【文章內(nèi)容簡介】 菜市場:五里墩菜市場、七里塘菜市場??項(xiàng)目銷售情況該項(xiàng)目07年11月份，推出一棟小高層，戶數(shù)約40套，戶型面積為134平方米，開盤均價(jià)4200元/平方米，截至目前只售出4套，實(shí)際成交均價(jià)4115元/平方米。小結(jié): 本項(xiàng)目處在廬、蜀交匯處板塊，區(qū)域兩地的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。雖然本案直屬廬陽區(qū)，但本案在廬陽區(qū)及濉溪路板塊一公里范圍內(nèi)除在售的金域藍(lán)灣外無幾家新開發(fā)和在售的競爭樓盤，而本案與城西——蜀山區(qū)板塊新開發(fā)和在售樓盤距離較近，故以下將針對蜀山區(qū)進(jìn)行分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在蜀山區(qū)已開的樓盤中，56%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達(dá)15萬平方米以上規(guī)模的這幾年發(fā)展較多，如“奧林花園三期”、“長城天一家園”等。（2008年樓盤建筑規(guī)模圖單位：%）有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，08年初，蜀山區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“百協(xié)大溪地”、“信旺華俯駿苑”等一直在售，還有一些如“鳳凰城家家景園”目前以售完，區(qū)內(nèi)近60家樓盤，雖然較其他三個(gè)區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 20 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到4500元/平方米。其中， “金域藍(lán)灣”、“奧林花園”、“大溪地”、 “綠城百合公寓”、“金色池塘”和“新華學(xué)府春天”高層均價(jià)每平方米在5000元/平方米以上，其余的房價(jià)都集中在3600—4200元/平方米之間。整體而言，蜀山區(qū)高層樓盤價(jià)格在處于中上等。2008年其價(jià)格存在不同程度的變動。2008年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2008年價(jià)格走勢表單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，新站區(qū)與包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2008年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個(gè)成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會大大增強(qiáng)，高層樓盤價(jià)格會有一個(gè)較好的上升空間。2008年高層房價(jià)保持一路攀升。從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受南京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：御景灣、綠城百合公寓、上城國際、金域藍(lán)灣、國際花都、大溪地等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：廬、蜀兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。（小）高層的增多，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競爭對手來自于北一環(huán)道路擴(kuò)建（路兩邊大量空地被開辟出來用于開發(fā)）和尚未浮出水面的盤量。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 21 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告四. 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地段特點(diǎn)通過對項(xiàng)目環(huán)境及周邊情況分析，來挖掘項(xiàng)目亮點(diǎn)和優(yōu)勢：區(qū)域示意圖擁有綠色長廊美稱的“南淝河”和廬陽區(qū)號稱的富人區(qū)諸多新小區(qū)為近三四年間新建四里河總占地：xxxx㎡容積率：xxxx公建建面：xxxx㎡可售建面：xxxx㎡肥西路一 環(huán) 路本案位于合肥市廬陽區(qū)西北側(cè)，東距商務(wù)地財(cái)富廣場，南近水波蕩漾的南淝河和聚居地富人區(qū)，西接四里河和城市森林公園，北臨近幾年新建的小區(qū)銀河灣花園等；濉溪路、肥西路、沿河西路、四里河路、合作化北路和臨泉路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目距市府廣場8站車距，路程在4公里以內(nèi)；距財(cái)富廣場、濉溪路2站半路車距，路程在2公里以內(nèi)；距合肥火車站9站車距，路程在5公里以內(nèi)，距城市森林公園、杏花公園、大潤發(fā)超市、國購廣場，分別為3站、5站、1站和5站車距，路程在1—3公里以內(nèi)；周邊主要單位有廬陽區(qū)政府、財(cái)富廣場、安徽天牧生物科技有限公司、大潤發(fā)超市（在建中）；3公里范圍內(nèi)涵蓋105醫(yī)院、省武警醫(yī)院、國購廣場、燕莎大酒店、聚豐賓館等；2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 22 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告公交線路有22路、21路、112路、131路、143路和300路等；教育配套有，四里河小學(xué)、樂農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國計(jì)算機(jī)函授學(xué)院、國防教育學(xué)院、農(nóng)科院等；醫(yī)療配套有：省武警總隊(duì)醫(yī)院、105醫(yī)院等；休閑配套有：南淝河、琥珀潭景區(qū)、杏花公園、城市森林公園等；其他：加油站、銀行、便民店等本案住宅戶型配比圖 54%35%10%1%兩房三房四房一房從上圖可以看出，片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型；該片區(qū)住宅面積配比圖 25%43%32%70—90平米90—110平米110平米以上從面積配比而言，90—110平米為主力戶型，其次為110平米以上和7090平米的戶型，所配比戶型宜居住宜投資。小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)突出了社區(qū)空間的開放性和可交流性，在組團(tuán)空間2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 23 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告的主題營造和建筑立面的設(shè)計(jì)上，融入了國際化的流行元素；在對環(huán)保和高新技術(shù)的應(yīng)用上重視以人為本的思路，突出營造舒適的現(xiàn)代生活方式。在項(xiàng)目的整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中國際化和人性化的設(shè)計(jì)理念貫穿始終，成為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。五. 項(xiàng)目SWOT分析 S優(yōu)勢分析城市發(fā)展優(yōu)勢地塊位于城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長極之間，區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖侔l(fā)展的中樞地帶，城市化的進(jìn)程迅速拉動區(qū)域發(fā)展；規(guī)模優(yōu)勢接近10萬平方米的規(guī)模，在合肥市一環(huán)內(nèi)，該規(guī)模的項(xiàng)目極少，規(guī)模優(yōu)勢非常突出；區(qū)位優(yōu)勢地塊地處合肥市上風(fēng)上水的城西位置，“南貴西富”的概念深入人心，區(qū)位的認(rèn)知價(jià)值較高，是傳統(tǒng)意義上適于居住的區(qū)域,項(xiàng)目地塊具備高品質(zhì)生活社區(qū)的內(nèi)涵；生態(tài)優(yōu)勢地塊處于城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，上風(fēng)上水，空氣清新，旅游資源豐富，南臨城市水帶“南淝河”，“城市森林公園”，項(xiàng)目自身亦建設(shè)濱河公園，良好的生態(tài)資源為項(xiàng)目提供了打造高尚社區(qū)的基本條件；交通優(yōu)勢處于城西出入城的主干道，年末將開通一條高架橋，亦可通達(dá)城南、城西、城北連接城區(qū)繁華生活，交通便捷，整體可達(dá)性較好；建筑識別性強(qiáng)，對項(xiàng)目沿一環(huán)線側(cè)的公建配套物業(yè)有較高利用價(jià)值；規(guī)劃優(yōu)勢地塊規(guī)則平整，可塑性極強(qiáng)，易于打造高品質(zhì)的居住社區(qū)；教育優(yōu)勢本項(xiàng)目緊鄰四里河小學(xué)、樂農(nóng)小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中學(xué)、49中學(xué)、市特殊教育學(xué)校、司法學(xué)校、合肥西苑、安徽警官職業(yè)學(xué)院、安徽大學(xué)（江淮學(xué)院）、中國計(jì)算機(jī)函授學(xué)院、國防教育學(xué)院、農(nóng)科院等優(yōu)質(zhì)教育資源，該區(qū)域成為了文化教育聚集地，為社區(qū)居民子女的教育提供了得天獨(dú)厚的有利條件。 W劣勢分析配套劣勢項(xiàng)目處在城市發(fā)展中區(qū)域，城市功能配套不完善，生活配套極少，項(xiàng)目發(fā)展對公建配套部分配套要求極高，整個(gè)社區(qū)配套需自成體系，難度大；現(xiàn)狀劣勢在合肥市消費(fèi)者印象中，該區(qū)域仍然處于較為雜亂的狀態(tài)中，道路兩側(cè)景觀形象相對較差，在短期內(nèi)改變這一形象較為困難，如西里河整治等；2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 24 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告交通可達(dá)性劣勢一環(huán)線車流量大，通行的車流中載重汽車、農(nóng)用車、客車等比重較高，高峰時(shí)期塞車嚴(yán)重，相對外環(huán)線而言劣勢明顯；快速通道功能、道路中心開口的設(shè)置不易在地塊形成人氣和商氣，對公建配套特別是商業(yè)的發(fā)展提出了較高的要求；區(qū)位定位劣勢城北和城西的城市功能定位的不同，隨著時(shí)間的推移，城北房地產(chǎn)開發(fā)劣勢將有擴(kuò)大；城西依舊是消費(fèi)者置業(yè)的首選區(qū)域。 O機(jī)會城市的發(fā)展機(jī)會合肥確立了 “工業(yè)立市”戰(zhàn)略以來，大力推進(jìn)“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入“又好又快”的新階段。站在新的起點(diǎn)，合肥市目前需要更高的新目標(biāo)。新的戰(zhàn)略目標(biāo)的提出，合肥的核心地位將進(jìn)一步增強(qiáng)，城市的聚合輻射能力不斷提高，城市發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍和突破。房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢合肥近年來房地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，本地經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、市政建設(shè)的大力發(fā)展都給予房地產(chǎn)市場發(fā)展的源動力，城市面貌的極大改善以及城市的高速擴(kuò)張，吸引并激發(fā)本地及外來客戶的職業(yè)欲望，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。區(qū)域規(guī)劃機(jī)會城市的發(fā)展使項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值未來潛力無限。地塊地處城市經(jīng)濟(jì)和城市產(chǎn)業(yè)兩大快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)板塊交界處，發(fā)展?jié)摿薮?；城西已?jīng)成為合肥市高尚住宅小區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)，在市區(qū)可供開發(fā)的土地日益枯竭的現(xiàn)狀下，引領(lǐng)社區(qū)成為新的富人區(qū)潛力巨大。 T威脅競爭威脅項(xiàng)目面對城西眾多待開發(fā)樓盤，將今年全面啟動，在開發(fā)周期上與我項(xiàng)目重疊嚴(yán)重，將與本案形成全面的直接競爭；商業(yè)發(fā)展威脅項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，地塊周邊居民人口數(shù)量有限，在沒有商業(yè)氛圍形成的狀況下商業(yè)發(fā)展具有較大的風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)央行和建設(shè)主管部門已出臺或?qū)⒊雠_一系列控制高檔房開發(fā)、提高預(yù)售門檻和提高二次購房及購買大戶型高檔商品房的貸款利率等限制政策，這將在一定程度上影響目標(biāo)客戶落定的決心，影響項(xiàng)目的銷售。小結(jié)：雖然項(xiàng)目發(fā)展存在巨大挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢十分突出，總體上優(yōu)勢明顯大于劣勢，機(jī)會大于威脅，關(guān)鍵在于進(jìn)行區(qū)域界定、充分利用配套群樹立本項(xiàng)目的形象以及平衡和處理好2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 25 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告各物業(yè)之間的關(guān)系，最大限度的利用生態(tài)資源優(yōu)勢，為發(fā)展和調(diào)整預(yù)留空間，重視項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。利于建設(shè)成為具有“合肥市名片”形象、晟地地產(chǎn)將具有里程碑意義上的高尚居住社區(qū)。六. 目標(biāo)市場分析根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)建成后將達(dá)到1000多戶以上，項(xiàng)目規(guī)模直接影響項(xiàng)目的消費(fèi)群的復(fù)雜性與多樣性；隨著合肥西區(qū)的迅猛發(fā)展，在西區(qū)和北區(qū)工作、生活的人、高層次管理人員、高學(xué)歷技術(shù)人員以及服務(wù)于西區(qū)和北區(qū)的政府、服務(wù)配套機(jī)構(gòu)人員的成倍增長，合肥市對外輻射、對外吸引力的不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目開發(fā)的逐步深入，消費(fèi)群體將逐步趨向一致。目標(biāo)客戶群分為三個(gè)層次：?? 第一層次：合肥西區(qū)及城北職業(yè)特征?? 在合肥西區(qū)和北區(qū)工作的企業(yè)高級管理人員；?? 高級白領(lǐng)；?? 穿梭與合肥西北區(qū)的商人；?? 西北區(qū)工作的技術(shù)骨干。?? 第二層次：大合肥范圍職業(yè)特征：?? 私營企業(yè)家、公務(wù)員、高層管理者、個(gè)體工商戶；?? 在肥外事機(jī)構(gòu)工作的外籍人士、大型私企的外籍高層管理；?? 生活穩(wěn)定的城市中產(chǎn)階級、高級白領(lǐng)和技術(shù)管理者；?? 醫(yī)療工作者，大學(xué)教育者、自由職業(yè)者；?? 向往異域生活和國際化生活品質(zhì)的城市白領(lǐng)；?? 向往都市生活和國際化品質(zhì)內(nèi)涵的企業(yè)主等。?? 第三層次：區(qū)內(nèi)外、西北部以外范圍職業(yè)特征：2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 26 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告?? 定居之商人、公務(wù)員；?? 外地來肥投資、置業(yè)者。通過市場調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目定位方向，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將具備以下基本特征：?? 對生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境要求的高要求；?? 消費(fèi)能力很強(qiáng)；?? 對生活區(qū)、生活方式一定程度上的認(rèn)同；?? 高品位的生活；?? 有很深文化背景；?? 身份的認(rèn)同。結(jié)合對目標(biāo)客戶按層次需求的細(xì)分以及與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系：?? 第一層次消費(fèi)群體：?? 以工作的便利性（即就近性）和居住的舒適性為第一原則；?? 對居住環(huán)境和配套個(gè)性化的需求，包括外部環(huán)境的生態(tài)化、內(nèi)部園林景觀生態(tài)化、商業(yè)配套及設(shè)施的生態(tài)化等等；?? 對自身社會地位及價(jià)值的社會認(rèn)同，入住在此是一種身份和地位的象征；?? 對居住文化的認(rèn)同，這是文化的差異導(dǎo)致的自然聚集效應(yīng)，不同文化背景的人們總是選擇與文化、精神趨同的人群居住在一起；?? 社會交際的需要和居住的個(gè)性化需要，如商業(yè)信息的獲取、促進(jìn)個(gè)人事業(yè)的信息、商務(wù)往來的需要等等社會交往。這給商業(yè)商務(wù)配套、戶型功能等方面提出了新的要求。?? 第二層次消費(fèi)群體：?? 城西的區(qū)位價(jià)值較高的認(rèn)同，認(rèn)可項(xiàng)目片區(qū)的環(huán)境及未來的生活遠(yuǎn)景。?? 關(guān)注健康和自然與生態(tài)化，關(guān)注居住的高度舒適性和享受性。?? 關(guān)注生活的品味和居住環(huán)境的人文內(nèi)涵；?? 對居住文化的認(rèn)同；?? 關(guān)注對自身價(jià)值和社會地位的認(rèn)同或提升；?? 關(guān)注社會交際的需要?? 第三層次消費(fèi)群體2008房地產(chǎn)策劃大全 .. 27 地產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)合肥天下城市場調(diào)研和營銷策劃報(bào)告受朋友介紹或媒體的推廣后對合肥情有獨(dú)鐘，或欲來肥投資或安家的外地（籍）人士。喜歡合肥并認(rèn)可城西的區(qū)位價(jià)值，認(rèn)同社區(qū)未來的生活方式或社區(qū)成熟的生活模式。通過對上述客戶特征的分析，我們預(yù)測目標(biāo)客戶對項(xiàng)目信息的獲取途徑主要包括以下幾個(gè)方面：?? 報(bào)媒：其中地區(qū)報(bào)紙以《合肥晚報(bào)》、《安徽商報(bào)》、《市場報(bào)》為主；省級性報(bào)媒主要包括《新安晚報(bào)》和《江淮晨報(bào)》等專業(yè)報(bào)紙；?? 電視媒體：事實(shí)、經(jīng)濟(jì)類節(jié)目以及其間的廣告?? 戶外媒體：主要在城市商務(wù)集中區(qū)域，車行要到的可視區(qū)域，如高速公路、市區(qū)主要交通路口位置等?? 親友間的信息傳遞?? 專業(yè)人士的推薦七 價(jià)格定位由于該項(xiàng)目屬未開發(fā)階段，項(xiàng)目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時(shí)間的培育，發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯，結(jié)合合肥廬陽區(qū)和蜀