某地區(qū)市場定位管理及項(xiàng)目管理知識分析提報(bào)(編輯修改稿)
2025-04-15 18:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 7000 住宅 /85% 商業(yè) /15% 住宅 70年 商業(yè) 40年 74% 90平米以下 26％ 90平米以上 90平米以下普通公寓 （ 148740m2） 舒適產(chǎn)品線 （ 52260m2） 85%ⅹ74 ％ =63% 85%ⅹ26 ％ =22% 90平米 以上 以下 住宅： 商業(yè)： 15% （ 35400m2） 18 沖突 （市場 VS產(chǎn)品） 90m2以下公寓產(chǎn)品有機(jī)會嗎？ 市場如何確立、客源在哪里？ 創(chuàng) 造項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益 創(chuàng) 造項(xiàng)目的“銷售業(yè)績” 樹 立項(xiàng)目品牌 產(chǎn)品線怎樣設(shè)計(jì)？ 19 價(jià)值突圍（尋找產(chǎn)品線機(jī)會點(diǎn)） 小高層公寓 = 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 疊加別墅 獨(dú)棟別墅 = 獨(dú)院住宅 花園洋房 單位建筑面積的價(jià)值增大，利潤實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢 多層公寓 別墅市場向公寓市場過度 ? 按照項(xiàng)目 ，本案可能的產(chǎn)品線組合方式為 純多層 、 小高層＋聯(lián)排 、 小高層＋花園洋房 20 區(qū)域競品價(jià)格 小高層＋聯(lián)排 利潤效益 優(yōu)先原則 純多層 結(jié)論 1： 花園洋房均價(jià) （元 /m2) 雙復(fù)式均價(jià) （元 /m2) 聯(lián)列均價(jià) （元 /m2) 獨(dú)棟花園均價(jià) （元 /m2) 萬科白馬 6165 9000（報(bào)價(jià)） 晶苑四季 12562 欣綠 7904 7879 達(dá)安圣芭芭花園 9347 麗水馨庭 6727 7549 同潤加州 6743 8032 VS 21 價(jià)格測算 比較 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房 （ ） 聯(lián)體（ ） 公寓（ ） 累計(jì)銷售額 單價(jià) 6500 8500 5500 方案一 建筑面積（萬 m2) 銷售金額 (萬元） 66950 44421 111371 方案二 建筑面積 銷售金額 (萬元） 44421 81807 126228 結(jié)論 ：方案一和方案二的銷售差額 22 市場 突圍 價(jià)值突圍 （開辟新的公寓市場） 典型的別墅市場 機(jī)能配套： 5分鐘范圍的生活配套較弱 ， （中大型超市、銀行、郵局、餐飲 … ） 交通、出行：大公交弱 ， （滬莘線、小區(qū)班車） 成熟的公寓市場 完善 5分鐘范圍內(nèi)的生活配套機(jī)能 解決交通、出行 90m2以下戶型的客源市場 23 動遷戶 90m2以下戶型的 客源市場 銀發(fā)公寓 白領(lǐng)公寓 路面交通：早、晚高峰時段出行擁堵 軌道交通：無 直線距離：莘莊 7 KM 結(jié)論： 對上班族區(qū)域的交通支撐較差 24 價(jià)值突圍 （銀發(fā)公寓市場分析 —— 老齡化人口結(jié)構(gòu)） 6070歲1683554594888415461150988126040002023004000006000008000001000000120230014000001953年 1964年 1982年 1990年 2023年年齡段 6070歲（人） 2023年 1260400 2023年 1744100 2023年 2669500 結(jié)論 2：根據(jù)人口普查的數(shù)據(jù)，上海已經(jīng)是一個老齡化結(jié)構(gòu)的城市。 一、老齡化人口數(shù)量大； 二、老齡化趨勢明顯。 問： 老年人 對銀發(fā)公寓產(chǎn)品有需求嗎 ？ 200 0年人口普查（人）0 500000 1000000 1500000 20230000~4歲10~14歲20~24歲30~34歲40~44歲50~54歲60~64歲70~74歲80~84歲未來50年 25 價(jià)值突圍 （銀發(fā)公寓市場需求分析） 主力消費(fèi)客層： 6075歲健康自理的老人 獨(dú)身子女家庭 + 獨(dú)身子女家庭 女方老人家庭 + 男方老人家庭 新興的家庭 + 社會繁衍發(fā)展的現(xiàn)象： 城市化的進(jìn)程 房價(jià)的過快上漲，出現(xiàn)了房屋的置換 中心區(qū)域： 外圍區(qū)域： 老人家庭成為了最直接的擠壓對象 結(jié)論 3： 老年人對置屋的需求將會成為上海未來幾年社會繁衍發(fā)展的趨勢 26 價(jià)值突圍 （銀發(fā)
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