【正文】 達(dá)到一個較高的境界。以其鹽城新街口之優(yōu)勢，其他人就沒有機(jī)會了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 想在迎賓南路上創(chuàng)造步行街似乎不太可能，我們唯一能 做的就是利用我們地塊南北狹長并與迎賓南路相融的特點(diǎn)，在自己的地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條步行街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 相關(guān)問題 第一溝是一條城市過水河道 ，水質(zhì)是無法改變的，但大寨溝是死水道，只要地面雨水收集于河道內(nèi)，并定期更換，即可將此溝打造成一條景觀帶，會大大強(qiáng)化特色餐飲一條街餐飲休閑氛圍。其實商業(yè)部分成倍擴(kuò)容之后，住宅安置以外的商品房部分也成倍縮減，銷售壓力大為弱化。但由于 A 組團(tuán)本就是拆遷安置房，這種破壞對我們來說并沒有經(jīng)濟(jì)上的損失。由于本案的輪廓形狀像一把琴，七個組團(tuán)片區(qū)又暗合了音樂中的音節(jié)數(shù)目，這里我們用古代五音（七）的名稱宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名這七個組團(tuán)： 宮區(qū)：第一波峰，臨青年路的建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 古代五音中的 “ 角 ” ，與四季中屬 “ 春 ” ，無行中屬 “ 木 ” ， “ 春 ” 主生機(jī)，“ 木 ” 、主仁，現(xiàn)代漢語 “ 角 ” 又有角色之意，故這里設(shè)以親情、生活為主的主題或?qū)I(yè)的商區(qū) ，比如，女人商城、男人商城、青少年兒童商城、家電商城、超市等。 徵區(qū)：第一波谷，第二波峰與第三波峰之間的建筑。 波谷區(qū)建筑由住宅加兩層門面構(gòu) 成，不建商場、寫字樓、酒店等大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 今日之鹽城除了濱海之外似乎就沒有什么東西留在人們的印象中了?？墒?，地球上 70%的面積是海洋，鹽城又有什么屬于她自己的特色呢？在開頭部分我們對蘇北及鹽城陸域生成史的闡述中其實已明確了鹽城較之于其他沿海地區(qū)的巨大分野： 蘇北大平原也許就是地球上最新生的陸地。 文化的物化 定位雖然有了，但它不過是一種思想性的意識性的東西，是虛的，難以讓世人感知的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。也就是說這系列主題雕塑將成為物質(zhì)的鹽城與精神的鹽城連接紐帶，外顯于世人面前。海洋文化原本就是以西方文化為根基的，因此，以西方海洋文化的物質(zhì)肉身嫁接中國現(xiàn)代東方經(jīng)濟(jì)文明意識的精神內(nèi)涵，形成中華文明的國際化傾向表征性的作品 —— “ 黃海少女 —— 鹽城 ” ，就具備了更深廣的哲學(xué)內(nèi)涵及更具未來指向的中國經(jīng)濟(jì)文化價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主題雕塑二：震翅鹽城 在地圖上把鹽城所屬響水、濱海、阜寧、建湖、射陽、大豐、東臺七縣縣城的位置連接起來，形成一個鷹（或者海鷗）的輪廓，鹽 城正好居于鷹（或鷗）眼的位置。 此雕塑 “ 立足 ” 長三角，面向大海，與 “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 雕塑一脈相承傳達(dá)著鹽城的立足中國的國際化的海洋文化傾向。換言之，長三角不是鹽城的精神家園，黃海才是。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。由于天橋要上臺階，無論如何是一種體力勞動，逛街的人心態(tài)是休閑的，顯然不喜歡 打破這種心理狀態(tài)，就必須使上橋成為這種休閑心態(tài)的延續(xù)或升華。 文化的系統(tǒng)生成與項目炒作 完成這兩大主題之后，我們就完成了對鹽城文化方向的導(dǎo)引，剩下的將由智慧的八 百萬鹽城人民來完成。如果把上游產(chǎn)品力比喻成一個國家總體的戰(zhàn)爭支持能力，那么中游形象力，即包裝、傳播，就是空軍的作用，下游銷售力即渠道、終端就是陸軍的作用。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產(chǎn)品策劃去體現(xiàn)策劃公司功力的第二大因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但創(chuàng)生鹽城文化并不是我們的目標(biāo)，我們的目標(biāo)是讓本案成為鹽城文化的代表，讓鹽城文化成為我們的商業(yè)能量，成為本案商業(yè)生命的助動力之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 案名一：鹽城 7 街 解釋： 1）步行街的形狀像 “7” 字，同時整個項目形成三峰四谷 7 個組團(tuán)商區(qū)，并以古音樂 7 音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名； 2）一周 7 天，有休閑性質(zhì)； 3）人有 7 情，喜怒哀樂愛惡欲，出門 7 件事，柴米油鹽醬醋茶，因此，這里是解決人們正常需求的地方。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 案名二：黃海少女鹽城商業(yè)步行街 打造鹽城的美麗與生機(jī)，及由此而形成的指向未來的鹽城文化，即立足東方的國際化傾向的未來鹽城文化。 組團(tuán)案名：（其位置在規(guī)劃設(shè)計中已述明，這里僅釋其義） 組團(tuán)名 含義（《白虎通》） 樂感（《五經(jīng)通義》） 對應(yīng)五行 對應(yīng)現(xiàn)代西方音樂 宮區(qū) 宮者容也含也 聞宮聲使人溫良而寬大 土 1（ do） 商區(qū) 商者張也 聞商聲使人方廉而好義 金 2（ re） 角區(qū) 角者躍也 聞角聲使人側(cè)隱而好仁 木 3（ mi） 徵區(qū) 徵者止也 聞徵聲 使人恭儉而好禮 火 5（ sol） 羽區(qū) 羽者舒也 聞羽聲使人樂養(yǎng)而好施 水 6（ la） 變宮區(qū) 7（ xi） 變徵區(qū) 4（ fa） 現(xiàn)代西方音樂是 7 個音階 ,中國古代只有五音宮、商、角、徵、羽，一般稱為 “ 正聲 ” 或 “ 正音 ” 即 12356，無 47。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷總概念 營銷總概念既是整個項目要圍繞其運(yùn)作的主題思想，又是給市場大眾構(gòu)筑的美好未來與夢想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而異地操作，全國的商業(yè)地產(chǎn)項目將都是我們的競爭對手，而全國范圍內(nèi)的競爭首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說異地操作出售鹽城先于出售項目。 b、黃海少女，欲嫁溫州商人 此廣告語主要針對 “ 黃海少女鹽城商業(yè)步行街 ” 案名。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、行為識別系統(tǒng)（ BI） 一個項目要成為經(jīng)典作品，不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播，更需要一些事件、行為等動態(tài)傳播進(jìn)行炒作，后者往往成為傳播能量，成為項目整個營銷運(yùn)作的核爆點(diǎn)。 （ 3）著名商管公司加盟 （見經(jīng)營管理部分） （ 4）著名保險公司投保 與保險公司合作，對物業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，有利于贏得投資客戶一定程度的信任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）鹽城商業(yè)副中心誕生 （ 3）鹽城第一條高檔步行街誕生 其他新聞活動策劃 文化改變鹽城專家論證會 看鹽城如何崛起專家論壇 黃金商鋪拍賣會 投資客戶免費(fèi)鹽城二日游（核心目的是項目解析會及現(xiàn)場參觀，順便展示項目大環(huán)境 —— 鹽城） 公關(guān)策劃：政府因素的介入 根據(jù)我們的經(jīng)驗，很多投資客戶都很在乎項目與政府的關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 起售價： 2500 元 /㎡ 三層商場均價 ： 4000 元 /㎡ 付款方式和進(jìn)度：視具體情況而定 如果抬高價格，不是賣不掉，但透支了未來若干年的商業(yè)價值與升值潛力空間，勢同焚林而獵，涸澤而漁，抬高了租賃價格，加大了經(jīng)營難度， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最終導(dǎo)致商街冷落，投資回報承諾難以兌現(xiàn)，投資者被套牢的局面。 價格分期策略 價格升幅比例： % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、入市時機(jī)規(guī)劃 年度房地產(chǎn)運(yùn)行周期狀況分析 對于住宅地產(chǎn)來說，春秋兩季是購買旺季，因為炎夏和春節(jié)抑制了人們購房的沖動。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會參與可能就會解決大部分甚至全部銷售問題。 展會策劃主要包括兩大部分主要內(nèi)容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 印刷品策劃設(shè)計 重要的宣傳資料都要準(zhǔn)備充分。 臺州臺州日報、臺州晚報、臺州廣電報 ?? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶外媒體選擇：以費(fèi)用低見效快形象好的羅馬旗 為主。 十、零風(fēng)險啟動計劃 常規(guī)的思維，投資、經(jīng)營客戶都喜歡臨街鋪面，因為街上的人氣是固定的，經(jīng)營不好是自己水平問題，怪不得 別人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 回購計劃 三年為期， 200*年 *月份一個月內(nèi)，任何業(yè)主均可無理由退鋪，價格為購鋪價減去三年租金之和。 〔但準(zhǔn)確地說，如此運(yùn)作有變相集融資之嫌，因此，要措辭謹(jǐn)慎〕 回報與回購零風(fēng)險銷售計劃不僅是在化解投資者的風(fēng)險，更主要的是，強(qiáng)化投資者購鋪的信心，優(yōu)化投資氛圍。 銷售收人 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、商業(yè)形態(tài)分布 顯然，只有我們首先確定了每一商業(yè)組團(tuán)，每一商業(yè)組團(tuán)的構(gòu)成成分的經(jīng)營業(yè)態(tài)之后，才有了招商的前提。 原有 A 區(qū)的 14樓被步行街的出口分成兩部分后，本區(qū)便形成四幢建筑，可自西向東形成綜合底商 +辦公樓、大型超市 +產(chǎn)權(quán)式酒店、大型品牌餐飲店 +商住樓、低商 +產(chǎn)權(quán)式辦公樓的格局。 規(guī)劃設(shè)計中已提到，這里設(shè)以親情、生活為主的主題或?qū)I(yè)的商區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 羽區(qū)：第三商業(yè)波峰，第一溝與鹽南東路之間的六幢建筑，高檔及特 色、休閑商區(qū)。 波谷區(qū)：包括徴區(qū)，第一波谷，即第二波峰與第三波峰之間的建筑；商區(qū)，第二波谷，即第一波峰與第二波峰之間的建筑；變宮區(qū)，第三波谷南，即第一溝北側(cè)的建筑；變徴區(qū)，第三波谷北，即靠近大慶路的一幢建筑。 如此，整個商街就形成了峰聚居、谷雜居的大商業(yè)布局形態(tài)，即波峰商區(qū)同類業(yè)態(tài)品種集中，波谷商區(qū)各類業(yè)態(tài)品種混雜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、經(jīng)營壁壘設(shè)定 經(jīng)營者是商街的基本結(jié)構(gòu)單元，經(jīng)營者質(zhì)量的好壞直接影響商街人氣的強(qiáng)弱。 許多商業(yè)地產(chǎn)項目都把銷售看得異常重要，投入大量資金人力，但銷售成功之后，就只派幾個人四處游走以求完成招商工作，至于經(jīng)營就只指望商管公司自身的能量去運(yùn)作，由于缺乏強(qiáng)大的資金能量的支撐，致使項目后期招商、經(jīng)營運(yùn)作有氣無力，漸漸流域冷清。只要有足夠的資金加上正確的方法，我們就不必去指望某些人的某些關(guān)系帶來的所謂大客戶去支撐項目的運(yùn)作，這些可能實現(xiàn)也可能不實現(xiàn)的或然性因素不該是商業(yè)運(yùn)營者的第一追求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 有序的公關(guān) 搜集到足夠多的數(shù)據(jù)之后就要，就要進(jìn)行有序有力的招商工作，把概率變成事實。因為我們要解決的不僅是招商的量，更要解決招商的質(zhì)量，招商質(zhì)量是項目后續(xù)成功經(jīng)營的重要基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大眾傳播：空襲 許多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商方面的成本投入力度不夠，因此大大延緩了招商速度。 大眾傳播通常以如下幾種常見手段進(jìn)行： （ 1）報紙媒體廣告 （ 2） DM 派發(fā) （ 3）茶社、咖啡店贈品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商團(tuán)隊：地面搜索 招商團(tuán)隊主動出擊，可以完成 “ 空襲 ” 效果的最大化。這樣可鼓勵小經(jīng)營戶在私下里“ 串聯(lián) ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 宋玉《對楚王問》（《楚辭》） 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的戲劇性， 尋找他的戲劇性，給她一個偉大的靈魂， 是王后還是村婦，是秦淮八艷還是坐臺小姐，從此定格； 我們不是在創(chuàng)造一個項目，我們是在創(chuàng)造一個千古傳奇 ?? 為了創(chuàng)造一個其他人其他項目難以逾越的鹽城商業(yè)文化高度與深度，我們必須有其他人其他項目難以逾越的人性及文化的思索高度。在文化層面，融入柴米油鹽醬醋茶與喜怒哀樂愛惡欲，包容物質(zhì)與生活；融入赤橙黃綠青藍(lán)紫與宮商角徵羽清變，包容精神與文化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這里，我們再次使用本案的營銷總概念以結(jié)束全篇： 在柴米油鹽醬醋茶上，灑成赤橙黃綠青藍(lán)紫 于喜怒哀樂愛惡欲中，彈出宮商角徵羽清變 —— 締造浪漫鹽城！