【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)整商戶，租金逐步走高。216。區(qū)域策略l選擇商戶區(qū)域范圍：山東、北京、長三角、珠三角l本外地商戶比例：本地 40%，外地 60%（包括加盟形式入駐的品牌商戶）， 3年后逐步調(diào)整到本地20%，外地 80%。48萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商策略216。招商順序：主力店 次主力店 普通商戶；l業(yè)態(tài)順序：休閑娛樂 餐飲 購物 服務(wù)配套；l樓層順序：考慮到項(xiàng)目體量過大因素，先 2層，后 4層，這樣容易形成人氣；l位置順序：兩頭開花、中間結(jié)果、階段實(shí)施、分批開業(yè)。以百貨店和五星級酒店簽約入駐為契機(jī)，打開突破口，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目兩頭招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商；l第一階段： 1號樓百貨店、 7號樓五星級酒店、 2B24（影院電玩）， 58個(gè)月時(shí)間， 2023年 10月 2023年 5月；l第二階段： 2A、 2B 2BC5 2C、 6號樓的招商，時(shí)間 5個(gè)月左右， 2023年 10月 2023年 3月；l第三階段： 5號樓、地下步行街的招商，時(shí)間 6個(gè)月左右， 2023年 4月 2023年 9月；l預(yù)案：根據(jù)目前招商實(shí)際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，則以對百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂為突破口，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對餐飲的招商，從而促進(jìn)百貨店的入駐；l以上順序交叉進(jìn)行。49萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件50萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 備注： ① 合同簽訂后交履約保證金，開業(yè)后可轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金，合同期滿五違約予以無息退還； ② 正常營業(yè)后租金按 36個(gè)月收取，每期末 1525日預(yù)收下一期租金； ③ 除預(yù)交租金外，一次性再交半年租金，另外免費(fèi)使用 1個(gè)月，一次性交一年租金，免費(fèi)使用2個(gè)月。51萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件本項(xiàng)目租金價(jià)格確定方法價(jià)值評判法項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：216。評價(jià)對象的選擇評價(jià)對象的選擇216。確定比較標(biāo)準(zhǔn)確定比較標(biāo)準(zhǔn) 216。評判因素的權(quán)重確定評判因素的權(quán)重確定216。權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算 52萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定 我們在臨沂市內(nèi)選擇三個(gè)與本項(xiàng)目具有較大可比性的商業(yè)街作為評價(jià)對象，該物業(yè)目前須處于一定時(shí)期的連續(xù)經(jīng)營狀態(tài)中，同時(shí)在各物業(yè)條件相似的情況下，以提高比較的關(guān)聯(lián)性和準(zhǔn)確性。 根據(jù)外部市調(diào)和內(nèi)部了解兩個(gè)方面入手并綜合，可比項(xiàng)目租金水平如下(均為建筑面積，租金單位：元 /㎡ 天 ) 調(diào)查可比項(xiàng)目租金水平53萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定216。價(jià)值實(shí)現(xiàn)度：三個(gè)可比對象平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（%+%+43%） /3=%，本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 %；216。價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金本案一層租金 = 可比對象平均租金 本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 247。 平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 則本案一層租金 =%247。%= ，取整數(shù) 元 /㎡ 天價(jià)值評價(jià)表價(jià)值評價(jià)表54萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定u價(jià)格修正：根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況結(jié)合未來升值空間，一層價(jià)格提升約 45%50%之間為 /㎡ 天。u按照商場樓層越高價(jià)值越低的一般規(guī)律，結(jié)合本案良好的物業(yè)條件和景觀設(shè)施，確定本案的垂直系數(shù)從而計(jì)算出本案的各樓層租金（建筑面積）：55萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定1號樓平均租金（建筑面積）：56萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定2號樓平均租金（建筑面積）：57萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定3號樓平均租金（建筑面積）：58萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定4號樓平均租金（建筑面積）：59萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定5號樓平均租金（建筑面積）：60萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定6號樓平均租金（建筑面積）：61萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定16號樓平均租金（建筑面積）： 1號樓按照預(yù)計(jì)租金 /㎡ 天62萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定26號樓平均租金（建筑面積）：63萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定36號樓平均租金（建筑面積）：64萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金收入測算一 第一年免收 6個(gè)月，前 3年租金不變，第四年開始逐年遞增 5%，出租率按照 100%。十年約收回16億元投資。65萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金收入測算二 第一年免收 6個(gè)月，前 3年租金不變，第四年開始逐年遞增 8%，出租率按照 100%。十年約收回18億元投資。66萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金（建筑面積）：在實(shí)際與商戶談判過程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。67萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金（建筑面積）：在實(shí)際與商戶談判過程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。68萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件216。物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)物業(yè)公司制定標(biāo)準(zhǔn)收取；216。公共能耗費(fèi)：根據(jù)各業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)域經(jīng)營類型確定收取標(biāo)準(zhǔn)；216。電費(fèi)：自用部分安裝電表按實(shí)際使用以市政電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；216。水費(fèi)：根據(jù)市政商業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)收?。?16。垃圾清運(yùn)費(fèi)：按照市政環(huán)衛(wèi)部門要求收取；216。收銀方式：自行收取。69萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商渠道自建招商團(tuán)隊(duì) +專家顧問團(tuán)+松散型合作團(tuán)隊(duì) +外聯(lián)資源招商渠道選擇70萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商執(zhí)行第二階段第二階段2A+2B1+2BC56+2C+ 6號樓號樓2023年年 10月月 2023年年 3月月第一階段第一階段 7號樓號樓 +2B24 2023年年 10月月 2023年年 5月月第三階段第三階段 5號樓號樓+地下步行街地下步行街 2023年年 4月月 9月月試運(yùn)營試運(yùn)營及調(diào)整階段及調(diào)整階段 陸續(xù)開業(yè)調(diào)整陸續(xù)開業(yè)調(diào)整71萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)（ 12個(gè)月完成總體招商的 80%）2023年 10月 12月主力店簽約后簽約影院及電玩2023年 10月 2023年 3月完成休閑娛樂業(yè)態(tài)招商百貨店招商2023年 10月 2023年 5月主力店招商及裝修2023年 11月 2023年 3月完成 2A、2B 6號樓招商2023年 49月完成 5號樓及地下步行街招商2023年 10月完成招商至80%2023年10月萬興都正式開業(yè)儀式72萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商階段劃分 招商籌備期招商籌備期 ———— 重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作（ 1）完成招商的定位、規(guī)劃等基礎(chǔ)性工作。（ 2）制定招商計(jì)劃，落實(shí)招商進(jìn)度，根據(jù)需要調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)商戶要求相應(yīng)調(diào)整規(guī)劃布局租金方案。（ 3）制定招商工作制度、工作流程。（ 4）組建招商團(tuán)隊(duì)，人員合理配置、分工并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。（ 5）完成現(xiàn)場招商處包裝及項(xiàng)目地盤包裝。根據(jù)招商任務(wù)確定營銷推廣計(jì)劃，包括招商案場包裝美化、項(xiàng)目地的美化包裝，戶外廣告牌、媒體選擇通路等。（ 6）塑造項(xiàng)目形象，在項(xiàng)目的樓頂設(shè)立戶外廣告牌發(fā)布招商信息，并根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)來更新內(nèi)容。（ 7）確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息。（ 8）篩選重點(diǎn)主題主力商家 , 開展對重點(diǎn)商家的接觸。（ 9）設(shè)計(jì)完成招商資料，包括招商手冊、單頁、折頁、廣告宣