【文章內(nèi)容簡介】 中心對經(jīng)濟效益的追求并不強烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營管理水平不高，因此總體運營狀況不佳。其中只有 法官進修學校 由于聘請了建國酒店管理集團而實現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達 60%，基本可以保證成本和收益持平。而其他大部分度假村年平均入住率 40%50%。 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 本報告是嚴格保密的。 昌平度假市場分析 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 ?度假市場總體供需兩旺 ：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。 ?高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域 ： 具有四星級標準的度假酒店及度假村共有 5家，數(shù)量居各郊縣之首。 ?依托于溫泉資源和便捷的交通 昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長城等少數(shù)旅游景點，均不適宜度假用途。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。 ?以會議休閑度假為主 商務(wù)會議及團體客戶占總客源的 60%以上。 ?經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益參差不齊 作為昌平區(qū)域乃至整個北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖， 九華山莊 的年平均入住率達70%以上，年利潤上億元。而其他中低檔的度假村經(jīng)營狀況一般，年平均入住率 40%50%。 本報告是嚴格保密的。 密云、延慶區(qū)域度假市場分析 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 ?高檔次的度假村供應(yīng)很少 ：密云與延慶各有星級度假村 18家，約為懷柔的 1/3。其中四星級以上的度假村各有 6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級。 ?主要依托資源為自然環(huán)境，但資源價值不高 ?密云和延慶的旅游資源多為觀光資源，參與性較差。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進入水庫游玩。前往密云度假的消費者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。 ?總體經(jīng)營效益較差 ?除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。 本報告是嚴格保密的。 順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場分析 ? 度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村 由于這幾個區(qū)域缺乏強勢的景觀資源，因此度假村市場并不發(fā)達；但因其距離市區(qū)較近，同時經(jīng)濟發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國際會議中心、房山區(qū)的天湖國際會議中心等。 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。 其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。 順義、大興、通州、房山 其他區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 休閑度假市場研究結(jié)論（一） 競爭區(qū)域 — 主要來自 懷柔 區(qū)域內(nèi)競爭 核心競爭對手 重要競爭對手 一般競爭對手 1 懷柔區(qū)域內(nèi)部 2 昌平區(qū)域 3 密云等其他區(qū)域 ? 懷柔 是未來北京地區(qū)日常度假的重點區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項目未來的核心競爭對手； ? 昌平 在未來幾年內(nèi)仍會是會議度假的重要場所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項目的重要競爭對手； ? 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項目在個人度假市場上有一定的競爭，但懷柔區(qū)域相對更有優(yōu)勢； 經(jīng)營狀況 — 總體經(jīng)營效益較差 ?從經(jīng)營狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項目有較好的盈利； 本報告是嚴格保密的。 休閑度假市場研究結(jié)論（二） 高端度假市場存在一定的市場空間 對于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對度假酒店及度假村經(jīng)營成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營成功關(guān)鍵因素： ?高標準的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級以上） ?強勢的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊） ?特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等） 其中 高標準的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。但同時擁有兩種以上資源將為項目提升更高的價值。 普通度假商業(yè)存在一定市場機會，但經(jīng)營風險較大 特色高檔休閑度假物業(yè)成功率較大 產(chǎn)權(quán)多為自持，少量對外租賃 本報告是嚴格保密的。 SWOT分析 S T O W ? 開發(fā)商在懷柔本地有較強勢的政府資源 。 ? 公司管理層有策劃前置觀念 。 ? 本項目打出懷柔第一口溫泉 ， 極大提升項目的價值 。 ? 離自然景觀有較遠距離 ， 項目本身不具有獨特的資源 。 ? 項目所處區(qū)域為為非熱點商業(yè)區(qū)域 。 ?該項目是開發(fā)商運作首個綜合商業(yè)項目 ， 商戶資源有限 。 ?京承高速公路開通 ， 時空距離適當縮短 ， 有利于改善旅游客戶對片區(qū)的認知 。 ?旅游者對片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場所認知度不高 。 ?懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足 。 ?懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費人群的較大市場份額 。 ?來自其它區(qū)域休閑度假市場的供給 ， 且部分如：九華山莊 、 月亮河 、 諾富特等皆具有較成熟的運營模式 本報告是嚴格保密的。 戰(zhàn)略選擇 利用發(fā)商政府資源，保證項目的政策優(yōu)勢 。 策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強投資者偏心 。 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運作確保項目長線運營 。 占據(jù)市場空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式 。 根據(jù)消費者目前對懷柔的景點高認知率先打造休閑娛樂品牌 發(fā)揮優(yōu)勢 利用機會 本報告是嚴格保密的。 項目定位 消費者定位 ：市區(qū)團體＋本地娛樂消費 購買者定位 ： 投資客＋休閑娛樂經(jīng)營機構(gòu) 產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點的休憩 型商業(yè)綜合體 形象定位 ：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源 本報告是嚴格保密的。 五 特色商業(yè)案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 特色商業(yè)經(jīng)營成功總結(jié) 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。 獨特的建筑和商業(yè)格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等 牢固的政企合作關(guān)系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系 本報告是嚴格保密的。 案例 成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街 ? “ 錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長度 350米， 2023年 10月正式開放。其修建是對三國文化的延伸和放大，有 “ 成都版清明上河圖 ” 之稱； ? 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國； ? 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風貌作外表，川西民風、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機結(jié)合，擴大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。 本報告是嚴格保密的。 成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分； ? 錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等； ? 商業(yè)經(jīng)營只租不售，前期從 400余家商戶中選取 30多戶信譽最好的進駐。 1 2 3 4 ? 1廣場 ? 2酒吧休閑 購物街 ? 3好吃街 ? 4購物住宿區(qū) 本報告是嚴格保密的。 成都錦里的建筑： 獨特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體 ? 錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風格 。 ? 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風格相融，二者之間又以水為隔。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味； ? 青瓦錯落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時空倒流 . 本報告是嚴格保密的。 成都錦里： 小街、古街、文化街 ?一條 340米長的街道最寬處 6米左右，平均寬度為 34米，對聚集人流起到了關(guān)鍵作用； ?古戲臺將定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺前會定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演（如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等）； 本報告是嚴格保密的。 成都錦里的經(jīng)驗借鑒 ? 商業(yè)街區(qū)功能定位：與武侯祠的互補性功能 ? 商業(yè)街區(qū)建筑：將 “ 古 ” 做到極致 ? 商業(yè)街區(qū)特色：文化商業(yè)進行到底 ? 商業(yè)街區(qū)經(jīng)營：小而精、只租不售 旅游景區(qū)的特色互補 將休閑娛樂做到極致 山水天地： 本報告是嚴格保密的。 六 物業(yè)規(guī)劃 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)規(guī)劃 會議中心 KTV練歌城 溫泉會所 特色餐飲 主力店 酒吧 (發(fā)揮臨河優(yōu)勢） 特色餐飲 洗浴休閑中心 1 2 5 6 9 3 4 7 8 茶樓棋牌室 由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)營業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃可以做為招商的方向參考 本報告是嚴格保密的。 七 營銷推廣 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)投資角度的常規(guī)分析 一、商業(yè)地段增值的邏輯 歷史沿革 +人口增量 +消費能力 +政府改造支持等等； 二、項目開業(yè)后生意火爆的邏輯 品牌商家 +品牌商家實力 +品牌商家的高利潤率 三、項目長期增值的邏輯 嚴格的管理制度 +高素質(zhì)的管理隊伍 +開業(yè)后長期推廣計劃等等； 四、投資穩(wěn)定保證的邏輯 強有實力的發(fā)展商 +契約保證等等； 發(fā)展商的銷售不能超過一定的比例，如果是好的項目，發(fā)展商是不會舍得將一個有長期穩(wěn)定收入的金娃娃全部賣給他人。 五、發(fā)展商原動力的邏輯 策略制定基礎(chǔ) 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 營銷推廣策略 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)勢挖掘 優(yōu)勢挖掘 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點提煉 售價提升 品牌打造 經(jīng)濟效益 價值最大化 品牌提升 后期售價提升 整體概念營造思路及目標 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 本報告是嚴格保密的。 營銷計劃篇 銷售原則 , ， 、 政府名片 營銷策略 ，在營銷策略上采取漸進模式，形成一炮而紅的銷售局面； 2. 采取平開平走或平開高走的價格策略。 本報告是嚴