房地產(chǎn)管理知識及市場分析(編輯修改稿)
2025-02-26 12:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務的一種活動。 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法 2．抽樣調(diào)查法 3．直接調(diào)查法 4．間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序2． 3． 2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1．提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當需要調(diào)查的問題被仔細、準確地定義以后，才能設計研究計劃，獲取切乎實際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或實驗而得的統(tǒng)計資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序3．設計調(diào)查表 設計調(diào)查表的程序和應注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設計調(diào)查表問題應注意的事項2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場預測的種類 房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。 房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1．定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2．定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用數(shù)學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關系的數(shù)量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術平均數(shù)，也可以用加權平均數(shù)。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為： 加權移動平均法的計算公式為： 從公式可見，不論簡單式還是加權式，只能預測下一期數(shù)值。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 3）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的， 指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權平均來取得預測值的方法。 它實際上是一種特殊的加權移動平均法。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式為： 本期預測值 =a 上期實際發(fā)生值 +（ 1a） 上期預測值 式中： a為平滑系數(shù)，且 0≤≤1 當 a=1時，預測值 =上期實際發(fā)生值 當 a=0時，預測值 =上期預測值 一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時， a取 ～ 宜；當差異較小時， a取 ～ 。 2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 4)．因果預測法 因果預測法是利用原因和結果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。 包括回歸分析法和相關分析法等。2． 4房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù) “ 自變量 ” 來分析 “ 因
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