賣 /垂釣魚(yú)具，滿足高端客需求 太倉(cāng)第一 他們的工作節(jié)奏很快，因此他們更希望家是一個(gè)讓生活節(jié)奏慢下來(lái)的休閑港灣，找到心靈的自然歸屬。 上海市商品住宅月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖050100150200250300070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806萬(wàn)平方米05000100001500020230元 / 平方米供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià)15月供應(yīng)量 同比去年 15月成交量 同比去年 08年 15月供求比 % % 07年 15月供求比 1: 1: 月份 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 供應(yīng)面積 81 47 76 136 111 140 99 110 194 121 112 114 97 40 129 99 135 成交面積 138 80 153 171 236 266 216 216 217 168 127 103 78 30 102 94 99 97 供求比 成交均價(jià) 9528 9736 9282 10076 10369 10520 10477 10721 10612 11460 11102 11714 11811 12049 12809 15692 14305 17074 上海市 2023年上半年全市商品住宅成交分析 上海市 2023年上半年全市別墅成交分析 2023年上半年全市別墅成交同比分析 類別 2023年 16月 2023年 16月 變化量 變動(dòng)幅度 成交面積 （平方米） % 分析： 2023年上海別墅市場(chǎng)截至 6月中旬，累計(jì)成交量為 ，與去年同期相比，大幅 減少 %。 太倉(cāng) 2023年 5月中旬 8月上旬房源去化情況 分析： 從 5月 19日至 8月 10日，整個(gè)太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是從總銷面積、總銷金額、銷售套數(shù)及均價(jià)呈逐步萎縮狀態(tài)。藍(lán)郡 釋義： 藍(lán)：在古老的西班牙傳說(shuō)中，天神的貴族全身流淌的是藍(lán)色的血液，人們常用“藍(lán)血”來(lái)修飾歐洲貴族，后來(lái)西方人用藍(lán)血泛指那些高貴、智慧的精英才俊。 “ 域 ” （御）既繼承了母品牌的文化基因，也為未來(lái)的項(xiàng)目推進(jìn)預(yù)留了管線，并通過(guò)與 “ 尚 ” 、 “ 藍(lán) ” 、 “ 尊 ” 和 “ 君 ” 的結(jié)合，將項(xiàng)目屬性與目標(biāo)受眾在精神、個(gè)性層面上相契合，產(chǎn)生共鳴！同時(shí)，也體現(xiàn)了產(chǎn)品的屬性。 ?品牌定位 :走高檔路線，著重樹(shù)立品牌，爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)空間 我們要獨(dú)占高檔市場(chǎng)，因?yàn)楸景妇哂羞@個(gè)能力。 在此我們可以利用新聞報(bào)導(dǎo)的手法，讓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成為太倉(cāng)一個(gè)值得眾人注目的頭條重要消息，并充分利用景瑞地產(chǎn)所有的社會(huì)資源，為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)做系統(tǒng)、長(zhǎng)期、有效的區(qū)域性廣告宣傳，充分利用景瑞地產(chǎn)集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，讓每一個(gè)前來(lái)光顧項(xiàng)目的消費(fèi)者都能了解到產(chǎn)品的信息，我們要爭(zhēng)取做到，在太倉(cāng) 80％的市民在 3個(gè)月內(nèi)都能知道 “ 景瑞項(xiàng)目 ” ，并充分了解 “ 景瑞項(xiàng)目 ”是目前太倉(cāng)最高檔的物業(yè)，要在短暫的時(shí)間之內(nèi)，把太倉(cāng)市民的目光都聚焦在 “ 景瑞項(xiàng)目 ” 這個(gè)項(xiàng)目上，讓那些需要在太倉(cāng)遴要買房或投資的客戶都來(lái)本案售樓處前來(lái)觀看，并 通過(guò)輿論導(dǎo)向告訴太倉(cāng)市民 “ 要買好房子請(qǐng)到景瑞 ” ，希望通過(guò)宣傳在太倉(cāng)市民中奠定下 “ 景瑞項(xiàng)目 ” 的高檔性，在太倉(cāng)市民心目中潛移默化地扎下一個(gè) “ 根 ” ，那就是打算買房，必定要來(lái)景瑞項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看一看，要買別處的房，一定要那別處的房與景瑞項(xiàng)目作一比較．讓太倉(cāng)的企業(yè)和市民從心目中認(rèn)為 —— “ 高檔的房子，就應(yīng)該象景瑞項(xiàng)目那樣 ” 。 第一篇主題：第一代 “ 創(chuàng)業(yè) ” 推出太倉(cāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、第一批入駐企業(yè)人士，開(kāi)發(fā)區(qū)功能建設(shè) 第二篇主題：第二代 “ 移民 ” 推出太倉(cāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、外資企業(yè)老總、景瑞品牌（景瑞項(xiàng)目）的成功開(kāi)發(fā) 第三篇主題：第三代 “ 人居 ” 推出太倉(cāng)的中外企業(yè)白領(lǐng)人士（結(jié)合 “ 項(xiàng)目 ” 展開(kāi)宣傳）、太倉(cāng)高尚生活區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè) 9月 —— 制造話題，引發(fā)關(guān)注 矚目景瑞活動(dòng)之： DM企業(yè)走訪 主線一：景瑞品牌導(dǎo)入 活動(dòng)目的： 出于對(duì)中高級(jí)白領(lǐng)比較愿意群居的特殊生活習(xí)慣的考慮，本活動(dòng)特別針對(duì)太倉(cāng)地區(qū)的目標(biāo)客戶源進(jìn)行產(chǎn)品說(shuō)明。與會(huì)者均有一次機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)。主要邀請(qǐng)客戶為購(gòu)房客戶及朋友，企業(yè)中高層。相信每一位旅游者，會(huì)用手中的鏡頭記下自己看到的世界，和內(nèi)心的真實(shí)感受。 二期仍以小幅快漲為推案策略，考慮到 10年在繼新增推量的同時(shí)需消化 09年存量，故上半年建議只推公寓類產(chǎn)品 ，避免同類型產(chǎn)品上市，增加存量房源銷售壓力，不利于價(jià)格的提升。 活動(dòng)內(nèi)容：建議與太倉(cāng)攝影家協(xié)會(huì)合作，在太倉(cāng)公開(kāi)征集優(yōu)秀攝影作品，題材主要是旅游類作品、景瑞太倉(cāng)項(xiàng)目樣板段實(shí)景，并在景瑞太倉(cāng)項(xiàng)目售樓部舉行攝影展，由觀眾和評(píng)委和觀眾評(píng)選出優(yōu)秀攝影作品。建議邀請(qǐng)知名社會(huì)學(xué)者、時(shí)尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在售樓處銷售現(xiàn)場(chǎng)，舉行 “ 生活論壇 ” ，同時(shí)派發(fā) 《 地中海 —— 藝術(shù)生活 》 畫(huà)冊(cè) 活動(dòng)內(nèi)容：力邀社會(huì)學(xué)者、作家、時(shí)尚人士共話 “ 地中海藝術(shù)生活 ” 。 主線二： 2023，景瑞地中海年 客戶計(jì)劃 溝通規(guī)劃 景瑞會(huì)的宣傳情及會(huì)員招幕 有效的蓄水及擠水 意向客戶的維系及圈層營(yíng)銷 公 關(guān) 6 7 10 12 1 2 4 2023 2023 3 春節(jié) 開(kāi)盤(pán) 9 樣板房開(kāi)放 8 11 景瑞 周年慶 現(xiàn)場(chǎng)售樓處開(kāi)放 品牌奠基儀式 11月中旬：地中海秋日 — 世界名畫(huà)展 1月中旬： 生活論壇 《 地中海－－藝術(shù)生活 》 畫(huà)冊(cè)首發(fā)儀式 3月：“尋找普羅旺斯” 地中海風(fēng)情攝影展 10月上旬：德國(guó)啤酒節(jié) 12月：售樓處公開(kāi)暨圣誕假面 PARYT 德國(guó)啤酒節(jié) 景瑞地中海年活動(dòng)之：德國(guó)啤酒節(jié) 主線二： 2023，景瑞地中海年（文化篇） 目的： 積淀樓盤(pán) “ 雅文化 ” 含量，吸引消費(fèi)群的關(guān)注和認(rèn)同 時(shí)間： 2023年 10月 思路： 啤酒，一個(gè)德國(guó)生活的典型文化意象，同時(shí)也為中國(guó)的雅皮土們所鐘愛(ài)，而漸演變成休閑生活的一個(gè)重要元素。同時(shí)在太倉(cāng)高管中渲染一個(gè)共同話題，形成一定范圍內(nèi)的品牌效應(yīng)，聚集人氣，從而推動(dòng)樓盤(pán)的銷售。由于本案廣告宣傳攻勢(shì)強(qiáng)勁，而第一階段所推出銷售的單元數(shù)量有限，勢(shì)必會(huì)在市場(chǎng)上引發(fā)搶購(gòu)熱潮，這樣可以以高價(jià)位來(lái)襯托高品質(zhì)的物業(yè)認(rèn)同感，通過(guò)制造出搶購(gòu)氛圍為接下來(lái)第二次全面正式銷售奠定下高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，并通過(guò)每次前期市場(chǎng)需求預(yù)估分析，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售節(jié)奏掌控，制造出需大于求的市場(chǎng)狀況，引發(fā)每次階段推盤(pán)都攀升開(kāi)創(chuàng)出價(jià)格新高，從而通過(guò)每一次階段推廣活動(dòng)凝聚起品牌的形象力，只有當(dāng)每次凝聚起品牌形象，才能為下一次銷售推廣增加機(jī)會(huì)，減少困難阻礙。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到 “ 說(shuō)到做到 ” ，“ 做的比說(shuō)的要好 ” ，只有這樣才能在太倉(cāng)市民中樹(shù)立起對(duì)景瑞地產(chǎn)的信任度，有助于日后地塊開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展；其次只有當(dāng)我們堅(jiān)持高檔路線，才能讓太倉(cāng)市民相信，無(wú)論景瑞地產(chǎn)設(shè)計(jì)出什么產(chǎn)品，他的檔次和品質(zhì)都是一流的，只有這樣才能獲得長(zhǎng)久和最大化的經(jīng)濟(jì)利益。 榮御藍(lán)灣 ||君 域 －－疊加 ?景瑞 案名思考 附推案名 ?景瑞 ?長(zhǎng)三角整體市場(chǎng)回顧 ?太倉(cāng)上年半市場(chǎng)回顧 ?競(jìng)品個(gè)案去化分析 ?市場(chǎng)總結(jié) 市場(chǎng)篇 隨著 07年 12月份宏觀調(diào)控政策的加緊實(shí)行，市場(chǎng)陷入低谷，客戶出現(xiàn)持幣觀望。不但成交總量環(huán)比、同比雙雙下滑，別墅市場(chǎng)占比也出現(xiàn)下滑，買方市場(chǎng)一片看淡景象，獨(dú)棟和聯(lián)排無(wú)一幸免，尤其是 聯(lián)排別墅市場(chǎng)，環(huán)比跌幅更是超過(guò) 50%。 一、長(zhǎng)三角房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)回顧 上市面積 （萬(wàn)平方米） 2023年 上半年 2023年 下半年 2023年 上半年 同比 環(huán)比 全市 分析： 2023年上半年房源上市量 同比下跌了 ％，環(huán)比下跌了 ％， 反應(yīng)最明顯的是與去年下半年相比較的環(huán)比數(shù)據(jù)，由此也可以看出蘇州樓市今年與去年相比較 “ 水火兩重天 ”的狀況。全水景社區(qū) ?市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目整體定位 ?區(qū)位價(jià)值分析 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報(bào)告回顧 蘇州市 昆山市 嘉定區(qū) 上海市 臨近城市客戶 人口導(dǎo)入 長(zhǎng)三角城市人口導(dǎo)入 太倉(cāng)市 太倉(cāng)市本地 人口消化 無(wú)錫市 本案 第一圈層 第二圈層 第三圈層 客戶定位 ——全方位改善型客戶 太倉(cāng)市區(qū)客源，太倉(cāng)本地客源的置業(yè)需求多為二次，甚至多次置業(yè)，主要考慮的是居住環(huán)境的進(jìn)一步改善，長(zhǎng)線投資，子女入學(xué)，工作便利等方面 核心客群 重要客群 游離客群 太倉(cāng)市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)