商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案(編輯修改稿)
2025-03-08 00:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理者 業(yè)者 投資客 ，成功人士 ,企業(yè)老板 注： 不同階段的客戶(hù)構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶(hù) 排序順序?yàn)榭蛻?hù)所占比例從大到小 客戶(hù)變化 本項(xiàng)目必須通過(guò)外地客戶(hù)的拉動(dòng)，來(lái)提高項(xiàng)目的整體價(jià)值，如何整合外地資源客戶(hù)是營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)。 關(guān)于產(chǎn)品 啟動(dòng)模式 大盤(pán)啟動(dòng)模式 1 時(shí)間軸 — 第一期 第二期 第三期 價(jià)格走勢(shì) 分期規(guī)模 萬(wàn) M2 — — 主力戶(hù)型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛圍不濃 項(xiàng)目總建 55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開(kāi)發(fā) ，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開(kāi)始啟動(dòng)，迅速放量。 蔚藍(lán)海岸的開(kāi)發(fā)策略 蔚藍(lán)海岸 每期套數(shù)均價(jià)值： 1667套 “畫(huà)餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖 啟動(dòng)模式 啟動(dòng)配置： 缺乏 每期開(kāi)發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 適用范圍： 價(jià)格低開(kāi)高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好） 存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不充分 大盤(pán)啟動(dòng)模式 1 “畫(huà)餅”模式，描繪宏偉藍(lán)圖 大盤(pán)啟動(dòng)模式 2 34 19 分期規(guī)模 物業(yè)類(lèi)型 時(shí)間軸 2023上半年 第一期 67 202311 高層 25000 15000 12023 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、 house 首期開(kāi)發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線(xiàn)同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍。 萬(wàn) M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會(huì)所 波托菲諾的開(kāi)發(fā)策略 華僑城 波托菲諾 每期套數(shù)均價(jià)值： 1667套 “以點(diǎn)帶面”模式：形象配套先行 啟動(dòng)模式 啟動(dòng)配置： 會(huì)所（售樓部） 每期開(kāi)發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 理論基礎(chǔ)： —— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力 —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的 “以點(diǎn)帶面”模式，形象、配套先行 分期規(guī)模 物業(yè)類(lèi)型 時(shí)間軸 1999年 2023初 202310 202310 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 20235 20239 20235 價(jià)格走勢(shì) 4100 3900 3800 3950 3900 3300 3600 多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅 首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù) 首期開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 萬(wàn) M2 深圳萬(wàn)科四季花城的開(kāi)發(fā)策略 大盤(pán)啟動(dòng)模式 3 萬(wàn)科四季花城 每期套數(shù)均價(jià)值： 641套 “以小搏大”模式 啟動(dòng)模式 啟動(dòng)配置： 300米花城商業(yè)街 每期開(kāi)發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 理論基礎(chǔ)： —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求 “以小搏大”模式，形象、配套先行 “以點(diǎn)帶面” “以小博大” “畫(huà)餅”模式 低成本營(yíng)銷(xiāo)手法，成為目前主流模式 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài) 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)初始階段的產(chǎn)物 啟動(dòng)規(guī)模通常不大于 10 萬(wàn) m2 ， 1000套 大盤(pán)啟動(dòng)模式的適用性 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位，市場(chǎng)、地塊及核心客戶(hù)屬性，“以點(diǎn)帶面”的低成本營(yíng)銷(xiāo)手法是最適合的開(kāi)發(fā)模式。采取配套，形象先行的策略。 關(guān)于產(chǎn)品
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