【正文】 北 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 碚人稱到重慶為“進(jìn)城 ”，這里面包含的商業(yè)含義就是： 無論是從專業(yè)角度還是規(guī)模角度，北碚商業(yè)的組織模式、業(yè)態(tài)組合均處于一個相對落后的局面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。月亮田小區(qū)由于其更靠近老城區(qū)，所以其不在本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)。與老城商圈相比，其優(yōu)于本項(xiàng)目的是有著眾多的金融提款點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。業(yè)態(tài)分布零散，不成規(guī)模是該區(qū)域的一大特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。受交通條件及人流量的限制，天生路商業(yè)主要是為西師范及西農(nóng)提供后勤服務(wù)。 五、 投資客、經(jīng)營戶分析 本項(xiàng)目銷售所面對的客戶主要是經(jīng)營戶及投資戶，了解他們的需求特征，將對本項(xiàng)目的定位起著絕對的指導(dǎo)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 你覺得你現(xiàn)在從事的行業(yè)有發(fā)展空間嗎？ 本次被訪對象關(guān)于對行業(yè)的發(fā)展空間的看法基本可概括為三種看法，其比例如下： 有發(fā)展空間61%一般26%沒有發(fā)展空間13% 這是一項(xiàng)針對天生路現(xiàn)有業(yè)態(tài)合理性的測試，通過被訪者對行業(yè)的發(fā)展空間，我們可以知道現(xiàn)在的業(yè)態(tài)是否合理，測試結(jié)果表明，天生路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)趨于合理化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這也符合目前天生路的商業(yè)業(yè)態(tài)比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在業(yè)態(tài)劃分上，采用科學(xué)的劃分方法，業(yè)態(tài)布局合理，為投資客及經(jīng)營戶提供廣闊的發(fā)展平臺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外，在規(guī)模影響力上， 4000 ㎡還略顯不足，無法形成較大的影響力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套劣勢 商業(yè)配套主要，從經(jīng)營角度出發(fā)，主要考慮的是金融 提款點(diǎn)、簡單倉儲、貨運(yùn)服務(wù)。這里面的消費(fèi)能力不容忽視，這對任何經(jīng)商者都是難以抗拒的誘惑。 該片區(qū)尚沒有一個產(chǎn)生群聚效應(yīng)的商業(yè)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項(xiàng)目威脅： 老城商圈的變更。 政府對天生路的規(guī)劃是科技一條街，雖然現(xiàn)在沒有正式啟動，一旦啟動，若有其他商家參與科技一條街的開發(fā)建設(shè)，這必將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的負(fù)面作用，可能會直接分流項(xiàng)目一部分投資客及經(jīng)營戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的競爭力： ? 差異化的業(yè)態(tài)定位、與老城區(qū)形成互補(bǔ)。 ? 項(xiàng)目是天生路片區(qū)產(chǎn)生聚集效應(yīng)的商業(yè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 強(qiáng)調(diào)一站式，不是對天生路現(xiàn)有業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，而是對資源的整合，形成區(qū)域性消費(fèi)中心，增加項(xiàng)目知名度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)組合，我們更講究實(shí)際、貼切，業(yè)態(tài)組合并不存在太多的創(chuàng)新，而且對現(xiàn)有業(yè)態(tài)資源的整合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是，從業(yè)態(tài)組合及商業(yè)組織模式上，我們也可以看到老城商圈所存在的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場缺少什么業(yè)態(tài) 總體市場缺少什么 從整個北碚商圈自身、商業(yè)發(fā)展、規(guī)模、專業(yè)角度出 發(fā)，北碚商圈缺少的是： 文體用品、醫(yī)藥、休閑娛樂、美容美發(fā)、珠寶、家電、精品店、通訊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。那么在天生路上有沒有這樣有規(guī)模、有專業(yè)的業(yè)態(tài)呢？答案是沒有。 ※醫(yī)藥 醫(yī)藥作為一個特殊行業(yè)，暫不考慮其發(fā)展空間及市場前景，行業(yè)本身不適合項(xiàng)目總體定位，因此，我們不考慮醫(yī)藥作為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。但是， 其弊端在于，天生路本身缺乏一個商業(yè)中心區(qū)，這導(dǎo)致各個休閑娛樂場所各自為政，無法體現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)，我們要打造一個新的商業(yè)中心區(qū)域，就必須對這些大比例的業(yè)態(tài)重新進(jìn)行一次資源整合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※精品店 精品店按流行方式劃分主要是指小型飾品、胸針、發(fā)夾、手機(jī)裝飾品、卡通公仔等能體現(xiàn)年輕一族特征的商品。在手機(jī)日益普遍的情況下，行業(yè)競爭加大，利潤空間下滑這兩種情況下，越來越多中小型投資者對這個行業(yè)失去興趣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)查顯示： 44％受訪者期望做餐飲、 26％受訪者期望做休閑娛樂、 15％期望做網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、 4％期望做服裝鞋帽、 4％期望做藥店、 7％期望做美容美發(fā)。作為一個綜合性質(zhì)的社區(qū)購物中心，餐飲是必備的業(yè)態(tài)，我們面對的畔溪、西師、西農(nóng)三大消費(fèi)群體， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這部分消費(fèi)者素質(zhì)高、有品味。但我 們的主題定位是社區(qū)型購物中心，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的規(guī)模化及專業(yè)化需要一定的空間及面積，本項(xiàng)目首先在體量上很難滿足網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，就算引進(jìn)也無法形成規(guī)模，因此處于對項(xiàng)目整體定位的考慮，我們不考慮網(wǎng)絡(luò)業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※ 強(qiáng)調(diào)商城，體現(xiàn)了項(xiàng)目的組合優(yōu)勢，是對項(xiàng)目周邊的資源整合提示，我們要告訴消費(fèi)群體的是：這里是一站式的社區(qū)購物中心。 ※ 我們針對的三大消費(fèi)群體中有 2/3 屬于年輕一族，流 行前線的主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 題符合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)思想 ※ 本案名中沒有提及反映項(xiàng)目規(guī)模的命名基礎(chǔ)釋義，如商城、商業(yè)中心的詞語，這可以避免項(xiàng)目體量偏小的劣勢出現(xiàn)。 ※ 目前天生路沒有形成一個商業(yè)中心區(qū)，按照定位思路，我們項(xiàng)目將成為這個片區(qū)的中心，因此，我們要向消費(fèi)者傳遞這是一個新 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的中心。通過綜合分析，選擇以下 5 個項(xiàng)目為比較對象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。天生路商圈是項(xiàng)目所在地，最具可比性，因此設(shè)定比較系數(shù)為40％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目主要成本為土地成本、建安成本、其他成本，三項(xiàng)成本合計(jì)約 1800 元 /㎡左右，按照合理商業(yè)利潤 30％計(jì)算，負(fù)一層 、二層、三層合理均價應(yīng)在 2340元 /㎡左右。 二層銷售面積為 ㎡，則每平米應(yīng)該增加 237203 元 / ㎡＝ 283 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 元 /㎡，二層單價為： 283 元 /㎡ +2340 元 /㎡＝ 2623 元 /㎡ 結(jié)論：負(fù)一層均價： 2106 元 /㎡ 二層均價： 2623 元 /㎡ 三層均價： 2223 元 /㎡ 九、 目標(biāo)客戶群體定位 根據(jù)投資的動機(jī)，可以分為以下的幾類： ※ 購買后轉(zhuǎn)手 出租收取租金者 多為周邊經(jīng)濟(jì)豐裕的居民。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※購買后自己經(jīng)營的 此類人士應(yīng)為購買群中的主力，正在經(jīng)營或?qū)⒁渡斫?jīng)營的人士，因看好本項(xiàng)目 ，購買后自己經(jīng)營。 類型特點(diǎn)： 作為家庭的家長，該部分客戶通常年齡較大，在 50~60歲間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該類客戶能夠滿足購買中型商鋪所需要的消費(fèi)能力，對于本地的熟悉使他們清楚將可能產(chǎn)生的回報(bào)。本類客戶擁有穩(wěn)定而高收入的職業(yè)，同時由于有家庭的支持，在進(jìn) 行一些高投入的投資時也可以取得足夠的資金。 該類客戶年富力強(qiáng)，思維靈活，能夠較快速的理解新興事物，并根據(jù)個人特點(diǎn)選擇接受或者排斥。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公務(wù)員 職務(wù)的特殊性導(dǎo)致他們具有高收入但缺少投資途徑。但是該類客戶普遍具備較強(qiáng)的談判能力，同時對投資也非常謹(jǐn)慎，因此在銷售過程中的談判將是最大的難點(diǎn)。 類型特點(diǎn)： 是家庭中的主導(dǎo)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。通常情況下，他們都具備充足的收入來源，因此，對于拓展新的收入來源不是太積極。在租與買的選擇中，何種方式能夠節(jié)約成本是該類客戶考慮的焦點(diǎn)，因此只要項(xiàng)目的價格合理，同時物業(yè)具備升值的可能性，亦即租金將會上漲，則該類客戶在資金允許下將視購買為第一選擇。針對他們的宣傳派單能起到直接有效的作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，市場方面的時間選擇空間相對較大。首先執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購價格，正式發(fā)售時提一次價，幅度 可稍大，正 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 式發(fā)售后，在廣告和各種營銷手段的支持下，視市場反映的熱烈度即時決定是否提價，不管如何，應(yīng)至少提價 2 次，以最大限度的營造熱銷現(xiàn)象。否則，售樓處將因?yàn)檎勁泄ぷ髁康倪^分增加而導(dǎo)致對售樓高峰期黃金時間的浪費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作用： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※ 營造物業(yè)升值氛圍，促使客戶盡早下定 ※ 保證已下定客戶的穩(wěn)定性，降低落定客戶的流失 ※ 讓已落定客戶提前享受物業(yè)升值 ※ 給落定客戶真正的購房實(shí)惠，增加客戶滿意度 階段性讓利 結(jié)合本項(xiàng)目開盤、封頂?shù)戎卮笫录?發(fā)生時間適時的推出一些有限定名額的優(yōu)惠措施，如：送 1 年管理費(fèi)、享受多 1 點(diǎn)的折扣等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作用： ※ 增加賣場氣氛 ※ 刺激未成交客戶 ※ 增加購買客戶滿意度 ※ 滿足客戶貪小便宜的心理 售樓處背景音樂系統(tǒng) 在售樓處、 售樓處前廣場或過道設(shè)臵背景音樂系統(tǒng)，播放背景音樂，讓客戶在現(xiàn)場的每個角落都能聽到音樂，同時穿 插銷售成交信息，以廣播唱號的形式給予成交的客戶以祝賀； 作用： ※ 人為增加賣場氣氛 ※ 抒發(fā)商業(yè)發(fā)展的前景，巨大升值前景誘惑買家 ※ 體現(xiàn)本商業(yè)項(xiàng)目在北碚商業(yè)的地位 ※ 激發(fā)客戶的購買欲望 ※ 增加客戶對本商業(yè)的滿意度 六、 招商促銷 天生路目前商業(yè)氛圍不足，主要體現(xiàn)為沒有形成消費(fèi)中心及人流量達(dá)不到一定數(shù)量，我們提供的是一個經(jīng)營平臺，但投資客及商家最注重的是人氣及商業(yè)環(huán)境，若我們只提供經(jīng)營平臺而忽略商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，這必定使目標(biāo)客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 產(chǎn)生一定的顧慮，因?yàn)槠胀ㄉ碳腋緵]有能力對整個市場的資源進(jìn)行整合。 七、 免租 /返租策略 經(jīng)營戶：經(jīng)營戶的進(jìn)駐是項(xiàng)目成功運(yùn)作的重要步驟，我們要營造的是一個新的社區(qū)購物中心，但在目前商業(yè)前景不明朗的情況下，經(jīng)營戶同樣會有許多顧慮及擔(dān)憂，為了使經(jīng)營戶進(jìn)場，我們必須提供足夠的優(yōu)惠條件，在項(xiàng)目初期運(yùn)作階段，我們建議對于進(jìn)場經(jīng)營 的商家采取如下優(yōu)惠措施： 階 段 免 租 免管理費(fèi) 免費(fèi)裝修期 前定 6 個月 4 個月 20 天 前定 4 個月 2 個月 15 天 開業(yè)前定 2 個月 1 個月 無 投資客：針對純投資客，除階段性的讓利措施我們可以給出一次性返還 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 年租金的策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 制定內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠方式，給予客戶 2 個點(diǎn)的折扣優(yōu)惠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商率達(dá)到 50％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商率達(dá)到 70％。 活動安排 答謝業(yè)主晚會