【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三個(gè)副城；及塘棲、良渚、余杭、臨平、瓜瀝、義蓬六大外圍組團(tuán)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 中心居住圈：以主城為主構(gòu)成的居住圈。主城共設(shè)臵城中、城南、城西和城北四個(gè)居住板塊。 次中心居住圈：以江南城、臨平城和下沙城三大副城為主構(gòu)成次中心居住圈。江南城重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個(gè)居住片區(qū)；臨平城主要形成城北、城南、運(yùn)河、星橋四個(gè)居住片區(qū)；下沙城主要安排為工業(yè)區(qū)和高教園區(qū)配套的居住區(qū)。 郊區(qū)居住圈：以塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬六大組團(tuán)為主的外圍組團(tuán)組成杭州城市郊區(qū)居住圈。 杭州市居住區(qū)專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃 杭州規(guī)劃 杭州市地鐵規(guī)劃與建設(shè) 地鐵 1號(hào)線，是一個(gè)“丫”狀半環(huán)形骨干線，一期工程從濱江站到九堡東站，全長(zhǎng) ；二期工程有三部分組成，分別是九堡東站至下沙，九堡東站至臨平，濱江站至蕭山，全長(zhǎng)約 30公里。 線網(wǎng)規(guī)劃 杭州市軌道交通遠(yuǎn)景目標(biāo)為 8條線，長(zhǎng) 278公里。 最大客流達(dá) /小時(shí) 地鐵一號(hào)線工程 工程規(guī)模 全長(zhǎng)約 50公里，其中地下 24公里，其余為高架與地面線路。共設(shè) 35座車站（其中 3座預(yù)留） 工程籌劃 地鐵一號(hào)線工程分兩期建成，一期工程從興隆村至錢塘江南岸的濱盛站，全長(zhǎng) 21km。其余為二期工程。全線 2023年建成通車。 投資估算 地鐵一號(hào)線工程總投資 152億元，平均造價(jià)約 3億元 /公里 資金籌措 政府投資 102億元，其中由杭州市、區(qū)兩級(jí)政府籌措 54億元（超過總投資的 35%）作為資本金投入，其余由市政府集中地鐵沿線土地出讓收益和組建項(xiàng)目業(yè)主籌措。商請(qǐng)銀行貸款 50億元，約占投資的 33% 杭州規(guī)劃 城市特征及未來(lái)發(fā)展方向 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域概況 附件：相關(guān)政策對(duì)城市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 Contents 市政開發(fā)重點(diǎn)移至錢塘江流域，土地放量出現(xiàn)大幅波動(dòng) 一級(jí)土地市場(chǎng) 2 0 0 4 年 2 0 0 6 年上半年土地出讓面積（M 2 ）183370711206035252990 500000 1000000 1500000 2023000202320232 0 0 6 上半年 當(dāng)西湖周邊的土地已出讓殆盡時(shí)，政府把眼光投到了錢塘江流域， 2023年 2023年上半年，以沿江流域的土地為主要放量地，尤其是 2023年近 190萬(wàn) M178。的土地放量90%以上集中在錢塘江畔的濱江區(qū)和江干區(qū)。 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市國(guó)土儲(chǔ)備局 ) 后 西湖時(shí)代向 前 錢塘?xí)r代過渡，富豪市場(chǎng)向新貴市場(chǎng)轉(zhuǎn)移 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局 —— 以西湖為核心向周邊擴(kuò)散。 由于西湖區(qū)域開發(fā)較早，目前土地存量稀缺，湖濱區(qū)域的商品房的單價(jià)的上升空間已很有限。 政府前幾年把開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至錢塘流域，導(dǎo)致這兩年這一區(qū)域的土地放量較大，錢江新城第一批新項(xiàng)目的上馬正式拉開了錢塘江兩岸開發(fā)的序曲。 目前，錢塘江沿岸的開發(fā)還處在初級(jí)階段，有大量的土地儲(chǔ)備和大量待開工的新項(xiàng)目，商品房的單價(jià)還有很大的上升空間。 九堡 60007000元 三墩板塊 6500－ 7000元 蕭山板塊 6000元 下沙板塊 45005500元 黃龍 武林板塊 湖濱板塊 23萬(wàn)元 德勝板塊 7000元 閑林及西溪板塊 4500— 6000元 城西 800012023元 二級(jí)新房市場(chǎng) 杭州：城市的發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求提升 促進(jìn)供應(yīng)上進(jìn)一步增強(qiáng)房屋的品質(zhì) 城市的發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段 G D P 大 幅 增 長(zhǎng) 人 均 G D P 大 幅 增 長(zhǎng) 國(guó) 民 購(gòu) 買 力 水 平 大 幅 度 提 升 上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展核心城市向外輻射的邊際效益。 由旅游業(yè)帶來(lái)的外來(lái)人口對(duì) GDP的貢獻(xiàn)。 把蕭山、余杭等私有工業(yè)較發(fā)達(dá)的縣劃入杭州市的版圖。 絕對(duì)人口的數(shù)量沒有明顯增加。 需求總量沒有明顯增加 房地產(chǎn)的投資性增強(qiáng) 對(duì)政策的敏感度增強(qiáng)了 城市房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) 城市站位 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域概況 附件：相關(guān)政策對(duì)城市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 Contents 起于 05年的這場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴，以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房為主，目的在于規(guī)范樓市、平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)；時(shí)至 2023年，政策逐漸細(xì)化，力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)土地資源的節(jié)約和房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性。 大勢(shì)分析 20232023年政策出臺(tái)時(shí)間軸： 20232023年房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)間軸 未來(lái)政策預(yù)測(cè)： 將提高豪宅購(gòu)買客戶的首付比例，具體措施可能如下： ?第一次購(gòu)買的物業(yè)建筑面積在 144平米以上的首付將提高到 4成； ?第二次及以上購(gòu)買的物業(yè)建筑面積在 144平米以上的 首付將提高到 5成 ； ?對(duì)于豪宅客戶的 按揭利率將有可能提高 。 3月 預(yù)售合同備案撤銷新制度 穩(wěn)定房?jī)r(jià) “ 舊八條 ” 7月 4月 國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求 “ 新八條 ” 打擊炒房、炒地 6月 個(gè)人購(gòu)房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交 全額營(yíng)業(yè)稅 開始實(shí)施 5月 七部委 《 關(guān)于 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 工作的意見 》 房貸首付提至 30% 貸款利率調(diào)高 1月 出臺(tái)住房公積金管理， 自由職業(yè)者也可享受住宅公積金政策 放寬房齡在 10年左右的二手房貸款 國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議， 國(guó)六條出臺(tái) 5月 6月 國(guó)十五條出臺(tái)，進(jìn)一步釋詮國(guó)六條。 區(qū)域板塊 后續(xù)供應(yīng)量（萬(wàn) M2） 特點(diǎn) 代表樓盤 市中心 50 盤少量小，寫字樓比重大于住宅，物業(yè)抗跌性好。 世貿(mào)麗晶城、水岸城市花園、紫庭花園、野風(fēng)現(xiàn)代城三期現(xiàn)代景苑。 文教區(qū) 60 新盤上市時(shí)間集中，體量都不大，位置呈散點(diǎn)狀，未形成規(guī)模效應(yīng)。市場(chǎng)供小于求。 楓華府第、銀馬公寓、蘭庭國(guó)際、中豪 〃 晴園、今日嘉園、梧桐公寓、杭州灣 〃 文菁苑等。 濱江區(qū) 140 房源供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市政扶持，客戶的認(rèn)知度逐步增強(qiáng)，房源總體面積偏大、總價(jià)偏高。 水印城、春江時(shí)代和錦繡江南、慧谷、傾城之戀與風(fēng)雅錢塘、瑞立 〃 中央花城。 錢江新城 100 土地供應(yīng)量大 定位比較高端， 金色海岸、金色家園、倚天 〃 盛世錢塘、錢江時(shí)代 城北 50 重心西移，向三墩方向靠攏。 協(xié)安景尚，嘉泰馨庭、億城嘉園、萬(wàn)家花城、清水公寓、錦昌文化二期等 小計(jì) 400 2023年下半年杭州樓市后續(xù)供應(yīng)量 接下表 三墩 40 新盤上市集中，后續(xù)供應(yīng)量大。 親親家園、文鼎苑、西城年華、三墩頤景園、蘭韻天城、天陽(yáng) 〃 美林灣等 閑林、老余杭 100 房源供應(yīng)量大，投資需求的比重較大， 2023年受宏觀調(diào)控的影響也大，開打價(jià)格戰(zhàn)。 庭院深深、青楓墅園、翡翠城、新明半島、星洲翠谷等 九堡、下沙 40 九堡“推延戰(zhàn)術(shù)”、下沙“低價(jià)突圍”。 旅游 〃 紅蘋果、美達(dá) 〃 九月庭院、金海 〃 香濱灣、海天城、伊薩卡、之江銘樓等 臨平 60 新盤上市集中，供應(yīng)量大。 東海 〃 水景、華鼎豪園，綠城 〃 藍(lán)庭、天都城天河苑、天泉苑和愛麗山莊二期、星雅嘉園二期等 蕭山 100 供應(yīng)量大，老城區(qū)、江景資源板塊客群顯著區(qū)別。 佳境天城、新白馬公寓、湖濱花園 等 城西、城東、良渚、轉(zhuǎn)塘、銀湖、新城北 100 供應(yīng)量大，開發(fā)小區(qū)規(guī)模也較大 大有 〃 清竹藍(lán)庭、華立 〃 永通逸城、清源 〃 上林湖、富春 〃 泉水灣等 小計(jì) 440 宗地名稱 土地座落 出讓面積 （畝） 土地用途 總成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得人 成交日期 杭政儲(chǔ)出[2023]20號(hào) 拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊 住宅（設(shè)配 套公建） 363000 GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 20230929 杭政儲(chǔ)出[2023]15號(hào) 拱墅區(qū)規(guī)劃阮家橋 R2122地塊 住宅 32300 杭州華元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 20230731 杭政儲(chǔ)出