【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。在低總價(jià)的基礎(chǔ)上，我們還可以采用“偷面積”的形式變相“贈送”給客戶一些面積。但這只是客戶自己的預(yù)期，根據(jù)他們的支付能力（月供）判斷，期望值過高， 按總房款 34萬，預(yù)估均價(jià)約 4200元計(jì)算，主力戶型面積應(yīng)在 80平米左右；總房款 49萬，主力戶型面積應(yīng)在 115平米左右。剛性購房需求是無法壓抑或延遲的，所以目前的房地產(chǎn)整體大氣候?qū)@類購房者的影響是最小的。 有便利的公共交通 有概念（市政規(guī)劃及重大的基礎(chǔ)配套設(shè)施）。 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 2 本地塊能否做傳統(tǒng)的主流住宅？（ 90140㎡ ） 老城區(qū)：主流社區(qū) 市場特征： 客戶要以本區(qū)域內(nèi)部客戶為主，對區(qū)域外的客戶具有一定的吸引力。 他們是中小型戶型的主要買家。（投資） ◎、城市規(guī)劃及配套的重大利好。通過典型項(xiàng)目中各戶型的分配比例及銷售走勢為本項(xiàng)目的戶型定位提供參考。 這一數(shù)據(jù)再一次確定，目前市場大部分客戶可接受月供款額度 為 10002023元。 楓林綠洲 一房 5972㎡ 5100元 /㎡ 90 9% 58 二房 7694 181 18% 16 二房 98103 116 三房 112122 265 27% 74 三房 124142 100 四房 147185㎡ 402 40% 160 西安綠地世紀(jì)城 三房 122139㎡ 6000元 /㎡ 170 23% 100 四房 164181㎡ 420 56% 270 楓韻藍(lán)灣一期 一房 3354㎡ 3300元 /㎡ 752 24% 129 經(jīng)濟(jì)適用房 二房 8390㎡ 910 29% 156 三房 100116㎡ 627 20% 108 三房 116140㎡ 471 15% 81 四房 146172㎡ 377 12% 65 紫薇馨苑 二房 7885 5500元 /㎡ 2184 55% 453 二房 90102 350 三房 113126㎡ 913 23% 340 三房 129149㎡ 675 17% 251 四房 150180㎡ 238 6% 89 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 3 項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積 均價(jià) 總套數(shù) 配比 剩余套數(shù) 備注 橡樹街區(qū) 5066元 /㎡ 892 704 酒店式公寓 曲江南苑 二房 102118㎡ 6200元 /㎡ 262 25% 87 三房 133153㎡ 303 29% 102 三房 159177㎡ 324 31% 108 榕青無界 一房 5565㎡ 4800元 /㎡ 901 67% 546 二房 6678 272 21% 29 二房 8185 67 二房 8795 51 三房 115126 162 12% 96 華城國際 一房 3656㎡ 5100元 /㎡ 500 20% 158 二房 6080 350 14% 101 二房 6980 325 17% 144 二房 8097 540 22% 110 二房 107128 360 14% 175 三房 128142㎡ 324 13% 103 城市風(fēng)景都市印象 一房 5461㎡ 5000元 /㎡ 574 36% 202 二房 55㎡ 32 2% 32 二房 90100㎡ 638 40% 224 三房 134142㎡ 128 8% 45 三房 150160㎡ 48 3% 17 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 3 項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積 均價(jià) 總套數(shù) 配比 剩余套數(shù) 備注 哈佛公館 一房 5972㎡ 4700元 /㎡ 57 9% 29 二房 87102㎡ 242 38% 122 三房 104106㎡ 45 7% 22 三房 143161㎡ 299 47% 150 天倫盛世 一房 4446㎡ 5200元 /㎡ 78 12% 26 一房 6176㎡ 136 21% 46 二房 8890㎡ 214 33% 72 三房 126137㎡ 214 33% 72 瑞鑫 摩天城 一房 5055㎡ 4800元 /㎡ 155 46% 121 二房 8687㎡ 50 15% 40 二房 94107㎡ 50 15% 40 三房 97㎡ 50 15% 40 粵漢國際 504 504 未開盤 玫瑰園 領(lǐng)地 380 351 未開盤 望庭國際 一房 3651㎡ 5800元 /㎡ 281 20% 673 一房 6466㎡ 70 5% 34 二房 8186㎡ 112 8% 54 二房 104126㎡ 309 22% 148 三房 143145㎡ 295 21% 141 三房 160173㎡ 140 10% 67 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 3 新西藍(lán)二期 二房 76㎡ 5250元 /㎡ 60 10% 30 二房 9199㎡ 242 40% 122 三房 120124㎡ 242 40% 122 領(lǐng)先 E族 (城市皇冠 ) 一房 3956㎡ 4950元 /㎡ 306 44% 198 二房 5976㎡ 300 43% 194 三房 93106㎡ 90 13% 58 美麗的院子 一房 3549㎡ 4800元 /㎡ 50 5% 122 二房 7991㎡ 467 47% 114 三房 105106㎡ 239 24% 58 三房 124143㎡ 239 24% 58 項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積 均價(jià) 總套數(shù) 配比 剩余套數(shù) 備注 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 3 戶型 戶型平均面積 平均價(jià)格 平均總價(jià) 一房 51㎡ 4996元 /㎡ 254796元 二房 92㎡ 4972元 /㎡ 457424元 三房 132㎡ 5068元 /㎡ 668976元 結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以了解到： 現(xiàn)今二房總價(jià)在 45萬屬于市場價(jià)格平均上限， 40萬元之下屬于市場較空白地區(qū) 三房總價(jià)在 66萬屬于市場價(jià)格平均上限， 55萬元之下屬于市場較空白地區(qū) 按照產(chǎn)品定位，二房（ 60— 80） —— 總價(jià)（ — ） 三房（ 100— 115） —— 總價(jià)（ 42—— 49萬元） 此價(jià)格區(qū)間未超出市場價(jià)格平均上限，屬于市場較空白地區(qū)。 ㎡ 1000元 /㎡=3750元 247。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 生活方式： 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 1 二、營銷策略 一期多層、會所、核心景觀區(qū)兌現(xiàn) 小寨路演 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 一期多層、會所、核心景觀區(qū)兌現(xiàn) 提升項(xiàng)目自身品質(zhì)的多層、會所及核心景觀區(qū)是對客戶最直接的視覺沖擊，在項(xiàng)目開始銷售時就兌現(xiàn)，無疑給客戶注射了強(qiáng)心針，同時在和周邊同質(zhì)化項(xiàng)目競爭中脫穎而出，降低市場風(fēng)險(xiǎn) 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 相關(guān)配合節(jié)點(diǎn)： 2023年 2月 29日貝爾高林第一輪景觀方案匯報(bào)、討論 2023年 3月 15日貝爾高林第二輪景觀方案匯報(bào)、討論 2023年 3月 12日協(xié)建會所、樓宇外立面、戶型方案定稿 2023年 3月 16日景觀、規(guī)劃、建筑、會所、戶型全套圖紙匯總到深圳模型公司，開始制作模型 （注：在 2023年 3月 10日確定模型制作公司） 2023年 3月 10日 4月 10日與相關(guān)部門協(xié)商確定小寨路演區(qū)，并開始設(shè)計(jì)路演現(xiàn)場 2023年 4月 10日小寨路演區(qū)開始搭建 2023年 4月 28日模型到位 2023年 5月 1日小寨路演區(qū)（ road show)對外開放 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 2023年 5月 1日 2023年 8月 12日：吸籌（提前鎖定客戶） 方法：交誠意金 2023元即可享受 3%的優(yōu)惠 2023年 8月 15日 2023年 8月 20日：洗籌 方法：凡交過誠意金 2023元的再補(bǔ)交 8000元，可享受 4%的優(yōu)惠 1 2023年 8月 15日 2023年 9月 27日：認(rèn)籌 方法：交誠意金 10000元，可享受 3%的優(yōu)惠 1 2023年 9月 22日：產(chǎn)品推介會 1 2023年 9月 28日：解籌 先決條件：累計(jì)誠意金客戶接近 980個客戶 1 2023年 10月 7日 2023年 12月 28日：第二次認(rèn)籌 1 2023年 1月 1日：第二次解籌 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 08年下半年開盤，在開盤前先吸聚客戶，與客戶提早接觸，及時反饋意見 我們采取以下的策略： 高舉高打 搶時儲客 2023年 5月 1日進(jìn)行路演（ Road Show） 小寨展示中心正式開放 小寨路演 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 路演搭建示意圖 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 路演搭建示意圖 蘭喬國際城 2023年?duì)I銷大戰(zhàn)略 2 蘭喬國際城 2023年大戰(zhàn)略 全文結(jié)束 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 “我住在 XX社區(qū)，最高檔的住宅” 房屋的功能 =使用價(jià)值 +投資價(jià)值 +社會價(jià)值 蘭喬國際城項(xiàng)目定位分析 4 豪宅相對論： 最易識別的豪宅建筑符號（別墅、 TOWNHOUSE、花園洋房） 社區(qū)景觀（貝爾高林設(shè)計(jì)，是長安區(qū)最大的地中海水景社區(qū)） 獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格（年輕的西班牙） 精神風(fēng)格的體現(xiàn)，異域風(fēng)情的流露，文化氣息的營造（活力、都 是、國際化、認(rèn)同） 生活方式的引導(dǎo)（社區(qū)配套設(shè)施 +公