芙蓉古城商業(yè)房地產(chǎn)項目管理知識分析(編輯修改稿)
2025-07-24 16:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 心設(shè)兩間辦公設(shè)備、一個衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺、其后設(shè)貨物寄存室。2F：600 m2社區(qū)服務(wù)中心、辦公室自用（餐飲公司辦公室6間）3F：400 m2會議室自用或出租。川12號院約2000 m21F： m2 2F：800 m2生態(tài)購物中心以生態(tài)凈菜等為主的銷售形式3F：面積待定旅游定點(diǎn)購物中心旅游定點(diǎn)購物商家，經(jīng)營地方中藥材、特產(chǎn)等。唐區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售）1324 m2（共有商鋪14間）音像制品、書店、美容美發(fā)、照相館與沖洗店、特色服裝店、花店。一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1． 唐3號院及單體規(guī)劃為小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2），書店1家（40 m2），茶館1家（80 m2）。2． 唐4號院為：銀行1家（ m2），郵政(63 m2),網(wǎng)吧( m2),彩擴(kuò)中心(80 m2),美容美發(fā)1家（60 m2），鮮花店1家（20 m2）。3． 唐5號院為：酒吧3家（面積分別為144 m144 m150 m2。蘇州區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售）1222 m2（共有商鋪9間）休閑、居家配套、文化制品、餐飲、超市一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。診所為市內(nèi)大型醫(yī)院的掛牌診所。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1． 蘇11號院規(guī)劃為茶館區(qū)。共3家茶館， m2,123 m2, m2。2． 蘇12號院規(guī)劃為音像制品1家（ m2）,書店1家( m2),網(wǎng)吧1家(72 m2),小型超市1家(144 m2),快餐1家(150 m2,設(shè)排污)。川8號院及其對面的單體建筑單體建筑面積450 m2 ； m2文化藝術(shù)長廊和酒吧一條街極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具、燙畫等家?guī)У晔阶鞣?；有特色的酒吧商家沿河單體建筑作為34家特色酒吧；，，共23間。該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫10間，根雕3間，陶吧2間，瓷器3間，藤編3間，剪紙2間，蜀錦、蜀繡、絹扇5間。靠川12號院臨芙蓉大道單體面積待定銀行、醫(yī)院、郵局皇城（正式方案未定）2F、3F多功能廳兩層均無窗，設(shè)會議大廳、婚宴大廳、酒店商務(wù)中心。明遠(yuǎn)樓（正式方案未定）奧林匹克中心與體委等國家單位聯(lián)營或作為社區(qū)配套自行修建。1． 2F設(shè)室內(nèi)排球、蘭球、保齡球館。2． 3F分兒童素質(zhì)教育中心和老年活動中心，有健身房、教室、乒乓球室等。致公堂康樂中心休閑娛樂商家2F：自助式西餐廳作為酒店配套；3F|：室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、按摩等。3號代征地共約170畝生態(tài)果園、農(nóng)莊、生態(tài)茶園花圃、苗圃。待征地前期不能興修建筑，暫不考慮其余設(shè)施。第三篇、運(yùn)作模式一、 銷售建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546㎡）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處：充分利用社會資源，讓項目內(nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。 減少自營風(fēng)險。 提前實(shí)現(xiàn)銷售有利于投資回收。二、 招商 招商范圍。除川11號院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。 租金策略由于芙蓉古城離市區(qū)尚有9公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有50%的實(shí)際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，但考慮若對商家免租將會造成進(jìn)場商家對現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營，所以我們建議：1） 統(tǒng)一不對外免租；2） 第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。招商收益預(yù)測：（1）一樓面積為：㎡川4號院1600㎡川11號院600㎡㎡總面積為：㎡一樓每年收入為：㎡25元/㎡.月12＝1，746，387元 二樓面積為：㎡川4號院1460㎡川11號院600㎡川12號院800㎡總計為：㎡二樓每年總收入為：㎡20元/㎡。月12月＝1323，768元三樓面積為：㎡川4號院1100㎡川11號院400㎡川12號院800㎡㎡三樓每年總收入為：㎡16元/㎡.月12月＝702，川3號院面積為：690㎡每年收入為：690㎡28元/㎡.月12月＝231，840元全年總收入合計委：4，004，備注：皇城、明遠(yuǎn)樓、致公堂、3號代征地租金待定；唐區(qū)（1234㎡）與蘇區(qū)（1222㎡）總收入為16元/㎡月132412＝ 1222㎡18元/㎡.月12月＝（2）價格說明※參照市場租金價格水平：主要以溫江城區(qū)和古城項目周邊房地產(chǎn)租賃水平為準(zhǔn)；※ 參照古城項目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期；※ 據(jù)項目的實(shí)際情況和公司的經(jīng)營思路作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正。（2） 成立兩個招商組，即招商一部和招商二部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時，互相競爭；（3） 招商一部負(fù)責(zé)（4） 公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。 招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書后，策劃部會同廣告公司確定初步方案，報公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。 招商細(xì)則1）、招租范圍：“芙蓉古城”川及川3號院對面臨河的單體建筑、川川川8及其對面的單體建筑、川122）、租賃期限：l 商鋪：1—3年l 大型酒樓、茶樓、桑拿、購物中心：1—8年l 期滿租賃方在同等條件下，擁有
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