【文章內容簡介】 戶層次范圍更大 ? 客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領一族為其客戶主體，時尚、個性化是其最大的特點 ? 目前浦東客戶比例略大，但未來預計浦西客戶比重將逐步上升 ? 開盤銷售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價后基本保持穩(wěn)定走勢 中產(chǎn)群體 未來域客層 40 代表：環(huán)球翡翠灣 —— 整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟性優(yōu)勢明顯 總規(guī)模： 16萬平方米 容積率： 建筑形態(tài)：小高層、低層 建筑風格：西班牙風格 綠化率： 50％ 主力房型：二房、三房、聯(lián)排 主力面積：二房 9294平方米 三房 131133平方米 聯(lián)排 180200平方米 產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設計，公寓與別墅形成相互獨立的兩個組團，公寓以標準型為主，而別墅則突出經(jīng)濟優(yōu)勢 環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點，但經(jīng)濟性優(yōu)勢突出 混合社區(qū)之 低密度產(chǎn)品 41 中產(chǎn)群體 公寓客層定位 別墅客層定位 推案時間 產(chǎn)品類 型 推案規(guī) 模 推案套 數(shù) 去化套 數(shù) 成交均 價 銷售率 主力銷售 周期 2023430 別墅 6628 36 35 13339 99% 1周 2023521 9227 50 45 13351 90% 1周 202364 3704 20 18 14990 90% 1周 2023922 6804 36 24 14507 37% 6個月 202384 公寓 13610 128 126 7678 99% 2周 2023812 11487 120 120 7621 100% 2周 2023818 21125 176 171 8049 97% 1個月 2023826 16163 168 166 7958 99% 1個月 2023116 23970 192 174 7912 91% 2個月 2023124 21526 198 180 7854 91% 2個月 20231217 24171 210 174 7721 83% 3個月 別墅產(chǎn)品市場稀缺銷售火爆 ， 公寓項目價格優(yōu)勢 去化迅速 ? 公寓客層定位于中端客層的中段，而別墅客戶定位于高端客戶的底端 ? 別墅產(chǎn)品由于稀缺優(yōu)勢，銷售火爆，主力去化一般在 12周內 ? 公寓產(chǎn)品面積經(jīng)濟，加上略低于競爭對手的價格優(yōu)勢，致使銷售同樣良好 42 市場結論一 普通公寓市場 普通公寓 整體銷售情 況良好 標準型 舒適型 個性型 符合目前區(qū)域大眾需求，銷售速度最快 屬于慢熱型產(chǎn)品 銷售情況平穩(wěn) 標準型公寓是目前板塊客層最廣、去化最快的產(chǎn)品 43 混合社區(qū)產(chǎn)品 別墅 公寓 稀缺產(chǎn)品，去化火爆 區(qū)域標準設計，但在別墅帶動下社區(qū)品質有所提高，銷售良好 整體銷售情況良好 別墅在區(qū)域內屬于稀缺產(chǎn)品，銷售火爆 而公寓產(chǎn)品在別墅的帶動下社區(qū)品質有所提升，在一定程度上推動了其銷售速度 市場結論一 混合社區(qū)市場 混合型社區(qū)在板塊內擁有較好前景 44 2023年末 上海申博成功 2023年 世博規(guī)劃出臺，三林板塊迎來重大發(fā)展機遇，眾多知名開發(fā)商紛紛進入 2023年 萬科新里程、未來域等代表樓盤正式上市，三林樓市開始為人們所關注 202307年 三林板塊進入開發(fā)熱潮，供應穩(wěn)中有升，開始形成規(guī)模效應 20232023年 隨著軌道 6號線、8號線的相繼通車，配套的完善為板塊導入大量人口，而臨近世博效應將更大的激發(fā)板塊潛力，三林板塊開始真正進入市場高峰 未來市場預判一整體市場 預計未來 23年后，隨著配套的逐漸成熟，三林板塊將進入真正的開發(fā)高潮，進入市場高峰，市場競爭激烈 45 供應走勢 2023年開始進入市場供應高潮 ， 總規(guī)模高達 275萬平方米 三林及周邊板塊2 0 0 6 2 0 0 7 年上市規(guī)模走勢預判（單位：萬平方米）64982750501001502002503002023年 2023年 20232023年? 未來三年內板塊及周邊地區(qū)將進入供應高峰 ? 20232023年三林、北蔡、六里三個區(qū)域供應合計將高達 275萬平方米 供應預判 46 樓盤供應 樓盤供應以后續(xù)為主 ， 總體量達到 71萬平方 上市時段 項目 類型 預計推案規(guī)模 預計推案套數(shù) 推案房型 面積段 產(chǎn)品界定 2023年 尚東國際 后續(xù) 100000 650 二房 115 舒適型普通公寓 三房 132148 四房 152169 花園洋房 環(huán)球中央花園 30000 220 二房 110150 舒適型普通公寓 三房 130160 大華錦繡華城 90000 750 二房 98118 標準型普通公寓 三房 136145 地杰國際城 150000 1500 二房 85110 標準型普通公寓 三房 123140 2023年 尚東國際 后續(xù) 120230 700 二房 未定 舒適型普通公寓 三房 未定 四房 未定 花園洋房 聯(lián)排 未定 別墅 大華錦繡華城 100000 800 二房 未定 標準型普通公寓 三房 未定 地杰國際城 120230 1200 二房 未定 標準型普通公寓 三房 未定 合計 710000 5820 供應預判 47 尚東國際 地杰國際 錦繡華城 中央花園 樓盤 供應分布 供應預判 48 土地供應 三年內總供應量近 300萬平方米 ， 未來同質競爭激烈 編號 板塊 地塊 地址 土地面積 建筑面積 容積率 項目進程 預計上市時間 1 三林 三林鎮(zhèn) 2街坊 22/1宗地塊 東至洪山路南至板泉路 133217 213147 選址階段 2023年后 2 三林鎮(zhèn) 1街坊 1/5宗地塊 東明路以西板泉路以北 15900 19080 用地許可 2023年 3 三林新村前期開發(fā)地塊 長清路東環(huán)南一大道北 453560 680340 用地許可 20232023年 4 三林鎮(zhèn)上南路西側 西至振興路南至楊思路 3400 5000 用地許可 2023年 5 杉林新苑 A,B區(qū) 楊高南路外環(huán)線口 100000 220230 選址階段 2023年后 6 環(huán)球河濱花園 東至浦三路南至三林塘 108100 162100 報建階段 2023年 7 耀華小區(qū) 濟陽路東川楊河南 12928 19392 用地許可 2023年 8 周邊板塊 錦華小區(qū) 西至錦繡路南至川楊河 52500 選址階段 2023年后 9 錦繡華城后續(xù)地塊 錦繡路成山路 168371 252556 用地許可 20232023年 10 六里 14號地塊 西至楊高南路南至川楊 河 497466 746200 用地許可 2023年后 11 六里園區(qū) 16地塊 楊高南路、博文路 434000 651000 用地許可 2023年后 12 蔡鎮(zhèn) 51街坊 1宗地塊 滬南公路東、北中路南 6690 8697 施工 2023年 合計 1986132 2977512 ? 區(qū)域未來土地供應巨大，三年內總體量達到近 300萬平方米 ? 容積率 75%，未來區(qū)域將進入以公寓為主的同質化競爭 供應預判 49 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 地塊供應分布 編號 土地面積 建筑面積 項目進程 1 133217 213147 選址階段 2 15900 19080 用地許可 3 453560 680340 用地許可 4 3400 5000 用地許可 5 100000 220230 選址階段 6 108100 162100 報建階段 7 12928 19392 用地許可 8 52500 選址階段 9 168371 252556 用地許可 10 497466 746200 用地許可 11 434000 651000 用地許可 12 6690 8697 施工 合計 1986132 2977512 供應預判 50 重點競爭個案預 判 尚東國際 （ 三林板塊 ） 距離本案最近的競爭大盤 ， 整體銷售周期較長 一期 二期 三期 尚東國際位于浦東三林板塊， 東至東明路，西近上南路，南至高青路，北靠海陽路， 地塊總規(guī)模近 ， 總建筑面積達 ，住宅 容積率為，是目前板塊內最大的綜合性商品住宅項目，整盤銷售周期預計長達 3年 未來市場預判一競爭個案 51 整體分三期開發(fā) ， 一期緊靠政府規(guī)劃配套用地 ? 項目從北至南共分三期開發(fā)，其中一期住宅規(guī)模 ，二期 萬平方米，三期 ? 一期北部為綠化緩沖帶，東部為政府規(guī)劃的交通樞紐及商業(yè)中心 ? 二期與三期東部為政府潛在規(guī)劃用地，目前尚無明確規(guī)劃出臺