【文章內(nèi)容簡介】 人流的疏 導作用，以可以 提升購物中心 的 檔次，但購物中心的 管理不完善 ，往往某些樓層的手扶梯出 現(xiàn)停頓不運行的 情況，反而影 響 了商業(yè)項目的整體形象動線設(shè)計簡單， 每層 主動線以單一 循環(huán)設(shè)計為主，主通道設(shè)計寬敞 采用敞開式和 半場 開式的店鋪形式規(guī)劃，充分展示各品牌的產(chǎn)品商業(yè)項目整體內(nèi)部布 局 合理，各商鋪可識別性 強，且均擁有良好的展示面 購物中心內(nèi)部的裝修風格在寶雞市同等檔次的商業(yè)物業(yè)內(nèi)尚算中上水平，但仍有提高的空間； 商場展示面寬廣，但本來就不突出的建筑設(shè)計以及只有經(jīng)二路一面的展示面在受到樹木的遮擋下，其外觀可視性不高單一循環(huán)的設(shè)計使該購物中心動線規(guī)劃簡單，消費者容易找到目標商戶 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動 線設(shè) 計 店鋪規(guī)劃 點評 內(nèi)部主動線 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 新世紀購物中心 ? 檔定位相比，新世紀購物中心的中檔地位使 得兩個商業(yè)項目之間相互不構(gòu)成威脅，彼此擁有 各自的消費群體； 相比于購物中心內(nèi)街鋪寬敞的門面，項 目擁有寬廣的展示面。 臨街商鋪 美特斯邦威、鴻星爾克經(jīng)營情況都 不錯，但這些商鋪皆已出售，業(yè)權(quán)已不屬于 寶商集團，寶商集團對于這些店鋪所經(jīng)營的 業(yè)態(tài)、品牌、檔次無法控制，對購物中心的 形象存在著潛在的威脅； 商業(yè)項目在經(jīng)二路目前各大具有影響力的商業(yè)項 目中算得上是具備一定的商業(yè)規(guī)模，產(chǎn)品的 品種齊全、品牌的數(shù)量比較多，這也是商業(yè)項目 受到消費者歡迎的原因之一； 點評 中檔百貨 寶雞市中低收入市民 以國內(nèi)中檔品牌為主 純租金（未來逐漸向底租 +提成的合作模式過渡） 九牧王 – 每月營業(yè)額約 15萬元 纖 – 每月營業(yè)額約 10萬元 整體 96% 寶雞商場 市場定位 目標客戶 品牌組合 合作模式 參考 營業(yè)額 入住率 管理公司 約 130150元 /平方米 /月 約 180200元 /平方米 /月 約 250元 /平方米 /月 約 270400元 /平方米 /月 約 400500元 /平方米 /月 約 5080元 /平方米 /月 L5 L4 L3 L2 L1 B1 約 5080元 /平方米 /月 約 80100元 /平方米 /月 樓層 L7 L6 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 新世紀購物中心 ? 新世紀購物中心 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 ? 商場營業(yè)面積 層高 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動線設(shè)計 店鋪規(guī)劃 8,800平方米 4米 商業(yè)項目擁有十分寬長的臨街展示面，發(fā)展商充分地利用該優(yōu)勢除商業(yè)項目首層外，從 2層開始至 4層均規(guī)劃作大型戶外廣告位供商家使用，因此，商業(yè)項目的外墻裝修主要以品牌商的廣告宣傳畫作為裝飾，并且定期更換以不斷給予消費者新鮮感。首層則以玻璃展示窗作為主要裝飾 依購物中心形態(tài)裝修的精品式百貨店，內(nèi)部裝修風格溫馨、明亮，給予消費舒適、賓至如歸的購物感覺；商鋪裝修主要以經(jīng)營品牌風格為主，獨立裝修 由于商業(yè)項目本身規(guī)模較少，因此只設(shè)置有一組兩部手扶電梯，一部客貨梯 商業(yè)項目單層面積小，因此動線設(shè)計簡單明了，基本無附動線，以單循環(huán)主動線為主，因此能將商業(yè)項目內(nèi)人流分布均衡，可視性差的商鋪較少但因為首層以化妝品及鞋作為主業(yè)態(tài)，全開放式商鋪與柜臺設(shè)計，使人流動線規(guī)劃較復雜，消費者不 易找到目標商品，形如迷宮 店鋪規(guī)劃采用購物中心店中店形式布局，充分地展示品牌租戶的品牌特色與風格。店鋪布局較合理由于人行通道只有約 ，較狹窄，因此，動線兩邊商鋪間距離空間感較擠。部分毗鄰手扶電梯的商鋪因與距離太窄，容易造成通道阻塞 寬廣的展示面全用作大型戶外廣告位，并且以此作為商業(yè)項目主外裝修，定期的產(chǎn)品宣傳畫更換給予消費者新鮮感，也可增強與培育寶雞居民對品牌的認知度，有利于品牌的未來發(fā)展 單層面積少，人流動線規(guī)劃簡單，內(nèi)部裝修簡約，給予消費者“家”的感覺突破傳統(tǒng)的店中店設(shè)計，有利于品牌商家對商品的展示與品牌風格的璋顯 點評 內(nèi)部主動線 內(nèi)部附動線 標準層平面示意圖 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞商場 ? 中高檔：集國內(nèi)一、二線與港資潮流品牌，現(xiàn)為寶雞市當?shù)亟?jīng) 營檔次最高百貨 寶雞市中高收入人群、政府高官與企事業(yè)單位行政負人，等等 Esprit、 Only、 Vero Moda、 Nike、歐時力、周大福、以純、真 維斯、杰西伍、靚點、家美佳超市 百貨： 2023年 – 人民幣 2,504萬；家美佳超市：人民幣 9,355萬 純租金形式 L1 – 人民幣 500元 /月 L2 – 人民幣 400元 /月 L3 – 人民幣 300元 /月 L4 – 人民幣 200元 /月 注：此報價為商場報價，各類商家成交價視品牌不同享受不同優(yōu)惠。 根據(jù)公司發(fā)展策略，寶雞商場自與民生集團合并成一家后，將充分利用民生集團于西安經(jīng)營的理念與經(jīng)驗，計劃將寶雞商場定位為寶雞市最高檔與最具特色品牌百貨，將與其現(xiàn)時直接競爭對手“聚豐 天下匯”進行錯位定位，以引入現(xiàn)時寶雞仍未有的品牌商家作為目標與品牌商鋪的合作模式正逐步改變，由原純租金形式向底租 +營業(yè)提成過渡 寶商集團 定位清晰，目標客戶的明確，以國內(nèi)一、二線與港式品牌為主，更通過錯位經(jīng)營與引入寶雞未有之品牌，以提升商業(yè)項目的整體形象進行錯位經(jīng)營 現(xiàn)時于寶雞經(jīng)營業(yè)績最佳、形象最好、檔次最高的幾大服飾品牌均落戶于商業(yè)項目，是新進品牌進入寶雞市場首選商業(yè)項目 商業(yè)項目雖然是現(xiàn)時寶雞最高檔之百貨商場，但由于商業(yè)項目西側(cè)臨街商鋪租賃給一低檔次的飲品便利店與譚木匠，因檔次與形象均與商業(yè)項目現(xiàn)時定位不符，造成了一定的形象影響家美佳超市入口位太窄，展示度不足 市場定位 目標客戶 品牌代表 營業(yè)額 合作模式 租金水平 (建筑面積 ) 未來發(fā)展 策略 管理公司 點評 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞商場 ? 寶雞商場 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 ? 中山路 1992年開業(yè) 5,000平方米 B1－ L5 全年總營業(yè)額 老人頭、老爺車每月營業(yè)額為 67萬元 約 900平方米 位于曾經(jīng)金臺區(qū)政府重點打造的中山路商圈，南面正對寶雞火車站。 中山路曾經(jīng)是寶雞最商業(yè)繁華路段之一，共有 10條公交線路可到達。 處于中山路、曙光路和文化路交界，沿中山路和曙光路均有展示面。 和在經(jīng)二路的各大商場相比，位于中山路的華通商廈交通及地理位置并不遜色，但是由于稍微偏離目前寶雞商業(yè)氣氛最旺盛的商圈，人氣清談。 主入口 開業(yè)時間 商業(yè)建筑面積 商業(yè)樓層 營業(yè)額 單層營業(yè)面積 與本案的距離 點評 中山路 236號 位置 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 華通商廈 ? 層有大型廣告牌。但是該廣告牌內(nèi)容已經(jīng)嚴重過時。白色裙邊由于年代已久，顯得斑駁。中山路展示面，該商業(yè)項目字樣已經(jīng)開始脫落，字體明顯不完整。 內(nèi)部裝修屬于中低檔次，層高較矮。 每層配備 1組扶梯 單循環(huán)動線設(shè)計，清晰簡單 樓面形狀呈東西向長方形。首層大部分面積為超市占據(jù)，二層主要經(jīng)營國內(nèi)二線品牌鞋類，堆放顯得雜亂。三至五層為男女服飾，均無品牌商戶。 動線清晰，基本沒有死角位置商鋪。 內(nèi)圍展示柜位商品擺放雜亂，同時影響消費者視線 三層、四層沒有具有影響力的品牌商家進駐，多數(shù) 為個體經(jīng)營商家。商品質(zhì)量參差，而且有冒牌產(chǎn)品 出現(xiàn)。 沒有配合中山路的改造規(guī)劃進行外部仿古翻新。內(nèi) 外裝修都顯得過時，甚至殘缺。 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動線設(shè)計 店鋪規(guī)劃 點評 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 華通商廈 ? 中低檔百貨 寶雞市較年長消費者，收入水平不高 國內(nèi)中低檔品牌，小租戶 純租金 整體 90% 華通商廈 開業(yè)已經(jīng)有 17年，商場曾經(jīng)在開業(yè)之初創(chuàng)造 輝煌的銷售業(yè)績。在有一定生活經(jīng)驗的寶雞 消費者心中有不小程度的影響力和號召力。 寶雞消費者對華通商廈品牌的認可程度高。 首層超市占據(jù)面積過大，能夠聚集人氣。 中低檔次商品在商場占據(jù)主導，個別商鋪銷 售的服飾質(zhì)量參差不齊。商場管理不完善， 對中小商家管理不到位。 男女裝服飾風格都顯得較為成熟，以吸引成 熟消費者。與經(jīng)二路上商場形成錯位競爭。 華通商廈，甚至中山路的商業(yè)氣氛在走下坡 路。如果華通商廈再不投入資源進行硬件和 經(jīng)營方向的調(diào)整，其在寶雞商業(yè)市場的影響 力將消失得越來越快。 市場定位 目標客戶 品牌組合 合作模式 入住率 管理公司 點評 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 華通商廈 ? 華通商廈 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 ? 2023年 5月電影院與部分首層臨街商鋪率先開業(yè)，首層其余商鋪以及 L2L3仍未開業(yè) 20,000平方米 B1－ L4 約 4,000平方米 約 1公里 位于繁華的經(jīng)二路，在寶雞商場與聚豐時代廣場的 對面，但由于商業(yè)項目與寶雞商場及聚豐時代廣場受到馬路的相隔，又與位于經(jīng)二路北端的銀座廣場相距一定的距離，人流相對稀落。 目前除了首層的一間臨街商鋪與位于四層之寶雞首個星級影院已開業(yè)外，其余的商鋪仍未開業(yè)。雖然電影院的賣點能夠為商場吸引消費者的關(guān)注，但由于開業(yè)的商鋪不多，商業(yè)氛圍仍未形成，到之購物的消費者數(shù)量有限。 商業(yè)項目計劃定位為經(jīng)二路中商圈西端的時尚型中檔購物中心，是一個集“購、食、娛”一體的多功能賣場。尤其是寶雞首家五星級電影院定必成為該商業(yè)項目的主要賣點，能夠凸現(xiàn)商業(yè)項目目前的”唯一性“。 開業(yè)時間 商業(yè)建筑面積 商業(yè)樓層 單層營業(yè)面積 與本案的距離 點評 經(jīng)二路 93號 經(jīng)二路 位置 主入口 百合新天地 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 ? 銀白色的外觀凸現(xiàn)商業(yè)項目的時尚感，與商業(yè)項目的“時尚型中檔購物中心”定位相呼應(yīng)。與現(xiàn)有的商業(yè)商業(yè)項目之外觀相比，商業(yè)項目屬于走在現(xiàn)代時尚風格前沿的建筑體，是目前寶雞市內(nèi)少有的現(xiàn)代建筑風格的商業(yè)商業(yè)項目，能夠為消費者帶來新鮮感 毛坯 設(shè)置了一組手扶電梯連接 L1L3，一臺垂直電梯直達 4層電影院，能夠解決購物商場與電影院經(jīng)營時間有別的問題 從目前的平面圖來看，商業(yè)項目的動線設(shè)計較繁雜，主動線不清晰，迂回曲折，存在著許多動線死角并造成多個附動線循環(huán)區(qū) 商業(yè)項目的大部分商鋪出售，目前處于招租的狀態(tài)下。由 于商鋪已大部分賣散了，對于承租戶的經(jīng)營檔次、品 牌等難以控制；商業(yè)項目的基本規(guī)劃將以小租戶經(jīng)營為 主，品牌商戶為附； 現(xiàn)代、時尚的外觀有助于消費者對商業(yè)項目的識別，能夠 給消費者帶來新鮮感；雖然商業(yè)項目設(shè)置了多個廣告牌， 但分布位置錯落有致，既能為品