廣渠門地區(qū)市場調研報告書(doc)-市場調研(編輯修改稿)
2025-09-21 20:50 本頁面
【文章內容簡介】 。 建筑形式分析 廣渠門地區(qū)早期規(guī)劃以塔樓為主，而近一兩年新建項目，在激烈的市場競爭中，為了提高項目的性價比紛紛規(guī)劃設計高層板樓，填補了這一地區(qū)同類型產品的消費空白，并且在項目容積率、房屋使用率和房屋總價等方面控制的相當出色，建造了在眾多的高層板樓產品中比 較優(yōu)秀的，高品質的板樓產品。 按建筑形式分類分析 ? 塔樓項目：麗水灣畔、花市棗苑、富力城、 NOLITA， 共 4 個。 麗水灣畔和花市棗苑的樓型比較陳舊，由其是花市棗苑存在著部分居室采光較差、樓座面積較大，樓體設計蠢、笨、粗的現(xiàn)象。相比之下，富力城的樓型凸凹有致，外型豐富，注重居住的實用性和外觀的可觀瞻性，考慮了戶型的均好性，沒有采光不足的問題。 NOLITA 設計了二梯 6 戶的小面積樓座，降低了在一層內布置不同戶型的難度，注意了不同客戶對戶型的需求，也使戶型的設計更為合理。 ? 板樓項目：華城、富貴園、新裕家園、遠洋德邑 ，在 NOLITA 項目中也有板樓供應。 在這些項目中富貴園無論從外立面的色彩、外型上，還是從樓體外觀的局部處理上，都在眾多項目中脫穎而出。 NOLITA 的板樓設計雖然在外型方面沒有出眾之處，但其以 12— 14 米的樓體進深和 9— 12 米的戶型面寬成為高層板樓中的精品。為戶內充足的采光和實用的戶型設計提供了有力的保障。 中管網房地產頻道 作為國內最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型分析 戶型面積分析表 戶型 一居室 二居室 三居室 四居室 復式 戶型面積（ ㎡ ） 60— 70 90— 120 120— 140 170— 190 220 以上 戶型面積功能細分表 客廳 主臥 室 次臥室 次臥室 主衛(wèi)生間 客衛(wèi)生間 廚房 生活陽臺 服務陽臺 二居室（ ㎡ ） 25— 30 14— 16 10— 12 4— 5 5 6— 7 4— — 三居室（ ㎡ ） 34— 40 15— 18 11— 13 10— 11 — 4— 5 7— 8 5— 8 2— 3 以上表格說明的是區(qū)域項目建房面積的情況，可以看出該區(qū)域各項目二居室和三居室的戶型面積均高于業(yè)內的標準戶型面積，而且多數(shù)項目三居室的數(shù)量占到了在售房屋總數(shù)的 70％，從而說明此區(qū)域為城市南部的 高消費地區(qū) 。 存在的 市場空白點： a. 躍層產 品少。 b. 沒有錯層產品。 c. 大面積戶型的使用功能不全，例如：沒有傭人房；沒有獨立的洗衣間和晾衣間等。 在產品異常豐富，購房客戶對戶型設計日益挑剔的今天，無論是板樓還是塔樓都已經不是市場決勝的關鍵。關鍵是能否建造出高性價比的產品以及建造的產品的實用性如何。而戶型設計的好壞直接影響這兩個方面，下面就塔樓與板樓的戶型分別分析。 戶型設計分類分析 第一類：塔樓 塔樓項目設計的難點是：在考慮建筑面積最大化的同時，要照顧各種戶型的采光與通風，在 4 個塔樓項目中， NOLITA 和富力城的戶型設計比較合理、基本做到了采光良好、浪費 面積少、使用功能強。其中， NOLITA 在一梯 6 戶的平面內，將南面安排為四居室，滿足了高層消費客戶對陽光的需求。在東北、西北兩側安排了兩居室，雖然不能采到正向陽光，但能夠采到東、西側的陽光，并且沒有遮擋。針對購買一居室的客戶對陽光需求少的特點，安排在了北向。各居室由南到北的布局，是從客戶的需求出發(fā)，結合客戶的支付能力而決定的。富力城的 中管網房地產頻道 作為國內最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型設計更多地考慮了觀景與陽光的相互照應，做到了在沒有陽光的戶型內有景色，注重戶型設計的均好性。通過建造景觀提升了北側兩居室的價格，但是在北方地區(qū)，購房者始終認為充足的陽光是最有 價值的。 第二類：板樓 板樓進深、面寬統(tǒng)計表 面寬 進深 朝向 華城 8 17 東西向 富貴園 8 15 南北向 遠洋德邑 9 16 東西向、南北向 NOLITA 9— 12 12— 14 南北向 在板樓的設計中，面寬和進深的數(shù)據(jù)決定了戶型設計的合理與否，在以上 4個板樓項目中，只有 NOLITA 的進深小于高層板樓舒適標準的進深 米，所以可以設計出了 120 平米的三居室戶型。并且在 NOLITA 的 6＃樓，設計了自由組合的戶型，南北兩側分開即是兩套 65 平米和 72 平米獨立的一居室，當兩套一居室打通后可成 為一套 137 平面的三居室，并且沒有浪費面積的現(xiàn)象。此種設計形式，在實際的銷售過程中，可以有效規(guī)避銷售風險。 價格分析 價格分析表 房屋總價統(tǒng)計表 戶型 一居室 二居室 三居室 四居室 復式 總價（萬元） 44— 52 66— 88 88— 103 125— 140 161 萬以上 0202040006000800010000均價 7300 7000 7300 7300 8000 6180 6900 7480新裕家園 NOLITA 花市棗苑 富貴園 華城 麗水灣畔 遠洋德邑 富力城 中管網房地產頻道 作為國內最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作
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