【正文】 售磬 / 191㎡ 面積優(yōu)勢明顯，區(qū)域供應稀缺 核心賣點梳理 南面觀景高爾夫球場 /中心湖景 別墅私家泳池 +親水平臺 +透光天窗 地中海普羅旺斯風情景觀、主題商業(yè)、臨湖休閑會所＋空中花園洋房 實現全方位的產品突破 直接競爭項目產品比較總結 SWOT分析 ——尋求項目定位出路 項目的優(yōu)勢和機遇 項目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?區(qū)域規(guī)劃發(fā)展利好，未來周邊配套逐漸完善， 毗鄰高爾夫高端配套 ? 新區(qū)板塊市場供應量大， 板塊市場關注度高 ?交通條件優(yōu)越 ，不僅可以方便快捷地來往市區(qū)，到長三角的幾個主要城市也十分方便， 有利于吸引市區(qū)和上?？驮? ?地塊內有水帶 ，與高速公路有綠化帶相隔 ，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 ?高爾夫湖濱花園提升了項目區(qū)域整體居住品質，引導了太倉市場高端房地產的消費， 市場存在潛在高端住宅需求， 太倉市場高端住宅處于空白期 ?太倉市近幾年經濟增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批 具有相當購買能力的消費者 ?15年的深耕、產品再創(chuàng)的能力 … 景瑞的品牌就是一種財富 ?項目緊臨高速公路，雖隔有綠化帶，但一定程度影響項目的品質 ?目前項目整個區(qū)域位于開發(fā)進程，一定程度影響了消費者的購買欲望 ?宏觀政策對第二套房的限制，一定程度影響市場對高端住宅的需求 ?項目區(qū)域市場未來供應量大，市場直接競爭激烈； 借助周邊地利優(yōu)勢 結合高端 配套和市場機會 項目有打造為太倉高檔住宅新標桿的可能 規(guī)劃利好 板塊效應 交通便利 水系資源 高端空白 消費基礎 輕微噪音影響 區(qū)域成長周期 宏觀政策影響 未來競爭壓力 品牌財富 地中海風情水岸低密度社區(qū) 關鍵詞：地中海風情 水岸 低密度 項目整體定位 ?市場分析 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產品屬性定義 ?目標客戶定位 報告回顧 土地屬性 ——東側緊鄰高速、內部天然水系 ?地塊東側緊鄰沿江高速路肩 50米退讓綠化帶， 受高速公路噪音影響 .相對是低價值地塊 .建議 通過利用綠化帶的進行密植隔音和綠化營造 ,營造相對私密的環(huán)境 .可以變低價值地塊為中價值地塊 . ?地塊中心 有 T字型天然水系 ，南面大慶錦繡新城，西側直面華源上海城二期地塊，北部緊靠太倉人民醫(yī)院（在建），周邊配套尚不完善 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 高爾夫別墅 高速公路 項目地塊 高爾夫球場 周邊項目 高速閘道口 綠化隔離帶 內部水系 沿 江 高 速 N 從目前的規(guī)劃圖來看，采取了高層公寓產品與聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院別墅產品（東北 西南）對角線分布，極高極低滿足景觀最大化和外界噪音阻隔作用； 整體規(guī)劃 ——水景主題 /低密度 /地中海式建筑 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 規(guī)劃總用地 229590平米 總建筑面積 467453平米 地上建筑面積 367344平米 其中，二聯(lián)院 5722平米 聯(lián)排 17241平米 疊加 91980平米 高層 244614平米 綠化率 % 建筑風格 ——太倉第一個地中海式住宅社區(qū) 二聯(lián)院效果圖 聯(lián)排別墅效果圖 西班牙建筑細節(jié) ： 立面形式豐富，有與眾不同的瓦、窗、拱門、廊架、鐵藝欄桿、外墻處理方式、由煙囪演化出來的通風口處理方式等 獨特的建筑符號 ，保證了其立面性格的鮮明特征； 建筑外部材料 : 外墻涂料處理有 拉毛和光滑 兩種形式，拉毛的處理方式更接近建筑風格原味，但施工工藝相對復雜不易控制效果； 西班牙地區(qū)的經典建筑風格，其 醇厚粗樸的建筑風格 和它所代表的 輕松閑適的生活方式 ，得到廣泛推崇和喜愛， 逐漸演變成為了一種豪宅的符號 。 交通 ?太倉緊鄰上海外郊環(huán)帶上 ，距離嘉定區(qū)僅 6公里，屬于上海 1小時經濟生活圈； ?A5太倉出口 40分鐘直達 上海商貿中心 徐家匯 ； ?沿江高速聯(lián)通上海、蘇州、昆山等地； ?城際軌交 R3直達上海市區(qū)，太倉將成為上海城市軌道交通網的輻射點之一； 上海距離周邊城市距離 太倉、蘇州 /昆山已經和上海形成產業(yè)經濟、文化經濟、捷運經濟的黃金三角帶 南郊新城原為南郊鎮(zhèn)，其重要配套工程于 2023年 10月開始動工。南郊新城目前為太倉動遷房集中區(qū)域，從其未來土地供應情況來看，未來高端項目缺乏，無法對本項目客群形成板塊分流作用。 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 溫和的 外立面顏色、 粗樸而 富有質感的材料、有眾多的回廊、構架和觀景平臺 立面想象圖 落地半圓拱門 運用多種石材豐富立面錯落組合 進口石材貼面的半地下回廊 大量運用鐵藝、木質材料、石材和手抹涂料 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風格 ——建筑細節(jié)突顯純正西班牙風格 全區(qū)湖景、普羅旺斯景觀和宅間綠化 打造太倉最大地中海式花園型社區(qū) 雕塑花卉與噴水組合小品 與墻面結合的水景 與陶罐溪水組合水景小品 地中海風情水景 —— 主要景觀節(jié)點結合小型噴泉、雕塑、小品，營造一種安逸的生活意境 靜態(tài)庭院水景小品 庭院水景小品 噴泉組合 景觀特色 約 8000㎡ 支狀水系 ，真正 滿足 90%以上戶型景觀第一性的特點 ； 退讓綠化的坡地堆高 和 水景小品、雕塑花卉 等地中海區(qū)域風情的景觀營造； 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 產品大類 細分產品 面積段 套數 面積 所占比例 別墅 疊加 172/201㎡ 504 91980㎡ % 聯(lián)排 213270㎡ 80 17241㎡ % 二聯(lián)院 357㎡ 16 5722㎡ % 高層公寓 90㎡ 以下 532 244614㎡ 68% 120135 ㎡ 400 135155㎡ 594 155㎡ 以上 306 ? 高層公寓與低密度 產品的面積比重約為 2： 1，高層公寓比重較大，仍為本案未來銷售的主力，客群面較集中； ? 舒適型物業(yè)； ? 高層公寓中 120155m2成主力產品 ，同時 90m2以下 比重亦較大； ? 疊加 為低密度住宅中的主力產品，面積比例占整個別墅的 80%； 面積配比 ——舒適戶型打造區(qū)域高端產品 社區(qū)配套 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 高層公寓戶型特色 2——雙陽臺 /東側觀景陽臺 /開面雙廳設計，滿足客戶全方位觀景體驗 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 B1 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ B2 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ B3 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ 戶型分析： B1餐廳客廳各自獨立 ；南北四露臺設計 ，采光與觀景最大化，起居室和廚房設有北陽臺，實現豪宅設計需要； B3北向客廳設置觀景凸窗， 實現該房型的東面、南面和北面的 270度三面觀景 ；主臥自帶衛(wèi)生間，私密性好。 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 聯(lián)排戶型特色總結 ——內院設計， 100%采光向陽是本案聯(lián)排最大賣點，競爭項目聯(lián)排中最大產品創(chuàng)新 社區(qū)配套 聯(lián)排別墅產品戶型特色： 戶戶都有相對附加值優(yōu)勢：如 1樓有花園，頂樓有采光， 3樓有露臺附贈； 內院設計，保證陽光的充分性，以及景觀的均好性是重點； 1樓適當抬高，避免潮濕； 平均層高為 3米； 停車在地下，半埋處理； 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院地下一層 ——超大陽光活動房帶來全明空間體驗，與外部庭院和水系更加親近 社區(qū)配套 車 庫 N 工人房 洗衣房 活 動 房 下沉式庭院 地下一層 （建面 199㎡ ） 活動室 ㎡ 洗衣房 ㎡ 工人房 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 車庫 ㎡ —— 135平米活動室 足夠使客戶設置影音室、臺球桌、酒窖和雪茄吧等享樂空間； 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院地上一層 ——超寬向南采光，超越獨棟產品 社區(qū)配套 地上一層 （建面 211㎡ ） 家庭室 29㎡ 起居室 ㎡ 次臥 ㎡ 書房 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 廚房 13㎡ 餐廳 ㎡ 家庭室 起居室 次臥 書房 廚房 餐廳 檐廊 —— 超過 18米的朝南采光空間 ，采光充分； 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院地上二層 ——設置觀景露臺和衣帽間，實現豪華居間配置和三面觀景需要 社區(qū)配套 地上二層 （建面 160㎡ ） 主臥一 臥室 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 衣帽間 ㎡ 主臥二 臥室 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 衣帽間 ㎡ 客臥 臥室 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ —— 獨立衣帽間 為住戶提供更加舒適的居住和生活享受， 各臥室均擁有一處大面積露臺 ，采光充分，提高附加值； 主臥 主臥 客臥 衣帽間 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院戶型特色總結 ——特色產品超越獨棟產品 社區(qū)配套 套型指標 樓層 地上 面積 4房 2廳 4衛(wèi) 地下一層 199 ㎡ 一層 211 ㎡ 二層 160 ㎡ 地上建筑面積 372㎡ 地下一層 地上一層 地上二層 二聯(lián)院作為本項目的終端產品，不管從空間面積還是從戶型設計上做到了 動靜分離、舒適居住 ； 單套合計超過 60平米的露臺 給住戶提供更多附加空間； 大開度的向南采光 及 各功能間最大程度上的臨水取景 ，實現真正水景豪宅的居住享受； 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 低密度產品戶型特色總結 —— 二聯(lián)院和聯(lián)排產品， 以景觀最大化為設計出發(fā)點 ，實現三面觀景的空間設計； 地下空間在本案別墅產品中被充分挖掘， 地下空間附加值較大 ，可以實現價格上和品質上的區(qū)域跳脫； 二聯(lián)院作為區(qū)域新型產品，由于其 大開面的向南采光 ，已經成為雙拼別墅的升級品； 聯(lián)排別墅的 內院設計 ，人性化設計，在區(qū)域同類產品中實現創(chuàng)新，成為聯(lián)排的最大賣點； 170200平米小面積疊加別墅 ，由于面積合理，總價控制得當，總價優(yōu)勢明顯； 社區(qū)配套 5700方濱水主題商業(yè) ——打造區(qū)域特色核心商業(yè)中心 濱水半圍合式 商業(yè)中心 沿街聯(lián)廊式商業(yè)街 入口景觀廣場 特色型、主題式綜合商業(yè)街 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 社區(qū)型業(yè)態(tài) 加分型業(yè)態(tài) 諸如：品牌面包房、精品蔬果店、鮮花店、干洗店、便利店 諸如：咖啡館、葡萄酒專賣店、高爾夫或漁具； 塔樓 音樂噴泉中心景觀 本項目會所面路背水， 與室外開放式游泳池 、主入口景觀湖連為一體； 2F會所風格延續(xù)地中海建筑風格， 回旋臺階，內庭圍合設計 ，增加透光性和空間的開闊性，與別墅、公寓風格保持統(tǒng)一； 近 1600㎡ 濱水會所 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 近 3000方臨湖休閑會所 ——走精致化高端路線滿足社區(qū)內特定高端住戶的休閑需要 定位為 地中海式 ”黑白鞋” 會所 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 ? 大型餐飲： 1000㎡ 左右 ?健身中心： 2023㎡ 左右 ?多功能廳： 80㎡ 左右 ? 書吧 ： 50㎡ 左右 ? 親子區(qū)： 50㎡ 左右 ? 室外網球場 + 開放式游泳池 會所功能設定： 考慮到會所面積較小，我們在功能設定上，將走精致化、高端化的路線，針對特定人群的休閑需要； 產 品 元 素 提 煉 產品亮點 識別標簽 西班牙建筑風格 附加空間，舒適享受 100%全水景大型社區(qū) 地中海風情臨湖休閑會所 舒適到心、安全到