【文章內容簡介】 更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商圈在文體用品方面，其規(guī)模及專業(yè)無法滿足消費者。那么在天生路上有沒有這樣有規(guī)模、有專業(yè)的業(yè)態(tài)呢？答案是沒有。既然輻射西師、西農，那么，作為 兩所高等院校，我們不能忽視的是他們在文體用品方面的消耗。兩所院?？側藬?shù)可達 10 萬人，其消耗量也可想而知。因此，文體用品應該在我們的業(yè)態(tài)考慮范圍內。 ※醫(yī)藥 醫(yī)藥作為一個特殊行業(yè)，暫不考慮其發(fā)展空間及市場前景，行業(yè)本身不適合項目總體定位，因此，我們不考慮醫(yī)藥作為項目的業(yè)態(tài)。 ※休閑娛樂 休閑娛樂的面比較廣，大致可以包括娛樂場所如：卡拉 OK、 DISCO、酒吧。休閑場所如：網吧、西餐廳、書吧、健身房、洗浴中心等。在整個天生商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例已達21％，而且不缺上檔次的消費點。但是， 其弊端在于，天生路本身缺乏一個商業(yè)中心區(qū)，這導致各個休閑娛樂場所各自為政，無法體現(xiàn)整體的規(guī)模效應，我們要打造一個新的商業(yè)中心區(qū)域，就必須對這些大比例的業(yè)態(tài)重新進行一次資源整合。因此，本項目必須考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)。 ※美容美發(fā) 美容美發(fā)在天生路商業(yè)中所占比例達 15％，作為一種非經常性消費的業(yè)態(tài)，其比例已經超出了合理的比例，而且現(xiàn)有的業(yè)態(tài)整體素質尚且比較高，我們不可能對此做出太大的改變，既然我們要打造一個一站式的社區(qū)購物中心，我們就必須把這個基本的業(yè)態(tài)涵括 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 進來，但必須在整體比例上進行嚴格的控制。 ※珠寶、家 電 這兩個業(yè)態(tài)主要是針對具有一定購買能力及本地住戶兩類客戶為主，很明顯我們所輻射的三大塊中有兩大塊消費群體不符合珠寶及家電業(yè)態(tài)的消費者特征，因此，這不是我們考慮的業(yè)態(tài)。 ※精品店 精品店按流行方式劃分主要是指小型飾品、胸針、發(fā)夾、手機裝飾品、卡通公仔等能體現(xiàn)年輕一族特征的商品。從大環(huán)境看，北碚目前部具備這種專業(yè)的市場及區(qū)域并不存在，僅有為數(shù)不多的幾家商鋪苦苦支撐這個偌大的消費市場。再看小環(huán)境，天生路商業(yè)街在這個方面更是顯得缺乏，而我們的主體消費者，正是 10 萬個時尚前衛(wèi)的年輕人，我們不能對這個市場無 動于衷，因此我們考慮引進這種業(yè)態(tài)。 ※通訊 通訊主要指的是手機及其附屬產品。在手機日益普遍的情況下，行業(yè)競爭加大，利潤空間下滑這兩種情況下，越來越多中小型投資者對這個行業(yè)失去興趣。取而代之的是規(guī)?；a及銷售，本項目在規(guī)模方面無法體現(xiàn)，因此我們不考慮引進通訊業(yè)態(tài)。 結論：文體用品、休閑娛樂、美容美發(fā)、精品店是我們考慮方向 商家們認為需要的業(yè)態(tài)是什么 我們不能只顧著我們自己的想法，我們應該聽聽經營商 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 家的想法，他們的想法比我們更直接，更貼切。 根據(jù)市場研究研究，我們提取“你認為做 什么生意最賺錢”這個問題來考察商家對業(yè)態(tài)的期望。 調查顯示： 44％受訪者期望做餐飲、 26％受訪者期望做休閑娛樂、 15％期望做網絡服務、 4％期望做服裝鞋帽、 4％期望做藥店、 7％期望做美容美發(fā)。 怎么樣的業(yè)態(tài)組合才最具吸引力 如何把我們的結論與商家期望結合就是我們的最佳業(yè)態(tài)組合。 排除服裝鞋帽、藥店，商家期望與我們結論相同的業(yè)態(tài)有休閑娛樂、美容美發(fā)，我們認為應該存在的業(yè)態(tài)有文體用品及精品，我們沒有結論的是餐飲及網絡。 餐飲 我們到底做不做餐飲，如果做，應該走什么樣的線路？ 重慶人對吃很有研究，因此，在餐飲方面，普通的經營者根本不具備競爭力，專業(yè)的、特色的是重慶人的首選。作為一個綜合性質的社區(qū)購物中心，餐飲是必備的業(yè)態(tài)，我們面對的畔溪、西師、西農三大消費群體， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這部分消費者素質高、有品味。樂于消費有品味、反映身份的餐飲場所。但在北碚餐飲已經日趨飽和及競爭加劇的情況下，我們必須走特色經營、專業(yè)經營的道路。 網絡 商家調查中，認為網絡服務有較大發(fā)展空間的受訪者比例占15％，網絡對本輻射圈內消費群體確實有著很強的吸引力，但當前經營分散、不成規(guī)模是一個制約網絡業(yè)發(fā)展的一大因素。但我 們的主題定位是社區(qū)型購物中心，網絡服務的規(guī)?；皩I(yè)化需要一定的空間及面積，本項目首先在體量上很難滿足網絡服務，就算引進也無法形成規(guī)模，因此處于對項目整體定位的考慮，我們不考慮網絡業(yè)態(tài)。 超市 我們強調的社區(qū)型購物中心，那么我們就必須為消費者提供日常消費品，這就必須引進一家有一定規(guī)模及檔次的小型超級市場，滿足目標消費群體的日常需求。 通過綜合分析：我們得出我們項目的業(yè)態(tài)應該涵括以下 文體用品 休閑娛樂 美容美發(fā) 精品店 餐飲 超市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 項目案名建議 時代商城 ※ 強調時代，針對性強，對年輕一族有著較強 的吸引力。 ※ 這是對北碚目前商業(yè)不上檔次的一種沖擊，用我們的名字告訴消費群體，我們的商業(yè)是上檔次、有一定規(guī)模的符合時代發(fā)展的新型商業(yè)組合。 ※ 強調商城，體現(xiàn)了項目的組合優(yōu)勢，是對項目周邊的資源整合提示，我們要告訴消費群體的是：這里是一站式的社區(qū)購物中心。 流行前線 ※ 這是一個表露直接的名字，針對的消費群體非常明顯，主要針對渴望走在流行前線的年輕一族。名字表達的意思就是：我們這里就是流行的最前線。反映流行的商品可以有很多，這需要我們對業(yè)態(tài)組合有充分的把握。 ※ 我們針對的三大消費群體中有 2/3 屬于年輕一族，流 行前線的主 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 題符合目標消費群體的消費思想 ※ 本案名中沒有提及反映項目規(guī)模的命名基礎釋義，如商城、商業(yè)中心的詞語，這可以避免項目體量偏小的劣勢出現(xiàn)。 畔溪商場 ※ 商業(yè)作為畔溪名都的配套產品，商業(yè)銷售將與住宅銷售形成互動局面，商業(yè)為住宅提供配套，住宅為商業(yè)銷售提供客戶資源，因此將商業(yè)命名與住宅聯(lián)系將更能產生整體感。 ※ 該命名符合項目整體運作思路，將更有利于項目整體形象及發(fā)展商品牌的建立。 新感覺購物中心 ※ 項目將以一個全新的面貌出現(xiàn)于天生路，這是對資源的重新整合，我們將轉換消費者的購物模式，因此，我們要告 訴目標消費者的是，這是一個全新的購物感覺。 ※ 目前天生路沒有形成一個商業(yè)中心區(qū)，按照定位思路，我們項目將成為這個片區(qū)的中心，因此，我們要向消費者傳遞這是一個新 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的中心。 八、 項目價格定位 定價方法―――權重比較法 比較原則： ※區(qū)位地段的可比性； ※物業(yè)類型 /檔次 /規(guī)模的可比性； ※銷售時段的可比性。 確定可比項目及區(qū)域 北碚目前沒有專業(yè)的商業(yè)項目，在售商業(yè)主要以住宅底商為主，商業(yè)組合模式街鋪為主要商業(yè)類型。因此我們選擇住宅底層商為我們的比較對象。通過綜合分析，選擇以下 5 個項目為比較對象。 城南：縉 水樓臺、盛世家園 城北：麗錦雅舍 老城片區(qū)：縉麗商都、天生路商圈 比較權重設定： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 縉水樓臺及盛世家園處于城南新區(qū)，目前人氣地段均無法形成一定的商業(yè)氛圍，與本項目地段及功能方面有所區(qū)別，因此，設定較低的比較系數(shù)，分別為 15％、20％。 麗錦雅舍雖然在城北新區(qū)，但其周邊環(huán)境及商業(yè)氛圍與本項目比較接近，因此獲得較高的比較系數(shù) 20％。 縉麗商都處于老城區(qū)核心商業(yè)地段，在功能及定位上有一定的區(qū)別，因此設定5％的比較系數(shù)。天生路商圈是項目所在地，最具可比性，因此設定比較系數(shù)為40％。 綜合評分 系數(shù) 天生路商圈 麗錦雅舍一層 縉麗商都 盛世家園一層 縉水樓臺一層 本項目 實收均價（元） 4500 4700 18000 5100 5250 總參照系數(shù) 地段 6 8 9 6 6 6 人流 5 9 9 5 6 5 規(guī)模 6 6 8 5 5 4 品種 7 6 8 5 5 6 交通 5 8 9 4 4 5 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 裝飾 6 7 7 7 6 4 檔次 5 6 7 6 5 8 規(guī)劃 5 6 6 5 4 9 前景 7 7 8 7 8 6 參數(shù)權重表 地段 人流 規(guī) 模 品種 交通 裝飾 檔次 規(guī)劃 前景 序 項目 得分 項目權重 項目加權得分 折后均價 1 天生路商圈 4500 元 /平方米 2 麗錦雅舍 4700 元 /平方米 3 縉麗商都 18000 元 /平方米 4 盛世家園 5100 元 /平方米 5 縉水樓臺 5250 元 /平 方米 參考項目總加權得分： 參考項目總加權平均價格（實收）： 元 /㎡ 本項目總得分： 本項目對比平均價格（實收）： 元 /㎡ 因此：我們得出項目一層的理論價格應該為 元 /㎡。實操價格視銷售情況可作出調整。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目負一層、二層及三層的定價，由于在整個北碚商業(yè)缺少可比項目的情況下，我們采用成本加成法計算負一層、二層、三層的合理價格。 項目主要成本為土地成本、建安成本、其他成本，三項成本合計約 1800 元 /㎡左右，按照合理商業(yè)利潤 30％計算，負一層 、二層、三層合理均價應在 2340元 /㎡左右。 三層相比，負一層由于整體出售，資金量大，門檻高，價格應該低于均價，二層相對暢銷，價格應該高于均價，三層相對二層難度大，應該低于均價，但三層均價應等于 2340 元 /㎡ 負一層、二、三層總套內面積