【正文】 400050006000700080009000上海 杭州 南京依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP發(fā)展超過(guò) 5000美元即進(jìn)入深度休閑度假階段， 長(zhǎng)三角高層次休閑度假需求龐大旺盛 ?2023年 長(zhǎng)三角 GDP46700億元， 人均 GDP7502美元 ?旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈一體化形態(tài)向高層次休閑度假型形態(tài)轉(zhuǎn)變，人們進(jìn)入了“ 5+2” 休閑度假生活模式，都市休閑氛圍形成 觀光旅游啟動(dòng)階段 觀光旅游快速發(fā)展 休閑度假啟動(dòng)階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段 ?產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī) ?居民開(kāi)始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發(fā)展 ?旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn) ， 觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富 ?休閑度假開(kāi)始啟動(dòng) ， 只集中在少數(shù)高端人群 。 50 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市群，長(zhǎng)三角具有巨大國(guó)際性和區(qū)域性商務(wù)會(huì)議、教育培訓(xùn)需求。主要原因是：上海酒店客房數(shù)增長(zhǎng)速度有限。 ?北京國(guó)學(xué)百家講壇 的授課理念即：異地授課的方式。 —— 訪談?wù)Z錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)外加勒比海岸度假區(qū)為父母身邊的孩子推出了各種活動(dòng)，其中既有適應(yīng)低齡兒童孩童的游戲、藝術(shù)與雕刻，適應(yīng)大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。 58 圍繞綠色設(shè)計(jì)、綠色時(shí)尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 需求分析 3 生態(tài)綠色時(shí)尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。 59 市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)結(jié)論：長(zhǎng)三角具有龐大的會(huì)務(wù)教育培訓(xùn)休閑需求、家庭休閑 /二居臵業(yè)需求，同時(shí)興起 生態(tài)綠色時(shí)尚休閑的風(fēng)潮 需求總結(jié) 生態(tài)綠色時(shí)尚 家庭休閑 / 二居置業(yè) 會(huì)務(wù)教育培訓(xùn) ?綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會(huì)與時(shí)尚休閑領(lǐng)域，正快速?gòu)V泛地影響每個(gè)人的生活方式 ?圍繞綠色設(shè)計(jì)、綠色時(shí)尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 ?出游方式以家庭游或朋友游為主體 ?健康舒適游越來(lái)越受歡迎，親子教育和養(yǎng)老市場(chǎng)也越發(fā)受到重視 ?對(duì)于休閑教育業(yè)需求旺盛，但市場(chǎng)供給有限，現(xiàn)休閑產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)存在明顯缺失 ?會(huì)議經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)商務(wù)會(huì)議需求強(qiáng)勁，商務(wù)會(huì)議占據(jù)旅游市場(chǎng)一半 ?部分公司購(gòu)買(mǎi)企業(yè)會(huì)所，作為企業(yè)會(huì)議和拓展培訓(xùn)基地，且偏好于山水資源豐富區(qū)域 ?現(xiàn)安吉酒店市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，娛樂(lè)配套功能不足，不能滿足強(qiáng)勁會(huì)務(wù)市場(chǎng)需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑 /旅游 /娛樂(lè)，偏重高端會(huì)務(wù)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 上海度假區(qū)以佘山和淀山湖為代表，自然資源有限； 緊鄰城市 ，屬本地游度假自住類(lèi)， 度假氛圍缺失 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來(lái)規(guī)劃 主要功能 上海濱海度假區(qū) ?臨港新城濱海度假區(qū)，奉賢碧海金沙海灣等； ?除了碧海金沙海濱浴場(chǎng)外都無(wú)法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球 ?旅游意義多于度假性質(zhì) 休閑 /旅游 上海佘山度假區(qū) ?上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) ?重點(diǎn)項(xiàng)目：其宗教場(chǎng)所和教育項(xiàng)目，以及一系列帶有主題公園性質(zhì)的人造景觀 ?度假區(qū)的產(chǎn)品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質(zhì)被極度弱化 ?世博會(huì)主題示范區(qū)之一。 《 時(shí)尚先生 》 的綠色主題活動(dòng)讓名流們匯聚一起，成立 綠色名流聯(lián)盟 。 57 綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會(huì)與時(shí)尚休閑領(lǐng)域，正快速?gòu)V泛地影響每個(gè)人的生活方式 需求分析 3 生態(tài)綠色時(shí)尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。 54 城際快速交通路網(wǎng)、人均消費(fèi)水平、私家轎車(chē)普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看， 長(zhǎng)三角已形成良好的第二居所需求環(huán)境 市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 ? 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； ? 4小時(shí)車(chē)程內(nèi)， ，最短距離 100km 杭州灣大橋與跨海大橋修通后可實(shí)現(xiàn) 3小時(shí)交通圈 Y ? 人均 GDP超過(guò) 5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念 長(zhǎng)三角人均 GDP為 4247美元 ,上海達(dá) 7450美元 Y ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車(chē)擁有量超過(guò) 20% 上海汽車(chē)擁有量為 41萬(wàn) Y ? 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量中高收入人群 Y 從城際快速交通路網(wǎng)、人均消費(fèi)水平、私家轎車(chē)普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看，長(zhǎng)三角區(qū)域已經(jīng)形成良好的第二居所需求環(huán)境 需求分析 2 家庭休閑 /二居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鄭學(xué)益（高端培訓(xùn)提出者；北京大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院院長(zhǎng)） 需求分析 1 會(huì)務(wù)教育培訓(xùn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的異地設(shè)立培訓(xùn)基地成為熱潮 英語(yǔ)培訓(xùn) 高端管理培訓(xùn) 休閑 /素質(zhì)培訓(xùn) 少兒教育等 IT培訓(xùn) 2023年市場(chǎng)總值大約是 150億元人民幣，預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)總值將達(dá)到 300億元人民幣。 ?2023年上海國(guó)際中心加入國(guó)際會(huì)議中心（ ICCA），越來(lái)越多的國(guó)際會(huì)議選擇在上海，承辦國(guó)際會(huì)議數(shù)量躋身世界前列。 ?休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟 發(fā)展特征 臵業(yè)特征 發(fā)展階段 人均 GDP ?本地臵業(yè) ?購(gòu) 買(mǎi)休 閑度假產(chǎn)品 ?在度假地臵業(yè) ?在度假地投資 、 臵業(yè) 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 300 US$ 需求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 復(fù)合 功能 區(qū)域內(nèi)有多種項(xiàng)目組成的復(fù)合的休閑功能 區(qū)域內(nèi)將興建 27洞高爾夫、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園、天山塢風(fēng)景區(qū)等重大項(xiàng)目，豐富而集聚的硬件設(shè)施將形成強(qiáng)大休閑功能 以都市融合視角重構(gòu)泛城東板塊區(qū)域價(jià)值，打造“中央都市休閑區(qū)”，突破安吉現(xiàn)有城市價(jià)值 √ √ √ √ √ 項(xiàng)目區(qū)域功能解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重構(gòu)區(qū)域價(jià)值的方式 V S 傳統(tǒng)地域結(jié)構(gòu)方式 中心化與邊緣化 區(qū)域選擇 中心與邊緣 重戰(zhàn)略、社區(qū)資源 區(qū)域定位 重項(xiàng)目差異 重競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 區(qū)域市場(chǎng) 全面迎合消費(fèi)者 重核心功能競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域戰(zhàn)略 單純品牌推廣 安吉機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)面積增加到 ?2023年，廣州出口加工區(qū)成立 ?84年，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立 90年 ?91年，廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成立 ?93年， CBD區(qū)珠江新城開(kāi)始建設(shè) ?2023年，華南居住板塊 開(kāi)始形成 ?2023年，廣州新機(jī)場(chǎng)建成標(biāo)志著空港板塊形成 ?2023年， 市都市休閑板塊 “假日半島”開(kāi)始出售 ?2023年， 市郊溫泉休閑板塊 從化“逸泉山莊”分期開(kāi)發(fā) ?2023年構(gòu)筑“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)，“一主”即中心主城區(qū)，“三副”指南沙、蘿崗 新塘、花都副城區(qū) 10年 中心城市擴(kuò)張 中心城市輻射 大都市圈形成 城市群的形成 基建設(shè)施 中心城市功能增加 ?廣州都市融合歷程 ?深圳 2023年新增城郊都市休閑板塊 城市周邊休閑板塊 大梅沙 /仙湖 遠(yuǎn)郊旅游觀光度假板塊 南澳 /巽寮灣 2023年深圳的都市休閑度假功能從有到無(wú)，成為城市最重要的功能組成 都市圈演變： 基于都市融合 ——珠三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東京灣地區(qū)成為東京都市圈的 富人度假二居、高端會(huì)務(wù) 的代表板塊 副中心， 商業(yè)辦公 服務(wù) 學(xué)園城 商業(yè)、居住 兼用城 生產(chǎn)城 生產(chǎn)城 底層居住城 文人學(xué)者居住城 文教游覽城 東京灣 ? 東京灣的城市功能： ?東京東部發(fā)展地帶上的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū) ?東京國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心的重要組成部分 ?重點(diǎn)發(fā)展富人二居度假居所和高端酒店會(huì)務(wù)，補(bǔ)充國(guó)際化都市的生態(tài)旅游功能缺失 ?東京灣地區(qū)已成為東京市高端度假、生態(tài)旅游的代表區(qū)域 中心城在向周邊地域傳染性擴(kuò)散的同時(shí)，依托軌道交通和高速公路干網(wǎng)和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點(diǎn)軸擴(kuò)散，大都市郊區(qū)內(nèi)部非均質(zhì)分布 基于都市融合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為將來(lái)住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)提供基礎(chǔ)配套 ?度假休閑配套： 包括自然景觀類(lèi)休閑，如湖上項(xiàng)目、沙灘、海濱等；另一種為人工打造休閑設(shè)施如特色戶(hù)外運(yùn)動(dòng)（野營(yíng)、戶(hù)外拓展、山地自行車(chē)等）、特色休閑娛樂(lè)項(xiàng)目（釣魚(yú)臺(tái)、養(yǎng)生堂等）。 ? 設(shè)臵湖畔挑臺(tái)、小橋流水、叢林小徑、私家碼頭等配套游玩設(shè)施 匯江假日花園 ? 總占地 10萬(wàn)平，建面約 11萬(wàn)平米 ? 有低層電梯名邸、疊加別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)立大別墅組成復(fù)合高尚型住宅 ? 配套有棕櫚樹(shù)、堤岸、碼頭、棧道、泳池、露天咖啡座、藝術(shù)長(zhǎng)廊 南海碧桂園 ? 共 2700戶(hù)約，全裝修別墅社區(qū) ? 規(guī)劃有“翠堤水岸”洋房區(qū)、“陽(yáng)光花海”聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅區(qū)、“藍(lán)天山畔”半山聯(lián)體別墅 /超豪別墅區(qū) ? 配套有組團(tuán)綠地、戶(hù)間綠地、多個(gè)人工湖、多功能會(huì)所 穆天子山莊 ? 南海最早開(kāi)發(fā)別墅，首期獨(dú)立別墅 72棟，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)第三期 ? 北美風(fēng)情，配有豪華會(huì)所、咖啡廳、室外泳池、多功能健身房、兒童樂(lè)園、籃、網(wǎng)、足球場(chǎng)等 ? 景觀配有大型水景凡爾賽廣場(chǎng)、羅馬廣場(chǎng)、比利時(shí)廣場(chǎng)與會(huì)所結(jié)合自然景觀構(gòu)成莊園中心景觀，另有廊橋、爵士橋等風(fēng)情 大盤(pán)，風(fēng)情別墅，私家碼頭等珍貴配套 大盤(pán)，復(fù)合高尚住宅，私家碼頭等珍貴配套 大盤(pán)，全裝修別墅區(qū)，多綠地、水體景觀配套 長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)別墅，風(fēng)情別墅，配有大型水景構(gòu)成項(xiàng)目景觀中心 住宅物業(yè) 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 工業(yè)化和城市化使得城市環(huán)境受到污染和破壞，人們尤其是城市中人開(kāi)始熱切渴望一塊凈土，南國(guó)桃園是廣州地區(qū)著名的桃花之鄉(xiāng)，可以滿足這種市場(chǎng)與社會(huì)需求 ? 珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平提高，私家車(chē)已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家車(chē)旅行開(kāi)始流行 ，他們開(kāi)始尋求新的度假旅游地 ? 南國(guó)桃園得到了政府的大力支持和引導(dǎo)，在招商、基礎(chǔ)建設(shè)、居民遷臵等問(wèn)題上都得到了較多的政府支持 城市發(fā)展需求 消費(fèi)市場(chǎng)需求 自身資源優(yōu)勢(shì) 政府部門(mén)支持 開(kāi)發(fā)背景 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 案例選取依據(jù) 案例選取標(biāo)準(zhǔn) 重點(diǎn)考察案例 ?南國(guó)桃園；以下三個(gè)案例見(jiàn)專(zhuān)題 ?北京懷柔； ?香港榆景灣： ?隱居谷： ?…… ? 大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā) ? 大城市邊緣功能區(qū) ? 政府與企業(yè)主導(dǎo)一級(jí)開(kāi)發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 R2 目標(biāo) 3： 推動(dòng) 區(qū)域土地增值 ，財(cái)政收入增加，打造安吉地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源之一 R2 目標(biāo) 4： 安吉的生態(tài)利用經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力弱，城東新區(qū)也面臨的課題：如何 增加生態(tài)經(jīng)濟(jì)的附加值 ，提高生態(tài)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)作用？ R2 目標(biāo) 5： 通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作，確立政府市場(chǎng)化城市運(yùn)營(yíng)的成功模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)向型的制造業(yè) “ 接滬融杭”的外向型發(fā)展戰(zhàn)略與封閉型的城市現(xiàn)狀 ?2023年末，安吉縣 城市化率 %； ?外來(lái)遷入人口僅占 2%； 人口增長(zhǎng)達(dá)到 ％的凈增長(zhǎng)率，以自然增長(zhǎng)為主 2 0 0 7 年末安吉人口示意簡(jiǎn)圖2 0 . 6 %3 0 . 4 %4 1 . 2 %0500000010000000安吉縣 湖州市 杭州市0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %總?cè)丝?非農(nóng)人口 城市化率( % )本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 山水景觀資源為高檔地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了基礎(chǔ)條件 ? 郊區(qū)陌生板塊項(xiàng)目 ：地處城市東部郊區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度低， ? 尚無(wú)成熟的配套： 區(qū)域僅有農(nóng)村基礎(chǔ)配套，需投入資金大規(guī)模進(jìn)行土地平整、路網(wǎng)建設(shè)、綠化、水體整治，城市基礎(chǔ)配套，盡管規(guī)劃前景良好前，但成熟有待時(shí)日； ? 和安吉其他區(qū)域相比并非特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源水平 ：相比安吉南部靈風(fēng)山、鳳凰山等休閑板塊，本項(xiàng)目地塊的山水景觀資源不夠強(qiáng)勢(shì)，植被覆蓋較板塊內(nèi)的其他項(xiàng)目相比較低，景觀不夠生動(dòng)； 地塊優(yōu)勢(shì)條件 相對(duì)弱勢(shì)因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 本項(xiàng)目位于湖州中國(guó)竹鄉(xiāng)安吉縣，占地 ，規(guī)劃定位于“山地人居示范區(qū)”，處于安吉主城區(qū)與杭長(zhǎng)高速間，周邊為未來(lái)的高端生態(tài)度假區(qū) 杭長(zhǎng)高速 規(guī)劃城東路 云鴻東路 ?城東新區(qū)占地 ，規(guī)劃為 安吉的城市門(mén)戶(hù)，生態(tài)人居示范區(qū) ，目前尚未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)； ?本項(xiàng)目占地 ，作為城東新區(qū)的啟動(dòng)區(qū)； ?東臨杭長(zhǎng)高速，西接安吉主城區(qū)，東南均分布著未來(lái)的高端生態(tài)休閑度假區(qū) 安吉 —— 長(zhǎng)三角的幾何中心 中國(guó)竹鄉(xiāng)、首個(gè)生態(tài)縣 安吉主城區(qū) 鳳凰山景區(qū) 天塢山景區(qū) 區(qū)位屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 地塊內(nèi)部生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山體、石馬港水系、原