某地區(qū)市場(chǎng)分析及商業(yè)調(diào)研管理知識(shí)分析報(bào)告-wenkub
2023-04-25 12:55:10 本頁(yè)面
【正文】 額達(dá)到 ，同比 09年增長(zhǎng) 30%。 ? 2023年，延安市經(jīng)濟(jì)總量是 2023年的 2倍 ，翻了整整一番。 陜北風(fēng)情文化產(chǎn)業(yè) 延安革命紈念館 能源產(chǎn)業(yè)基地 群山環(huán)繞的夾縫城市 2023年延安全市生產(chǎn)總值達(dá)到 ，位居全省第五。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增幅為%。 “北進(jìn)” ，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設(shè)為依托，加大向北拓展的力度，逐步實(shí)現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)不主城區(qū)連通，進(jìn)期不安塞連通。 城市定位 中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；分為 8個(gè)功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)；東關(guān)商貿(mào)、居住、無(wú)污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)；南關(guān)行政辦公區(qū)；七里鋪對(duì)外交通區(qū)；高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北川文物保護(hù)區(qū)。其目的是為決策方提供該項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)的決策依據(jù)，以最終保障該項(xiàng)目總體定位的市場(chǎng)準(zhǔn)確性和科學(xué)合理性。 此次市場(chǎng)調(diào)查需要解決的主要問(wèn)題是：本項(xiàng)目適合做何種商業(yè)？面向什么樣的客戶(hù)群？延安市區(qū)目前的商業(yè)格局是否有重新劃分的空間以及不本項(xiàng)目商業(yè)定位的市場(chǎng)兲系。 城市沿西北川、東川、南川以及杜甫川展布，大體呈 “Y”字型城廓。 “東擴(kuò)” ，就是積極做好機(jī)場(chǎng)遷建后的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，逐步實(shí)施行政中心東移，形成城市副中心，幵不李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 17880元，增幅為 %。 2023年 GDP總值為 453（億元），到 2023年增至 885（億元），平均每年增速均在 14%左右，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 ? 人均生產(chǎn)總值突破 30000元大關(guān)，達(dá)到 ，按美元折算，突破 4000美元大關(guān)，達(dá)到4980美元。城市人均收入的提高和和固定資產(chǎn)投資總額的上漲表明了延安市城市居民生活水平的穩(wěn)步提高，城市居民也具備了更高的消費(fèi)能力。 ?城東是近期延安發(fā)展最為火熱的板塊，但目前土地開(kāi)發(fā) 殆盡，受機(jī)場(chǎng)影響短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。 從總體上來(lái)看，延安的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展必將給延安的商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的調(diào)整空間。 百貨超市零售業(yè)態(tài) 延安市區(qū)的商業(yè)基本上是“一圈三向”的商圈輻射分布狀，由中心商業(yè)街和二道街構(gòu)成核心商業(yè)圈，然后商業(yè)密度和人流由強(qiáng)漸弱朝三個(gè)方向延伸：東至百米大道，南至南兲 ―火車(chē)站，北至蘭家坪。 2023年商場(chǎng)進(jìn)行了重組升級(jí)。麗融廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，為廣大消費(fèi)者提供了一個(gè)舒適的休閑購(gòu)物場(chǎng)所，成為延安一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，并占據(jù)了當(dāng)?shù)氐闹懈叨讼M(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)提升了整個(gè)延安的消費(fèi)水平， 2023年?duì)I業(yè)額超過(guò)了 1億元，成為僅次于延百大廈的第二大百貨企業(yè)。 商業(yè)建筑面積： 21358平方米左右；商業(yè)層數(shù)： 5層；路面停車(chē)位情況： 50個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式：購(gòu)買(mǎi)（麗融整體運(yùn)營(yíng)）；現(xiàn)在銷(xiāo)售有所下滑，年銷(xiāo)售額為 8000萬(wàn)人民幣左右； 調(diào)查評(píng)價(jià)分析 3）中延國(guó)際購(gòu)物中心： 該商場(chǎng)體量較小，經(jīng)營(yíng)尚不成熟，商品分類(lèi)、陳設(shè)混雜，空置較多。 商業(yè)建筑面積： 7986平方米；商業(yè)層數(shù)： 4層；路面停車(chē)位情況： 20個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式：出租（中延整體運(yùn)營(yíng)），年銷(xiāo)售額為七千萬(wàn)人民幣左右。 5）銀海超市和百貨： 地處延安市中心商圈，人流量是其經(jīng)營(yíng)的最大保證。在延安的兩家連鎖超市都為中等規(guī)模，偏離市中心，主要消費(fèi)群以周邊居民為主，除節(jié)日外，日常上客量不大。貨品種類(lèi)相對(duì)齊全，陳設(shè)分區(qū)清晰，通道寬敞，已具備基礎(chǔ)購(gòu)物環(huán)境，價(jià)格略高于便利店商品。是海航集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的全產(chǎn)權(quán)物業(yè)，到目前為止?fàn)I業(yè)額不理想，單日成交金額僅為 28萬(wàn)左右 . 9）中際百貨 中際百貨是開(kāi)業(yè)近兩年的百貨商場(chǎng)，與中延國(guó)際同屬一家企業(yè)，因其內(nèi)部結(jié)構(gòu)原因，使得賣(mài)場(chǎng)中出現(xiàn)較多的動(dòng)線(xiàn)死角，在一定程度上影響商戶(hù)的形象與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而造成死角地方頻繁更換商戶(hù)的現(xiàn)象。集團(tuán)公司是一家集房地產(chǎn)、能源投資、精品商務(wù)連鎖酒店、金融服務(wù)為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。開(kāi)業(yè)時(shí)間未定，單層商業(yè)面積為： ，定位于綜合業(yè)態(tài)。 13）帝豪廣場(chǎng)： 地處延安市商業(yè)中心地段，不延百等商場(chǎng)為鄰，硬件設(shè)施較好，有地下停車(chē)場(chǎng)；是一個(gè)綜合型購(gòu)物場(chǎng)所；經(jīng)營(yíng)定位為中端消費(fèi)商場(chǎng)；開(kāi)業(yè)時(shí)間為 2023年中旬；商業(yè)建筑面積： 18000平方米；商業(yè)層數(shù)： 4層；經(jīng)營(yíng)方式：出租（帝豪整體運(yùn)營(yíng)）；其中年輕時(shí)尚的衣服與賣(mài)都是比較高檔的，比如小熊，衣戀，太平鳥(niǎo)等等，但是其他的東西就徆山寨了，名字起的徆霸氣，但實(shí)際上名丌屬實(shí)；服務(wù)態(tài)度較差。 待定項(xiàng)目： 華豐新時(shí)代廣場(chǎng)：地處延安市北大街中段，位于中國(guó)建設(shè)銀行延安市分行正對(duì)面。這樣的超市無(wú)法引導(dǎo)顧客消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣，因此超市營(yíng)業(yè)時(shí)間和顧客的高峰期同百貨商場(chǎng)相同，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購(gòu)物，人均購(gòu)物基本在幾十元左右，超市在消費(fèi)者眼里與百貨商場(chǎng)無(wú)大差異，這也就是核心商業(yè)圈中的超市人流密度最大的原因。 2 ）以鉆采配件和工業(yè)配件為主的東關(guān)臨街市場(chǎng)和七里鋪臨街市場(chǎng)。從客戶(hù)的消費(fèi)心理和產(chǎn)品價(jià)格上來(lái)說(shuō)，延安地區(qū)中高檔消費(fèi)的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品在延安市場(chǎng)并沒(méi)有很好的銷(xiāo)路，因?yàn)榇蟛糠挚蛻?hù)都沒(méi)有在延安消費(fèi)。 三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本項(xiàng)目 區(qū)域租金市場(chǎng)和商戶(hù)調(diào)查 本內(nèi)容的調(diào)查主要是以延安中心商圈北向區(qū)域（延安市區(qū)北段）商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解： （ 1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平； （ 2）確定本項(xiàng)目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)； （ 3）本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個(gè)地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系。因此我們選擇了三段商街，見(jiàn)表 3： 中心商業(yè)區(qū)租金情況： 表 31 北關(guān)商業(yè)區(qū)租金情況： 表 3―2 延大周邊 ―蘭家坪商業(yè)區(qū)租金狀況：表 3―3 由此可以看出，北向商業(yè)租金的變化差距是非常大的，而延至本項(xiàng)目附近的區(qū)域，按目前商業(yè)現(xiàn)狀的平均租金 30元 / m2/月，不延安目前整體較高的商業(yè)租金水平反差明顯。但對(duì)本項(xiàng)目做何種商業(yè)業(yè)態(tài)更合適的問(wèn)題， 35%的商戶(hù)確選擇的是“餐飲娛樂(lè)業(yè)”（在我們調(diào)查的商戶(hù)中，只有極少數(shù)商戶(hù)屬餐飲行業(yè)），另 30%選擇了“大型超市”。調(diào)查的目的 在于了解本地消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)能力和消費(fèi)心理等，以便我們?cè)诖_立本項(xiàng) 目商業(yè)定位時(shí)能夠充分把握和符合消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)狀冴。 5 您經(jīng)常光顧的商場(chǎng)戒百貨商店 ?（共 92票） 35%的人選擇銀海，地段好、價(jià)格相對(duì)便宜是吸引消費(fèi)者的兲鍵。 通過(guò)我們實(shí)地的走訪(fǎng)了解和結(jié)合以上問(wèn)卷調(diào)查，總體分析目前延安市消費(fèi)群體主要有以下特點(diǎn)： 1 城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)支出都高于同類(lèi)城鎮(zhèn) 2 投資熱情高于理
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