【文章內(nèi)容簡介】 支撐，人口導入量不足 中觀市場分析 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一級市場（土地市場）分析 二級市場（商品房市場）分析 三級市場（二手房市場）分析 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測 宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展起始與 2023年底，市區(qū)房價從700~800元 /平方米一路上漲到現(xiàn)今的 2600元 /平方米左右。 5年左右的時間房價上漲了 1800~1900元 /平方米。由于基數(shù)低，漲幅仍較為有限，與蘇北地區(qū)其他城市相比仍有一定的差距。 房地產(chǎn)市場處于起步階段，商品房銷售價格不高 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征： 目前市場在售樓盤中多層項目仍戰(zhàn)局主流產(chǎn)品的位臵，且規(guī)模屬于中等或中等以下規(guī)模為主，鮮見小高層、高層及別墅等項目。同時樓盤綜合品質不高，小區(qū)缺乏應有的各項配套設施。 市場在售樓盤多以中小型多層項目為主，綜合品質不高 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 根據(jù)我們對宿遷在售樓盤的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤年平均去化量在 300套左右。這與宿遷城市化進程的緩慢及居民購買力的有限有著直接的關系。 居民購買力有限，購房熱情不高，多數(shù)樓盤去化周期長 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 隨著宿遷市政府加大對市區(qū)未開發(fā)地塊的推進力度，要求開發(fā)商在開發(fā)期限內(nèi)完成對項目的開發(fā)，使開發(fā)商加快了開發(fā)建設的步伐，前幾年未及時開發(fā)的住宅項目集中在近階段上市，使目前宿遷整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)，且將在一定周期內(nèi)保持。 市場整體呈現(xiàn)供大于求 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 現(xiàn)階段，宿遷市購房者青睞于多層項目，而高層由于得房率底、物業(yè)費高，當?shù)厝四壳皩Ω邔赢a(chǎn)品還存在一定的抗性。 當?shù)厥袌鰧Ω邔哟嬖谝欢ǖ目剐? 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)投資情況： 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資開發(fā)額（億元） 7 13 增幅 % % % % % % 58% 表 13：宿遷房地產(chǎn)投資增長表： 2 . 7 7 4 . 4 77132 3 . 33 1 . 44 9 . 77 8 . 5 %3 4 . 8 %6 1 . 4 %5 9 . 5 % 5 6 . 6 %8 6 . 6 %5 8 . 0 %01020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%20%40%60%80%100%房地產(chǎn)投資開發(fā)額 增幅房地產(chǎn)投資增長圖 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 3 4 . 8 %3 . 3 % 4 . 7 %5 9 . 5 % 6 1 . 4 %5 6 . 6 %8 6 . 6 %7 8 . 5 %5 8 . 0 %2 0 . 2 %1 3 . 1 %1 8 . 9 %2 5 . 5 %4 1 . 6 % 3 4 . 4 %2 8 . 0 %1 4 . 4 %1 1 . 6 %1 1 . 6 %9 . 2 %6 . 2 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資增幅 固定資產(chǎn)投資增幅（% ） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重 3 5 1 . 22 7 6 . 85 5 . 16 9 . 7 6 6 . 44 9 . 71 1 . 2 %5 3 . 3 %5 8 . 0 %5 5 . 7 %2 1 . 5 %1 8 . 6 %050100150200250300350400南京 無錫 連云港 徐州 淮安 宿遷0%10%20%30%40%50%60%70%房地產(chǎn)投資額 增幅與其他城市房地產(chǎn)投資比較 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 ,今年宿遷房地產(chǎn)投資快速增長。增幅自 2023年來保持在 62%以上，從政府的土地供應來看，我們預計 2023年增長幅度仍然會很大。 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重逐年上升，表明宿遷房地產(chǎn)市場開始啟動，從各城市的橫向比較來看，宿遷的房地產(chǎn)投資增長速度最快。結合宿遷的房地產(chǎn)增幅遠超固定資產(chǎn)和國民經(jīng)濟增幅，我們可以判斷： 龍行觀點： 2023年以來的房地產(chǎn)投資增長過快了！ 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一級市場（土地市場）分析 根據(jù)宿遷市國土資源局統(tǒng)計， 2023年 8月至 2023年下半年，宿遷市以招標、掛牌、拍賣形式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地共計面積為 11040畝 。 宿遷土地市場交易情況： 年份 2023年 2023年 本年推出地塊數(shù)量（幅） 47 50 本年成交土地（畝） 3586 2487 本年土地成交價款（萬元） 142183 96293 平均成交土地價格（萬 /畝） 表 14：宿遷近兩年土地出讓統(tǒng)計： 一級市場（土地市場）分析 平均地價維持在 40萬 /畝相當?shù)偷膶用嫔?，高額的房地產(chǎn)投資回報、寬松的定價空間不利于良性競爭市場的形成。 未來幾年，宿遷將持續(xù)有大量的土地進行開發(fā)，商品房供應量仍將繼續(xù)放大。 二級市場（商品房市場）分析 2023年 2023年 2023年 2023年 施工面積（萬平方米） 104 146 200 竣工面積（萬平方米） 76 127 140 銷售面積（萬平方米） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 表 15：宿遷商品房供求分析表： 市場供求關系失衡，供求比繼續(xù)拉大 二級市場（商品房市場）分析 商品房銷售價格持續(xù)走高 91212101800220024703 2 . 7 %4 8 . 8 %2 2 . 2 %1 2 . 3 %0500100015002023250030002003年2004年2005年2006年2007年上半年0%10%20%30%40%50%60%商品房成交均價 增幅宿遷商品房均價增長圖： 近兩年商品房價格漲幅很大，眾多市民對房價持樂觀態(tài)度。 二級市場（商品房市場）分析 小高層、高層商品房銷售遭遇瓶頸 宿遷目前在售項目大都以多層住宅為主，但新批項目小高層和高層紛紛出現(xiàn)。老城區(qū)新項目幾乎都是小高層和高層，市府新區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)相當數(shù)量的小高層和高層住宅。 小高層和高層住宅的價格高、得房率低、物業(yè)費用高，目前大部分市民尚不能接受。從目前在售項目來看，大多市民傾向于選擇多層住宅。 三級市場（二手房市場）分析 在一手房市場處于初級發(fā)展階段的宿遷，二手房市場尚為形成。從我們實地調(diào)查的情況看，宿遷二手房中介門店很少，零星的房屋買賣也基本在當?shù)氐姆课萁灰字行恼归_。 宿遷二手房市場處于萌芽階段 宿遷房地產(chǎn)市場前景預測 隨著城市行政區(qū)劃調(diào)整、基礎設施建設的完善，當?shù)亻_發(fā)商手中大量閑臵土地在政府和資金雙重壓力下紛紛進入開發(fā)，我們預計宿遷房地產(chǎn)市場在未來幾年會持續(xù)紅火。 1）今后幾年房地產(chǎn)市場會持續(xù)紅火 宿遷房地產(chǎn)市場前景預測 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實際情況來看，宿遷房地產(chǎn)市場未來基本供求情況不容樂觀，紅火的市場背后各開發(fā)商同樣面臨激烈的競爭。而由于當?shù)亻_發(fā)商普遍實力較弱，今后面臨行業(yè)內(nèi)重新洗牌的可能性很大。 2）供大于求市場壓力繼續(xù)增大 宿遷房地產(chǎn)市場前景預測 目前宿遷的住宅產(chǎn)品供應主要以多層為主，且大多數(shù)樓盤仍然只停留在戶型、建筑結構功能和建筑外立面創(chuàng)新階段、整體居住品質較低。 但從我們考察的尚為開盤的樓盤規(guī)劃來看，面對市場競爭后宿遷未來的住宅品質會有所提升。 3）未來宿遷樓盤的品質將有所提升 宿遷房地產(chǎn)市場前景預測 我們判斷目前宿遷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式是低起點跳躍式發(fā)展，在尚未有規(guī)模性產(chǎn)業(yè)支持的情況下，大規(guī)模的開發(fā)會為該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下隱患。 4）未來宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展有潛在隱患 微觀市場分析 宿遷在售樓盤總體分析 重點競爭樓盤分析 競爭樓盤供求分析 競爭樓盤產(chǎn)品類型分析 競爭樓盤價格分析 競爭樓盤戶型面積分析 競爭樓盤客源分析 微觀市場總結 宿遷在售樓盤總體分析 四大板塊劃分 市府新區(qū)與老城區(qū)中間隔著黃河古道，距離中心商業(yè)區(qū) 3 公里以內(nèi)。由于規(guī)劃科學、環(huán)境優(yōu)美，交通、配套設施逐步完善，高檔小區(qū)、大型生活社區(qū)的相繼出現(xiàn)，該板塊將是未來市民購房的熱點區(qū)域。 一、市府新區(qū) 宿遷在售樓盤總體分析 儷景豪庭 新園小區(qū) 華泰御家園 水景豪庭 陽光花園 云峰帝景 仁恒公寓 富康花園 西湖上城 百米香榭 項王小區(qū) 金陵名府 國泰廣場 國大名苑 城宇大廈 富強大廈 天星花園 大上海陽光府邸 大華商城 歐洲花園 希望城 金色水岸 通城山莊 富豪現(xiàn)代城 隆園別墅 綠城庭園 富豪御景城 青華花苑 學府雅苑 月亮城 銀河花園 新宿中花園 康庭茗苑 中豪國際星城 區(qū)域樓盤： 38個 區(qū)域均價： 2300元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析 占地面積： 33萬平方米 總建面積： 80萬平方米 容 積 率： 物業(yè)類型：高層 銷售價格： 2950元 /平方米 區(qū)域明星樓盤： 中泰國際星城 作為宿遷第一規(guī)模大盤，本項目價格上也遙遙領先與周邊樓盤，從實際成交價格來看，與報價相差甚遠，平均成交價格低于 2700元 /平方米。說明宿遷人對價格的敏感度要高于對產(chǎn)品品質的追求度。 宿遷在售樓盤總體分析 目前河東板塊的項目主要集中在運河邊上，或距離通往老城區(qū)的主干道 200米以內(nèi)。政府加大對運河風光帶的建設，該板塊距離市中心僅一條運河之隔，隨著交通等配套設施的逐步完善，大型社區(qū)、不高的房價，將吸引部分市民的購房眼球。 二、河東區(qū)（宿豫區(qū)） 宿遷在售樓盤總體分析 上海浦東國際花園 豫景山莊 中通 名仕嘉園 東城陽光名都 錦華名園 金外灘 宿遷小香港商貿(mào)城 九龍花園 名河雅居 珠江花園 江山國際花園 東區(qū)第一街 東方花園 豫苑別墅 萬豪新城 都市晨光 天一苑 桃李苑 惠隆花園 黃山佳苑 文昌花園 區(qū)域樓盤： 26個 區(qū)域均價： 1700元 /平方米