【正文】 心→奧林匹克大廈（首期商業(yè)配套）→景觀走廊（樣板環(huán)境、室外泳池）→樣板房→商業(yè)街→高爾夫球場(chǎng)（高爾夫景觀）→健康步道→幼兒園→營(yíng)銷中心。二層面積： 367 ㎡； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特色 1：展示本案生態(tài)環(huán)境和運(yùn)動(dòng)主題 營(yíng)銷中心的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格上力爭(zhēng)簡(jiǎn)潔、明快、自然、大氣，并且要有給人走進(jìn)去心頭一亮、給人有一股活力和沖勁的感覺，不豪 華但非?，F(xiàn)代、耐看，并且在用材上不追求高檔，但要實(shí)用、實(shí)惠，并能體現(xiàn)其高雅格調(diào)。 （ 3） 運(yùn)動(dòng)雕塑小品點(diǎn)綴。因此，營(yíng)銷中心的布局設(shè)計(jì)需以將信息最直接地傳遞給客戶為原則，又要給客戶創(chuàng)造舒適的參觀和購(gòu)買環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）模型展示區(qū) 平面規(guī)劃模型，需成為客戶進(jìn)入營(yíng)銷中心的首要視覺沖擊要素，此外，應(yīng)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)單位的戶型模型。 （ 4）兒童活動(dòng)區(qū) 為體現(xiàn)本案教育、運(yùn)動(dòng)內(nèi)涵，烘托營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛，建議設(shè)面積為 20 平方米的兒童益智游戲區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 7）資料取閱架 放置本案的相關(guān)宣傳資料。 （ 11）客戶休息區(qū) 前來辦理手續(xù)客戶的等待、休息區(qū)域，同時(shí)擺放飲水機(jī)，可以考慮和放映區(qū)融為一體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）辦公室 作為公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)駐營(yíng)銷中主的辦公區(qū)域，其中總經(jīng)理室、營(yíng)銷中心（策區(qū)部、銷售部）、總工室、工程部、財(cái)務(wù)部、行政部每個(gè)部門都要有相對(duì)獨(dú)立的辦公室。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 視點(diǎn)二、奧林匹克花園傳 奇的序幕在中小企業(yè)博覽會(huì)上演 中小企業(yè)博覽會(huì)在新北區(qū)國(guó)際展覽中心隆重開幕，本屆博覽參展的國(guó)內(nèi)外企業(yè)達(dá)400 多家，特別是國(guó)外、境外知名企業(yè)、世界 500 強(qiáng)企業(yè)較去年有較大幅度增加，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，將有 20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近 500 名外賓和 3 萬多名國(guó)內(nèi)客商參觀博覽會(huì)或在博覽會(huì)上進(jìn)行商貿(mào)洽談?wù)劶耙庀蚝献?。?jù)檢測(cè)工作人員介紹，常州奧林匹克花園將成為健康管家中心，引進(jìn)國(guó)際一流的檢測(cè)設(shè)備及專業(yè)的運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)人員對(duì)業(yè)主體能及運(yùn)動(dòng)健康狀況進(jìn)行檢測(cè)，并將國(guó)家體育總局面及北京運(yùn)用到社區(qū)中，為社區(qū)業(yè)主提供科學(xué)的運(yùn)動(dòng)處方，全程督導(dǎo)業(yè)主的身心健康。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。戶外，流動(dòng)廣告等多種形式出現(xiàn)，在總體高度上，成立會(huì)員俱樂部，推動(dòng)口碑廣告在更多目標(biāo)客戶中流傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 尋出最與眾不同的特色，即最具競(jìng)爭(zhēng)力的特點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 職業(yè)、教育程度、年齡、購(gòu)買習(xí)慣、決策者、區(qū)域特色??等背景皆須作充分的思索與了解。 一個(gè)好的廣告應(yīng)達(dá)到四個(gè)階段性目的： 一是引人注意，即吸引人的目光停留于廣告之上； 二是使人理解，即使 人明白商品的各要素諸如功能、價(jià)格等等； 三是使人留下美感并保持記憶； 四是產(chǎn)生購(gòu)買欲望，簡(jiǎn)單說，就是看得見，愿意看，看得懂，記得住，有好感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 然后在選擇標(biāo)準(zhǔn)下，決定最為適合的創(chuàng)意。中、大型的個(gè)案（營(yíng)業(yè)額在二三億以上），在兩個(gè)月期間內(nèi)，通?？蓜澐譃槿诓煌膹V告策略： 1． 引導(dǎo)期 —— 作初期的信息傳播，重點(diǎn)在引起消費(fèi)者的好奇與期待，吸引購(gòu)屋者的注目與行動(dòng)。 研究擬訂訴求地區(qū)與訴求對(duì)象，可考慮檢討分析以下項(xiàng)目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 購(gòu)買對(duì)象 （ 2） 購(gòu)買者分布地域 （ 3） 購(gòu)買者年齡、所得、階層、省籍、職業(yè)、性別、購(gòu)買習(xí)慣，決策 者?? （ 4） 訴求地區(qū)比重之分配； （ 5） 銷售數(shù)量初測(cè)； （ 6） 行銷個(gè)案之優(yōu)缺點(diǎn)； （ 7） 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之情況與銷售過程； （ 8） 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之未來走勢(shì)。 步驟六、編擬廣告預(yù)算 廣告預(yù)算分配表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 開支內(nèi)容 費(fèi)用 執(zhí)行時(shí)間 廣告調(diào)研費(fèi) 媒體刊播費(fèi) 電視 廣播 報(bào)紙 雜志 其他 廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi) 電視 廣播 報(bào)紙 雜志 促銷費(fèi) 公關(guān)費(fèi) 直銷費(fèi) 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目 內(nèi) 容 廣告調(diào)查費(fèi)用 廣告前期市場(chǎng)調(diào)研、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用 廣告制作費(fèi)用 照相、制板、印刷、錄音、攝影、錄像、文案創(chuàng)作、美術(shù)設(shè)計(jì)、廣告禮品等直接制作費(fèi)用 廣告媒體費(fèi)用 購(gòu)買報(bào)紙和雜志、電視和電臺(tái)廣播頻道和時(shí)段、 租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用 其他相關(guān)費(fèi)用 與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共關(guān)系活動(dòng)、 SP 活動(dòng)、直效營(yíng)銷等費(fèi)用 流程三：傳播階段 方式一、硬性、軟性傳播 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在房地產(chǎn)廣告中，傳播的方式可以分硬性傳播、軟性傳播及自覺傳播。 方式三、整合營(yíng)銷傳播 整合營(yíng)銷傳播可以包括如下的工作： （ 1） 整合市場(chǎng)； （ 2） 整合概念； （ 3） 整合表現(xiàn)創(chuàng)意； （ 4） 整合媒體； （ 5） 整合傳播。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售整體計(jì)劃建議 一、計(jì)劃內(nèi)容要點(diǎn) 計(jì)劃概要： 對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部門快速瀏覽。 市場(chǎng)營(yíng)銷策略： 提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng) 在選擇區(qū)域性的主要公眾媒體的同時(shí)，亦可選擇某些特殊的傳播媒體； 在媒體的選擇中，常州奧林匹克花園必須思考的是： （ 1） 奧林匹克花園項(xiàng)目花了多少?gòu)V告費(fèi)？有效傳播率是多少？ （ 2） 奧林匹克花園的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分到何種程度，廣告媒體的選擇與目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和有效傳播是有著直接關(guān)系的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。 室內(nèi)背景燈光，音樂營(yíng)造輕松、活躍的氣氛。 4．現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)目標(biāo)（見上表） 5．入市前銷售策劃目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）總體目標(biāo) 為樓盤正式入市銷售作好充分的準(zhǔn)備； 進(jìn)行入市前的信息告知，預(yù)熱市場(chǎng)，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)氣氛； 展示一個(gè)成熟、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。為今后正式發(fā)售創(chuàng)造題材。 促使買家盡早購(gòu)買。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 推盤策略上每次推盤，注意好中差貨型搭配，合理控制配比，以達(dá)到每個(gè)銷售期的控制目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)完成后，都需作一個(gè)總結(jié)，即階段性的總結(jié)，而階段性總結(jié)起了調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)之間的重要作用，其具體操作流程如下： 其進(jìn)度控制原則：符合項(xiàng)目建設(shè)及市場(chǎng)運(yùn)作的客觀規(guī)律、與項(xiàng)目的營(yíng)銷策略相吻合、節(jié)約項(xiàng)目營(yíng)銷的綜合成本、規(guī)避法律賠償。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、引導(dǎo)期需要注意的事項(xiàng) ◆ 對(duì)預(yù)約客戶中希望客戶必做 DS（直接拜訪）； ◆ 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)客銷售方向、方式若有不順暢要即時(shí)修正； ◆ 不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門之動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來人、來電及區(qū)域記錄予以分析后，決 定是否修正企劃策略； ◆ 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣； ◆ 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度、冷氣空調(diào)位置及冷暖度、簽約場(chǎng)所氣氛、屋頂防雨措施、效果圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試； ◆ 主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否足以使眾多客戶十分的順暢經(jīng)過。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五章 常州 奧林匹克花園 樓盤包裝 樓盤包裝的市場(chǎng)價(jià)值 奧林匹克花園的樓盤包裝是廣告推廣及建立品牌形象的有益補(bǔ)充，是營(yíng)銷策劃中不可缺少的一環(huán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、戶外廣告看板 奧林匹克花園戶外廣告看板，其文字圖案必須與樓盤的格調(diào)及內(nèi)涵相關(guān)，并且要具有吸引力引導(dǎo)作用。 施工階段奧林匹克花園包裝策略 將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。 工地形象誘導(dǎo) 工地路牌 工地圍板 工地氣氛 表明奧林匹克花園的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 —— 奧林匹克花園施工工地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、入口牌樓 在奧林匹克花園入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，以藝術(shù)特色的建筑表現(xiàn)奧林匹克花園個(gè)性主題。 五、溫柔的警告牌 預(yù)售階段樓盤包裝策略 一、路旗 一生的幸福值得你 天的等待， 還有 天，你將擁有全新的生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)奧林匹克花園的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料