深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 ???????? 3 第一章、 項目分析 ????????????????????????? .4 一、 項目基本資料 ???????????????????????? 4 二、 沙井市場分析 ???????????????????????? 4 三、 項目 SWOT 分析 ??????????????????????? .7 第二章、 物業(yè)發(fā)展建議 ??????????????????????? .8 一、 項目總體規(guī)劃建議 ???????? ?????????????? 8 二、 開發(fā)思路 ?????????????????????????? 9 三、 開發(fā)理念與定位 ?????????????????????? .10 四、 總體規(guī)劃建議 ??????????????????????? .12 第三章、 各分項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 ????????????????? 14 一、 商業(yè)定位 ????????????????????????? .14 第四章、 營銷工作思路 ??????????????????????? 19 一、本案銷售策略 ???????????????????????? 19 二、本案銷售預(yù)計 ?? ?????????????????????? 20 三、招商工作思路 ???????????????????????? 20 第五章、 相關(guān)工作開展計劃 ????????????????????? 24 結(jié)束語 ?????????????????????????????? .26 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前 言 本任務(wù)書旨在從沙井中心區(qū)組團(tuán)發(fā)展、未來市場態(tài)勢、企業(yè)運(yùn)營層面界定的項目開發(fā)目標(biāo)和定位出發(fā)，對物業(yè)形態(tài)、物業(yè)組合、物業(yè)比例、格局、產(chǎn)品等方面提出規(guī)劃設(shè)計的要求和建議，在規(guī)劃布局、建筑表現(xiàn)、空間營造等規(guī)劃專業(yè)層面留足廣闊的空間給規(guī) 劃設(shè)計單位，希望他們能夠充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)長、想象力和創(chuàng)造力，共同打造具有地標(biāo)性的優(yōu)質(zhì)的城市中心綜合體，成為城市中心的亮點(diǎn)項目，最大限度提升物業(yè)價值。 二、沙井市場分析 區(qū)域概況 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 A、沙井新城，交通發(fā)達(dá) 沙井街道交通便利，海陸空四通八達(dá)。沙井在過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對工業(yè)比較重視，工業(yè)產(chǎn)值占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的比重超過 85%，工業(yè)出口在深圳居首位， 2001 年全鎮(zhèn)擁有 1150 多家工廠，幾乎都是外資企業(yè)，銀行存款達(dá)到30 億元人民幣。 市場競爭 A、樓盤現(xiàn)狀分析 ◆ 樓盤容量： 在售樓盤中，以小規(guī)模樓盤為主，建筑面積一般在 10 萬平米以下的樓盤。 ◆ 戶 型： 以面積在 6070 ㎡和 120130 ㎡的兩房、三房為主。 ◆ 營銷推廣： 少量商品房維持廣告投入，多見于戶外廣告牌和樓體，概念炒作與深圳基本可保持同步，但宣傳力度似乎并不太大，小產(chǎn)權(quán)房一般以樓體橫幅等現(xiàn)場宣傳為主。 3）沙井鎮(zhèn)歷史悠久，市政、生活、 商業(yè)配套齊全。中海 項目劣勢 1）地塊規(guī)模相對小、項目環(huán)境比較雜亂。 2）大環(huán)境隨著不 斷改進(jìn)，將越來越完美。 結(jié)論 ◆ 沙井小產(chǎn)權(quán)房多年來是該區(qū)域物業(yè)銷售的構(gòu)成主體； ◆房屋出租率高、價格呈上升趨勢，投資者比較青睞投資回報高的小產(chǎn)權(quán)房。 通過打造地標(biāo)提升土地和物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營價值；通過打造地標(biāo)塑造出標(biāo)志性的形象，提升企業(yè)和項目的形象和地位。 D、“現(xiàn)金流池”統(tǒng)籌原則 從“現(xiàn)金流池”（項目開發(fā)全程中關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點(diǎn)周期內(nèi)現(xiàn)金的“進(jìn)”與“出”，確?，F(xiàn)金流池的平衡和連續(xù)性）統(tǒng)籌的角度出發(fā)，安排好物業(yè)組合和開發(fā)分期，使項目開發(fā)既實現(xiàn)良性滾動開發(fā)，又實現(xiàn)價 值最大化開發(fā)。 針對本項目：把酒店、酒店式公寓、商業(yè)、廣場、地下空間多種功能混合復(fù)合在一起，實現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、消費(fèi)集聚的集合效應(yīng)，提升價值和聚合輻射力，未來將成為沙井中心的商業(yè)城。 四、總體規(guī)劃設(shè)計 建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須 面南及東南的朝向的原則。 ? 在照顧較 大戶型各項 原則的基礎(chǔ)上小戶型朝向及景觀價值最優(yōu)化的原則。 2）戶型比與建筑群體戶型布局 基于本項目的戶型定位和戶型比例（參見 P7），本住宅應(yīng)有相當(dāng)比例“戶戶16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓 電梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 入口 入口 入口 入口 入口 入口 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有景、南北通風(fēng)”的中高檔住宅，戶型總平面位置及樓層位置，也應(yīng)考慮戶型檔次與景觀環(huán)境優(yōu)良次序及建筑設(shè)計的可操作性。 D、目標(biāo)客戶群 D1 核心消費(fèi)群 沙井 2035 歲都市時尚人群 中等收入白領(lǐng)，或有家庭財富支持的未成年人 中等文化層次 上有家庭財富支持，下無家庭負(fù)擔(dān)，消費(fèi)新潮，跟風(fēng)。 一層單間面積小，好分割，利于銷售； 一層單間面積在 50— 70 平米之間，層高 —— 5 米之間； 充分利用扶梯等垂直交通系統(tǒng)盤活二樓商業(yè)價值； 利用退臺處理，增加設(shè)計經(jīng)營面積，同時可以和中廳小廣場互動； 利用地下面積，增加實際建筑面積，但不增加容積率，同時可以和廣場連接。 1）物業(yè)管理公司 社區(qū)服務(wù)的有機(jī)運(yùn)作需要依靠物業(yè)管理作一系列的專業(yè)性安排，才能取得完善的效果。在策略上簡潔明快，直截了當(dāng)。 ? 根據(jù)市場情況有計劃的、限量推出房源。因此，本項目商業(yè)能否實現(xiàn)高效益，決定了整體項目能否實現(xiàn)高效益。 其中，產(chǎn)權(quán)式酒店、引擎店、主力店的招商又是招商工作中的關(guān)鍵因素，對本項目招商影響至關(guān)重大。從而，酒店、引擎店、主力店招商工作應(yīng)最先開展。按照本項目既定的營銷計劃，本項目商業(yè)部分在招商理想的狀況下，預(yù)計在 08年 9 月份入市。 8前期招商成果 正式招商工作開展正式招商必備條件 前期招商成果 指酒店、引擎店、主力店招商的工作成果。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 九天機(jī)構(gòu) 202033
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