【文章內(nèi)容簡介】 位的比例還不到10％?！　∮捎阱\城花園和東風(fēng)廣場是東山區(qū)早期的豪宅，其當(dāng)時一手的成交價錢比該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經(jīng)過數(shù)次的二手交易，其成交價格也沒有太大的變動。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢，其成交都在8000元/平方米以上，某些景觀及間隔較好的單位，成交價更高達(dá)10000元/平方米。東風(fēng)廣場的成交則比錦城花園要遜色一點，銷售成交均價在55000－7500元/平方米，而且普遍成交價都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價也從未低于8000元/平方米?！　∨c珠江新城對比　　與珠江新城相比，東風(fēng)東板塊無論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風(fēng)東板塊就顯得更優(yōu)越?！　≡诮煌ǚ矫?，東風(fēng)東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍繞三大樓盤，因此無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城現(xiàn)在仍是建設(shè)中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時候會有更多的發(fā)展空間。　　由于現(xiàn)時東風(fēng)東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風(fēng)廣場只有少量尾貨，而錦城花園也已經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多?！　∮捎跂|風(fēng)東的樓盤都經(jīng)過近十年的發(fā)展，在投資方面已經(jīng)進(jìn)入一個成熟的階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價，因此投資回報方面已經(jīng)固定在8％左右。但珠江新城整個板塊都處于發(fā)展階段，各個樓盤的樓價都在不停上漲，有些樓盤的租金均價比東山雅筑的高，此處的投資回報空間里有很大的發(fā)展。濱江東板塊　　板塊現(xiàn)狀　　濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長地帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過近幾年的開發(fā)已聚集了多個一、二線臨江樓盤。　　最早發(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開始，首次推出時主要面向外銷市場，當(dāng)時以一線江景作主賣點，市場反應(yīng)熱烈，短短時間內(nèi)即銷售一空。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺等一線江景盤，現(xiàn)在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價可以去到15000元/平方米以上?！　≡谝痪€江景盤得以充分發(fā)展的同時，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風(fēng)開始進(jìn)入市場，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍(lán)色康園和城建芭堤水岸等，其中藍(lán)色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產(chǎn)品推出市場。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單位，有的要在十多樓才可以望見江景，江景的內(nèi)涵已大打折扣，但由于價格相對較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價格在50008000元/平方米左右，對比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來越受到年輕買家和投資客的追捧。　　與珠江新城對比　　江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開闊程度來講都稍為遜色?！　I江東豪宅區(qū)居住人口越來越集中，但是相應(yīng)的商業(yè)和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似?！　〗煌▎栴}也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好?！　∮捎谕恋刭Y源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海珠半島花園兩個樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對較小。而珠江新城除了西區(qū)個別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項目?！　I江東樓盤因為有一線和二線江景的差別，因此樓價跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個層次的客戶群。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高端客戶群?！　^(qū)域比較分析列表：珠江新城天河北東風(fēng)東濱江東區(qū)域特點規(guī)劃前景好，道路綠化環(huán)境好，各項配套暫未成熟發(fā)展成熟，商務(wù)氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優(yōu)越環(huán)境和景觀優(yōu)勢明顯，配套不足，交通條件一般供應(yīng)狀況一、二手住宅供應(yīng)充足一手基本少有供應(yīng)量，以二手供應(yīng)為主一手供應(yīng)不足，未來有幾個項目推出一手供應(yīng)有限，以二手供應(yīng)為主產(chǎn)品類型三房或以上大戶型為主，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結(jié)合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價格范圍一手9000元/平方米以上；二手70009000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手500010000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手500010000元/平方米客戶群特點二次以上置業(yè)人士為主，生意人及企業(yè)高層管理人員企業(yè)管理人員，年輕白領(lǐng)，外籍人士及中小企業(yè)東山原居民，企業(yè)高收入人士從普通白領(lǐng)到中高收入人士代表性樓盤碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金?；▓@、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風(fēng)廣場、錦城花園、東山雅筑海珠半島花園、珠江廣場、金海灣、藍(lán)色康園　　附：代表性住宅個案　　凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對面）規(guī)模，共由三個組團(tuán)組成發(fā)展商新翊房地產(chǎn)、新世界中國地產(chǎn)主力戶型150200平方米的大面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價格11000元/平方米管理費月主要賣點及優(yōu)勢新世界品牌；法國藝術(shù)園林；齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠江公園配套設(shè)施，船餐廳，會所，幼兒園等　金碧華府位置珠江新城珠江公園對面規(guī)模占地3萬平方米，總建11萬平方米發(fā)展商恒大地產(chǎn)主力戶型130190平方米三房和四房大戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價格10000元/平方米管理費3元/平方米月主要賣點及優(yōu)勢每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設(shè)施恒溫泳池、會所、保齡球館、網(wǎng)球場　　星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100150平方米三房裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米成交價格8000元/平方米管理費月主要賣點及優(yōu)勢城建品牌，豪華會所，便利交通配套設(shè)施會所配套齊備，宏城超市　　保利香檳花園位置珠江新城華穗路西側(cè)，華利路南側(cè)規(guī)模，總建面積7萬平方米發(fā)展商保利地產(chǎn)主力戶型80平方米兩房、90120平方米三房、160170平方米五房裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米成交價格8000元/平方米管理費月主要賣點及優(yōu)勢地鐵三號線珠江新城站配套設(shè)施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場分析（一）商鋪概況　　從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務(wù)辦公用地為主，而商場則依附于各大住宅及商務(wù)辦公樓的裙樓。目前，由于部分住宅及商務(wù)用地尚未建設(shè)，因此，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)了大量臨建用以經(jīng)營家居、建材、汽車交易等行業(yè)。（二）分布特點　　珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動，珠江新城目前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成東冷西熱的局面。（三）商鋪類型及經(jīng)營特點分析　　除地段上的分布特點外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車美容及展覽專業(yè)市場及住宅小區(qū)裙樓商場為主，而純商場目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。專業(yè)市場　　從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個專業(yè)市場盤踞在原本用地性質(zhì)為住宅或商務(wù)金融的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于臨時建筑的專業(yè)市場的涌現(xiàn)，如高盛集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營的美居中心，經(jīng)過多年的經(jīng)營，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動了一系列的相關(guān)專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場等專業(yè)市場的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場的輻射影響，導(dǎo)致汽車交易市場也成為珠江新城現(xiàn)時商業(yè)經(jīng)營的一大特色。珠江新城專業(yè)市場一覽表專業(yè)市場項目名稱地塊編號實際用地性質(zhì)家居、建材專業(yè)市場美居中心A4A4F2G3G4J2J22商務(wù)金融辦公用地南興裝飾材料城D21居住用地D22文化體育設(shè)施用地D23居住用地天馬家私廣場D34商貿(mào)金融辦公用地D32億寶裝飾材料城D3D3D36珠江新城廣場及停車場（現(xiàn)易名為“維家思博覽中心”）B2B211商務(wù)金融辦公用地B26商務(wù)金融辦公用地汽車專業(yè)市場晶都汽車城D12居住用地D13文化體育設(shè)施用地D21教育設(shè)施用地D5D5D5D54住宅用地廣東國際車城D4D42商貿(mào)金融辦公用地D43住宅用地D34文化體育設(shè)施用地駕駛學(xué)校訓(xùn)練場D61行政辦公用地廣東名車市場I6I62商務(wù)金融辦公用地酒家汕尾漁港M1M18市政設(shè)施用地裙樓商場　　現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行為主?！　哪壳爸榻鲁堑纳啼伣?jīng)營內(nèi)容來看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個大型餐飲名店落戶。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開始進(jìn)入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。　　同時，珠江新城內(nèi)的裙樓商鋪還有不少為政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)租下或者買下，政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐小區(qū)內(nèi)辦公已經(jīng)成為珠江新城的一個特殊景觀，如進(jìn)入星匯園的派出所、匯豪大廈的天河區(qū)工商行政管理局、皓瀚華軒的廣州市房地產(chǎn)交易中心等，由此也出現(xiàn)了一些小租戶傍著這些政府機(jī)關(guān)設(shè)立辦事處的場面。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測中心等等。珠江新城早期建成裙樓商鋪經(jīng)營特色：類型樓盤商鋪規(guī)模經(jīng)營特色住宅星匯園12層超市、銀行、餐飲、中介、美容、派出所等名門大廈12層韋士拿西餐廳、士多等新大廈12層銀行、汽車、大型休閑美體中心為主麗晶華庭15層為“麗晶明珠”大酒店南國花園12層洗車、超市、銀行、美容、餐飲、家居裝飾匯豪大廈12層，共5000m2天河區(qū)工商行政管理局寫字樓發(fā)展中心大廈15層13層為銀行、45層為餐廳皓瀚華軒14層房地產(chǎn)交易中心、建設(shè)銀行、交通銀行等華普大廈15層金融機(jī)構(gòu)雙城國際14層為商務(wù)配套合景J16項目14層，10674m2在建中　　新落成的裙樓商場走高檔休閑路線　　珠江新城新近落成的住宅裙樓商場，如新世界集團(tuán)開發(fā)的凱旋新世界、南雅集團(tuán)開發(fā)的利雅灣及保利集團(tuán)開發(fā)的保利香檳花園，這三個住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設(shè)計較有特色，塔樓住宅售價至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場的定位亦適應(yīng)住戶的素質(zhì)，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風(fēng)情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場，主要面對的目標(biāo)客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。珠江新城新近落成裙樓商場經(jīng)營特色住宅小區(qū)商鋪規(guī)模經(jīng)營特色及定位備注保利香檳首層共37間鋪,總面積約4000m2定位為“法式風(fēng)情商業(yè)街”，休閑商業(yè)，強(qiáng)調(diào)法蘭西貴族式的浪漫、高貴情調(diào)純法式商業(yè)建筑利雅灣15層,約2萬多m2休閑商場整層發(fā)售凱旋新世界首層園林式商場商鋪10月份開業(yè)（四）商鋪面積及租售價格分析裙樓商場　　珠江新城經(jīng)營中或在售中的裙樓商場，面積從幾十平方米到幾百平方米每間都有，如名門大廈、星匯園、保利香檳、南國花園、雙城國際等樓盤。這些樓盤，首層商場售價在4萬元/平方米左右，首層租價在100200元/平方米月之間?！　⊥瑫r，由于珠江新城裙樓商場尚未完全啟動，部分后期新落成的裙樓商場如利雅灣、碧海灣、華普廣場等，對于珠江新城裙樓商場走勢還處于試探中，因此，其商場面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。后期落成的這些樓盤，在規(guī)模、檔次等方面都要高于早期樓盤，因此，其首層商鋪的租售價格要明顯要高于早期落成的商場，如保利香檳花園、碧海灣等樓盤，首層商鋪售價定為6萬元/平方米，華普廣場的裙樓商場銷售均價定為3萬元/平方米。從上述數(shù)據(jù)來看，后期落成的這些項目，首層商鋪的售價存在較大的差距，產(chǎn)生這種差距的原因在于發(fā)展商在進(jìn)行銷售定價時，可比對象少，各個樓盤主要依據(jù)成本+利潤的方式來定裙樓商場的售價。從保利香檳的商鋪在五一開售以來，商鋪以均價6萬元/平方米全部售出，可見珠江新城商業(yè)投資的市場反應(yīng)良好。　　管理費方面，其絕大多數(shù)由于尚未進(jìn)入銷售及經(jīng)營階段，因此，因尚未制定出裙樓商場的管理費。珠江新城新裙樓商場面積及租售價格類型樓盤名稱鋪位面積(m2/間)銷售均價(元/ m2)租賃價格(元/m2月)管理費（元/m2月)住宅名門大廈150400——————星匯園200以上首層：4萬首層：200保利香檳40500(以100m2