【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 菜市場(chǎng):五里墩菜市場(chǎng)、七里塘菜市場(chǎng)??項(xiàng)目銷售情況該項(xiàng)目07年11月份，推出一棟小高層，戶數(shù)約40套，戶型面積為134平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4200元/平方米，截至目前只售出4套，實(shí)際成交均價(jià)4115元/平方米。小結(jié): 本項(xiàng)目處在廬、蜀交匯處板塊，區(qū)域兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。雖然本案直屬?gòu)]陽(yáng)區(qū)，但本案在廬陽(yáng)區(qū)及濉溪路板塊一公里范圍內(nèi)除在售的金域藍(lán)灣外無(wú)幾家新開(kāi)發(fā)和在售的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，而本案與城西——蜀山區(qū)板塊新開(kāi)發(fā)和在售樓盤(pán)距離較近，故以下將針對(duì)蜀山區(qū)進(jìn)行分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在蜀山區(qū)已開(kāi)的樓盤(pán)中，56%的樓盤(pán)都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬(wàn)平方米以下，其中建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米以上規(guī)模的這幾年發(fā)展較多，如“奧林花園三期”、“長(zhǎng)城天一家園”等。（2008年樓盤(pán)建筑規(guī)模圖單位：%）有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，08年初，蜀山區(qū)現(xiàn)有的樓盤(pán)中，一些規(guī)模較大的樓盤(pán)，如“百協(xié)大溪地”、“信旺華俯駿苑”等一直在售，還有一些如“鳳凰城家家景園”目前以售完，區(qū)內(nèi)近60家樓盤(pán)，雖然較其他三個(gè)區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 20 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告多的樓盤(pán)集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤(pán)，還有1/4的樓盤(pán)目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)?，F(xiàn)有樓盤(pán)中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到4500元/平方米。其中， “金域藍(lán)灣”、“奧林花園”、“大溪地”、 “綠城百合公寓”、“金色池塘”和“新華學(xué)府春天”高層均價(jià)每平方米在5000元/平方米以上，其余的房?jī)r(jià)都集中在3600—4200元/平方米之間。整體而言，蜀山區(qū)高層樓盤(pán)價(jià)格在處于中上等。2008年其價(jià)格存在不同程度的變動(dòng)。2008年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2008年價(jià)格走勢(shì)表單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，新站區(qū)與包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對(duì)來(lái)說(shuō)，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤(pán)，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒(méi)有成為主潮流的情況下，開(kāi)發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤(pán)眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2008年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個(gè)成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購(gòu)房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會(huì)大大增強(qiáng)，高層樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有一個(gè)較好的上升空間。2008年高層房?jī)r(jià)保持一路攀升。從建筑風(fēng)格上來(lái)看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受南京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：御景灣、綠城百合公寓、上城國(guó)際、金域藍(lán)灣、國(guó)際花都、大溪地等在樓盤(pán)特色上借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：廬、蜀兩區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長(zhǎng)階段，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段。（?。└邔拥脑龆?，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自于北一環(huán)道路擴(kuò)建（路兩邊大量空地被開(kāi)辟出來(lái)用于開(kāi)發(fā)）和尚未浮出水面的盤(pán)量。針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場(chǎng)的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是適應(yīng)市場(chǎng)變化的必然發(fā)展趨勢(shì)。2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 21 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告四. 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地段特點(diǎn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境及周邊情況分析，來(lái)挖掘項(xiàng)目亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：區(qū)域示意圖擁有綠色長(zhǎng)廊美稱的“南淝河”和廬陽(yáng)區(qū)號(hào)稱的富人區(qū)諸多新小區(qū)為近三四年間新建四里河總占地：xxxx㎡容積率：xxxx公建建面：xxxx㎡可售建面：xxxx㎡肥西路一 環(huán) 路本案位于合肥市廬陽(yáng)區(qū)西北側(cè)，東距商務(wù)地財(cái)富廣場(chǎng)，南近水波蕩漾的南淝河和聚居地富人區(qū)，西接四里河和城市森林公園，北臨近幾年新建的小區(qū)銀河灣花園等；濉溪路、肥西路、沿河西路、四里河路、合作化北路和臨泉路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目距市府廣場(chǎng)8站車距，路程在4公里以內(nèi)；距財(cái)富廣場(chǎng)、濉溪路2站半路車距，路程在2公里以內(nèi)；距合肥火車站9站車距，路程在5公里以內(nèi)，距城市森林公園、杏花公園、大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，分別為3站、5站、1站和5站車距，路程在1—3公里以內(nèi)；周邊主要單位有廬陽(yáng)區(qū)政府、財(cái)富廣場(chǎng)、安徽天牧生物科技有限公司、大潤(rùn)發(fā)超市（在建中）；3公里范圍內(nèi)涵蓋105醫(yī)院、省武警醫(yī)院、國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、燕莎大酒店、聚豐賓館等；2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 22 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告公交線路有22路、21路、112路、131路、143路和300路等；教育配套有，四里河小學(xué)、樂(lè)農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國(guó)計(jì)算機(jī)函授學(xué)院、國(guó)防教育學(xué)院、農(nóng)科院等；醫(yī)療配套有：省武警總隊(duì)醫(yī)院、105醫(yī)院等；休閑配套有：南淝河、琥珀潭景區(qū)、杏花公園、城市森林公園等；其他：加油站、銀行、便民店等本案住宅戶型配比圖 54%35%10%1%兩房三房四房一房從上圖可以看出，片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型；該片區(qū)住宅面積配比圖 25%43%32%70—90平米90—110平米110平米以上從面積配比而言，90—110平米為主力戶型，其次為110平米以上和7090平米的戶型，所配比戶型宜居住宜投資。小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)突出了社區(qū)空間的開(kāi)放性和可交流性，在組團(tuán)空間2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 23 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告的主題營(yíng)造和建筑立面的設(shè)計(jì)上，融入了國(guó)際化的流行元素；在對(duì)環(huán)保和高新技術(shù)的應(yīng)用上重視以人為本的思路，突出營(yíng)造舒適的現(xiàn)代生活方式。在項(xiàng)目的整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中國(guó)際化和人性化的設(shè)計(jì)理念貫穿始終，成為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。五. 項(xiàng)目SWOT分析 S優(yōu)勢(shì)分析城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)地塊位于城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之間，區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖侔l(fā)展的中樞地帶，城市化的進(jìn)程迅速拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展；規(guī)模優(yōu)勢(shì)接近10萬(wàn)平方米的規(guī)模，在合肥市一環(huán)內(nèi)，該規(guī)模的項(xiàng)目極少，規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常突出；區(qū)位優(yōu)勢(shì)地塊地處合肥市上風(fēng)上水的城西位置，“南貴西富”的概念深入人心，區(qū)位的認(rèn)知價(jià)值較高，是傳統(tǒng)意義上適于居住的區(qū)域,項(xiàng)目地塊具備高品質(zhì)生活社區(qū)的內(nèi)涵；生態(tài)優(yōu)勢(shì)地塊處于城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，上風(fēng)上水，空氣清新，旅游資源豐富，南臨城市水帶“南淝河”，“城市森林公園”，項(xiàng)目自身亦建設(shè)濱河公園，良好的生態(tài)資源為項(xiàng)目提供了打造高尚社區(qū)的基本條件；交通優(yōu)勢(shì)處于城西出入城的主干道，年末將開(kāi)通一條高架橋，亦可通達(dá)城南、城西、城北連接城區(qū)繁華生活，交通便捷，整體可達(dá)性較好；建筑識(shí)別性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目沿一環(huán)線側(cè)的公建配套物業(yè)有較高利用價(jià)值；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)地塊規(guī)則平整，可塑性極強(qiáng)，易于打造高品質(zhì)的居住社區(qū)；教育優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目緊鄰四里河小學(xué)、樂(lè)農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國(guó)計(jì)算機(jī)函授學(xué)院、國(guó)防教育學(xué)院、農(nóng)科院等優(yōu)質(zhì)教育資源，該區(qū)域成為了文化教育聚集地，為社區(qū)居民子女的教育提供了得天獨(dú)厚的有利條件。 W劣勢(shì)分析配套劣勢(shì)項(xiàng)目處在城市發(fā)展中區(qū)域，城市功能配套不完善，生活配套極少，項(xiàng)目發(fā)展對(duì)公建配套部分配套要求極高，整個(gè)社區(qū)配套需自成體系，難度大；現(xiàn)狀劣勢(shì)在合肥市消費(fèi)者印象中，該區(qū)域仍然處于較為雜亂的狀態(tài)中，道路兩側(cè)景觀形象相對(duì)較差，在短期內(nèi)改變這一形象較為困難，如西里河整治等；2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 24 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告交通可達(dá)性劣勢(shì)一環(huán)線車流量大，通行的車流中載重汽車、農(nóng)用車、客車等比重較高，高峰時(shí)期塞車嚴(yán)重，相對(duì)外環(huán)線而言劣勢(shì)明顯；快速通道功能、道路中心開(kāi)口的設(shè)置不易在地塊形成人氣和商氣，對(duì)公建配套特別是商業(yè)的發(fā)展提出了較高的要求；區(qū)位定位劣勢(shì)城北和城西的城市功能定位的不同，隨著時(shí)間的推移，城北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劣勢(shì)將有擴(kuò)大；城西依舊是消費(fèi)者置業(yè)的首選區(qū)域。 O機(jī)會(huì)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)合肥確立了 “工業(yè)立市”戰(zhàn)略以來(lái)，大力推進(jìn)“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入“又好又快”的新階段。站在新的起點(diǎn)，合肥市目前需要更高的新目標(biāo)。新的戰(zhàn)略目標(biāo)的提出，合肥的核心地位將進(jìn)一步增強(qiáng)，城市的聚合輻射能力不斷提高，城市發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍和突破。房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)合肥近年來(lái)房地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，本地經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、市政建設(shè)的大力發(fā)展都給予房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力，城市面貌的極大改善以及城市的高速擴(kuò)張，吸引并激發(fā)本地及外來(lái)客戶的職業(yè)欲望，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。區(qū)域規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)城市的發(fā)展使項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值未來(lái)潛力無(wú)限。地塊地處城市經(jīng)濟(jì)和城市產(chǎn)業(yè)兩大快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)板塊交界處，發(fā)展?jié)摿薮螅怀俏饕呀?jīng)成為合肥市高尚住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地日益枯竭的現(xiàn)狀下，引領(lǐng)社區(qū)成為新的富人區(qū)潛力巨大。 T威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅項(xiàng)目面對(duì)城西眾多待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，將今年全面啟動(dòng)，在開(kāi)發(fā)周期上與我項(xiàng)目重疊嚴(yán)重，將與本案形成全面的直接競(jìng)爭(zhēng)；商業(yè)發(fā)展威脅項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，地塊周邊居民人口數(shù)量有限，在沒(méi)有商業(yè)氛圍形成的狀況下商業(yè)發(fā)展具有較大的風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)央行和建設(shè)主管部門(mén)已出臺(tái)或?qū)⒊雠_(tái)一系列控制高檔房開(kāi)發(fā)、提高預(yù)售門(mén)檻和提高二次購(gòu)房及購(gòu)買大戶型高檔商品房的貸款利率等限制政策，這將在一定程度上影響目標(biāo)客戶落定的決心，影響項(xiàng)目的銷售。小結(jié)：雖然項(xiàng)目發(fā)展存在巨大挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢(shì)十分突出，總體上優(yōu)勢(shì)明顯大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，關(guān)鍵在于進(jìn)行區(qū)域界定、充分利用配套群樹(shù)立本項(xiàng)目的形象以及平衡和處理好2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 25 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告各物業(yè)之間的關(guān)系，最大限度的利用生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展和調(diào)整預(yù)留空間，重視項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。利于建設(shè)成為具有“合肥市名片”形象、晟地地產(chǎn)將具有里程碑意義上的高尚居住社區(qū)。六. 目標(biāo)市場(chǎng)分析根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)建成后將達(dá)到1000多戶以上，項(xiàng)目規(guī)模直接影響項(xiàng)目的消費(fèi)群的復(fù)雜性與多樣性；隨著合肥西區(qū)的迅猛發(fā)展，在西區(qū)和北區(qū)工作、生活的人、高層次管理人員、高學(xué)歷技術(shù)人員以及服務(wù)于西區(qū)和北區(qū)的政府、服務(wù)配套機(jī)構(gòu)人員的成倍增長(zhǎng)，合肥市對(duì)外輻射、對(duì)外吸引力的不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的逐步深入，消費(fèi)群體將逐步趨向一致。目標(biāo)客戶群分為三個(gè)層次：?? 第一層次：合肥西區(qū)及城北職業(yè)特征?? 在合肥西區(qū)和北區(qū)工作的企業(yè)高級(jí)管理人員；?? 高級(jí)白領(lǐng)；?? 穿梭與合肥西北區(qū)的商人；?? 西北區(qū)工作的技術(shù)骨干。?? 第二層次：大合肥范圍職業(yè)特征：?? 私營(yíng)企業(yè)家、公務(wù)員、高層管理者、個(gè)體工商戶；?? 在肥外事機(jī)構(gòu)工作的外籍人士、大型私企的外籍高層管理；?? 生活穩(wěn)定的城市中產(chǎn)階級(jí)、高級(jí)白領(lǐng)和技術(shù)管理者；?? 醫(yī)療工作者，大學(xué)教育者、自由職業(yè)者；?? 向往異域生活和國(guó)際化生活品質(zhì)的城市白領(lǐng)；?? 向往都市生活和國(guó)際化品質(zhì)內(nèi)涵的企業(yè)主等。?? 第三層次：區(qū)內(nèi)外、西北部以外范圍職業(yè)特征：2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 26 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告?? 定居之商人、公務(wù)員；?? 外地來(lái)肥投資、置業(yè)者。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目定位方向，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將具備以下基本特征：?? 對(duì)生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境要求的高要求；?? 消費(fèi)能力很強(qiáng)；?? 對(duì)生活區(qū)、生活方式一定程度上的認(rèn)同；?? 高品位的生活；?? 有很深文化背景；?? 身份的認(rèn)同。結(jié)合對(duì)目標(biāo)客戶按層次需求的細(xì)分以及與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系：?? 第一層次消費(fèi)群體：?? 以工作的便利性（即就近性）和居住的舒適性為第一原則；?? 對(duì)居住環(huán)境和配套個(gè)性化的需求，包括外部環(huán)境的生態(tài)化、內(nèi)部園林景觀生態(tài)化、商業(yè)配套及設(shè)施的生態(tài)化等等；?? 對(duì)自身社會(huì)地位及價(jià)值的社會(huì)認(rèn)同，入住在此是一種身份和地位的象征；?? 對(duì)居住文化的認(rèn)同，這是文化的差異導(dǎo)致的自然聚集效應(yīng)，不同文化背景的人們總是選擇與文化、精神趨同的人群居住在一起；?? 社會(huì)交際的需要和居住的個(gè)性化需要，如商業(yè)信息的獲取、促進(jìn)個(gè)人事業(yè)的信息、商務(wù)往來(lái)的需要等等社會(huì)交往。這給商業(yè)商務(wù)配套、戶型功能等方面提出了新的要求。?? 第二層次消費(fèi)群體：?? 城西的區(qū)位價(jià)值較高的認(rèn)同，認(rèn)可項(xiàng)目片區(qū)的環(huán)境及未來(lái)的生活遠(yuǎn)景。?? 關(guān)注健康和自然與生態(tài)化，關(guān)注居住的高度舒適性和享受性。?? 關(guān)注生活的品味和居住環(huán)境的人文內(nèi)涵；?? 對(duì)居住文化的認(rèn)同；?? 關(guān)注對(duì)自身價(jià)值和社會(huì)地位的認(rèn)同或提升；?? 關(guān)注社會(huì)交際的需要?? 第三層次消費(fèi)群體2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 27 地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃報(bào)告受朋友介紹或媒體的推廣后對(duì)合肥情有獨(dú)鐘，或欲來(lái)肥投資或安家的外地（籍）人士。喜歡合肥并認(rèn)可城西的區(qū)位價(jià)值，認(rèn)同社區(qū)未來(lái)的生活方式或社區(qū)成熟的生活模式。通過(guò)對(duì)上述客戶特征的分析，我們預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目信息的獲取途徑主要包括以下幾個(gè)方面：?? 報(bào)媒：其中地區(qū)報(bào)紙以《合肥晚報(bào)》、《安徽商報(bào)》、《市場(chǎng)報(bào)》為主；省級(jí)性報(bào)媒主要包括《新安晚報(bào)》和《江淮晨報(bào)》等專業(yè)報(bào)紙；?? 電視媒體：事實(shí)、經(jīng)濟(jì)類節(jié)目以及其間的廣告?? 戶外媒體：主要在城市商務(wù)集中區(qū)域，車行要到的可視區(qū)域，如高速公路、市區(qū)主要交通路口位置等?? 親友間的信息傳遞?? 專業(yè)人士的推薦七 價(jià)格定位由于該項(xiàng)目屬未開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、特色、市場(chǎng)知名度都須要時(shí)間的培育，發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯，結(jié)合合肥廬陽(yáng)區(qū)和蜀