【正文】 000100001202314000160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%在崗職工平均工資 增幅宿遷 在崗職工平均工資 分析圖 559181767212637250414617 48991 0 . 9 0 %14%1 0 . 5 0 %6 . 1 0 %8 . 7 0 %2 . 9 0 %1 3 . 4 0 %01000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%2%4%6%8%10%12%14%16%城鎮(zhèn)人均可支配收入 增幅宿遷城鎮(zhèn) 人均可支配收入 分析圖 表 10：各城市人均可支配收入比較分析表 地區(qū) 南京 無錫 泰州 徐州 淮安 宿遷 城鎮(zhèn)人均收入（元） 18189 12682 12837 10447 8176 增幅 % % % % % % 宿遷人均收入與省內(nèi)其他城市比較 12837817610447126821 7 5 3 7 . 2 18189 1 7 . 5 0 %1 6 . 7 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 6 0 %1 8 . 1 0 % 1 4 . 8 0 %02023400060008000100001202314000160001800020230南京 無錫 泰州 徐州 淮安 宿遷0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%城鎮(zhèn)人均收入（元） 增幅各城市人均收入比較分析圖 宿遷人民生活水平 目前宿遷的收入水平比較低，低于全國（ 11759元）的平均收入水平。 增速方面，宿遷的收入平均增長速度（ %）低于其經(jīng)濟增長速度 (%)。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準并結(jié)合我國特殊情況，恩格爾系數(shù)在 50%以上為貧困， 4050%為溫飽， 3540%為小康， 3035%為富裕，低于 30%為最富裕。 龍行觀點： 宿遷人民生活水平 表 12：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較分析表 宿遷城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額統(tǒng)計及分析 宿遷人民生活水平 地區(qū) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 存款余額（億元） 存款余額平穩(wěn)增長 ,表明宿遷的購買力沒有提前消耗 2023年宿遷城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 ，超過全省人均住房面積 ( )的平均水平。 可見宿遷的人均住房水平處在比較高的水平。 城市建設(shè)目標： 城市建設(shè)定位關(guān)鍵詞： 歷史文化、生態(tài)環(huán)保 宿遷城市規(guī)劃情況 城市布局 “一環(huán)、兩帶、三區(qū)、四片、多園” 一環(huán) 兩帶 三區(qū) 四片 多園 指沿城市規(guī)劃區(qū)外圍建設(shè)一條城市生態(tài)防護林帶。 指駱馬湖旅游度假區(qū)、嶂山森林公園保護區(qū)和六塘河生態(tài)保護區(qū)。 建設(shè) 120個以上的城市街頭綠地、休閑廣場。 城市發(fā)展規(guī)劃： 城市人口規(guī)劃： 市區(qū)人口 2023年 2023年 2023年 33萬人 50萬人 80萬人 宿遷城市規(guī)劃情況 宿遷城市規(guī)劃情況 宏觀市場總結(jié)： 宿遷經(jīng)濟薄弱的主要原因為缺乏支柱工業(yè)拉動 宿遷仍是農(nóng)業(yè)為主的城市，工業(yè)化進程處于初始階段 宿遷房地產(chǎn)投資過旺， 供大于求，市場存在隱患 人民生活水平處在相對較低的層面上 宿遷經(jīng)濟的騰飛需要 510年的時間 。 5年左右的時間房價上漲了 1800~1900元 /平方米。 房地產(chǎn)市場處于起步階段，商品房銷售價格不高 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征： 目前市場在售樓盤中多層項目仍戰(zhàn)局主流產(chǎn)品的位臵，且規(guī)模屬于中等或中等以下規(guī)模為主，鮮見小高層、高層及別墅等項目。 市場在售樓盤多以中小型多層項目為主，綜合品質(zhì)不高 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 根據(jù)我們對宿遷在售樓盤的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤年平均去化量在 300套左右。 居民購買力有限，購房熱情不高，多數(shù)樓盤去化周期長 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 隨著宿遷市政府加大對市區(qū)未開發(fā)地塊的推進力度，要求開發(fā)商在開發(fā)期限內(nèi)完成對項目的開發(fā)，使開發(fā)商加快了開發(fā)建設(shè)的步伐，前幾年未及時開發(fā)的住宅項目集中在近階段上市，使目前宿遷整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)，且將在一定周期內(nèi)保持。 當?shù)厥袌鰧Ω邔哟嬖谝欢ǖ目剐? 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)投資情況： 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資開發(fā)額（億元） 7 13 增幅 % % % % % % 58% 表 13：宿遷房地產(chǎn)投資增長表： 2 . 7 7 4 . 4 77132 3 . 33 1 . 44 9 . 77 8 . 5 %3 4 . 8 %6 1 . 4 %5 9 . 5 % 5 6 . 6 %8 6 . 6 %5 8 . 0 %01020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%20%40%60%80%100%房地產(chǎn)投資開發(fā)額 增幅房地產(chǎn)投資增長圖 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 3 4 . 8 %3 . 3 % 4 . 7 %5 9 . 5 % 6 1 . 4 %5 6 . 6 %8 6 . 6 %7 8 . 5 %5 8 . 0 %2 0 . 2 %1 3 . 1 %1 8 . 9 %2 5 . 5 %4 1 . 6 % 3 4 . 4 %2 8 . 0 %1 4 . 4 %1 1 . 6 %1 1 . 6 %9 . 2 %6 . 2 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資增幅 固定資產(chǎn)投資增幅（% ） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重 3 5 1 . 22 7 6 . 85 5 . 16 9 . 7 6 6 . 44 9 . 71 1 . 2 %5 3 . 3 %5 8 . 0 %5 5 . 7 %2 1 . 5 %1 8 . 6 %050100150200250300350400南京 無錫 連云港 徐州 淮安 宿遷0%10%20%30%40%50%60%70%房地產(chǎn)投資額 增幅與其他城市房地產(chǎn)投資比較 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 ,今年宿遷房地產(chǎn)投資快速增長。 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重逐年上升，表明宿遷房地產(chǎn)市場開始啟動，從各城市的橫向比較來看，宿遷的房地產(chǎn)投資增長速度最快。 宿遷土地市場交易情況： 年份 2023年 2023年 本年推出地塊數(shù)量（幅） 47 50 本年成交土地（畝） 3586 2487 本年土地成交價款（萬元） 142183 96293 平均成交土地價格（萬 /畝） 表 14：宿遷近兩年土地出讓統(tǒng)計： 一級市場（土地市場）分析 平均地價維持在 40萬 /畝相當?shù)偷膶用嫔?，高額的房地產(chǎn)投資回報、寬松的定價空間不利于良性競爭市場的形成。 二級市場（商品房市場）分析 2023年 2023年 2023年 2023年 施工面積（萬平方米） 104 146 200 竣工面積（萬平方米） 76 127 140 銷售面積（萬平方米） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 表 15：宿遷商品房供求分析表： 市場供求關(guān)系失衡，供求比繼續(xù)拉大 二級市場（商品房市場）分析 商品房銷售價格持續(xù)走高 91212101800220024703 2 . 7 %4 8 . 8 %2 2 . 2 %1 2 . 3 %0500100015002023250030002003年2004年2005年2006年2007年上半年0%10%20%30%40%50%60%商品房成交均價 增幅宿遷商品房均價增長圖： 近兩年商品房價格漲幅很大，眾多市民對房價持樂觀態(tài)度。老城區(qū)新項目幾乎都是小高層和高層，市府新區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)相當數(shù)量的小高層和高層住宅。從目前在售項目來看，大多市民傾向于選擇多層住宅。從我們實地調(diào)查的情況看，宿遷二手房中介門店很少，零星的房屋買賣也基本在當?shù)氐姆课萁灰字行恼归_。 1）今后幾年房地產(chǎn)市場會持續(xù)紅火 宿遷房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實際情況來看，宿遷房地產(chǎn)市場未來基本供求情況不容樂觀，紅火的市場背后各開發(fā)商同樣面臨激烈的競爭。 2）供大于求市場壓力繼續(xù)增大 宿遷房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 目前宿遷的住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要以多層為主，且大多數(shù)樓盤仍然只停留在戶型、建筑結(jié)構(gòu)功能和建筑外立面創(chuàng)新階段、整體居住品質(zhì)較低。 3）未來宿遷樓盤的品質(zhì)將有所提升 宿遷房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 我們判斷目前宿遷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式是低起點跳躍式發(fā)展，在尚未有規(guī)模性產(chǎn)業(yè)支持的情況下，大規(guī)模的開發(fā)會為該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下隱患。由于規(guī)劃科學、環(huán)境優(yōu)美，交通、配套設(shè)施逐步完善，高檔小區(qū)、大型生活社區(qū)的相繼出現(xiàn)，該板塊將是未來市民購房的熱點區(qū)域。說明宿遷人對價格的敏感度要高于對產(chǎn)品品質(zhì)的追求度。政府加大對運河風光帶的建設(shè)，該板塊距離市中心僅一條運河之隔，隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，大型社區(qū)、不高的房價，將吸引部分市民的購房眼球。名仕嘉園 東城陽光名都 錦華名園 金外灘 宿遷小香港商貿(mào)城 九龍花園 名河雅居 珠江花園 江山國際花園 東區(qū)第一街 東方花園 豫苑別墅 萬豪新城 都市晨光 天一苑 桃李苑 惠隆花園 黃山佳苑 文昌花園 區(qū)域樓盤： 26個 區(qū)域均價： 1700元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析 占地面積： 總建面積： 25萬平方米 總 戶 數(shù)： 1600多戶 開盤日期： 2023年 6月 物業(yè)類型：多層、小高層 房型面積： 85— 140平方米 銷售價格： 1900元 /平方米 銷售戶數(shù)： 1000戶左右 區(qū)域明星樓盤：