【正文】 楓丹白鷺酒店為五星級(jí)，配有歐陸風(fēng)情。 ? 工業(yè)化和城市化使得城市環(huán)境受到污染和破壞，人們尤其是城市中人開(kāi)始熱切渴望一塊凈土，南國(guó)桃園是廣州地區(qū)著名的桃花之鄉(xiāng)，可以滿足這種市場(chǎng)與社會(huì)需求 ? 珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平提高，私家車(chē)已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家車(chē)旅行開(kāi)始流行 ，他們開(kāi)始尋求新的度假旅游地 ? 南國(guó)桃園得到了政府的大力支持和引導(dǎo)，在招商、基礎(chǔ)建設(shè)、居民遷臵等問(wèn)題上都得到了較多的政府支持 城市發(fā)展需求 消費(fèi)市場(chǎng)需求 自身資源優(yōu)勢(shì) 政府部門(mén)支持 開(kāi)發(fā)背景 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東距廣州，南抵佛山均 12公里。 17 案例選取依據(jù) 案例選取標(biāo)準(zhǔn) 重點(diǎn)考察案例 ?南國(guó)桃園；以下三個(gè)案例見(jiàn)專題 ?北京懷柔； ?香港榆景灣： ?隱居谷： ?…… ? 大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā) ? 大城市邊緣功能區(qū) ? 政府與企業(yè)主導(dǎo)一級(jí)開(kāi)發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 R2 我們想要什么？ 政府與企業(yè)目標(biāo)聚焦 ?對(duì)外 ：休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、生態(tài)人居的示范；推動(dòng)安吉的外向型經(jīng)濟(jì) ?對(duì)內(nèi) ：土地增值收益最大化、安吉的“價(jià)值之城”，增加生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能 S 我們有什么？ 城市戰(zhàn)略與發(fā)展現(xiàn)狀的對(duì)比分析 ?中國(guó)首個(gè)“生態(tài)立縣”的長(zhǎng)三角幾何中心城市；旅游業(yè)開(kāi)始向轉(zhuǎn)型 ?“接滬融杭”的外向型戰(zhàn)略與封閉的小城市小市場(chǎng)現(xiàn)狀 核心問(wèn)題是什么？ 增值 、 持續(xù) 、 創(chuàng)新 核心問(wèn)題的分析 本區(qū)域開(kāi)發(fā)總體戰(zhàn)略原則： SCQ小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 R2 目標(biāo) 3： 推動(dòng) 區(qū)域土地增值 ，財(cái)政收入增加，打造安吉地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源之一 R2 目標(biāo) 4： 安吉的生態(tài)利用經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力弱，城東新區(qū)也面臨的課題：如何 增加生態(tài)經(jīng)濟(jì)的附加值 ，提高生態(tài)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)作用？ R2 目標(biāo) 5： 通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作，確立政府市場(chǎng)化城市運(yùn)營(yíng)的成功模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 生態(tài)人居優(yōu)選地、休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū)”與開(kāi)始轉(zhuǎn)型的旅游市場(chǎng)、封閉的本地房地產(chǎn)市場(chǎng) ?安吉旅游的新趨勢(shì)：自駕游、培訓(xùn)拓展、商務(wù)會(huì)議；周末經(jīng)濟(jì) 凸現(xiàn) ， 農(nóng)家樂(lè)市場(chǎng)勢(shì)頭旺盛，出現(xiàn)長(zhǎng)期度假客戶； ?目前大力發(fā)展 高檔次度假市場(chǎng) ，如江南滑雪場(chǎng)等。內(nèi)向型的制造業(yè) “ 接滬融杭”的外向型發(fā)展戰(zhàn)略與封閉型的城市現(xiàn)狀 ?2023年末，安吉縣 城市化率 %； ?外來(lái)遷入人口僅占 2%； 人口增長(zhǎng)達(dá)到 ％的凈增長(zhǎng)率，以自然增長(zhǎng)為主 2 0 0 7 年末安吉人口示意簡(jiǎn)圖2 0 . 6 %3 0 . 4 %4 1 . 2 %0500000010000000安吉縣 湖州市 杭州市0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %總?cè)丝?非農(nóng)人口 城市化率( % )本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 山水景觀資源為高檔地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了基礎(chǔ)條件 ? 郊區(qū)陌生板塊項(xiàng)目 ：地處城市東部郊區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度低， ? 尚無(wú)成熟的配套： 區(qū)域僅有農(nóng)村基礎(chǔ)配套，需投入資金大規(guī)模進(jìn)行土地平整、路網(wǎng)建設(shè)、綠化、水體整治，城市基礎(chǔ)配套，盡管規(guī)劃前景良好前，但成熟有待時(shí)日； ? 和安吉其他區(qū)域相比并非特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源水平 ：相比安吉南部靈風(fēng)山、鳳凰山等休閑板塊，本項(xiàng)目地塊的山水景觀資源不夠強(qiáng)勢(shì)，植被覆蓋較板塊內(nèi)的其他項(xiàng)目相比較低，景觀不夠生動(dòng)； 地塊優(yōu)勢(shì)條件 相對(duì)弱勢(shì)因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?未來(lái)通過(guò)拆遷并點(diǎn)后將新建禹山塢村安臵區(qū)。 2 本項(xiàng)目位于湖州中國(guó)竹鄉(xiāng)安吉縣，占地 ，規(guī)劃定位于“山地人居示范區(qū)”，處于安吉主城區(qū)與杭長(zhǎng)高速間，周邊為未來(lái)的高端生態(tài)度假區(qū) 杭長(zhǎng)高速 規(guī)劃城東路 云鴻東路 ?城東新區(qū)占地 ，規(guī)劃為 安吉的城市門(mén)戶，生態(tài)人居示范區(qū) ，目前尚未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)； ?本項(xiàng)目占地 ，作為城東新區(qū)的啟動(dòng)區(qū)； ?東臨杭長(zhǎng)高速，西接安吉主城區(qū)，東南均分布著未來(lái)的高端生態(tài)休閑度假區(qū) 安吉 —— 長(zhǎng)三角的幾何中心 中國(guó)竹鄉(xiāng)、首個(gè)生態(tài)縣 安吉主城區(qū) 鳳凰山景區(qū) 天塢山景區(qū) 區(qū)位屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 地塊內(nèi)部生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山體、石馬港水系、原生態(tài)的村落；同時(shí)有拆遷安臵區(qū)與鳳凰山小學(xué) 地塊資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在可建用地中，需留出512畝作為動(dòng)遷安臵用地。 7 各方目標(biāo)解構(gòu) 發(fā)展現(xiàn)狀分析 第一部分 目標(biāo)與問(wèn)題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開(kāi)發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化 基于市調(diào)報(bào)告總結(jié)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 2 0 0 7 年末安吉遷入人口示意98%1%1%總?cè)丝?省內(nèi)遷入 省外遷入安吉的“ 接滬融杭 ”的城市戰(zhàn)略，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)；但目前為封閉型城市，外部遷入人口僅占 2% 安吉城市二 基于市調(diào)報(bào)告結(jié)論 詳見(jiàn)專題 3： 《 安吉城東新區(qū)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 》 ?安吉的 “接滬融杭” 城市戰(zhàn)略：加快融入“杭州經(jīng)濟(jì)都市圈”，接軌上海大都市，借力發(fā)展。 10 安吉大力打造“ 生態(tài)人居優(yōu)選地、休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū) ”，目前旅游業(yè)開(kāi)始向休閑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)仍為封閉的本地市場(chǎng) 安吉城市三 基于市調(diào)報(bào)告結(jié)論 詳見(jiàn)專題 3： 《 安吉城東新區(qū)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 》 ? “ 奮戰(zhàn)五年 再造安吉” —— 安吉大力打造“ 生態(tài)人居優(yōu)選地、休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū) ” ?安吉的 旅游市場(chǎng) ：旅游業(yè)是安吉的支柱產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，目前仍以觀光為主，開(kāi)始向休閑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 ?安吉的 房地產(chǎn)市場(chǎng) ：以本地為主的 封閉型小市場(chǎng) ，價(jià)格低，增幅小。 度假氛圍尚未形成 ?以 上?？蛻?為主，開(kāi)始逐漸向周邊擴(kuò)散 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)增值收益最大化，成功運(yùn)作，積累集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)品牌； 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 45年實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)出讓 企業(yè)目標(biāo)聚焦 R2 目標(biāo) 1： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)增值收益最大化。 14 目標(biāo)與問(wèn)題的聚焦 SCQ小結(jié) ?本項(xiàng)目作為城東新區(qū)的啟動(dòng)區(qū)，如何突破現(xiàn)有城市、區(qū)域與市場(chǎng)認(rèn)知，最大化重塑區(qū)域價(jià)值？ ?如何打造價(jià)值增值體系？ ?如何設(shè)計(jì)功能良性互動(dòng)的循環(huán)，導(dǎo)入目標(biāo)人群，成功開(kāi)發(fā)； ?區(qū)域土地不斷持續(xù)產(chǎn)能 增值 持續(xù) 創(chuàng)新 ?創(chuàng)新的功能設(shè)計(jì)、創(chuàng)新的規(guī)劃理念等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 位于佛山市松崗鎮(zhèn)的南國(guó)桃園，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已由原來(lái)陌生城郊區(qū)域逐步打造成珠三角地區(qū)功能完備的都市休閑區(qū) ?南國(guó)桃園旅游度假區(qū)是廣佛都市圈新興的一個(gè) 休閑度假勝地 ，由南海區(qū)松崗鎮(zhèn)的平頂山、尖峰嶺組成，始于 92年底投資開(kāi)發(fā)，于 95年 11月正式對(duì)外開(kāi)放， 1999年被列為省級(jí)旅游度假區(qū)，占地面積 8平方公里 。 ?如今，南國(guó)桃園功能逐步完備：學(xué)校、休閑運(yùn)動(dòng)、酒店、景觀公寓、別墅等 ● ● ● ● ● ● ?05年，南海市撤市立區(qū)，獅山鎮(zhèn)提出 “ 新規(guī)劃 新產(chǎn)業(yè) 新城市 ” 定位。 20 早期修建休閑地，隨后引入南海影視城、星級(jí)酒店、高爾夫等吸引大面積客戶，趨于成熟后品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入，大規(guī)模物業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)始 9295年 ?出讓房地產(chǎn)用地獲取建設(shè)資金 ?三年封山育林，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套建設(shè)，建設(shè)一個(gè) 三星級(jí)酒店 ?95年 碧波湖 建成 ?政府對(duì)該區(qū)域沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，使得當(dāng)時(shí)出讓了很多零碎土地 9698年 ?建設(shè) 南海觀音寺 ，引進(jìn)中央電視臺(tái) 南海影視城 ，并于 98年正式開(kāi)放 ?開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)最早的 別墅區(qū) ，規(guī)模 100多畝 ?98年政府對(duì)該區(qū)域重新規(guī)劃，并開(kāi)始控制土地 9900年 ?建成鷺鳥(niǎo)天堂和觀鶴樓 ?引入 五星級(jí) 的楓丹白鷺酒店，酒店內(nèi) 配備國(guó)際會(huì)議中心 ?楓丹另一家公司開(kāi)始進(jìn)行 18洞高爾夫 建設(shè) 另外 3家公司跟進(jìn)在該區(qū)域內(nèi) 建設(shè)酒店 以滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)需求 培育期 啟動(dòng)期 發(fā)展期 01年至今 ?01年香格里拉開(kāi)始做房地產(chǎn)項(xiàng)目， 分時(shí)度假公寓和別墅 均有， 02年做 主題式酒店 蝴蝶谷 ?01年天安鴻基開(kāi)始做房地產(chǎn)，以 別墅物業(yè)為主 ?04年 匯江假日花園 啟動(dòng) ?注：松崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)生活?yuàn)蕵?lè)商業(yè)配套均成熟 繁榮期 基建、中高檔酒店 景點(diǎn)、影視城、別墅 景點(diǎn)、高爾夫、五星酒店 度假公寓、別墅 碧波湖建成，本地及近郊居民開(kāi)始前往 三星級(jí)酒店建成，開(kāi)始出現(xiàn)部分短途度假客戶 南海影視城 等的引入，開(kāi)始大面積吸引廣佛地區(qū)的游客，并開(kāi)始沉淀潛在臵業(yè)客戶； 早期試驗(yàn)開(kāi)發(fā)少量別墅等高端物業(yè)，樹(shù)立住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 楓丹白鷺五星級(jí)酒店 ，的建成，中長(zhǎng)途中高端商務(wù)客戶開(kāi)始集聚，商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)開(kāi)始成型；高爾夫等高端休閑項(xiàng)目開(kāi)始深度吸引潛在高端臵業(yè)群體 區(qū)域價(jià)值成熟，開(kāi)始開(kāi)發(fā)大體量住宅物業(yè)，常住性住區(qū)開(kāi)發(fā) 廣佛、珠三角客戶 開(kāi)始進(jìn)駐南國(guó)桃園住區(qū) 香格里拉、天安鴻基等開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目 社區(qū)居住氛圍，休閑住區(qū)開(kāi)始成熟 開(kāi)發(fā)歷程 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。擁有房間 308套，8棟豪華別墅，可容納1800人同時(shí)會(huì)議的 16個(gè)會(huì)議室；提供 27洞高爾夫球場(chǎng)等；桃園玉宇酒店為南海政府指定接待酒店 封山育林、整治公路、燒烤場(chǎng) 早期小規(guī)模別墅；成熟期物業(yè)類(lèi)型豐富，香格里拉、新鴻基項(xiàng)目啟動(dòng)，產(chǎn)品開(kāi)始豐富有度假公寓、洋房、聯(lián)排 /獨(dú)棟別墅等 功能配套 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 05001000150020232500300035001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年伴隨南國(guó)桃園發(fā)展，由旅游度假類(lèi)的第二居所漸演變成常住型住宅，房?jī)r(jià)快速抬升 元 /平米 獅山房地產(chǎn)價(jià)格的變化（均價(jià)） 名稱 開(kāi)發(fā)時(shí)間 均價(jià) 建筑類(lèi)型 占地 開(kāi)發(fā)商 客戶 穆天子山莊 99年 獨(dú)立別墅 首期 72棟 南海區(qū)穆天子房地產(chǎn)投資有限公司 佛山富裕人士，休閑度假，部分投資意向 天安鴻基花園 2023年 別墅 9000（送前后花園） 別墅，洋房 60萬(wàn) m2 天安投資有限公司 客戶多是度假，投資，外地居多 香格里拉花園 2023 別墅， 4000（送裝修） 別墅，洋房 60萬(wàn) m2 南海濠邁臵業(yè)有限公司 匯江假日花園 洋房、小高層：4200 洋房、小高層、獨(dú)立 /聯(lián)排 佛山市南海匯江物業(yè)有限公司 佛山市區(qū)為主，大部分為私營(yíng)業(yè)主，自住 南國(guó)桃園里主要由三個(gè)大的樓盤(pán)：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。 ?在城市化及都市區(qū)功能分化后，近都市郊區(qū)有一定資源的區(qū)域可以承擔(dān)城市休閑度假 /都市休閑功能 ?首先開(kāi)始基建，啟動(dòng)商務(wù)、度假物業(yè)，吸引短途客群，提升區(qū)域認(rèn)知并培育人氣 ?關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)引入央視影視城等標(biāo)志物業(yè)，樹(shù)立標(biāo)桿價(jià)值 ?成熟期逐步配置社區(qū)生活、居住配套，完善休閑度假社區(qū)功能 階段性、分時(shí)序開(kāi)發(fā)，并在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)引入標(biāo)志性配套 注重商務(wù)會(huì)議、展覽等，并逐步 從此群體中沉淀未來(lái)臵業(yè)客戶 ?引入央視影視城 ?引入五星級(jí)酒店，并配國(guó)際會(huì)議中心、會(huì)展中心 ?18洞高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫 引入酒店、高爾夫、學(xué)校銀行等完備度假居住社區(qū)功能 ?引進(jìn)星級(jí)酒店、高爾夫、影視基地、學(xué)校、銀行等 ?開(kāi)發(fā)度假地產(chǎn)，景觀公寓、山坡別墅等開(kāi)始吸引第一居所消費(fèi)者及導(dǎo)入型常住二居客戶 項(xiàng)目定位 關(guān)鍵動(dòng)作 開(kāi)發(fā)策略 功能組合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。盡量服務(wù)各種客群，擴(kuò)大覆蓋率 ， 吸引更多的旅游客群及潛在臵業(yè)者 ?高端休閑項(xiàng)目： 高爾夫、頂級(jí)溫泉、滑雪、滑翔飛行等；拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并服務(wù)于高端客群 ?住宅物業(yè)： 基建及配套、度假休閑設(shè)計(jì)及商務(wù)配套等都服務(wù)于住宅物業(yè)；項(xiàng)目成熟后 常住性物業(yè) 開(kāi)始占主導(dǎo) ?星級(jí)酒店、會(huì)議中心：一般通過(guò)高端酒店及商務(wù)會(huì)議 吸引中長(zhǎng)途高端客群，并積累高端消費(fèi)者 ，他們往往是高端住宅的第一消費(fèi)者 ?商業(yè)配套： 提供商業(yè)服務(wù)，完善社區(qū)生活功能 案例啟示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 第一部分 目標(biāo)與問(wèn)題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第四部分 開(kāi)發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定 休閑度假競(jìng)爭(zhēng)分析 休閑度假需求分析