【正文】 客戶需求 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 安吉房管局訪談 ? 75%的游客，最為看重度假區(qū)的 舒適性，追求健康 是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。 ?一些培訓(xùn)房在外地購(gòu)買或設(shè)立長(zhǎng)期的培訓(xùn)基地： PICC上海淀山湖培訓(xùn)基地 ；清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)安吉中南百草園 EMBA總裁班培訓(xùn)基地。具有巨大國(guó)際性和區(qū)域性商務(wù)會(huì)議、教育培訓(xùn)需求 ?截止到 2023年底，目前落戶上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心分別達(dá)到了 124家、 130家和 170家。 45 以“長(zhǎng)三角中央都市休閑區(qū)”為綱領(lǐng)，重塑泛城東板塊的區(qū)域價(jià)值，本項(xiàng)目為核心啟動(dòng)區(qū) 因素 都市休閑區(qū)形成條件 KPI 本區(qū)域條件 評(píng)判結(jié)果 黃金 距離 與市區(qū)約 30~60分鐘，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距離內(nèi) 目前 1小時(shí)到達(dá)杭州， ，未來(lái)杭長(zhǎng)高速開通后 30分鐘即可從杭州到達(dá)。 旅游休閑度假帶 工業(yè)承接帶 基于都市融合 ——珠三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 具一定自然資源 、 與城市通達(dá)良好 、 城市化發(fā)展輻射區(qū)內(nèi) 的原始區(qū)域可以打造 都市休閑區(qū) 案例啟示 都市休閑區(qū) 項(xiàng)目資源 區(qū)位交通 背景市場(chǎng) 具有一定自然資源優(yōu)勢(shì)，可打造相異與城市氣氛的休閑居住氣質(zhì) 休閑度假化的社區(qū) 滿足于都市生活的社區(qū) 進(jìn)一步大都市、退一步度假地 位于城市外部，脫離都市城市化 與城市有良好的交通連接，高速公路、地鐵輕軌等，保證兩地短時(shí)可達(dá) 處于城市化發(fā)展輻射區(qū)，可以承擔(dān)城市化發(fā)展過(guò)程中分化出的城市休閑居住功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?南國(guó)桃園已經(jīng)成為松崗鎮(zhèn)以及外圍廣佛地區(qū)的 休閑旅游區(qū) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 Ⅱ 半小時(shí)車程 Ⅲ 1小時(shí)車程 Ⅰ 項(xiàng)目區(qū)域地 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 政府對(duì)城東新區(qū)的建設(shè)寄予厚望 —— 安吉的“門戶之城、價(jià)值之城”，推動(dòng)安吉的外向型經(jīng)濟(jì)與區(qū)域土地增值，提升生態(tài)經(jīng)濟(jì)價(jià)值 政府目標(biāo)聚焦 R2 目標(biāo) 1： 將城東新區(qū)打造為安吉的“ 門戶之城、對(duì)外形象之窗” ，重塑安吉城市格局，推動(dòng)安吉“接滬融杭”的外向型經(jīng)濟(jì)。 土地構(gòu)成 表：可建設(shè)用地的構(gòu)成（單位： ha） 總用地面積 273 其中 不可開發(fā)（ 25%以上山體） 73 可開發(fā)用地 200 可開發(fā)用地 其中 農(nóng)民動(dòng)遷房及小學(xué) 河道 50米道路防護(hù)林 基地內(nèi)部道路 17 可開發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地 農(nóng)民動(dòng)遷房及小學(xué), 4 河道, 1 50米道路防護(hù)林,基地內(nèi)部道路,17可開發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地, 1 13. 6不可開發(fā)（25% 以上山體）, 7 3用地構(gòu)成 ?總用地為 整個(gè)地塊內(nèi)部全部山體占地面積約 90萬(wàn)平方米（北部山體約 72萬(wàn)平方米，東南部靠近杭長(zhǎng)高速入口山體占地面積約 18萬(wàn)平方米） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目現(xiàn)狀用地以農(nóng)地、山體、丘陵、水域?yàn)橹鳎F(xiàn)有村鎮(zhèn)布局分散，約有 113公頃經(jīng)營(yíng)性用地 拆遷現(xiàn)狀： ?云鴻路兩側(cè)已列入拆遷范圍，預(yù)計(jì)年底完成。開發(fā)商均以浙江本地中小開發(fā)商為主，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)開發(fā)商無(wú)一進(jìn)入安吉市場(chǎng)。 ?交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性好 已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)。 26 南國(guó)桃園最終依靠獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然景觀利用、及完善的功能設(shè)計(jì)，打造成為廣佛地區(qū)的都市休閑區(qū) ?豐富 的休閑功能 ，吸引人氣 ?鮮明的 區(qū)域感 ，與城市產(chǎn)生 差異化 ?完善的 復(fù)合功能 ，滿足綜合、持續(xù)發(fā)展 觀賞性自然景觀 參與性的休閑度假產(chǎn)品 公共休閑娛樂(lè)設(shè)施 與城市一定距離，差異明顯 交通便利，短時(shí)可達(dá) 區(qū)域標(biāo)識(shí)強(qiáng)，城市 休閑落差大 商務(wù)會(huì)議、度假休閑完善 酒店、會(huì)所滿足短期度假 度假公寓、別墅等滿足居住 自然山水、生態(tài)景觀：鷺鳥天堂、桃花谷、碧波湖、長(zhǎng)壽泉 南海影視城、高爾夫球場(chǎng)、野戰(zhàn)俱樂(lè)部、桃園娛樂(lè)城、燒烤中心 南國(guó)桃園內(nèi)部園林、桃花谷、碧波湖 距廣州市、佛山市 12公里 廣佛高速、廣三高速可快速通達(dá) 園區(qū)高綠化覆蓋，道路兩旁差異化植物 丹鳳白鷺酒店、會(huì)議中心 67家中大型飯店、假日酒店、桃苑賓館、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 67家中大型飯店、多個(gè)居住社區(qū)、桃園小學(xué)、中學(xué)、公交車等 成功因素 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西部大都市區(qū) 中山 江門 物流商貿(mào) 旅游 部分承接佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 農(nóng)業(yè)生態(tài) 珠海 北部大都市區(qū) 佛山 肇慶 經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)中心 工業(yè)城市 生態(tài)旅游城市 廣州 東部大都市區(qū) 惠州 東莞 經(jīng)濟(jì)商貿(mào)科技 旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、生態(tài)旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 深圳 基于都市融合 ——珠三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在杭州人心目中安吉是 綠色的世界、天然氧吧 。比較有社會(huì)影響力的休閑教育包括外語(yǔ)培訓(xùn)、親子教育、計(jì)算機(jī)技能培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、書法培訓(xùn)、音樂(lè)教育、廚藝培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、插花培訓(xùn)、拓展訓(xùn)練、體育培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)、老年大學(xué)、電視教育、社交演講培訓(xùn)、影視表演培訓(xùn)、美容培訓(xùn)、服裝設(shè)計(jì)、模特訓(xùn)練、舞蹈培訓(xùn)、公共道德教育、禮儀培訓(xùn)等 需求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)銷售額超過(guò)了 60億元人民幣，保持年增長(zhǎng)率 30%以上的發(fā)展勢(shì)頭。 56 圍繞家庭休閑度假，親子教育和養(yǎng)老市場(chǎng)尤其值得關(guān)注，要求度假區(qū)環(huán)境健康舒適 8%13%31%58%75%68%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價(jià)比娛樂(lè)性觀賞性舒適性健康性參與性 性價(jià)比 娛樂(lè)性 觀賞性 舒適性 健康性對(duì)度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 家庭化已成為我國(guó)度假休閑旅游的一個(gè)重要特征，少年兒童是現(xiàn)代家庭的重要組成部分 ，如果一個(gè)度假地能留住兒童，就能占據(jù)家庭游的市場(chǎng)， 從我國(guó)度假區(qū)現(xiàn)狀看，休閑、娛樂(lè)、康體等旅游設(shè)施樣樣齊全，但在兒童方面，考慮的非常不足。 ?綠色創(chuàng)意：水葫蘆家居帝國(guó) —— 用世界 10大害草水葫蘆 設(shè)計(jì)創(chuàng)意的環(huán)保家居 ，深受白領(lǐng)和藝術(shù)家追捧，遠(yuǎn)銷德國(guó)、中東等 ?以“綠色、健康、生態(tài)”為宗旨的 生態(tài)酒店 風(fēng)行全球各度假地； ?巴厘島的有機(jī)田園度假風(fēng)潮： 稻田中央的度假村 等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?五大項(xiàng)目：上海華僑城、辰山國(guó)家植物園、天馬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)及農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目、上海文廣影視攝制基地、風(fēng)情街配套項(xiàng)目，在 2023年前全部建成 GOLF、生態(tài)觀光、旅游互動(dòng)、休閑度假、戶外體驗(yàn)、一居別墅居區(qū) 上海淀山湖 旅游度假區(qū) ?上海最大的旅游勝地 ，包括紅樓勝景大觀園，有上海最早的高爾夫球場(chǎng)－國(guó)際高爾夫； ?但因旅游產(chǎn)品過(guò)多，度假性質(zhì)被極度弱化； ?酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少， ?青少年野營(yíng)基地、國(guó)際水準(zhǔn)的彩虹島高級(jí)水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽(yáng)島國(guó)際旅游度假區(qū)也正逐步完成 運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、 GOLF、 二居別墅區(qū) 上海太陽(yáng)島 溫泉旅游度假區(qū) ?建有十八洞高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部會(huì)所、國(guó)際會(huì)議中心、田園度假村、運(yùn)動(dòng)與娛樂(lè)中心、保齡球館、溫泉水上樂(lè)園、溫泉保健中心，文化廣場(chǎng)、遛馬俱樂(lè)部、文化美食街、釣魚池、卡丁車和其他一系列休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，私密性較強(qiáng) 商務(wù)需求為主 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。生態(tài)正在進(jìn)入主流社會(huì)領(lǐng)域，日漸成為主流價(jià)值觀之一，逐漸影響每個(gè)人的生活方式。 52 會(huì)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)的未來(lái)趨勢(shì)是：“度假＋會(huì)議 ＋ 培訓(xùn)”；多選擇在配有五星級(jí)酒店的高檔休閑度假場(chǎng)所，生態(tài)度假區(qū)是重要的選擇場(chǎng)所 ?隨著中國(guó)旅游的轉(zhuǎn)型和商務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)的個(gè)性化演變： 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游， 越來(lái)越多的高檔會(huì)議在尋找度假地， “ 度假＋會(huì)議＋培訓(xùn) ” 是未來(lái)的趨勢(shì) ?多數(shù)商務(wù)活動(dòng) 無(wú)法割裂休閑度假需求 ， 因而度假功能的增強(qiáng)對(duì)推動(dòng)商務(wù)需求同樣有效。 2023年排名世界 36名。 46 第一部分 目標(biāo)與問(wèn)題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定 休閑度假競(jìng)爭(zhēng)分析 休閑度假需求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 隨著京城高速開通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國(guó)際交往、休閑娛樂(lè)、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴(kuò)散的同時(shí)，具有依托交通軸線和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點(diǎn)軸擴(kuò)散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務(wù) 區(qū)域物流 專業(yè)服務(wù) 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務(wù) 科技教育 國(guó)際交往 休閑娛樂(lè) 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)； ? 北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分； ? 重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無(wú)污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。盡量服務(wù)各種客群，擴(kuò)大覆蓋率 ， 吸引更多的旅游客群及潛在臵業(yè)者 ?高端休閑項(xiàng)目： 高爾夫、頂級(jí)溫泉、滑雪、滑翔飛行等；拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并服務(wù)于高端客群 ?住宅物業(yè)： 基建及配套、度假休閑設(shè)計(jì)及商務(wù)配套等都服務(wù)于住宅物業(yè)；項(xiàng)目成熟后 常住性物業(yè) 開始占主導(dǎo) ?星級(jí)酒店、會(huì)議中心：一般通過(guò)高端酒店及商務(wù)會(huì)議 吸引中長(zhǎng)途高端客群，并積累高端消費(fèi)者 ，他們往往是高端住宅的第一消費(fèi)者 ?商業(yè)配套： 提供商業(yè)服務(wù)，完善社區(qū)生活功能 案例啟示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 早期修建休閑地，隨后引入南海影視城、星級(jí)酒店、高爾夫等吸引大面積客戶，趨于成熟后品牌開發(fā)商開始進(jìn)入，大規(guī)模物業(yè)開發(fā)開始 9295年 ?出讓房地產(chǎn)用地獲取建設(shè)資金 ?三年封山育林，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套建設(shè)，建設(shè)一個(gè) 三星級(jí)酒店 ?95年 碧波湖 建成 ?政府對(duì)該區(qū)域沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，使得當(dāng)時(shí)出讓了很多零碎土地 9698年 ?建設(shè) 南海觀音寺 ，引進(jìn)中央電視臺(tái) 南海影視城 ，并于 98年正式開放 ?開發(fā)區(qū)域內(nèi)最早的 別墅區(qū) ，規(guī)模 100多畝 ?98年政府對(duì)該區(qū)域重新規(guī)劃，并開始控制土地 9900年 ?建成鷺鳥天堂和觀鶴樓 ?引入 五星級(jí) 的楓丹白鷺酒店，酒店內(nèi) 配備國(guó)際會(huì)議中心 ?楓丹另一家公司開始進(jìn)行 18洞高爾夫 建設(shè) 另外 3家公司跟進(jìn)在該區(qū)域內(nèi) 建設(shè)酒店 以滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)需求 培育期 啟動(dòng)期 發(fā)展期 01年至今 ?01年香格里拉開始做房地產(chǎn)項(xiàng)目， 分時(shí)度假公寓和別墅 均有， 02年做 主題式酒店 蝴蝶谷 ?01年天安鴻基開始做房地產(chǎn)，以 別墅物業(yè)為主 ?04年 匯江假日花園 啟動(dòng) ?注：松崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)生活?yuàn)蕵?lè)商業(yè)配套均成熟 繁榮期 基建、中高檔酒店 景點(diǎn)、影視城、別墅 景點(diǎn)、高爾夫、五星酒店 度假公寓、別墅 碧波湖建成，本地及近郊居民開始前往 三星級(jí)酒店建成，開始出現(xiàn)部分短途度假客戶 南海影視城 等的引入，開始大面積吸引廣佛地區(qū)的游客，并開始沉淀潛在臵業(yè)客戶； 早期試驗(yàn)開發(fā)少量別墅等高端物業(yè)，樹立住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 楓丹白鷺五星級(jí)酒店 ，的建成，中長(zhǎng)途中高端商務(wù)客戶開始集聚，商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)開始成型；高爾夫等高端休閑項(xiàng)目開始深度吸引潛在高端臵業(yè)群體 區(qū)域價(jià)值成熟，開始開發(fā)大體量住宅物業(yè)，常住性住區(qū)開發(fā) 廣佛、珠三角客戶 開始進(jìn)駐南國(guó)桃園住區(qū) 香格里拉、天安鴻基等開發(fā)商項(xiàng)目 社區(qū)居住氛圍，休閑住區(qū)開始成熟 開發(fā)歷程 廣佛 .南國(guó)桃園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)增值收益最大化，成功運(yùn)作，積累集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)品牌； 滾動(dòng)開發(fā)， 45年實(shí)現(xiàn)開發(fā)出讓 企業(yè)目標(biāo)聚焦 R2 目標(biāo) 1： 土地一級(jí)開發(fā)增值收益最大化。 7 各方目標(biāo)解構(gòu) 發(fā)展現(xiàn)狀分析 第一部分 目標(biāo)與問(wèn)題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化 基于市調(diào)報(bào)告總結(jié)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 本項(xiàng)目位于湖州中國(guó)竹鄉(xiāng)安吉縣，占地 ，規(guī)劃定位于“山地人居示范區(qū)”，處于安吉主城區(qū)與杭長(zhǎng)高速間，周邊為未來(lái)的高端生態(tài)度假區(qū) 杭長(zhǎng)高速 規(guī)劃城東路 云鴻東路 ?城東新區(qū)占地 ，規(guī)劃為 安吉的城市門戶，生態(tài)人居示范區(qū) ，目前尚未啟動(dòng)開發(fā)； ?本項(xiàng)目占地