某商業(yè)區(qū)項目策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-19 19:59 本頁面
【文章內容簡介】 游業(yè)也幾乎是空白。結合項目的建筑規(guī)劃，我司將其中的 A幢定位于酒店商務區(qū)。一層和二層可用作中高檔酒店，滿足當?shù)卣?、企業(yè)主管、私營業(yè)主及中高收入者需求，三層和四層作為賓館，用以滿足外地商務人員等居住需要。? ? 休閑娛樂區(qū)： 目前跨塘商業(yè)市場上的休閑、娛樂類產品極為匱乏，咖啡廳、茶吧等休閑產品極少，而娛樂產品也只有網吧一種?？缣廉a業(yè)結構中的機電加工及電子產業(yè)占有很大比重，這些企業(yè)大多是年輕的生產操作工人。作為外來者，這些人社會關系簡單，他們需要一個交流的平臺和娛樂的場所。另為對于缺乏休閑娛樂場所的當?shù)氐哪贻p人來說，這類產品對他們也有很大的吸引力。因此，我司將 D幢的三層、四層及 C幢三層定位休閑娛樂區(qū)，其中三層用作電動城及網吧，四層用作 KTV及包廂等。 C幢三層作為咖啡廳、茶吧等。? 服飾專賣區(qū)： 跨塘目前的經營的服裝檔次都很低，并且在所占比重也很低大為 %左右，遠不能當?shù)厝藗兊男枰?，為此，?C幢二層定位于以服飾、鞋類及品牌專賣為主的服飾專賣區(qū)。 D幢二層可作書店、文化用品及辦公用品等 ,部分可作服裝。在引進服裝類產品時，要與跨南路實行錯位經營，并且要進行產品細分，適當增加女鞋等產品比例，填補市場空白。 底層綜合區(qū)： 該區(qū)主要引進以下業(yè)態(tài)：銀行、便利店、超市、特色快餐、美容美發(fā)、婚紗攝影、藥店、通訊、鐘表、票務、鮮花、煙酒、西餅店、音響制品、化妝品、冷飲店及修理店等。 露天適當位置可設置兒童娛樂場?！白狻⑹?”一體化策略[利益平衡模型 ]核心利益點：賺取經營利潤賺取租金樹立經營品牌核心利益點：售價是利潤實現(xiàn)的關鍵銷售率高、不沉淀利潤順利開業(yè)經營，保證后續(xù)開發(fā) 核心利益點：投資保障升值空間及穩(wěn)定回報核心利益點：選址 商場能否做旺低租金，放水養(yǎng)魚強有力的商業(yè)經營管理管理公司 發(fā)展商租賃者（商家）投資者（買家）租金補貼投資回報租金 銷售款對于投資者：月供 ≤ 月投資回報，首期款 ≤ 一次性投資承受能力，回報穩(wěn)定安全對于租賃者：經營利潤＞＞租金，低租金進場對于發(fā)展商：售樓款 =成本（包含推廣成本） +較好的利潤 +租金補貼對于經營管理公司：租金 +管理費 +租金補貼 =投資回報 +公司運作費用 +合理利潤[利益平衡模型滿足的核心經濟利益關系 ]? 項目面臨的重要問題：? 有鑒于本案將分兩批推出，一期出售、二期出租。因此，一期的操作對二期有著巨大的影響。我司認為，在進行項目一期操作過程中，有兩點是必須做到的：? 一、項目銷售一定要成功。? 二、項目出租經營一定要成功。? 這兩點是項目二期成功操作的基礎，我司的租售一體化策略便是針對這個問題進行的針對性策略，通過一期的租售，對二期操作起直接的促進作用。? 在制訂這個策略的過程中，我司將一些商業(yè)操作模式進行了分析，以期找出一種最適合本案的策略。銷售方式舉例及優(yōu)劣勢分析：(1)直銷? 直銷是銷售人員直接與目標客戶聯(lián)絡，與目標客戶實行面對面、一對一的推銷方法，在項目的目標客戶極其鮮明的情形下，采用直銷是最直接、最有效、也是推廣成本最低的行銷手法。實施直銷辦法的關鍵是要能夠準確地找出項目的目標客戶群體，有針對性地進行銷售，否則就會變成毫無意義的盲目性銷售行動。 若主力店實力雄厚，并愿意購買商鋪，采用這種銷售方式。優(yōu)劣勢分析： 對于大多數(shù)開發(fā)商來講，直銷都是可遇而不可求的。商業(yè)行業(yè)比較注重資產的良好流動性，一般不會采取直接購買的方式取得經營權。但是，對于升值潛力大的商業(yè)地產，資金實力雄厚的境內外投資公司還是比較感興趣的。如深圳蛇口商業(yè)總公司將南山南城購物廣場轉讓給深圳鴻岳公司，英資太古注資廣州報業(yè)文化廣場及正大集團注資的正佳廣場。雖然說直銷能夠迅速回收資金，但是價格相對較低，同時開發(fā)商也喪失了
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