【正文】 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)市工商局信息中心 2002 年企業(yè)登記統(tǒng)計結(jié)果顯示，去年深圳新登記企業(yè) 22040 戶，平均每日有超過 60 家企業(yè)誕生，增幅創(chuàng)下歷史新高。 據(jù) 調(diào)查 ， CEPA 對深圳寫字樓市場的利好影響已經(jīng)反映在 今年 第三季度的交易數(shù)據(jù)中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港會展業(yè)對深圳的影響 CEPA 協(xié)議將允許香港在管理咨詢服務(wù)、展會、廣告及法律服務(wù)、會計和醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)、建筑工程、運輸、分銷、物流、旅游、視聽服務(wù)、銀行、證卷及保險總計 16 個服務(wù)行業(yè)提前進入中國內(nèi)地市場，其中展會業(yè)排在第二位。 目前， 深圳會議展覽協(xié)會與香港展覽業(yè)協(xié)會簽訂了合作協(xié)議， 其中， 筆克、勵展和雅士等三家香港會展巨頭的負責人表示，今年下半年來深圳開辦各自的展覽公司，并 爭取更多的海外參展商和客商來 深圳 。 市場需求分析： 2020 年 1— 8 月份辦公物業(yè)銷售情況統(tǒng)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 時期 套數(shù) 面積（ 萬㎡） 金額（億元） 均價（元 /㎡） 15 月份 573 10,116 6 月份 82 9293 合計 655 8 7 月份 142 3 19,625 8 月份 62 12,435 前 8 月份總計 859 數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 中心區(qū) 2020 年推盤量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樓盤名稱 供應(yīng)量 國際商會中心 ㎡ 大中華交易廣場、 ㎡ 禮頓中心 ㎡ 華融大廈 ㎡ 貴州大廈 ㎡ 金中環(huán)國際商務(wù)大廈 ㎡ 安聯(lián)大廈 ㎡ 海關(guān)大廈 ㎡ 鳳凰大廈 ㎡ 新世界大廈 7萬㎡ 建廠局大廈 10萬㎡ 總計 ㎡ 中心區(qū)預計年底空置量 樓盤名稱 預計年底空置量約 備 注 中央商務(wù)大廈 ㎡ （郵電樞紐大廈，豐立大廈，國際商會大廈，時代金融中心，特美思大廈，中國聯(lián)通大廈，免稅大廈，航天大廈，江蘇大廈，特區(qū)報業(yè)大廈） 這些項目一部分屬于企業(yè)自用房，一部分已基本完全銷售。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整個深圳房地產(chǎn)未來總體市場供應(yīng)量至少保持在 280 萬㎡以上。 片區(qū)價格走勢分析 （以江蘇大廈為例） 江蘇大廈銷售價格情況表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 時 間 起價（元 /平方米） 9000 10800 8000 均價（元 /平方米） 12000 12000 16000 最高價（元 /平方米） 14000 22000 國際商會大廈 A 棟 2001 年面向市場時，其銷售均價大約是 9800 元 /平方米，吸引了大量買家，至 B 棟推出來時，其銷售均價達至 11000 元 /平方米左右， 此后 CBD區(qū)推出的大多數(shù)樓盤維持在 11000— 12000 元 /平方米的均價水平上，價格比較穩(wěn)定。 （ 3）配套：注重休閑和綠化空間的設(shè)計，利用裙樓和辦公的過渡空間設(shè)計空中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 花園和休閑、健身場所；智能化設(shè)計成為辦公的基礎(chǔ)配套條件。 （ 6）供應(yīng)價格：均價在 1100012000 元 /㎡ 之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、中心區(qū)寫字樓個案分析（中央商務(wù)大廈、國際商會大廈） （一）中央商務(wù)大廈： 內(nèi)部認購的情況 內(nèi)部認購期從 9 月 2 日 — 10 月 18 日，期間給予認購者 3%的額外折扣，計劃實現(xiàn)的均價為 10300 元 /平米，并承諾在公開發(fā)售后 7 天內(nèi)認購者可無理由退款。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 個案啟示： 結(jié)合項目定位采用合理的推售策略 項目營銷手法應(yīng)有所創(chuàng)新（如采用直復營銷，人脈泛營銷，活動 營銷等）都會取得好的銷售業(yè)績。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、寫字樓客戶特征分析 深圳寫字樓市場客戶總體特征分析 2002 年對甲級寫字樓需求較大的公司主要是 實業(yè)投資類、貿(mào)易電子類、 物流 類、 科技類、顧問 咨詢類和金融保險類。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公司行業(yè)類型 貿(mào)易、電子、電腦、軟件、設(shè)計、廣告咨詢、禮品、醫(yī)藥、外資駐深辦事處等 房地產(chǎn)、實業(yè)、 證券及律師事務(wù)所等 需求面積 100 平方米左右 200 平方米以上 C、入駐公司行業(yè)平均面積分析 ? 第一是律師事務(wù)所，平均面積最大， 3 家共 2120 平方米，平均一家為 平方米； ? 第二是證券保險類公司， 3 家共 1460 平方米，平均一家為 487 平方米； ? 第三是實業(yè)、房產(chǎn)類公司，平均面積較大， 5 家共 2360 平方米，平均每家為 472 平方米； ? 第四是醫(yī)藥公司， 3 家共 690 平方米，平均一家為 230 平方米； ? 而貿(mào)易、電子、電腦、設(shè)計、軟件、科技及廣告咨詢類等公司，一般建筑面積都較小，基本上在 90155 平方米之間 。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7） 深圳寫字樓向?qū)I(yè)化發(fā)展的趨勢越發(fā)的表現(xiàn)出來，區(qū)域客戶對寫字樓的專業(yè)性要求越來越突出。 辦公室空間形式不夠豐富，并且缺乏整體性，可結(jié)合上下層創(chuàng)造豐富的立體現(xiàn)代辦公空間 首層布置公共空間太少，應(yīng)適當增加首層空間的穿透性，合理利用二層平面，以增加入口大堂與城市空間的品位和科學性，甚至把銀行放在二樓也可以。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招商策略： 本寫字樓在深圳以公開發(fā)售為主，而以招商形式在香港和內(nèi)地（租售同時進行）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此舉可以吸引諸如：資訊、金融保險，展覽業(yè)、地產(chǎn)公司及中介等企業(yè)入駐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 逐月供樓策略 此種方式與入伙按揭基本相同，回籠部分資金。 先租后賣策略 發(fā)展商先對部分樓層的寫字樓進行招租，并與租客簽訂一至三年租約，然后再將購買單位連同租約一并出售給投資商，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客，承擔其先期風險，此種方式起到很好促銷作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如：已購買客戶推薦其它相關(guān)行業(yè)入駐，可以給予部分優(yōu)惠（雙方） 寫字樓客戶購買心理特征分析：寫字樓屬于價值比較高的產(chǎn)品，因此客戶在購買的過程中產(chǎn)品價值被認同是他們決定購買的考慮因素之一。 此舉優(yōu)勢二： 如果企業(yè)經(jīng)營不善可以拿出部分，出租減輕企業(yè)的負擔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 如： 出租會議室和接待室，可以使企業(yè)不再為購買低使用率的空間付費；公共服務(wù)的商務(wù)中心，可以使企業(yè)不必為購買低使用率的設(shè)備占用固定資產(chǎn)；甚至不用再單獨聘請秘書， 本大廈提供 出租秘書 服務(wù) ，可以替公司接聽電話、收發(fā)信件，可以整理會議紀要，可以代為采購辦公用