【文章內(nèi)容簡介】 潮流 ； 鑒于此，建議項目形象定位為： 泥 城 西 新城鎮(zhèn)生活體驗中心 項目定位 項目消費力分析 根據(jù)區(qū)域型購物中心的輻射半徑的特點： ? 核心輻射群為 200萬平米公租房客群 ； ? 次級消費群為 2公里范圍內(nèi) 城鎮(zhèn) 居民； ? 邊緣消費群為 臨港新城產(chǎn)業(yè)流動客群 ； ? 三種輻射半徑內(nèi)消費群占比依次為 80%、15%、 5%。 由此可計算出項目消費力： 核心消費群： 6萬（ 公租房按 3人 /100㎡ ） 次級消費群： 6/80%*15%=； 邊緣消費群： 6/80%*5% = 則：項目消費力約為 。 200萬方公租房 本案 核心消費群 次級消費群 邊緣消費群 臨港新城產(chǎn)業(yè)流動人群 項目定位 項目業(yè)態(tài)定位 教育培訓(xùn) ? 社區(qū)配套 ? 餐飲娛樂 ?購物休閑 吃、 訓(xùn) 、游、玩、購 五大主題 全新 業(yè)態(tài) 互補 ，增強項目核心競爭力，打造區(qū)域核心商業(yè) 項目定位 項目功能布局 餐飲、 娛樂 新城鎮(zhèn)商業(yè)配套 定位依據(jù)： 41高樓層適合做主題特色餐飲，同時在做好的位置，定位成形成自己特色的新城鎮(zhèn)商業(yè)配套。 40A1—2適合做購物休閑廣場、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。 40A 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值一：強調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好 得先機 者 得天下！商業(yè)亦然！ 泥城 向 西 ！財富向 西 ！ 城市的發(fā)展方向即是財富的流向！ 200萬平米 +1900戶，未來人口核心區(qū) ！ 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值二：強調(diào)項目定位優(yōu)勢 全新 消費 理念 ！ 教育培訓(xùn)、社區(qū)配套、綠色食品 ..... 顛覆傳統(tǒng)，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展最為迫切的問題 ！ 在城鎮(zhèn)和城市中尋找差別點，填補城鎮(zhèn)空白，搶占市場空白 ！ 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值 三 ：強調(diào)政府支持、強強聯(lián)手 政治家、資本家、企業(yè)家三強聯(lián)手， 引爆城市財富磁場！ 政府重點支持 大型公租房 項目！ 發(fā)展商整體運作思路，對話政府規(guī)劃及品牌商家發(fā)展策略！ 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值 四 ：強調(diào)無風(fēng)險投資、保障資產(chǎn)穩(wěn)定升值 自主控制產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一運營管理，全局在握！ 德普 集團 千萬 專項推廣基金 成就百年商業(yè)繁華： ?設(shè)立 千萬 專項推廣基金，多渠道全方位推廣、保障項目經(jīng)營做旺； ?專業(yè)立體化推廣網(wǎng)絡(luò)，快速做旺，提升 “ 吸金納人 ” 能力，打造持續(xù)繁榮商業(yè) 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值 五 ：強調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢 資源共享 ， 連鎖運營持久興旺 ！ 德普 集團 在做或?qū)⒆鐾愋晚椖? ?吸納國外先進運營理念，顛覆傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)理念 ； ?多個項目同時運作，計劃未來幾年內(nèi)覆蓋上海各個城鎮(zhèn)； ?品牌共享，連鎖經(jīng)營，全程無憂； 萬源路項目 民生路項目 金橋?qū)⒔椖? 浦江項目 項目定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 案例參考 香港7個典型社區(qū)型購物中心各品類商戶平均面積比例百貨/ 超市/便利店%各類服務(wù)%美容美發(fā)/ 個人護理%家居%美食%書籍/ 光碟%服裝/ 配飾/ 鞋帽%運動及用品%娛樂/ 休閑%玩具/ 童裝%珠寶/ 精品% 其他%影音器材%七個典型區(qū)域商業(yè)中心： 旺角新世紀(jì) 新都會 青衣城 荷里活中心 德福廣場 新城市廣場 屯門市廣場 從圖上可以分析，在香港成功長期經(jīng)營區(qū)域型購物中心，結(jié)合深圳、廣州案例分析，業(yè)態(tài)組合比例基本為 主力店：零售：餐飲娛樂＝ 33%： 33%： 33%，主（次主）力店共計占到 70%以上 ，本項目業(yè)態(tài)比例原則上可參考以上上述比例，并結(jié)合項目實現(xiàn)銷售的目的而適當(dāng)調(diào)整。 香港典型區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)比例 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 ? 先確立 品牌 店 （銀行、培訓(xùn)、餐飲） 的位置 ， 利 用其品牌號召力，有效和均勻地拉動整個項目的人流，盡量考慮弱化因為項目樓層，消費人群不易到達的問題； ? 然后是通過分析其他各品類業(yè)態(tài)的相互補充性和共生共榮性，來確認獨立店鋪的業(yè)態(tài)擺布方案。 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目定位 規(guī)劃業(yè)態(tài)： 品牌餐飲、西式餐點 建議引入： 東方既白、真功夫、上島咖啡 ...... 規(guī)劃理由 ： 沿街展示面好 ,引進 2— 3家品牌商家，起到點睛作用 。 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 41一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌餐飲 西式餐點 品牌餐飲 項目定位 41二、三 層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 主題中式餐廳 建議引入： 俏江南、小南國、外婆家 ...... 規(guī)劃 理由： 41相對獨立，引進中式食府，便于聚集人氣，做旺市場 ,同時高樓層面積適中，便于引進 主題中式餐廳 主題中式餐廳 40A業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 服飾精品、手機通訊、珠寶首飾等 建議引入： 李寧運動、海瀾之家、周大福、太平洋手機專賣 ...... 規(guī)劃 理由： 沿街展示面好 ,小面積劃隔，提高租金水平 。 一樓 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 綠色食品超市 規(guī)劃 理由： 沿街展示面好 ,小面積劃隔，提高租金水平 。 二樓 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 健體休閑 等 建議引入： 一兆韋德健身、威爾士健身 、圣瑪瑜伽健身 ...... 規(guī)劃 理由： 沿街展示面好 ,小面積劃隔，提高租金水平 。 三樓 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 中老年教育培訓(xùn)、家政服務(wù) 等 規(guī)劃 理由： 沿街展示面好 ,小面積劃隔，提高租金水平 。 四樓 項目定位 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 招商策略 3 ?招商對象 ?租金建議 ?合作方式 啟動 上海 、 臨港新城 兩條戰(zhàn)線 依靠 上海品牌資源 ， 帶動 臨港新城本地資源 本地 招商 ， 突破 泥城 ， 面向 臨港新城 ， 形成全面 良性互動 上海 臨港新城 1 2 3 招商 半