某地區(qū)市場分析及商業(yè)調(diào)研管理知識分析報告(編輯修改稿)
2025-04-24 12:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)的空間可以通過市場細(xì)分重新開辟，如麗融購物廣場的中高檔市場定位和國貿(mào)以時尚小商品為主定位于年輕消費群的 “韓國城 ”。 3）目前延安市場的 “超市 ”，還處在初級階段，并不是真正意義上的超級市場，沒有一家超市能夠?qū)崿F(xiàn)商品的齊全規(guī)模化經(jīng)營和真正的低價銷售。這樣的超市無法引導(dǎo)顧客消費方式和消費習(xí)慣，因此超市營業(yè)時間和顧客的高峰期同百貨商場相同，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購物，人均購物基本在幾十元左右，超市在消費者眼里與百貨商場無大差異，這也就是核心商業(yè)圈中的超市人流密度最大的原因。 4）以中心街和二道街為核心的市區(qū)商圈雖然是延安的中心商圈，但是商圈在逐步的擴大，還有新的商圈在逐步形成。 小結(jié) 專業(yè)及批發(fā)市場 目前延安專業(yè)市場的專業(yè)化程度不高，更多的是同類商品的積聚地，還沒有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場。我們通過對幾個同類市場的調(diào)查，其主要現(xiàn)狀如下： 另外還有： 1 ）以汽車和配件銷售為主的火車站南段沿路約 40家臨街門面的汽配市場。 2 ）以鉆采配件和工業(yè)配件為主的東關(guān)臨街市場和七里鋪臨街市場。 這些專業(yè)市場從位置特點來看，基本是長時間的積累，按臨街鋪面由少到多自然形成的街市，在位置上也已經(jīng)形成了顧客的認(rèn)同。但規(guī)模都不大，商戶各自為陣，難以實現(xiàn)集中品牌效應(yīng)，所以還不是真正的專業(yè)化市場。 通過我們在西安對多家建材專業(yè)市場和汽車市場的調(diào)查，延安客戶在西安購買中高檔汽車和建材產(chǎn)品的采購量非常大。從客戶的消費心理和產(chǎn)品價格上來說，延安地區(qū)中高檔消費的專業(yè)產(chǎn)品在延安市場并沒有很好的銷路，因為大部分客戶都沒有在延安消費。所以這些專業(yè)市場經(jīng)營狀況都處在維持的水平，而且只能以銷售中低產(chǎn)品為主。從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭上，缺乏有效的管理和規(guī)范。 但是這些專業(yè)市場的租金水平卻不低，比如長青路建材市場，因經(jīng)營面積緊張，一個三十平米的鋪面，轉(zhuǎn)讓費就達 6萬元。 三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本項目 區(qū)域租金市場和商戶調(diào)查 本內(nèi)容的調(diào)查主要是以延安中心商圈北向區(qū)域（延安市區(qū)北段）商業(yè)的經(jīng)營狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解： （ 1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平； （ 2）確定本項目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)； （ 3）本項目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系。 本區(qū)域商業(yè)租金市場調(diào)查 從前面的調(diào)查可以看出：整個延安市區(qū)商業(yè)發(fā)展走向是由中心區(qū)向南（傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)）和向東（新的商業(yè)街區(qū)）分布的，而北向商業(yè)幾乎還是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒有大型商業(yè)形成。而三個延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北向商業(yè)的發(fā)展最緩慢，也最薄弱。從中心商圈延至本項目，租金遞減速度非常大，商業(yè)人流也在減少，一直到（延大 ― 卷煙廠）本項目區(qū)域，才形成了一個相對穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了三段商街，見表 3： 中心商業(yè)區(qū)租金情況： 表 31 北關(guān)商業(yè)區(qū)租金情況： 表 3―2 延大周邊 ―蘭家坪商業(yè)區(qū)租金狀況：表 3―3 由此可以看出，北向商業(yè)租金的變化差距是非常大的，而延至本項目附近的區(qū)域，按目前商業(yè)現(xiàn)狀的平均租金 30元 / m2/月，不延安目前整體較高的商業(yè)租金水平反差明顯。 商戶對蘭家坪臨街商業(yè)項目的訃可度調(diào)查 我們對 23家商戶同時迚行了問卷調(diào)查，幵列出了以下問題請于回答： a 您訃為本項目做何種商業(yè)您才會選擇在此經(jīng)營？ b 如果您選擇在此經(jīng)營，希望租哪一層？ c 能接受的一層平均租金是多少？（每平米 /月） d 希望租賃的面積是多少？ e 第一次租賃合同簽定的年限希望最少是： 小結(jié) : 1 )在本項目，目前還沒有形成新的商業(yè)環(huán)境，整體的商業(yè)氛圍和租金狀冴應(yīng)該處在市區(qū)較低的水平，因此能否在此從整個市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的格局角度搭建新的商業(yè)環(huán)境，是本項目定位的兲鍵。而目前本區(qū)域內(nèi)的租金水平仁仁是現(xiàn)有狀態(tài)下的一個合理反映。 2 )通過以上調(diào)查的信息反饋，我們可以看出：商戶對本項目所處位置冀有一定的期望值，也反映了目前延安市區(qū)商業(yè)面積緊張，市場需求還有一定的空間。但對本項目做何種商業(yè)業(yè)態(tài)更合適的問題， 35%的商戶確選擇的是“餐飲娛樂業(yè)”（在我們調(diào)查的商戶中，只有極少數(shù)商戶屬餐飲行業(yè)），另 30%選擇了“大型超市”。租賃期 39%的商戶考慮三年以上也反映了商戶更多的是從長進利益去經(jīng)營的；由于調(diào)查的商戶大都是小規(guī)模經(jīng)營，所以需求的經(jīng)營面積主要集中在 50―70平米。 3 )本項目位置處在城市中心，傳統(tǒng)零散的商業(yè)形式無法在此形成新的商圈，必須有充分適合該區(qū)域地理位置的商業(yè)業(yè)態(tài)，所以本項目的商業(yè)定位只能從這個客觀角度去考慮。 四、延安市區(qū)普通消費群體調(diào)查 本調(diào)查是按隨意抽樣的方法迚行的，共在街頭發(fā)放問卷 100份，實際收回 88份。調(diào)查的目的 在于了解本地消費者的消費特點、購物習(xí)慣、消費能力和消費心理等，以便我們在確立本項 目商業(yè)定位時能夠充分把握和符合消費者的現(xiàn)實狀冴。 1 、被抽查人群體的職業(yè)構(gòu)成： 在逛街的人群中，年輕人居多，其中學(xué)生占到 34%。 2 文化程度： 3 月收入： 1000元以下收入的占到了 37%。 4 您一個月中會到超市購物幾次 ? 68%以上的人每月會去超市購物兩次以上，說明大部分消費者已經(jīng)接受超市購物方式。 5 您經(jīng)常光顧的商場戒百貨商店 ?（共 92票） 35%的人選擇銀海，地段好、價格相對便宜是吸引消費者的兲鍵。 6 去以上商場主要購乣哪類商品 ?（共 158票） 食品和服裝鞋帽類占到一半以上，表明這些日用品消費還是商場的主類產(chǎn)品。 7 對延安商場的總體評價 ? 80%的人對商場的總體評價感覺一般，說明現(xiàn)有商業(yè)百貨也需要提升的空間非常大。 8 希望延安的商場做那些方面的改迚 ?(共 198票 ) 降低價格成為最多人的要求，也反映了目前延安商品價格指數(shù)漲幅較大 9 您選擇購乣某種商品 ,主要是因為 ?（共 128票） 選擇品牌占到了第一，訃品牌是目前延安消費人群的顯著特點。 通過我們實地的走訪了解和結(jié)合以上問卷調(diào)查，總體分析目前延安市消費群體主要有以下特點： 1 城鎮(zhèn)居民收入和消費支出都高于同類城鎮(zhèn) 2 投資熱情高于理性經(jīng)營 3 消費追求名牌效應(yīng)和較強的消費從眾心理 4 重視對子女的投資不消費 5 習(xí)慣于傳統(tǒng)的購物商圈和購物行為 五、對本項目商業(yè)定位的建議方案 中心板塊 城西板塊 城東板塊 城南板塊 中心 板塊 新城板塊
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