【文章內(nèi)容簡介】 下 24 % 7622 7090平米 31 % 7319 90120平米 4 % 6995 大城贊 7090平米 68 % 7520 90120平米 39 % 7331 津沽首府 70平米以下 123 % 6265 7090平米 2 % 5500 90120平米 852 % 7026 120144平米 8 % 5648 咸水沽板塊項目：從成交戶型看，二室戶型占據(jù)主導(dǎo)位置 項目 戶型 套數(shù) 面積 套數(shù)占比 均價 沽上江南 二室 125 % 7255 三室 16 % 7110 耀華新天地 一室 24 % 7622 二室 31 % 7319 三室 4 % 6995 大城贊 二室 107 100% 7447 津沽首府 一室 343 % 7032 二室 608 % 6957 三室 34 % 6145 津南區(qū)客戶研究：天津本地客戶與外地客戶比例為 85:15；本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主 70平米以下 7090平米 90120平米 120144平米 144180平米 180250平米 250300平米 300400平米 400平米以上 合計 貸款 一次 性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次性 貸款 一次 性 貸款 一次 性 貸款 一次 性 貸款 一次性 全部 天津市 338 99 2,029 478 3,647 1,043 1,321 359 518 138 371 106 102 28 47 24 21 57 8,394 2,332 10,726 外地 20 10 222 412 332 446 118 204 39 63 25 27 1 5 8 6 3 10 768 1,183 1,951 1 0 , 7 2 6 , 8 5 % 1 , 9 5 1 , 1 5 %天津市 外地客戶來源區(qū)域統(tǒng)計 8 , 3 9 4 , 7 8 % 2 , 3 3 2 , 2 2 %貸款 一次性本市客戶付款方式統(tǒng)計 7 6 8 , 3 9 % 1 , 1 8 3 , 6 1 %貸款 一次性外地客戶付款方式統(tǒng)計 統(tǒng)計時間： 20230101—— 20230331 統(tǒng)計單位：套數(shù) 天津本地客戶與外地客戶比例為 85:15 本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主 13%20%15%18%14%11%8% 1%2 5 歲以下 2530歲 3035歲 3540歲 4045歲 4550歲 5060歲 6 0 歲以上32%27%9%8%6%4%4%3% 2%2% 1% 1% 1% 1%0%0%0%0%0%0%津南區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 大港區(qū) 河?xùn)|區(qū) 西青區(qū)東麗區(qū) 和平區(qū) 塘沽區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 北辰區(qū)開發(fā)區(qū) 薊縣 靜海縣 寶坻區(qū) 武清區(qū) 寧河縣空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 漢沽區(qū) 新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 保稅區(qū)津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達(dá) 27%，南開、大港等為輔助客源 購房年齡分析 天津地區(qū)購房區(qū)域分析 津南區(qū)客戶研究：整體購房年齡段較為平均；津南地緣客戶約占 1/3，其次為河西客戶達(dá) 27%，南開、大港等為輔助客源 整體購房年齡段較為平均 30%16%14%14%6%5%4%3% 2%2% 1% 1% 1%0%0%0%0%0%0%津南區(qū) 南開區(qū) 大港區(qū) 河西區(qū) 西青區(qū) 河?xùn)|區(qū) 東麗區(qū) 和平區(qū) 塘沽區(qū) 河北區(qū)紅橋區(qū) 北辰區(qū) 開發(fā)區(qū) 武清區(qū) 靜?？h 薊縣 寶坻區(qū) 寧河縣 漢沽區(qū) 保稅區(qū)13%17%14%18%16%11%10% 1%2 5 歲以下 2530歲 3035歲 3540歲 4045歲 4550歲 5060歲 6 0 歲以上購房年齡分析 客戶來源區(qū)域分析 八里臺客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比 10%以上；購房年齡集中在 2545歲 購房年齡集中在 2545歲 本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比 10%以上 咸水沽客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少；購房年齡集中在 2545歲 1,830 , 73% 139 , 6% 115 , 5% 108 , 4% 82 , 3% 70 , 3% 59 , 2% 33 , 1% 17 , 1% 14 , 1% 9 , 0% 8 , 0% 6 , 0% 5 , 0% 5 , 0% 4 , 0% 2 , 0% 1 , 0%津南區(qū) 河西區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 大港區(qū) 南開區(qū) 塘沽區(qū) 河?xùn)|區(qū) 開發(fā)區(qū) 和平區(qū)紅橋區(qū) 薊縣 北辰區(qū) 寶坻區(qū) 武清區(qū) 靜?？h 河北區(qū) 寧河縣 保稅區(qū)12%17%16%23%15%9%7% 1%2 5 歲以下 2530歲 3035歲 3540歲 4045歲 4550歲 5060歲 6 0 歲以上客戶來源區(qū)域分析 購房客戶年齡分析 購房年齡集中在 2545歲 市客戶與外地客戶比約為 8:2，津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少 競品特點小結(jié) ? 項目重點競爭板塊為小站和八里臺板塊，競品容積率較低，以低密度產(chǎn)品如聯(lián)排、花園洋房為主，配以高層；次級競爭板塊為咸水沽板塊，以高層產(chǎn)品為主 ? 目前重點競爭板塊即小站和八里臺板塊 80萬方以上低密度大盤云集，潛在競爭量巨大 ? 競品價格：小站僅一個競品；八里臺別墅成交均價約 11000元 /㎡ ，高層均價約 7000元 /㎡ ；咸水沽高層成交均價在 69007300元 /㎡ 之間 ? 競品面積段：別墅主力面積段為 180250 ㎡ ，花園洋房面積段為 90160㎡，高層主力面積段為 7090 ㎡及 90120 ㎡ ? 客戶以津南地緣客戶為主：八里臺項目津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比 10%以上；咸水沽項目津南地緣客戶約占 3/4，其他區(qū)域較少 威脅 市場競爭：重點競爭板塊品牌開發(fā)商云集、品質(zhì)大盤林立 依托價格優(yōu)勢，突出重圍，與競品實行 差異化競爭策略 那么，我們的目標(biāo)客戶在哪呢？對于北閘口鎮(zhèn)這個陌生區(qū)域，哪些人最容易被吸引？ 撬動本案第一批客戶是項目成功的關(guān)鍵 客戶定位 價格外溢客戶 受 市中心 和北閘口臨近城鎮(zhèn) 咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn) 高房價擠壓，被迫向房價較低的北閘口鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的客戶 有遠(yuǎn)見的新天津人 看到北閘口的發(fā)展前景，趁目前價格較低趁機(jī)入市，對區(qū)域歸屬感不強(qiáng)的新天津人 對總價有一定要求 的改善型客戶 能承受的 總價段有限 ，但渴望產(chǎn)品升級，體驗花園洋房的居住感受，從八里臺的公寓改選北閘口的洋房 北閘口原居民 北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻? 產(chǎn)品 總價 性價比 區(qū)域發(fā)展 被動選擇 主動選擇 項目一期要牢牢抓住這幾類客戶，在產(chǎn)品設(shè)計上最大化滿足這幾類人的需求；待項目積累了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級，向外輻射吸引更多客戶，從而實現(xiàn)客戶的升級。 客戶策略 價格優(yōu)勢 ≠ 產(chǎn)品品質(zhì)低端，本項目延續(xù)天地源產(chǎn)品特點，主動占位高品質(zhì)樓盤序列 項目占位 開發(fā)商品牌 產(chǎn)品品質(zhì) 低品牌 高品牌 低品質(zhì) 高品質(zhì) 天津碧桂園 星耀五洲 津沽首府 天山水榭花都 沽上江南 耀華新天地 大城贊 天地源津九軒 天地源北閘口項目 項目整體定位 高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項目 —— 北閘口首席精品社區(qū) ? 以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域 ? 以產(chǎn)品差異化競爭對抗周邊眾多品牌大盤 ? 以價格優(yōu)勢成功搶占津南市場 高品質(zhì)、差異化、高性價比是本項目的核心競爭力 案名 天地源 〃 北壹號 北閘口建筑品質(zhì)第一的項目 北閘口環(huán)境景觀第一的項目 北閘口第一個推出花園洋房的項目 北閘口第一個推出精裝修房源的項目 北閘口價格、性價比均屬第一的項目 領(lǐng)秀北閘口 5個 差異化競爭策略的實現(xiàn) —— 通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價段卡位等策略，實現(xiàn)與競品的錯位競爭 產(chǎn)品差異化競爭策略 產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng) 高層 +花園洋房 項目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢， 自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力切實可行的方法 客戶策略決定了項目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計要求。 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 本項目 產(chǎn)品為主 津崎公路 政和路 政平路 月牙河 新建里 鎮(zhèn)政府 御和新苑 北閘口電 子工業(yè)園 北閘口 第二小學(xué) 32 政吉路 俊凌路 新建東路 21 22 項目位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位臵，由三幅獨立的地塊構(gòu)成，并 受70/90政策限制 。 三幅土地四至： 21號地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。 22號地塊：東至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新東路。 32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。 地塊 用地面積 （㎡） 容積率 建筑面積 （㎡） 綠化率 建筑密度 21號地塊 ≤ ≥35 ≤25% 22號地塊 ≤ ≥35 ≤25% 32號地塊 ≤ ≥35 ≤25% ? 采用 “高低配” 的原則，實現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配。 ? 一期開發(fā)土地價值相對最低的地塊 22號地塊 ： ? 22號地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性 ? 但同時 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價值相對較低的高層產(chǎn)品 ? 二期開發(fā)土地價值相對較高的地塊 32號地塊 ： ? 32號地塊靠近鎮(zhèn)政府， 配套齊全 ? 但緊鄰商貿(mào)城 人流較混雜 ；容積率 ，可以在一期產(chǎn)品基礎(chǔ)上做一些升級 ? 三期開發(fā)土地價格相對最高的地塊 21號地塊 ? 21號地塊 私密性最好 ， 有教育配套 北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品 一期 三期 二期 項目分期開發(fā)策略：平開高走 22 32 21 一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處 ；建面 75571㎡ 二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建 ； 建面 12476㎡ 三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地 ； 建面 96067㎡ 多層花園洋房 集中綠化 售樓處 高層公寓 功能分區(qū)： 沿規(guī)劃道路，西面 240地塊的集中綠化帶設(shè)臵在公路