深圳安聯(lián)大廈租售比例建議報告-文庫吧在線文庫
【正文】 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建議之租售比例 ? 按照銷售 60%、租賃 40%的比例和銷售 70%，租賃 30%的比例，短期現(xiàn)金流負值較大，對開發(fā)商有一定的財務壓力； ? 按照銷售 80%，租賃 20%的比例，短期現(xiàn)金流負值較小，并且保留了部分物業(yè)，可以獲得長期租金收益和物業(yè)增值收益，我們認為這一比例較為合理，建議采用。 長期現(xiàn)金流（租金凈收入）： 萬元 /年 （ 3）、銷售 80%，租賃 20% 開發(fā)總成本： 63900 萬元 銷售部分開發(fā)成本： 51120 萬元 銷售總收入： 68160 萬元 銷售利潤： 17040 萬元 銷售費用（ 2%）： 萬元 營業(yè)稅及附加（ %）： 萬元 稅前利潤： 萬元 所得稅（ 15%）： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資收益率： % 短期現(xiàn)金流： 萬元 長期租金收入 （不考慮遞增因素）： 萬元 /年 租賃稅（ 17%）： 萬元 /年 長期 現(xiàn)金流（租金凈收入）： 萬元 /年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 不同租售比例對項目現(xiàn)金流的影響 計算的假設條件如下： 可銷售面積 71000 m2，開發(fā)成本 9000 元 /m2,銷售均價 12000 元 /m2，租賃均價 100 元 /，空置率 10%： （ 1）、銷售 60%，租賃 40% 開發(fā)總成本： 63900 萬元 銷售部分開發(fā)成本： 38340 萬元 銷售總收入： 51120 萬元 銷售利潤： 12780 萬元 銷售費用（ 2%）： 萬元 營業(yè)稅及附加（ %）： 萬元 稅 前利潤： 萬元 所得稅（ 15%）： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資收益率： % 短期現(xiàn)金流： 萬元 長期租金收入 （不考慮遞增因素）： 萬元 /年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售細分 銷售物業(yè)再細分為零散銷售部分和整體銷售部分（含整層和半層）。現(xiàn)在該項目入駐率更是高達 96%；再如特區(qū)報業(yè)大廈當年入駐率就達到了 87%，據(jù)我司了解，江蘇大廈屬于只售不租，特區(qū)報業(yè)大廈很大一部分是只租不售，由此可見該片區(qū)租賃市場有較大的空間。 項目自身情況分析 從價格來看 該片區(qū)銷售均價一般維持在 10500—— 11000 元 /㎡這樣一個水平，本項目不論是在該區(qū)，還是與南片區(qū)之間的比較，在價格方面都不具備競爭優(yōu)勢，盡管本項目的質(zhì)素比較高，但是高端寫字樓的市場空間是相對有限的，本項目如全部推向市場，將會面臨：一、開發(fā)商的風險相對較大。 預計明年整個中心區(qū)總體供應量約為 134 萬㎡（明年新增供
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