某商業(yè)區(qū)項(xiàng)目策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-19 19:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 游業(yè)也幾乎是空白。結(jié)合項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，我司將其中的 A幢定位于酒店商務(wù)區(qū)。一層和二層可用作中高檔酒店，滿足當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)主管、私營(yíng)業(yè)主及中高收入者需求，三層和四層作為賓館，用以滿足外地商務(wù)人員等居住需要。? ? 休閑娛樂(lè)區(qū)： 目前跨塘商業(yè)市場(chǎng)上的休閑、娛樂(lè)類產(chǎn)品極為匱乏，咖啡廳、茶吧等休閑產(chǎn)品極少，而娛樂(lè)產(chǎn)品也只有網(wǎng)吧一種?？缣廉a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的機(jī)電加工及電子產(chǎn)業(yè)占有很大比重，這些企業(yè)大多是年輕的生產(chǎn)操作工人。作為外來(lái)者，這些人社會(huì)關(guān)系簡(jiǎn)單，他們需要一個(gè)交流的平臺(tái)和娛樂(lè)的場(chǎng)所。另為對(duì)于缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的當(dāng)?shù)氐哪贻p人來(lái)說(shuō)，這類產(chǎn)品對(duì)他們也有很大的吸引力。因此，我司將 D幢的三層、四層及 C幢三層定位休閑娛樂(lè)區(qū)，其中三層用作電動(dòng)城及網(wǎng)吧，四層用作 KTV及包廂等。 C幢三層作為咖啡廳、茶吧等。? 服飾專賣區(qū)： 跨塘目前的經(jīng)營(yíng)的服裝檔次都很低，并且在所占比重也很低大為 %左右，遠(yuǎn)不能當(dāng)?shù)厝藗兊男枰?，為此，?C幢二層定位于以服飾、鞋類及品牌專賣為主的服飾專賣區(qū)。 D幢二層可作書店、文化用品及辦公用品等 ,部分可作服裝。在引進(jìn)服裝類產(chǎn)品時(shí)，要與跨南路實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，并且要進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分，適當(dāng)增加女鞋等產(chǎn)品比例，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 底層綜合區(qū)： 該區(qū)主要引進(jìn)以下業(yè)態(tài)：銀行、便利店、超市、特色快餐、美容美發(fā)、婚紗攝影、藥店、通訊、鐘表、票務(wù)、鮮花、煙酒、西餅店、音響制品、化妝品、冷飲店及修理店等。 露天適當(dāng)位置可設(shè)置兒童娛樂(lè)場(chǎng)?！白?、售 ”一體化策略[利益平衡模型 ]核心利益點(diǎn)：賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)賺取租金樹立經(jīng)營(yíng)品牌核心利益點(diǎn)：售價(jià)是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵銷售率高、不沉淀利潤(rùn)順利開業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證后續(xù)開發(fā) 核心利益點(diǎn)：投資保障升值空間及穩(wěn)定回報(bào)核心利益點(diǎn)：選址 商場(chǎng)能否做旺低租金，放水養(yǎng)魚強(qiáng)有力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理管理公司 發(fā)展商租賃者（商家）投資者（買家）租金補(bǔ)貼投資回報(bào)租金 銷售款對(duì)于投資者：月供 ≤ 月投資回報(bào)，首期款 ≤ 一次性投資承受能力，回報(bào)穩(wěn)定安全對(duì)于租賃者：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＞＞租金，低租金進(jìn)場(chǎng)對(duì)于發(fā)展商：售樓款 =成本（包含推廣成本） +較好的利潤(rùn) +租金補(bǔ)貼對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理公司：租金 +管理費(fèi) +租金補(bǔ)貼 =投資回報(bào) +公司運(yùn)作費(fèi)用 +合理利潤(rùn)[利益平衡模型滿足的核心經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系 ]? 項(xiàng)目面臨的重要問(wèn)題：? 有鑒于本案將分兩批推出，一期出售、二期出租。因此，一期的操作對(duì)二期有著巨大的影響。我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目一期操作過(guò)程中，有兩點(diǎn)是必須做到的：? 一、項(xiàng)目銷售一定要成功。? 二、項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)一定要成功。? 這兩點(diǎn)是項(xiàng)目二期成功操作的基礎(chǔ)，我司的租售一體化策略便是針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的針對(duì)性策略，通過(guò)一期的租售，對(duì)二期操作起直接的促進(jìn)作用。? 在制訂這個(gè)策略的過(guò)程中，我司將一些商業(yè)操作模式進(jìn)行了分析，以期找出一種最適合本案的策略。銷售方式舉例及優(yōu)劣勢(shì)分析：(1)直銷? 直銷是銷售人員直接與目標(biāo)客戶聯(lián)絡(luò)，與目標(biāo)客戶實(shí)行面對(duì)面、一對(duì)一的推銷方法，在項(xiàng)目的目標(biāo)客戶極其鮮明的情形下，采用直銷是最直接、最有效、也是推廣成本最低的行銷手法。實(shí)施直銷辦法的關(guān)鍵是要能夠準(zhǔn)確地找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，有針對(duì)性地進(jìn)行銷售，否則就會(huì)變成毫無(wú)意義的盲目性銷售行動(dòng)。 若主力店實(shí)力雄厚，并愿意購(gòu)買商鋪，采用這種銷售方式。優(yōu)劣勢(shì)分析： 對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來(lái)講，直銷都是可遇而不可求的。商業(yè)行業(yè)比較注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直接購(gòu)買的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是，對(duì)于升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)，資金實(shí)力雄厚的境內(nèi)外投資公司還是比較感興趣的。如深圳蛇口商業(yè)總公司將南山南城購(gòu)物廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給深圳鴻岳公司，英資太古注資廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)及正大集團(tuán)注資的正佳廣場(chǎng)。雖然說(shuō)直銷能夠迅速回收資金，但是價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)開發(fā)商也喪失了
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