【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商圈在文體用品方面，其規(guī)模及專業(yè)無(wú)法滿足消費(fèi)者。那么在天生路上有沒(méi)有這樣有規(guī)模、有專業(yè)的業(yè)態(tài)呢？答案是沒(méi)有。既然輻射西師、西農(nóng)，那么，作為 兩所高等院校，我們不能忽視的是他們?cè)谖捏w用品方面的消耗。兩所院?？?cè)藬?shù)可達(dá) 10 萬(wàn)人，其消耗量也可想而知。因此，文體用品應(yīng)該在我們的業(yè)態(tài)考慮范圍內(nèi)。 ※醫(yī)藥 醫(yī)藥作為一個(gè)特殊行業(yè)，暫不考慮其發(fā)展空間及市場(chǎng)前景，行業(yè)本身不適合項(xiàng)目總體定位，因此，我們不考慮醫(yī)藥作為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。 ※休閑娛樂(lè) 休閑娛樂(lè)的面比較廣，大致可以包括娛樂(lè)場(chǎng)所如：卡拉 OK、 DISCO、酒吧。休閑場(chǎng)所如：網(wǎng)吧、西餐廳、書吧、健身房、洗浴中心等。在整個(gè)天生商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)比例已達(dá)21％，而且不缺上檔次的消費(fèi)點(diǎn)。但是， 其弊端在于，天生路本身缺乏一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，這導(dǎo)致各個(gè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所各自為政，無(wú)法體現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)，我們要打造一個(gè)新的商業(yè)中心區(qū)域，就必須對(duì)這些大比例的業(yè)態(tài)重新進(jìn)行一次資源整合。因此，本項(xiàng)目必須考慮休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 ※美容美發(fā) 美容美發(fā)在天生路商業(yè)中所占比例達(dá) 15％，作為一種非經(jīng)常性消費(fèi)的業(yè)態(tài)，其比例已經(jīng)超出了合理的比例，而且現(xiàn)有的業(yè)態(tài)整體素質(zhì)尚且比較高，我們不可能對(duì)此做出太大的改變，既然我們要打造一個(gè)一站式的社區(qū)購(gòu)物中心，我們就必須把這個(gè)基本的業(yè)態(tài)涵括 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)來(lái)，但必須在整體比例上進(jìn)行嚴(yán)格的控制。 ※珠寶、家 電 這兩個(gè)業(yè)態(tài)主要是針對(duì)具有一定購(gòu)買能力及本地住戶兩類客戶為主，很明顯我們所輻射的三大塊中有兩大塊消費(fèi)群體不符合珠寶及家電業(yè)態(tài)的消費(fèi)者特征，因此，這不是我們考慮的業(yè)態(tài)。 ※精品店 精品店按流行方式劃分主要是指小型飾品、胸針、發(fā)夾、手機(jī)裝飾品、卡通公仔等能體現(xiàn)年輕一族特征的商品。從大環(huán)境看，北碚目前部具備這種專業(yè)的市場(chǎng)及區(qū)域并不存在，僅有為數(shù)不多的幾家商鋪苦苦支撐這個(gè)偌大的消費(fèi)市場(chǎng)。再看小環(huán)境，天生路商業(yè)街在這個(gè)方面更是顯得缺乏，而我們的主體消費(fèi)者，正是 10 萬(wàn)個(gè)時(shí)尚前衛(wèi)的年輕人，我們不能對(duì)這個(gè)市場(chǎng)無(wú) 動(dòng)于衷，因此我們考慮引進(jìn)這種業(yè)態(tài)。 ※通訊 通訊主要指的是手機(jī)及其附屬產(chǎn)品。在手機(jī)日益普遍的情況下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大，利潤(rùn)空間下滑這兩種情況下，越來(lái)越多中小型投資者對(duì)這個(gè)行業(yè)失去興趣。取而代之的是規(guī)?；a(chǎn)及銷售，本項(xiàng)目在規(guī)模方面無(wú)法體現(xiàn)，因此我們不考慮引進(jìn)通訊業(yè)態(tài)。 結(jié)論：文體用品、休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)、精品店是我們考慮方向 商家們認(rèn)為需要的業(yè)態(tài)是什么 我們不能只顧著我們自己的想法，我們應(yīng)該聽聽經(jīng)營(yíng)商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 家的想法，他們的想法比我們更直接，更貼切。 根據(jù)市場(chǎng)研究研究，我們提取“你認(rèn)為做 什么生意最賺錢”這個(gè)問(wèn)題來(lái)考察商家對(duì)業(yè)態(tài)的期望。 調(diào)查顯示： 44％受訪者期望做餐飲、 26％受訪者期望做休閑娛樂(lè)、 15％期望做網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、 4％期望做服裝鞋帽、 4％期望做藥店、 7％期望做美容美發(fā)。 怎么樣的業(yè)態(tài)組合才最具吸引力 如何把我們的結(jié)論與商家期望結(jié)合就是我們的最佳業(yè)態(tài)組合。 排除服裝鞋帽、藥店，商家期望與我們結(jié)論相同的業(yè)態(tài)有休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)，我們認(rèn)為應(yīng)該存在的業(yè)態(tài)有文體用品及精品，我們沒(méi)有結(jié)論的是餐飲及網(wǎng)絡(luò)。 餐飲 我們到底做不做餐飲，如果做，應(yīng)該走什么樣的線路？ 重慶人對(duì)吃很有研究，因此，在餐飲方面，普通的經(jīng)營(yíng)者根本不具備競(jìng)爭(zhēng)力，專業(yè)的、特色的是重慶人的首選。作為一個(gè)綜合性質(zhì)的社區(qū)購(gòu)物中心，餐飲是必備的業(yè)態(tài)，我們面對(duì)的畔溪、西師、西農(nóng)三大消費(fèi)群體， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這部分消費(fèi)者素質(zhì)高、有品味。樂(lè)于消費(fèi)有品味、反映身份的餐飲場(chǎng)所。但在北碚餐飲已經(jīng)日趨飽和及競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，我們必須走特色經(jīng)營(yíng)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)的道路。 網(wǎng)絡(luò) 商家調(diào)查中，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有較大發(fā)展空間的受訪者比例占15％，網(wǎng)絡(luò)對(duì)本輻射圈內(nèi)消費(fèi)群體確實(shí)有著很強(qiáng)的吸引力，但當(dāng)前經(jīng)營(yíng)分散、不成規(guī)模是一個(gè)制約網(wǎng)絡(luò)業(yè)發(fā)展的一大因素。但我 們的主題定位是社區(qū)型購(gòu)物中心，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的規(guī)?；皩I(yè)化需要一定的空間及面積，本項(xiàng)目首先在體量上很難滿足網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，就算引進(jìn)也無(wú)法形成規(guī)模，因此處于對(duì)項(xiàng)目整體定位的考慮，我們不考慮網(wǎng)絡(luò)業(yè)態(tài)。 超市 我們強(qiáng)調(diào)的社區(qū)型購(gòu)物中心，那么我們就必須為消費(fèi)者提供日常消費(fèi)品，這就必須引進(jìn)一家有一定規(guī)模及檔次的小型超級(jí)市場(chǎng)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群體的日常需求。 通過(guò)綜合分析：我們得出我們項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)該涵括以下 文體用品 休閑娛樂(lè) 美容美發(fā) 精品店 餐飲 超市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 項(xiàng)目案名建議 時(shí)代商城 ※ 強(qiáng)調(diào)時(shí)代，針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)年輕一族有著較強(qiáng) 的吸引力。 ※ 這是對(duì)北碚目前商業(yè)不上檔次的一種沖擊，用我們的名字告訴消費(fèi)群體，我們的商業(yè)是上檔次、有一定規(guī)模的符合時(shí)代發(fā)展的新型商業(yè)組合。 ※ 強(qiáng)調(diào)商城，體現(xiàn)了項(xiàng)目的組合優(yōu)勢(shì)，是對(duì)項(xiàng)目周邊的資源整合提示，我們要告訴消費(fèi)群體的是：這里是一站式的社區(qū)購(gòu)物中心。 流行前線 ※ 這是一個(gè)表露直接的名字，針對(duì)的消費(fèi)群體非常明顯，主要針對(duì)渴望走在流行前線的年輕一族。名字表達(dá)的意思就是：我們這里就是流行的最前線。反映流行的商品可以有很多，這需要我們對(duì)業(yè)態(tài)組合有充分的把握。 ※ 我們針對(duì)的三大消費(fèi)群體中有 2/3 屬于年輕一族，流 行前線的主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 題符合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)思想 ※ 本案名中沒(méi)有提及反映項(xiàng)目規(guī)模的命名基礎(chǔ)釋義，如商城、商業(yè)中心的詞語(yǔ)，這可以避免項(xiàng)目體量偏小的劣勢(shì)出現(xiàn)。 畔溪商場(chǎng) ※ 商業(yè)作為畔溪名都的配套產(chǎn)品，商業(yè)銷售將與住宅銷售形成互動(dòng)局面，商業(yè)為住宅提供配套，住宅為商業(yè)銷售提供客戶資源，因此將商業(yè)命名與住宅聯(lián)系將更能產(chǎn)生整體感。 ※ 該命名符合項(xiàng)目整體運(yùn)作思路，將更有利于項(xiàng)目整體形象及發(fā)展商品牌的建立。 新感覺購(gòu)物中心 ※ 項(xiàng)目將以一個(gè)全新的面貌出現(xiàn)于天生路，這是對(duì)資源的重新整合，我們將轉(zhuǎn)換消費(fèi)者的購(gòu)物模式，因此，我們要告 訴目標(biāo)消費(fèi)者的是，這是一個(gè)全新的購(gòu)物感覺。 ※ 目前天生路沒(méi)有形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，按照定位思路，我們項(xiàng)目將成為這個(gè)片區(qū)的中心，因此，我們要向消費(fèi)者傳遞這是一個(gè)新 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的中心。 八、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)方法―――權(quán)重比較法 比較原則： ※區(qū)位地段的可比性； ※物業(yè)類型 /檔次 /規(guī)模的可比性； ※銷售時(shí)段的可比性。 確定可比項(xiàng)目及區(qū)域 北碚目前沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，在售商業(yè)主要以住宅底商為主，商業(yè)組合模式街鋪為主要商業(yè)類型。因此我們選擇住宅底層商為我們的比較對(duì)象。通過(guò)綜合分析，選擇以下 5 個(gè)項(xiàng)目為比較對(duì)象。 城南：縉 水樓臺(tái)、盛世家園 城北：麗錦雅舍 老城片區(qū)：縉麗商都、天生路商圈 比較權(quán)重設(shè)定： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 縉水樓臺(tái)及盛世家園處于城南新區(qū)，目前人氣地段均無(wú)法形成一定的商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目地段及功能方面有所區(qū)別，因此，設(shè)定較低的比較系數(shù)，分別為 15％、20％。 麗錦雅舍雖然在城北新區(qū)，但其周邊環(huán)境及商業(yè)氛圍與本項(xiàng)目比較接近，因此獲得較高的比較系數(shù) 20％。 縉麗商都處于老城區(qū)核心商業(yè)地段，在功能及定位上有一定的區(qū)別，因此設(shè)定5％的比較系數(shù)。天生路商圈是項(xiàng)目所在地，最具可比性，因此設(shè)定比較系數(shù)為40％。 綜合評(píng)分 系數(shù) 天生路商圈 麗錦雅舍一層 縉麗商都 盛世家園一層 縉水樓臺(tái)一層 本項(xiàng)目 實(shí)收均價(jià)（元） 4500 4700 18000 5100 5250 總參照系數(shù) 地段 6 8 9 6 6 6 人流 5 9 9 5 6 5 規(guī)模 6 6 8 5 5 4 品種 7 6 8 5 5 6 交通 5 8 9 4 4 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 裝飾 6 7 7 7 6 4 檔次 5 6 7 6 5 8 規(guī)劃 5 6 6 5 4 9 前景 7 7 8 7 8 6 參數(shù)權(quán)重表 地段 人流 規(guī) 模 品種 交通 裝飾 檔次 規(guī)劃 前景 序 項(xiàng)目 得分 項(xiàng)目權(quán)重 項(xiàng)目加權(quán)得分 折后均價(jià) 1 天生路商圈 4500 元 /平方米 2 麗錦雅舍 4700 元 /平方米 3 縉麗商都 18000 元 /平方米 4 盛世家園 5100 元 /平方米 5 縉水樓臺(tái) 5250 元 /平 方米 參考項(xiàng)目總加權(quán)得分： 參考項(xiàng)目總加權(quán)平均價(jià)格（實(shí)收）： 元 /㎡ 本項(xiàng)目總得分： 本項(xiàng)目對(duì)比平均價(jià)格（實(shí)收）： 元 /㎡ 因此：我們得出項(xiàng)目一層的理論價(jià)格應(yīng)該為 元 /㎡。實(shí)操價(jià)格視銷售情況可作出調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目負(fù)一層、二層及三層的定價(jià)，由于在整個(gè)北碚商業(yè)缺少可比項(xiàng)目的情況下，我們采用成本加成法計(jì)算負(fù)一層、二層、三層的合理價(jià)格。 項(xiàng)目主要成本為土地成本、建安成本、其他成本，三項(xiàng)成本合計(jì)約 1800 元 /㎡左右，按照合理商業(yè)利潤(rùn) 30％計(jì)算，負(fù)一層 、二層、三層合理均價(jià)應(yīng)在 2340元 /㎡左右。 三層相比，負(fù)一層由于整體出售，資金量大，門檻高，價(jià)格應(yīng)該低于均價(jià)，二層相對(duì)暢銷，價(jià)格應(yīng)該高于均價(jià)，三層相對(duì)二層難度大，應(yīng)該低于均價(jià)，但三層均價(jià)應(yīng)等于 2340 元 /㎡ 負(fù)一層、二、三層總套內(nèi)面積