【正文】 南向客廳 + 豪華套房 + 高附加值空間 戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受 3室 2廳 2衛(wèi) 141150㎡ 入戶花園 + 南向客廳 + 豪華套房 + 高附加值空間 中間層平層設(shè)計(jì)： 可考慮 4層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園及北向空中花園； 衣帽間，書房及南向超大露臺(tái)。 門窗 強(qiáng)調(diào)向上的豎向關(guān)系，門窗細(xì)長(zhǎng)，門頭講究。 18層高層住宅布臵在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠(yuǎn)，居住品質(zhì)較高。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 本項(xiàng)目 產(chǎn)品為主 津崎公路 政和路 政平路 月牙河 新建里 鎮(zhèn)政府 御和新苑 北閘口電 子工業(yè)園 北閘口 第二小學(xué) 32 政吉路 俊凌路 新建東路 21 22 項(xiàng)目位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位臵，由三幅獨(dú)立的地塊構(gòu)成，并 受70/90政策限制 。 威脅 1：對(duì)新政影響不必過于悲觀 威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目競(jìng)品市場(chǎng) ? 北閘口鎮(zhèn)目前沒有在售商品房（御和新苑已售罄） ? 其競(jìng)爭(zhēng)板塊主要包括毗鄰的小站板塊、八里臺(tái)板塊、和咸水沽板塊 ? 小站和八里臺(tái)為項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊；咸水沽的高層產(chǎn)品為項(xiàng)目次級(jí)競(jìng)品 金御中央 天嘉湖 星耀五洲 耀華新天地 沽上江南 天津碧桂園 津沽首府 大城贊 天山水榭花都 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)前存量：津南區(qū)大盤、超級(jí)大盤云集，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)存量達(dá)到550萬平米 板塊 項(xiàng)目名稱 地址 建筑類型 總建筑面積 當(dāng)前存量 咸水沽板塊 沽上江南 咸水沽紅旗路以東建國(guó)大街以北 高層 46萬平米 38萬平米 金御中央 月牙河畔咸水沽一中南側(cè) 高層 耀華新天地 咸水沽體育場(chǎng)路與花園路交口南 行 150米 高層 大城贊 咸水沽津沽大街與紫江路交口 高層、小高 津沽首府 咸水沽鎮(zhèn)津沽公路與體育場(chǎng)路交 口北 100米路東 高層 31萬平米 八里臺(tái)天嘉湖板塊 星耀五洲 八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖 高層、小高、洋 房、別墅 300萬平米 253萬平米；當(dāng)期存量： 天津碧桂園 八里臺(tái)鎮(zhèn)津港公路與八二路交口 普通住宅 ,別墅 ,洋房、高層 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 96萬平米 82萬平米 家國(guó)天下英倫時(shí)尚 津港公路與天嘉湖路交口東南側(cè) 洋房、高層、別墅 85萬平米 72萬平米 小站板塊 天山水榭花都 小站鎮(zhèn)津岐公路與盛唐南路交口 高層、洋房 80萬平米 59萬平米 主要未上市項(xiàng)目：兩個(gè)地王， 550萬平米的土地開發(fā)量 資料顯示，這塊編號(hào)為津南（掛）202311AK的地塊占地面積，約 1933畝。 然而在種種規(guī)劃利好中，我們沒有發(fā)現(xiàn)北閘口鎮(zhèn)的身影 …… 北閘口似乎被遺忘了 …… 各鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，進(jìn)一步驗(yàn)證了北閘口的尷尬境地 900010000元 /㎡ 70007500元 /㎡ 從目前津南區(qū)各鎮(zhèn)普通商品房?jī)r(jià)格水平來看，北閘口鎮(zhèn)位列倒數(shù)第二。 利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊，構(gòu)筑綠色產(chǎn)業(yè)高地，形成南部地區(qū)的城市生態(tài)涵養(yǎng)帶。 ?相向拓展： 雙城 及 雙港 相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。 其城市發(fā)展主軸“京濱綜合發(fā)展軸”上，赫然鑲嵌著津南區(qū) 京濱綜合發(fā)展軸 北京 濱海 津南 津南 ? 天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“ 一軸兩帶三區(qū) ”的城市空間格局，其中城市發(fā)展主軸為：武清新城 — 中心城區(qū) — 津南新城 濱海新區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目處于城市發(fā)展主軸之上。 以 葛沽鎮(zhèn) 為基點(diǎn)，把津南融入濱海新區(qū)。由此可以看出北閘口鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃傾向于住宅開發(fā)建設(shè)，用以 分擔(dān)津南新城咸水沽鎮(zhèn)日益緊張的土地供應(yīng) 。土地性質(zhì)為居住用地。 32號(hào)地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。沿綠化布臵建筑的方式，最大限度地營(yíng)造了綠色生態(tài)大景觀空間。 屋頂 灰色斜屋頂小于 90度，常為 45度坡頂；顯眼精致的大煙囪和老虎窗是標(biāo)志特色。 園林景觀： 高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次 高層景觀組團(tuán) 洋房景觀組團(tuán) 道路旁的綠化 水景 精裝修： 后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 廳客廳 墻面 高級(jí)乳膠漆 客廳、餐廳、臥室地面 實(shí)木地板 廚房 整體櫥柜 全筑整體櫥柜 臺(tái)盆柜 歐琳 衛(wèi)生間系統(tǒng) 墻、地面 蒙娜麗莎 淋浴房 羅卡 潔具及五金 馬桶、五金件、浴缸 科勒 安防智能化 開關(guān)面板 TCL 智能家居控制系統(tǒng) 住宅水暖電 熱水 能率 空調(diào) 美的 入戶門鎖 金指碼指紋門鎖 智能化： 選擇 12項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn) —— 關(guān)于“智能化”這件事兒 客戶是不是聽膩了所謂的“智能化”？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要 1~2個(gè)夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。 遞進(jìn)式的物業(yè)滾動(dòng)面世還可以以 產(chǎn)品力升級(jí) 以及 時(shí)間換取利潤(rùn) 的逐步升級(jí)，最終達(dá)到 合理的利益最大化 。 營(yíng)銷周期： 全盤銷售周期（ —— ）：銷售周期 2029個(gè)月 本案銷售周期以天津津南房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目部分樣本月平均去化面積為參考估算，不作為實(shí)際去化標(biāo)準(zhǔn)。 杜佳林 先生 長(zhǎng)春工程學(xué)院，工程管理專業(yè) 策源天津分公司營(yíng)銷總監(jiān) 執(zhí)行團(tuán)隊(duì) —— 營(yíng)銷總監(jiān) 2023年畢業(yè)于長(zhǎng)春工程學(xué)院，工程管理專業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向）。海納國(guó)際、大連億達(dá) 主要服務(wù)項(xiàng)目 ：空港國(guó)際中心、華鼎智地、遠(yuǎn)洋新干線、五大道公館、鐵獅門南京路項(xiàng)目。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:56:43 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 支付方式：代理費(fèi)用按月計(jì)提 人員到崗：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)前期人員在合同簽訂后 1周內(nèi)全部到崗，銷售人員在售樓處進(jìn)駐前 1個(gè)月開始進(jìn)行各項(xiàng)培訓(xùn)和考核，經(jīng)開發(fā)商面試考核后到崗。大連東方圣克拉等 侯 果 先生 長(zhǎng)春工程學(xué)院管理學(xué)士 策源天津分公司策劃總監(jiān) 執(zhí)行團(tuán)隊(duì) —— 策劃總監(jiān) 從事房地產(chǎn)策劃工作 6年，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃建議、營(yíng)銷推廣等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)。擅長(zhǎng)團(tuán)隊(duì)管理、營(yíng)銷策劃及開發(fā)商協(xié)調(diào)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)分兩期開發(fā)，一期主要為別墅 160390平米，采用全地下行車停車地上分流方式。 推廣軸線： 100度 沸點(diǎn) 3月 5月 10月 第二次開盤 系列 SP活動(dòng) 形象完全樹立 市場(chǎng)口碑傳頌 制造輿論事件 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 樹立項(xiàng)目形象 公開強(qiáng)銷期 前期準(zhǔn)備期 媒體全面推廣 城市發(fā)展論壇系列活動(dòng) 0度 70度 95度 熱度線 時(shí)間線 12月 樣板區(qū)公開活動(dòng) 老帶新及巡展活動(dòng) 維持熱度 第一次開盤 積累期 4月 和者保利音樂會(huì) 6月 79月 第二次渠道客戶積累 最初以天津最后一塊 價(jià)值洼地 為話題制造輿論， 引發(fā)關(guān)注。 產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)小結(jié) ? 開發(fā)次序：采用“高低配”的原則，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配，依次開發(fā) 2 3 21地塊 ? 建筑風(fēng)格：高層延續(xù)天地源津九軒的 ARTDECO 風(fēng)格，花園洋房采用英倫風(fēng)格 ? 面積配比：高層以 90平米以下小戶型為主，面積占比達(dá) 80%，體現(xiàn)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)；洋房一期以小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比 6:4 ?戶型設(shè)計(jì)：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比；無論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗(yàn)全新居住感受 ?園林景觀：高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次 ? 精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 ? 智能化：選擇 12項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn) 營(yíng)銷推廣建議 營(yíng)銷策略： 打響一場(chǎng)以津南區(qū)域包圍天津主城區(qū)的 城市包圍戰(zhàn) 推售策略： 推售順序：首批 A(22號(hào) ) 地塊內(nèi)部高層 A(22號(hào) )內(nèi)部洋房 【 平開高走 】 —— 先打開市場(chǎng) 再實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 以昭示性較好的 A(22號(hào) )地塊高層入市，加強(qiáng)高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與附加值，以產(chǎn)品力取勝，而非犧牲利益的低價(jià)熱銷。 4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡ （地下室 8688㎡ ） 獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院 戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受 中間層平層設(shè)計(jì)： 可考慮 3層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園； ，書房及南向超大露臺(tái)。 屋頂 直線條向上的精致端景；頂部豎線條的裝飾性設(shè)計(jì)，擯棄過多的裝飾線條。 高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位臵安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。 客戶策略 價(jià)格優(yōu)勢(shì) ≠ 產(chǎn)品品質(zhì)低端，本項(xiàng)目延續(xù)天地源產(chǎn)品特點(diǎn)，主動(dòng)占位高品質(zhì)樓盤序列 項(xiàng)目占位 開發(fā)商品牌 產(chǎn)品品質(zhì) 低品牌 高品牌 低品質(zhì) 高品質(zhì) 天津碧桂園 星耀五洲 津沽首府 天山水榭花都 沽上江南 耀華新天地 大城贊 天地源津九軒 天地源北閘口項(xiàng)目 項(xiàng)目整體定位 高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目 —— 北閘口首席精品社區(qū) ? 以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域 ? 以產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)抗周邊眾多品牌大盤 ? 以價(jià)格優(yōu)勢(shì)成功搶占津南市場(chǎng) 高品質(zhì)、差異化、高性價(jià)比是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 案名 天地源 〃 北壹號(hào) 北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出花園洋房的項(xiàng)目 北閘口第一個(gè)推出精裝修房源的項(xiàng)目 北閘口價(jià)格、性價(jià)比均屬第一的項(xiàng)目 領(lǐng)秀北閘口 5個(gè) 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的實(shí)現(xiàn) —— 通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價(jià)段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競(jìng)品的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng) 高層 +花園洋房 項(xiàng)目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢(shì)， 自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力切實(shí)可行的方法 客戶策略決定了項(xiàng)目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。 0202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月