某地區(qū)市場定位管理及項目管理知識分析提報(編輯修改稿)
2025-04-15 18:58 本頁面
【文章內容簡介】 7000 住宅 /85% 商業(yè) /15% 住宅 70年 商業(yè) 40年 74% 90平米以下 26％ 90平米以上 90平米以下普通公寓 （ 148740m2） 舒適產品線 （ 52260m2） 85%ⅹ74 ％ =63% 85%ⅹ26 ％ =22% 90平米 以上 以下 住宅： 商業(yè)： 15% （ 35400m2） 18 沖突 （市場 VS產品） 90m2以下公寓產品有機會嗎？ 市場如何確立、客源在哪里？ 創(chuàng) 造項目最大經濟效益 創(chuàng) 造項目的“銷售業(yè)績” 樹 立項目品牌 產品線怎樣設計？ 19 價值突圍（尋找產品線機會點） 小高層公寓 = 聯排別墅 雙拼別墅 疊加別墅 獨棟別墅 = 獨院住宅 花園洋房 單位建筑面積的價值增大，利潤實現優(yōu)勢 多層公寓 別墅市場向公寓市場過度 ? 按照項目 ，本案可能的產品線組合方式為 純多層 、 小高層＋聯排 、 小高層＋花園洋房 20 區(qū)域競品價格 小高層＋聯排 利潤效益 優(yōu)先原則 純多層 結論 1： 花園洋房均價 （元 /m2) 雙復式均價 （元 /m2) 聯列均價 （元 /m2) 獨棟花園均價 （元 /m2) 萬科白馬 6165 9000（報價） 晶苑四季 12562 欣綠 7904 7879 達安圣芭芭花園 9347 麗水馨庭 6727 7549 同潤加州 6743 8032 VS 21 價格測算 比較 產品形態(tài) 花園洋房 （ ） 聯體（ ） 公寓（ ） 累計銷售額 單價 6500 8500 5500 方案一 建筑面積（萬 m2) 銷售金額 (萬元） 66950 44421 111371 方案二 建筑面積 銷售金額 (萬元） 44421 81807 126228 結論 ：方案一和方案二的銷售差額 22 市場 突圍 價值突圍 （開辟新的公寓市場） 典型的別墅市場 機能配套： 5分鐘范圍的生活配套較弱 ， （中大型超市、銀行、郵局、餐飲 … ） 交通、出行：大公交弱 ， （滬莘線、小區(qū)班車） 成熟的公寓市場 完善 5分鐘范圍內的生活配套機能 解決交通、出行 90m2以下戶型的客源市場 23 動遷戶 90m2以下戶型的 客源市場 銀發(fā)公寓 白領公寓 路面交通：早、晚高峰時段出行擁堵 軌道交通：無 直線距離：莘莊 7 KM 結論： 對上班族區(qū)域的交通支撐較差 24 價值突圍 （銀發(fā)公寓市場分析 —— 老齡化人口結構） 6070歲1683554594888415461150988126040002023004000006000008000001000000120230014000001953年 1964年 1982年 1990年 2023年年齡段 6070歲（人） 2023年 1260400 2023年 1744100 2023年 2669500 結論 2：根據人口普查的數據，上海已經是一個老齡化結構的城市。 一、老齡化人口數量大； 二、老齡化趨勢明顯。 問： 老年人 對銀發(fā)公寓產品有需求嗎 ？ 200 0年人口普查（人）0 500000 1000000 1500000 20230000~4歲10~14歲20~24歲30~34歲40~44歲50~54歲60~64歲70~74歲80~84歲未來50年 25 價值突圍 （銀發(fā)公寓市場需求分析） 主力消費客層： 6075歲健康自理的老人 獨身子女家庭 + 獨身子女家庭 女方老人家庭 + 男方老人家庭 新興的家庭 + 社會繁衍發(fā)展的現象： 城市化的進程 房價的過快上漲，出現了房屋的置換 中心區(qū)域： 外圍區(qū)域： 老人家庭成為了最直接的擠壓對象 結論 3： 老年人對置屋的需求將會成為上海未來幾年社會繁衍發(fā)展的趨勢 26 價值突圍 （銀發(fā)
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