【正文】 景瑞項目市場分析與策略思考 2023/8 Part01 報告回顧 目 錄 Part03 策劃篇 ?項目定位 ?產(chǎn)品形態(tài) ?客戶定位 ?企劃推廣思路 ?整盤營銷策略 Part02 市場篇 ?長三角整體市場回顧 ?太倉上半年市場回顧 ?競品個案去化分析 ?市場總結(jié) Part04 銷售篇 ?銷售目標(biāo) ?銷售總綱 ?推量分期 Part05 企劃篇 ?VI演示 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報告回顧 太倉市 蘇州 市 昆山市 嘉定區(qū) 上海市 沿江高速公路 蘇昆太公路 軌交 11號線 R3 太倉市區(qū)位圖 城市屬性 ——跨入上海４０公里城市版圖 重要城市 車行時間 上海 太倉 40分鐘 上海 昆山 47分鐘 上海 蘇州 82分鐘 經(jīng)濟(jì) ?太倉接受上海和蘇州的經(jīng)濟(jì)、文化輻射能力的同時，更充分 發(fā)揮自身沿江、沿滬的兩區(qū)優(yōu)勢和特色 ，增強(qiáng)吸引力和凝聚力，加快建設(shè)高度文明的現(xiàn)代化城市的步伐。 交通 ?太倉緊鄰上海外郊環(huán)帶上 ，距離嘉定區(qū)僅 6公里，屬于上海 1小時經(jīng)濟(jì)生活圈； ?A5太倉出口 40分鐘直達(dá) 上海商貿(mào)中心 徐家匯 ； ?沿江高速聯(lián)通上海、蘇州、昆山等地； ?城際軌交 R3直達(dá)上海市區(qū)，太倉將成為上海城市軌道交通網(wǎng)的輻射點(diǎn)之一； 上海距離周邊城市距離 太倉、蘇州 /昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、捷運(yùn)經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶 南郊新城原為南郊鎮(zhèn)，其重要配套工程于 2023年 10月開始動工。南郊新城目前為太倉動遷房集中區(qū)域，從其未來土地供應(yīng)情況來看，未來高端項目缺乏，無法對本項目客群形成板塊分流作用。 城市發(fā)展方向 —— 太倉向東，未來新城市中心 曼氏銀洲花園 彩虹天下 金谷府邸 君悅豪庭 蘇州西路 上?；▓@ 上城國際 老城板塊 蘇州東路 原政府大樓 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 寶龍城市廣場 奧森尚東 新區(qū)板塊 東倉路 新政府大樓 常勝路 朝陽路 本 案 老城板塊市場特征 ?生活機(jī)能完善， 人流充沛 。 ?居民對 區(qū)域價值認(rèn)同度高 ； ?樓盤 開發(fā)基本飽和 ； ?未來區(qū)域 土地供應(yīng)量小 ； 新區(qū)將是未來政治中心、商業(yè)中心、 CBD商務(wù)中心、高檔居住社區(qū)聚集區(qū) … 新城板塊市場特征 ?未來城市發(fā)展中心 。 ?目前相關(guān) 配套不成熟 ； ?樓盤開發(fā)趨向 高檔化 ； ?樓盤產(chǎn)品 價格差異大 ； ?在售項目 后期推出量大 ； ?未來區(qū)域 土地供應(yīng)量大 區(qū)位特征總結(jié) 泛上海經(jīng)濟(jì)圈捷運(yùn)城市 滬昆太產(chǎn)業(yè)黃金三角地 泛上海經(jīng)濟(jì)圈 / 太倉市中心 / 新區(qū)核心地 太倉市中心 3KM范圍內(nèi) 真正市中心地段 未來城市新中心 新區(qū)規(guī)劃核心地 城市區(qū)位 板塊特征 區(qū)域規(guī)劃 ?市場分析 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報告回顧 板塊規(guī)劃 ——東區(qū)將是新城市中心，本案將借各項規(guī)劃節(jié)點(diǎn)之勢，實(shí)現(xiàn)自身與區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展、聯(lián)動營銷 本案 太倉高爾夫球場暢想圖 錦繡新城 華源 上海城 在建的市人民醫(yī)院 東盛商業(yè)廣場 高爾夫湖濱花苑 太倉新區(qū)第三小學(xué) 新政府大樓 華僑花園 新區(qū)東區(qū) 寶龍城市廣場 五星級酒店 城市向東發(fā)展 華源上海城 錦繡新城 寶龍城市廣場 第二梯隊： 05年上市項目 高爾夫湖濱花苑 ——現(xiàn)代風(fēng)格 奧森尚東 ——簡約現(xiàn)代風(fēng)格 第三梯隊 福樂園 世紀(jì)苑 華僑花園 第一梯隊：動遷安置項目 如果說 3年前的太倉東區(qū)只是動遷安置房的檔次的話，那現(xiàn)在的太倉東區(qū)已呈現(xiàn)出品質(zhì)第一的面貌 市場升級啟示 ——區(qū)域變革孕育市場產(chǎn)品升級 項目名稱 高爾夫 奧森尚東 本項目 比 較 分 析 產(chǎn)品方面 項目規(guī)模 ㎡ ㎡ 45萬㎡ 規(guī)模第一，超大容量 規(guī)劃布局 高層、疊加、聯(lián)排和獨(dú)棟混合 小高層、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟 高層、聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院 產(chǎn)品線基本相同，高層、疊加比重較大，增加二聯(lián)院的新產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 簡約（高層深色 +別墅淺色混搭） 現(xiàn)代風(fēng)格（以黑白灰為主色調(diào)） 西班牙式 風(fēng)格走特色路線，跳脫區(qū)域單一 景觀營造 中心 1000平米湖景+部分淺水系 以宅旁綠化為主，無中心景觀 10000㎡ 湖景 ，多支水系及集中大量建筑小品 全湖景社區(qū)，景觀唯一性較突出 設(shè)施設(shè)備 太倉首家引進(jìn)家庭直飲水系統(tǒng) ； 家庭中央熱水系統(tǒng) 別墅產(chǎn)品凈水系統(tǒng)：凈水進(jìn)戶 供水：變頻供水 別墅： 家庭智能系統(tǒng) +家居舒適系統(tǒng)、中央空調(diào) 公寓：家庭安防圈設(shè)計 相比競品有所創(chuàng)新，設(shè)備附加增值 社區(qū)配套 會所 5000平米健身休閑會所 無 1600㎡ 臨湖地中海風(fēng)情會所 太倉第一臨湖風(fēng)情會所，滿足高端客 商業(yè) 會所中大型餐飲 3000㎡ 沿街商業(yè) 5000多㎡集中型半圍合商業(yè)街 商業(yè)體量較大，集中式、主題型為其特點(diǎn) 戶型面積 公寓 3R/4R:180230 ㎡ 2R:98 ㎡ 3R:120㎡ 2R:8592㎡ 3R:120135㎡ 4R:160180㎡ 產(chǎn)品線豐富、房型齊全、戶型設(shè)計附加空間多，景觀陽臺設(shè)計滿足觀景需要 獨(dú)棟 售磬 地上： 350 ㎡ 地下： 100㎡ 地上： 372㎡ 地下： 200㎡ 二聯(lián)院實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟別墅享受，超大地下空間帶來無限增值空間、向陽面較獨(dú)棟更開闊 聯(lián)排 售磬 地上： 225㎡ 地下： 50㎡ 地上： 218271㎡ 地下： 70110㎡ 景觀聯(lián)排戶型，充分考慮住戶觀景需要 疊加 售磬 / 191㎡ 面積優(yōu)勢明顯，區(qū)域供應(yīng)稀缺 核心賣點(diǎn)梳理 南面觀景高爾夫球場 /中心湖景 別墅私家泳池 +親水平臺 +透光天窗 地中海普羅旺斯風(fēng)情景觀、主題商業(yè)、臨湖休閑會所＋空中花園洋房 實(shí)現(xiàn)全方位的產(chǎn)品突破 直接競爭項目產(chǎn)品比較總結(jié) SWOT分析 ——尋求項目定位出路 項目的優(yōu)勢和機(jī)遇 項目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?區(qū)域規(guī)劃發(fā)展利好，未來周邊配套逐漸完善， 毗鄰高爾夫高端配套 ? 新區(qū)板塊市場供應(yīng)量大， 板塊市場關(guān)注度高 ?交通條件優(yōu)越 ，不僅可以方便快捷地來往市區(qū)，到長三角的幾個主要城市也十分方便， 有利于吸引市區(qū)和上?？驮? ?地塊內(nèi)有水帶 ，與高速公路有綠化帶相隔 ，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 ?高爾夫湖濱花園提升了項目區(qū)域整體居住品質(zhì)，引導(dǎo)了太倉市場高端房地產(chǎn)的消費(fèi)， 市場存在潛在高端住宅需求， 太倉市場高端住宅處于空白期 ?太倉市近幾年經(jīng)濟(jì)增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批 具有相當(dāng)購買能力的消費(fèi)者 ?15年的深耕、產(chǎn)品再創(chuàng)的能力 … 景瑞的品牌就是一種財富 ?項目緊臨高速公路，雖隔有綠化帶，但一定程度影響項目的品質(zhì) ?目前項目整個區(qū)域位于開發(fā)進(jìn)程，一定程度影響了消費(fèi)者的購買欲望 ?宏觀政策對第二套房的限制，一定程度影響市場對高端住宅的需求 ?項目區(qū)域市場未來供應(yīng)量大，市場直接競爭激烈； 借助周邊地利優(yōu)勢 結(jié)合高端 配套和市場機(jī)會 項目有打造為太倉高檔住宅新標(biāo)桿的可能 規(guī)劃利好 板塊效應(yīng) 交通便利 水系資源 高端空白 消費(fèi)基礎(chǔ) 輕微噪音影響 區(qū)域成長周期 宏觀政策影響 未來競爭壓力 品牌財富 地中海風(fēng)情水岸低密度社區(qū) 關(guān)鍵詞：地中海風(fēng)情 水岸 低密度 項目整體定位 ?市場分析 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報告回顧 土地屬性 ——東側(cè)緊鄰高速、內(nèi)部天然水系 ?地塊東側(cè)緊鄰沿江高速路肩 50米退讓綠化帶， 受高速公路噪音影響 .相對是低價值地塊 .建議 通過利用綠化帶的進(jìn)行密植隔音和綠化營造 ,營造相對私密的環(huán)境 .可以變低價值地塊為中價值地塊 . ?地塊中心 有 T字型天然水系 ，南面大慶錦繡新城，西側(cè)直面華源上海城二期地塊，北部緊靠太倉人民醫(yī)院（在建），周邊配套尚不完善 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 高爾夫別墅 高速公路 項目地塊 高爾夫球場 周邊項目 高速閘道口 綠化隔離帶 內(nèi)部水系 沿 江 高 速 N 從目前的規(guī)劃圖來看，采取了高層公寓產(chǎn)品與聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院別墅產(chǎn)品（東北 西南）對角線分布，極高極低滿足景觀最大化和外界噪音阻隔作用； 整體規(guī)劃 ——水景主題 /低密度 /地中海式建筑 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 規(guī)劃總用地 229590平米 總建筑面積 467453平米 地上建筑面積 367344平米 其中，二聯(lián)院 5722平米 聯(lián)排 17241平米 疊加 91980平米 高層 244614平米 綠化率 % 建筑風(fēng)格 ——太倉第一個地中海式住宅社區(qū) 二聯(lián)院效果圖 聯(lián)排別墅效果圖 西班牙建筑細(xì)節(jié) ： 立面形式豐富，有與眾不同的瓦、窗、拱門、廊架、鐵藝欄桿、外墻處理方式、由煙囪演化出來的通風(fēng)口處理方式等 獨(dú)特的建筑符號 ，保證了其立面性格的鮮明特征； 建筑外部材料 : 外墻涂料處理有 拉毛和光滑 兩種形式，拉毛的處理方式更接近建筑風(fēng)格原味，但施工工藝相對復(fù)雜不易控制效果； 西班牙地區(qū)的經(jīng)典建筑風(fēng)格，其 醇厚粗樸的建筑風(fēng)格 和它所代表的 輕松閑適的生活方式 ，得到廣泛推崇和喜愛， 逐漸演變成為了一種豪宅的符號 。 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 溫和的 外立面顏色、 粗樸而 富有質(zhì)感的材料、有眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺 立面想象圖 落地半圓拱門 運(yùn)用多種石材豐富立面錯落組合 進(jìn)口石材貼面的半地下回廊 大量運(yùn)用鐵藝、木質(zhì)材料、石材和手抹涂料 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 ——建筑細(xì)節(jié)突顯純正西班牙風(fēng)格 全區(qū)湖景、普羅旺斯景觀和宅間綠化 打造太倉最大地中海式花園型社區(qū) 雕塑花卉與噴水組合小品 與墻面結(jié)合的水景 與陶罐溪水組合水景小品 地中海風(fēng)情水景 —— 主要景觀節(jié)點(diǎn)結(jié)合小型噴泉、雕塑、小品，營造一種安逸的生活意境 靜態(tài)庭院水景小品 庭院水景小品 噴泉組合 景觀特色 約 8000㎡ 支狀水系 ，真正 滿足 90%以上戶型景觀第一性的特點(diǎn) ； 退讓綠化的坡地堆高 和 水景小品、雕塑花卉 等地中海區(qū)域風(fēng)情的景觀營造； 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 產(chǎn)品大類 細(xì)分產(chǎn)品 面積段 套數(shù) 面積 所占比例 別墅 疊加 172/201㎡ 504 91980㎡ % 聯(lián)排 213270㎡ 80 17241㎡ % 二聯(lián)院 357㎡ 16 5722㎡ % 高層公寓 90㎡ 以下 532 244614㎡ 68% 120135 ㎡ 400 135155㎡ 594 155㎡ 以上 306 ? 高層公寓與低密度 產(chǎn)品的面積比重約為 2： 1，高層公寓比重較大，仍為本案未來銷售的主力，客群面較集中； ? 舒適型物業(yè)； ? 高層公寓中 120155m2成主力產(chǎn)品 ，同時 90m2以下 比重亦較大； ? 疊加 為低密度住宅中的主力產(chǎn)品，面積比例占整個別墅的 80%； 面積配比 ——舒適戶型打造區(qū)域高端產(chǎn)品 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 高層公寓戶型特色 2——雙陽臺 /東側(cè)觀景陽臺 /開面雙廳設(shè)計，滿足客戶全方位觀景體驗(yàn) 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 B1 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ B2 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ B3 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ 戶型分析： B1餐廳客廳各自獨(dú)立 ；南北四露臺設(shè)計 ，采光與觀景最大化，起居室和廚房設(shè)有北陽臺，實(shí)現(xiàn)豪宅設(shè)計需要；