【正文】 深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶總體特征分析 ............................... １６ 中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶特征分析 ........................................... １６ 分析結(jié)論： ...................................................................... １８ 五、設(shè)計(jì)方案的建議： ............................................................. １９ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此， 將吸引更多的香港企業(yè)將辦公機(jī)構(gòu)遷往內(nèi)地，深圳將以其與香港有長(zhǎng)期緊密的合作基礎(chǔ)、與香港距離最近、國(guó)際化程度高等優(yōu)勢(shì)而首先獲益，而深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也就成為此次企業(yè)內(nèi)遷的受益對(duì)象之一， 在 CEPA 落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。港資企業(yè)進(jìn)入深圳的步伐也進(jìn)一步加快， 2002 年全年新登記港資企業(yè)為 1234 戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況分析 年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求解析 市場(chǎng)供應(yīng)分析 今年上 半年深圳市的寫(xiě)字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積約為 28 萬(wàn)平方米，同去年上半年的 萬(wàn)平方米相比，增長(zhǎng) 265%。 歷年成交情況比較分析 全市歷年寫(xiě)字樓成交情況表 時(shí)間 1999 2000 2001 2002 2020（預(yù)計(jì)） 成交面積（㎡） 14 萬(wàn) 12 萬(wàn) 11 萬(wàn) 18 萬(wàn) 22 萬(wàn) 深圳雖然 03 年上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)走好，但下半年將會(huì)繼續(xù)保持供大于求的 格局，市場(chǎng)壓力明顯增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看 整個(gè)北區(qū)銷售情況不容樂(lè)觀，一般比南區(qū)銷售周期長(zhǎng)，大慨在兩、三年以上，主要原因是南區(qū)配套已經(jīng)非常成熟，辦公場(chǎng)所比較 集中，而北區(qū)市政配套還比較落后。 銷售分析（截止到 10 月 30 日） 寫(xiě)字樓成交統(tǒng)計(jì) （不包括發(fā)展商自留部分） 套數(shù) 面積 (㎡ ) 總金額 (元 ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 占可售比例 9 月 26 25,719,878 10,156 % 10 月 37 29,639,900 9,839 % 累 計(jì) 63 55,359,778 9,984 % 成交客戶類型分析 實(shí) 業(yè) 貿(mào) 易 投 資 設(shè) 計(jì) I T 合 計(jì) 數(shù) 量 4 6 8 1 2 21 比 例 % % % % % 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 挖掘項(xiàng)目自身的賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行差異化銷售。 中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶特征分析 江蘇大廈客戶群分析結(jié)論： A、入駐公司行業(yè)類型 ? 第一是貿(mào)易公司，共 13 家，占總量的 21%； ? 第二是電子類和設(shè)計(jì)類公司，各 6 家，分別占總量的 %； ? 第三是實(shí)業(yè)、電腦軟件、科技及廣告咨詢類公司，各 5 家，分別占總量的8%； ? 第四是律師事務(wù)所、醫(yī)藥、保險(xiǎn)證券及設(shè)備類公司，各占一定比例。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3）律師事務(wù)所、實(shí)業(yè)投資及金融保險(xiǎn)類公司需求面積較大，一般建筑面積在 400平方米以上；而貿(mào)易、電子、電腦、軟件、設(shè)計(jì)、廣告、信息咨詢、禮品、外資或外地駐深辦事處等公司一般需求建筑面積集中在 100 平方米左右； 4）外企及外地駐深辦事處等一般不購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，以租賃為主； 5）隨著深港經(jīng)濟(jì) 一體化進(jìn)程加快及 CEPA 的簽署，外企客戶所占的比例有增加的趨勢(shì)，并在物業(yè)選擇上，他們偏向于高檔寫(xiě)字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。吸引大商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷 －－ 合作公司 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)－－ 針 對(duì) 香 港 和 國(guó) 外 知 名 企 業(yè) 招 商 會(huì)－－ 內(nèi)地客戶、擴(kuò)大對(duì)外知名 行業(yè)協(xié)會(huì) －－ 特定行業(yè) （ 如 律 師 協(xié) 會(huì) ， 外 貿(mào) 局 ） 入伙按揭策略 根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶，因工期長(zhǎng)，多數(shù)公司不愿意在使用前投入較多資金，而愿意在近現(xiàn)樓時(shí)或現(xiàn)樓后再行購(gòu)買(mǎi)租用，針對(duì)此種情況，我們提出“入伙按揭”策略。 配套優(yōu)惠策略 用于促銷期，做為一個(gè)小高潮。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）、提供特色化的經(jīng)營(yíng)管理 傳統(tǒng)意義上的辦公模式普遍認(rèn)為人均 10 平方米是最合理的辦公空間， 但是通過(guò)觀察研究 ， 辦公場(chǎng)所 使用頻率不高 的 是 會(huì)議室、接待 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）、布局，合理利用 建議大廈除了商務(wù)中心以外，也靠慮部分樓層做成商務(wù)套間（酒店），咖啡廳，酒吧等滿足來(lái)往客戶的商務(wù)需要。 室、秘書(shū)臺(tái)、財(cái)務(wù)室及奢華的大堂分?jǐn)傉嫉搅艘话胍陨系霓k公面積，這些功能不太劃算卻又不能缺少。 此舉優(yōu)勢(shì)一 ：可以滿足創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)對(duì)辦公寫(xiě)字樓的個(gè)性化需求 如：如果公司有 二 個(gè)合伙人，需要一個(gè) 100 平方米的辦公間，目前的寫(xiě)字樓即使有這么小的辦公間也只能辦理一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。可以減輕投資客的風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 家入駐 （ 據(jù)了解無(wú)錫、溫州等一帶估計(jì)有 2000 億民間資本用于房地產(chǎn)投資），此辦法可以吸引如實(shí)業(yè)、投資公司、知名品牌公司等整層購(gòu)買(mǎi)較 大單位。 六、營(yíng)銷建議： 化整為零策略 可以考慮 10 層以下進(jìn)行小單位間隔（間隔 50—— 150 平方米不等面積）， 10 層以上的單位以 250 平方米以上為主；根據(jù)市場(chǎng)反映情況適當(dāng)增減間隔樓層的數(shù)量，但是要預(yù)留幾層低樓層整體單位進(jìn)行銷控。賽格廣場(chǎng)，主要的客戶 80%以上是從事電子、通訊行業(yè)，作為亞洲最大的電子通訊市場(chǎng)，其市場(chǎng)專業(yè)化程 度、功能使用方面較為典型等。 公司行業(yè)類型 實(shí)業(yè) 投資 咨詢 科技 電子 貿(mào)易 會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所 其他 數(shù)量 85 29 28 19 17 12 50 比例 % % % 7% % % % 分析結(jié)論： 從上述幾個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看， 總體上來(lái)說(shuō)，中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征： 1）由于深圳不具備吸引外資的充分條件，因此還未成為跨國(guó)公司的主要選擇，客戶主要以國(guó)內(nèi)公司為主； 2）入駐客戶主要以實(shí)業(yè)投資、信息咨詢、金融保險(xiǎn)、科技、電子、貿(mào)易及會(huì)計(jì)律師事務(wù)所等為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 在成交客戶中，投資類客戶的比例最高，其次是貿(mào)易類，仍有相當(dāng)多的投資型客戶沒(méi)認(rèn)識(shí)到 CBD 的投資價(jià)值，沒(méi)有像紐約、香港、東京等城市的投資