某地區(qū)整體管理知識(shí)及營(yíng)銷(xiāo)策劃(編輯修改稿)
2025-04-24 12:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通透 主臥 主臥套房設(shè)計(jì) 主臥套房設(shè)計(jì)，帶化妝臺(tái) 主臥套房設(shè)計(jì) 主臥無(wú)獨(dú)立衣帽間， 1米陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 主臥套房設(shè)計(jì)，帶轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) 次臥 南北各一間設(shè)計(jì)，南向帶陽(yáng)臺(tái) 全南設(shè)計(jì) ，其中一間帶陽(yáng)臺(tái) 南北各一間設(shè)計(jì) 南北各一間設(shè)計(jì) 南北各一間設(shè)計(jì) 廚房 L形操作臺(tái) U形操作臺(tái) U形操作臺(tái) L形操作臺(tái) U形操作臺(tái) 衛(wèi)生間 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進(jìn) 2衛(wèi)，干濕分離，次臥距公共衛(wèi)生間稍進(jìn) 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進(jìn) 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進(jìn) 2衛(wèi)，北側(cè)次臥距公共衛(wèi)生間稍進(jìn) 陽(yáng)臺(tái) 南北向觀景陽(yáng)臺(tái)、次臥亦帶陽(yáng)臺(tái) 僅北側(cè)兩小陽(yáng)臺(tái) 客廳帶有景觀陽(yáng)臺(tái) 超寬南向觀景陽(yáng)臺(tái)，北向觀景陽(yáng)臺(tái) 僅北側(cè)一小陽(yáng)臺(tái) 其它 入戶(hù)設(shè)獨(dú)立玄兲 15米的南向面寬 主臥雙臺(tái)盆設(shè)計(jì) 儲(chǔ)物柜規(guī)避設(shè)計(jì)上的弊端 主仆分戶(hù)入門(mén) 【 江灣翰林 】 本案 4房與競(jìng)品 4房戶(hù)型對(duì)比：中規(guī)中矩癿 4R設(shè)計(jì) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 【 20地塊 】 【 華潤(rùn)新江灣九里 】 【 嘉譽(yù)灣 】 【 保輝 ?香景園 】 【 江灣翰林 】 4R： 210㎡ 4R+保姆房： 255㎡ 4R： 198㎡ 4R： 202㎡ 4R： 180㎡ 客餐廳 5米面寬，不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連、南北通透 不餐廳相連，南北通透 ，右側(cè)有靈勱空間 不餐廳相連、南北通透 主臥 主臥套房設(shè)計(jì)， 主臥套房設(shè)計(jì)，雙臺(tái)盆 主臥套房設(shè)計(jì)，幵帶有陽(yáng)臺(tái) 主臥套房設(shè)計(jì)，面寬 主臥套房設(shè)計(jì)， 1米陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 次臥 南二北一間設(shè)計(jì)，南向帶陽(yáng)臺(tái) 南北各一間套房設(shè)計(jì)，加一書(shū)房 北側(cè)一次臥一書(shū)房，南側(cè)一次臥 南一北二間設(shè)計(jì) 南二北一間設(shè)計(jì) 廚房 L形操作臺(tái) U形操作臺(tái) 中西廚設(shè)計(jì) 不工作陽(yáng)臺(tái)相連 U形操作臺(tái) 衛(wèi)生間 3衛(wèi) 4衛(wèi) 3衛(wèi) 3衛(wèi) 2衛(wèi)， ,入口處次臥距衛(wèi)生間稍進(jìn) 陽(yáng)臺(tái) 南北向觀景陽(yáng)臺(tái)、次臥亦帶陽(yáng)臺(tái) 南北雙向觀景陽(yáng)臺(tái) 客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái) 僅南向客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái) 超寬南向觀景陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái) 其它 入戶(hù)設(shè)獨(dú)立玄兲 入戶(hù)獨(dú)立玄兲， 南向大面寬，主衛(wèi)雙臺(tái)盆設(shè)計(jì) 入戶(hù)設(shè)獨(dú)立玄兲、多飄窗設(shè)計(jì) 主臥帶飄窗 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 相比 2023年的緩慢去化， 2023年下半年項(xiàng)目的集中推盤(pán)將迚一步加劇競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì) 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目推售情況： 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 依據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏功能化推盤(pán)銷(xiāo)售，去化緩慢 新江灣九里、保輝香景園、嘉譽(yù)灣相繼入市 新政調(diào)控，市場(chǎng)陷入僵持階段 區(qū)域項(xiàng)目觀望入市，成交低迷 區(qū)域項(xiàng)目集中供應(yīng)，同質(zhì)化嚴(yán)重 2023開(kāi)盤(pán)已基本去化，尾盤(pán)銷(xiāo)售 紅海突圍 華潤(rùn)新江灣項(xiàng)目 九龍倉(cāng)璽園 仁恒怡庭 祥生御江灣 保輝香景園 嘉譽(yù)灣 三湘七星府邸 江灣翰林 尚浦領(lǐng)丐 建發(fā)江灣項(xiàng)目 2023已去化大半，尾盤(pán)銷(xiāo)售 去化速度一般，銷(xiāo)售周期略長(zhǎng) 去化一般，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng) 建發(fā)三期 20號(hào)地塊 建發(fā)一期 4號(hào)地塊 項(xiàng)目入市 項(xiàng)目加推 受 1月新政影響明顯，現(xiàn)基本處于滯銷(xiāo)狀態(tài) 部分項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售，采取“以?xún)r(jià)換量，多批少量”策略 降價(jià)銷(xiāo)售，接連加推，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 新江灣九里開(kāi)始銷(xiāo)售，去化周期略長(zhǎng) 二期橡府公寓銷(xiāo)售 尾盤(pán)加推 去化速度一般，銷(xiāo)售周期略長(zhǎng) 去化速度一般 項(xiàng)目加推 降價(jià)銷(xiāo) 售， 去化 速度加快 項(xiàng)目入市 項(xiàng)目入市 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高度同質(zhì)化 ◆ 同質(zhì)之壓 ◆ 社區(qū)規(guī)劃 面積段設(shè)置 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)分布 戶(hù)型設(shè)計(jì)尺度 V1 V2 V3 V4 ?大尺度設(shè)計(jì) ?大面寬客廳 ?全套房設(shè)計(jì) ?同處新江灣城 ?容積率 12之間 ? 歐式建筑 +經(jīng)典園林 ?預(yù)計(jì) 2023年下半年推盤(pán)較為密集 ?3R\4R主力 ?普遍偏大 板塊 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 新江灣城板塊 41325 76667 37232 森蘭板塊 128113 88693 30241 花木板塊 17130 61488 46729 長(zhǎng)壽板塊 21994 18215 43641 大寧板塊 95810 32037 32037 外環(huán) 中環(huán) 新江灣城 森蘭 花木 大寧 競(jìng)爭(zhēng)板塊選取標(biāo)準(zhǔn)： 本區(qū)域公寓成交價(jià)集中在 /㎡ 本項(xiàng)目的主力面積段 162208㎡ 得出本項(xiàng)目大致總價(jià)范圍： 550850萬(wàn)元 同等總價(jià)段全市熱點(diǎn)板塊： 森蘭、花木、長(zhǎng)壽、大寧 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 外區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 2023年上半年各競(jìng)爭(zhēng)板塊公寓供求價(jià)量 以本案公寓總價(jià)范圍為衡量因子， 森蘭、花木、長(zhǎng)壽、大寧板塊 為項(xiàng)目外區(qū)競(jìng)爭(zhēng)板塊 長(zhǎng)壽 （數(shù)據(jù)來(lái)源：同策數(shù)據(jù)系統(tǒng)，成交價(jià)時(shí)間范圍： ） 仁恒森蘭雅苑、新城碧翠、西康路 989為外區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 外區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)品項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目公寓產(chǎn)品成交總價(jià)： 550850萬(wàn)元 ；項(xiàng)目均為中高端社區(qū) 現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)典型公寓項(xiàng)目產(chǎn)品基本情況 板塊 樓盤(pán) 名稱(chēng) 總建面 （萬(wàn)㎡） 容積 率 項(xiàng)目特點(diǎn) 產(chǎn)品類(lèi)型 公寓產(chǎn)品面積 (㎡ ) 戶(hù)型配比 （已推） 公寓成交均價(jià) （元 /㎡） 裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡） 公寓成交 總價(jià)段 森蘭 仁恒森 蘭雅苑 32 企業(yè)品牌、森蘭社區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)品、交通便利 公寓、 別墅 （疊加） 2R： 91 3R： 152 4R： 183214 復(fù)式： 247337 2R： % 3R： % 4R： % 復(fù)式： % 37504 10000 2R： 341 3R： 570 4R： 686802 復(fù)式： 9261263 新城 碧翠
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