某地區(qū)項目管理及營銷戰(zhàn)略管理知識分析建議(已修改)
2025-02-24 15:48 本頁面
【正文】 常州恒基項目營銷戰(zhàn)略分析及建議斯蓋認為：對于房地產(chǎn)營銷而言，策略高于一切斯蓋堅持：拒絕平庸的策略，制造市場的爆發(fā)力《 商道 》 云：高手做勢，中手做市，低手做事在新老開發(fā)商混戰(zhàn)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)的城西恒基，作為一個新生挑戰(zhàn)者如何能找到屬于自己的市場空間上篇：審勢明大局上篇：審勢明大局下篇：造勢定新局下篇：造勢定新局上篇審勢明大局 北港的未來在哪里？從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間常州樓市的明天如何？從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)略1北港的未來在哪里？ 從區(qū)域發(fā)展看項目生存空間Point 1北港板塊概況分析北港新城位于常州市主城區(qū)的西部，距市中心約 6公里。規(guī)劃用地北起京杭大運河，南至常金路，東起龍江路，西至童子河，規(guī)劃總用地 。 Point 1北港板塊概況分析Point 1北港板塊概況分析Point 1北港板塊概況分析Point 2北港板塊生活配套分析項目周邊商業(yè)分布圖Point 2北港板塊生活配套分析從目前看，生活配套暫時還很不足Point 2北港板塊生活配套分析教育設施基本滿足生活要求Point 3北港板塊競爭項目分析Point 3北港板塊競爭項目分析Point 3北港板塊競爭項目概況案名 均價（元 /㎡ ） 去化量（ ㎡ ） 剩余量（ ㎡ ）港龍華庭 3500 景瑞曦城 3700 凱爾楓尚 3700 楓逸人家 3400 御源林城 3500 楓林雅都 3500 青楓公館 3900 合計 Point 3北港板塊競爭項目概況 從城西剩余量看，銷售形勢嚴峻。Point 4北港板塊競爭項目價格監(jiān)控Point 4北港板塊競爭項目價格監(jiān)控重要啟示之一半小時車程半徑已經(jīng)初步形成 :交通網(wǎng)絡逐步完善，擴大了北港的輻射范圍，那么我們的市場空間是否因此很大？重要啟示之二生活配套設施尚未形成，人氣顯然不夠 :目前生活條件并不理想，本區(qū)域的多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)盡量打造了生活配套，但多數(shù)購房者仍然信心不足。重要啟示之三北港板塊供應量巨大集中上市的類似產(chǎn)品造成供需比始終無法偏大，市場競爭空前激烈任何傳統(tǒng)項目都將面臨嚴峻挑戰(zhàn)，缺乏產(chǎn)品特色營銷將難上加難。重要啟示之四價格調整成為市場必然價格調整不斷，造成市場混戰(zhàn)?？梢灶A見今年的價格戰(zhàn)仍將繼續(xù)，如果沒有徹底的差異性營銷戰(zhàn)略，任何后來項目都難以脫穎而出，尤其是規(guī)模和背景沒有明顯優(yōu)勢的項目。2常州樓市的明天如何？ 從市場發(fā)展看項目營銷戰(zhàn)略Point 1與長三角重點城市相比，常州房地產(chǎn)市場總體較為健康，合理指標類別 蘇州市區(qū) 無錫市區(qū) 常州市區(qū)市區(qū)家庭人均總收入 (元 )27520 25606 22148增長率 % % %住宅均價 (元 /㎡ ) 6583 4800 4147漲幅 % —— 1%住宅成交面積 (萬㎡) 334 漲幅 — 45% — % — %房價收入比 7 房地產(chǎn)市場健康值 ★ ★★ ★★★總體形式分析Point 22023年常州市區(qū)商品房新增供應量 ㎡，與 07年相比分別下降 12%；2023年市區(qū)商品房共成交 ㎡，與 2023年相比分別下降 %。常州市場成交狀況2023年常州市區(qū)住宅新增 ㎡，與 07年相比分別下降 %；2023年市區(qū)住宅成交 ㎡，與 2023年相比下降 %。Point 2常州市場成交狀況2023年新增供需比平均值為 ， 08年該比值上升為 ，供需缺口不斷擴大，主要原因前期出讓土地均進入了開發(fā)周期，短期內供應上升明顯，而需求受宏觀面不景氣影響有一定的萎縮。Point 3常州市場供需狀況Point 3常州市場供需狀況目前市場上的熱銷戶型面積在 120144㎡ ，其次是 90120㎡ 的兩房及小三房產(chǎn)品， 6090㎡ 的兩房。而
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