【正文】 400050006000700080009000上海 杭州 南京依據(jù)國際經(jīng)驗，人均 GDP發(fā)展超過 5000美元即進(jìn)入深度休閑度假階段， 長三角高層次休閑度假需求龐大旺盛 ?2023年 長三角 GDP46700億元， 人均 GDP7502美元 ?旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈一體化形態(tài)向高層次休閑度假型形態(tài)轉(zhuǎn)變，人們進(jìn)入了“ 5+2” 休閑度假生活模式，都市休閑氛圍形成 觀光旅游啟動階段 觀光旅游快速發(fā)展 休閑度假啟動階段 休閑度假規(guī)模化發(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段 ?產(chǎn)生觀光旅游動機 ?居民開始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發(fā)展 ?旅游地點由近至遠(yuǎn) ， 觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富 ?休閑度假開始啟動 ， 只集中在少數(shù)高端人群 。 50 作為中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市群，長三角具有巨大國際性和區(qū)域性商務(wù)會議、教育培訓(xùn)需求。主要原因是：上海酒店客房數(shù)增長速度有限。 ?北京國學(xué)百家講壇 的授課理念即：異地授課的方式。 —— 訪談?wù)Z錄 本報告是嚴(yán)格保密的。國外加勒比海岸度假區(qū)為父母身邊的孩子推出了各種活動，其中既有適應(yīng)低齡兒童孩童的游戲、藝術(shù)與雕刻，適應(yīng)大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。 58 圍繞綠色設(shè)計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 需求分析 3 生態(tài)綠色時尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。 59 市場盤點結(jié)論：長三角具有龐大的會務(wù)教育培訓(xùn)休閑需求、家庭休閑 /二居臵業(yè)需求，同時興起 生態(tài)綠色時尚休閑的風(fēng)潮 需求總結(jié) 生態(tài)綠色時尚 家庭休閑 / 二居置業(yè) 會務(wù)教育培訓(xùn) ?綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會與時尚休閑領(lǐng)域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 ?圍繞綠色設(shè)計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 ?出游方式以家庭游或朋友游為主體 ?健康舒適游越來越受歡迎，親子教育和養(yǎng)老市場也越發(fā)受到重視 ?對于休閑教育業(yè)需求旺盛，但市場供給有限，現(xiàn)休閑產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)存在明顯缺失 ?會議經(jīng)濟發(fā)展迅速，對商務(wù)會議需求強勁，商務(wù)會議占據(jù)旅游市場一半 ?部分公司購買企業(yè)會所，作為企業(yè)會議和拓展培訓(xùn)基地，且偏好于山水資源豐富區(qū)域 ?現(xiàn)安吉酒店市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，娛樂配套功能不足，不能滿足強勁會務(wù)市場需求 本報告是嚴(yán)格保密的。 休閑 /旅游 /娛樂，偏重高端會務(wù)市場 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 上海度假區(qū)以佘山和淀山湖為代表，自然資源有限； 緊鄰城市 ，屬本地游度假自住類， 度假氛圍缺失 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 上海濱海度假區(qū) ?臨港新城濱海度假區(qū)，奉賢碧海金沙海灣等； ?除了碧海金沙海濱浴場外都無法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球 ?旅游意義多于度假性質(zhì) 休閑 /旅游 上海佘山度假區(qū) ?上海唯一的國家級旅游度假區(qū) ?重點項目：其宗教場所和教育項目，以及一系列帶有主題公園性質(zhì)的人造景觀 ?度假區(qū)的產(chǎn)品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質(zhì)被極度弱化 ?世博會主題示范區(qū)之一。 《 時尚先生 》 的綠色主題活動讓名流們匯聚一起，成立 綠色名流聯(lián)盟 。 57 綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會與時尚休閑領(lǐng)域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 需求分析 3 生態(tài)綠色時尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。 54 城際快速交通路網(wǎng)、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看， 長三角已形成良好的第二居所需求環(huán)境 市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 ? 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； ? 4小時車程內(nèi)， ，最短距離 100km 杭州灣大橋與跨海大橋修通后可實現(xiàn) 3小時交通圈 Y ? 人均 GDP超過 5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念 長三角人均 GDP為 4247美元 ,上海達(dá) 7450美元 Y ? 消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過 20% 上海汽車擁有量為 41萬 Y ? 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量中高收入人群 Y 從城際快速交通路網(wǎng)、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看，長三角區(qū)域已經(jīng)形成良好的第二居所需求環(huán)境 需求分析 2 家庭休閑 /二居 本報告是嚴(yán)格保密的。 鄭學(xué)益（高端培訓(xùn)提出者；北京大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院院長） 需求分析 1 會務(wù)教育培訓(xùn) 本報告是嚴(yán)格保密的。在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的異地設(shè)立培訓(xùn)基地成為熱潮 英語培訓(xùn) 高端管理培訓(xùn) 休閑 /素質(zhì)培訓(xùn) 少兒教育等 IT培訓(xùn) 2023年市場總值大約是 150億元人民幣，預(yù)計 2023年市場總值將達(dá)到 300億元人民幣。 ?2023年上海國際中心加入國際會議中心（ ICCA），越來越多的國際會議選擇在上海，承辦國際會議數(shù)量躋身世界前列。 ?休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟 發(fā)展特征 臵業(yè)特征 發(fā)展階段 人均 GDP ?本地臵業(yè) ?購 買休 閑度假產(chǎn)品 ?在度假地臵業(yè) ?在度假地投資 、 臵業(yè) 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 300 US$ 需求分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 復(fù)合 功能 區(qū)域內(nèi)有多種項目組成的復(fù)合的休閑功能 區(qū)域內(nèi)將興建 27洞高爾夫、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園、天山塢風(fēng)景區(qū)等重大項目，豐富而集聚的硬件設(shè)施將形成強大休閑功能 以都市融合視角重構(gòu)泛城東板塊區(qū)域價值，打造“中央都市休閑區(qū)”，突破安吉現(xiàn)有城市價值 √ √ √ √ √ 項目區(qū)域功能解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 重構(gòu)區(qū)域價值的方式 V S 傳統(tǒng)地域結(jié)構(gòu)方式 中心化與邊緣化 區(qū)域選擇 中心與邊緣 重戰(zhàn)略、社區(qū)資源 區(qū)域定位 重項目差異 重競爭戰(zhàn)略 區(qū)域市場 全面迎合消費者 重核心功能競爭力 區(qū)域戰(zhàn)略 單純品牌推廣 安吉機會 本報告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)面積增加到 ?2023年，廣州出口加工區(qū)成立 ?84年，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立 90年 ?91年，廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立 ?93年， CBD區(qū)珠江新城開始建設(shè) ?2023年，華南居住板塊 開始形成 ?2023年，廣州新機場建成標(biāo)志著空港板塊形成 ?2023年， 市都市休閑板塊 “假日半島”開始出售 ?2023年， 市郊溫泉休閑板塊 從化“逸泉山莊”分期開發(fā) ?2023年構(gòu)筑“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)，“一主”即中心主城區(qū)，“三副”指南沙、蘿崗 新塘、花都副城區(qū) 10年 中心城市擴張 中心城市輻射 大都市圈形成 城市群的形成 基建設(shè)施 中心城市功能增加 ?廣州都市融合歷程 ?深圳 2023年新增城郊都市休閑板塊 城市周邊休閑板塊 大梅沙 /仙湖 遠(yuǎn)郊旅游觀光度假板塊 南澳 /巽寮灣 2023年深圳的都市休閑度假功能從有到無，成為城市最重要的功能組成 都市圈演變： 基于都市融合 ——珠三角 本報告是嚴(yán)格保密的。東京灣地區(qū)成為東京都市圈的 富人度假二居、高端會務(wù) 的代表板塊 副中心， 商業(yè)辦公 服務(wù) 學(xué)園城 商業(yè)、居住 兼用城 生產(chǎn)城 生產(chǎn)城 底層居住城 文人學(xué)者居住城 文教游覽城 東京灣 ? 東京灣的城市功能： ?東京東部發(fā)展地帶上的重要節(jié)點地區(qū) ?東京國際經(jīng)濟中心的重要組成部分 ?重點發(fā)展富人二居度假居所和高端酒店會務(wù)，補充國際化都市的生態(tài)旅游功能缺失 ?東京灣地區(qū)已成為東京市高端度假、生態(tài)旅游的代表區(qū)域 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，依托軌道交通和高速公路干網(wǎng)和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴散，大都市郊區(qū)內(nèi)部非均質(zhì)分布 基于都市融合 本報告是嚴(yán)格保密的。 為將來住宅及商業(yè)開發(fā)提供基礎(chǔ)配套 ?度假休閑配套： 包括自然景觀類休閑，如湖上項目、沙灘、海濱等；另一種為人工打造休閑設(shè)施如特色戶外運動（野營、戶外拓展、山地自行車等）、特色休閑娛樂項目（釣魚臺、養(yǎng)生堂等）。 ? 設(shè)臵湖畔挑臺、小橋流水、叢林小徑、私家碼頭等配套游玩設(shè)施 匯江假日花園 ? 總占地 10萬平，建面約 11萬平米 ? 有低層電梯名邸、疊加別墅、聯(lián)排別墅、獨立大別墅組成復(fù)合高尚型住宅 ? 配套有棕櫚樹、堤岸、碼頭、棧道、泳池、露天咖啡座、藝術(shù)長廊 南海碧桂園 ? 共 2700戶約，全裝修別墅社區(qū) ? 規(guī)劃有“翠堤水岸”洋房區(qū)、“陽光花海”聯(lián)排別墅 /獨立別墅區(qū)、“藍(lán)天山畔”半山聯(lián)體別墅 /超豪別墅區(qū) ? 配套有組團(tuán)綠地、戶間綠地、多個人工湖、多功能會所 穆天子山莊 ? 南海最早開發(fā)別墅，首期獨立別墅 72棟，現(xiàn)已開發(fā)第三期 ? 北美風(fēng)情，配有豪華會所、咖啡廳、室外泳池、多功能健身房、兒童樂園、籃、網(wǎng)、足球場等 ? 景觀配有大型水景凡爾賽廣場、羅馬廣場、比利時廣場與會所結(jié)合自然景觀構(gòu)成莊園中心景觀，另有廊橋、爵士橋等風(fēng)情 大盤，風(fēng)情別墅，私家碼頭等珍貴配套 大盤，復(fù)合高尚住宅，私家碼頭等珍貴配套 大盤，全裝修別墅區(qū)，多綠地、水體景觀配套 長周期開發(fā)別墅，風(fēng)情別墅，配有大型水景構(gòu)成項目景觀中心 住宅物業(yè) 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 工業(yè)化和城市化使得城市環(huán)境受到污染和破壞，人們尤其是城市中人開始熱切渴望一塊凈土，南國桃園是廣州地區(qū)著名的桃花之鄉(xiāng)，可以滿足這種市場與社會需求 ? 珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民生活水平提高，私家車已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家車旅行開始流行 ，他們開始尋求新的度假旅游地 ? 南國桃園得到了政府的大力支持和引導(dǎo)，在招商、基礎(chǔ)建設(shè)、居民遷臵等問題上都得到了較多的政府支持 城市發(fā)展需求 消費市場需求 自身資源優(yōu)勢 政府部門支持 開發(fā)背景 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 案例選取依據(jù) 案例選取標(biāo)準(zhǔn) 重點考察案例 ?南國桃園；以下三個案例見專題 ?北京懷柔； ?香港榆景灣： ?隱居谷： ?…… ? 大規(guī)模區(qū)域開發(fā) ? 大城市邊緣功能區(qū) ? 政府與企業(yè)主導(dǎo)一級開發(fā) 本報告是嚴(yán)格保密的。 R2 目標(biāo) 3： 推動 區(qū)域土地增值 ，財政收入增加，打造安吉地方經(jīng)濟增長動力源之一 R2 目標(biāo) 4： 安吉的生態(tài)利用經(jīng)濟的推動力弱，城東新區(qū)也面臨的課題：如何 增加生態(tài)經(jīng)濟的附加值 ，提高生態(tài)經(jīng)濟的經(jīng)濟作用？ R2 目標(biāo) 5： 通過本項目運作，確立政府市場化城市運營的成功模式 本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)向型的制造業(yè) “ 接滬融杭”的外向型發(fā)展戰(zhàn)略與封閉型的城市現(xiàn)狀 ?2023年末，安吉縣 城市化率 %； ?外來遷入人口僅占 2%； 人口增長達(dá)到 ％的凈增長率，以自然增長為主 2 0 0 7 年末安吉人口示意簡圖2 0 . 6 %3 0 . 4 %4 1 . 2 %0500000010000000安吉縣 湖州市 杭州市0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %總?cè)丝?非農(nóng)人口 城市化率( % )本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 山水景觀資源為高檔地產(chǎn)項目開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件 ? 郊區(qū)陌生板塊項目 ：地處城市東部郊區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度低， ? 尚無成熟的配套： 區(qū)域僅有農(nóng)村基礎(chǔ)配套，需投入資金大規(guī)模進(jìn)行土地平整、路網(wǎng)建設(shè)、綠化、水體整治，城市基礎(chǔ)配套，盡管規(guī)劃前景良好前，但成熟有待時日； ? 和安吉其他區(qū)域相比并非特別強勢的自然資源水平 ：相比安吉南部靈風(fēng)山、鳳凰山等休閑板塊，本項目地塊的山水景觀資源不夠強勢，植被覆蓋較板塊內(nèi)的其他項目相比較低，景觀不夠生動； 地塊優(yōu)勢條件 相對弱勢因素 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 本項目位于湖州中國竹鄉(xiāng)安吉縣，占地 ，規(guī)劃定位于“山地人居示范區(qū)”，處于安吉主城區(qū)與杭長高速間，周邊為未來的高端生態(tài)度假區(qū) 杭長高速 規(guī)劃城東路 云鴻東路 ?城東新區(qū)占地 ，規(guī)劃為 安吉的城市門戶，生態(tài)人居示范區(qū) ，目前尚未啟動開發(fā)； ?本項目占地 ，作為城東新區(qū)的啟動區(qū)； ?東臨杭長高速，西接安吉主城區(qū)，東南均分布著未來的高端生態(tài)休閑度假區(qū) 安吉 —— 長三角的幾何中心 中國竹鄉(xiāng)、首個生態(tài)縣 安吉主城區(qū) 鳳凰山景區(qū) 天塢山景區(qū) 區(qū)位屬性 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 地塊內(nèi)部生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山體、石馬港水系、原