【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 為吸引大客戶，保持租賃完整性，同時也為了保留部分物業(yè)以獲取長期增值收益，應保持至少 20%30%的比例。 項目周邊物業(yè)租售情況 整個中心區(qū)的寫字樓物業(yè)基本上以銷售為主，一般情況下寫字樓很難售罄 ,銷售率保持在 85%以上，剩余部分用做出租長，進行長線投資，如中央商務大廈、國際商務中心、江蘇大廈等都銷 售了 95%以上 ，剩余部分開發(fā)商預留；另外一種類型物業(yè)屬于企業(yè)自建房，一般 50%—— 60%屬于企業(yè)自己的辦公場所，其余部分市場消化，如：中鐵建大廈，中航大廈，福建興業(yè)銀行等。 市場結論： （ 1）、 CEPA 政策的影響，未來幾年寫字樓的銷售、租賃市場將會逐漸升溫。 深圳現(xiàn)有的甲級寫字樓空置率基本都在 5％以下。 深圳甲級寫字樓租賃情況 、 WTO 對甲級寫字樓租賃市場的影響 隨著中國加入 WTO 時間日益增長， WTO 的影響也將進一步顯現(xiàn)，深圳作為中國南部的重要窗口城市，將吸引更多的外資企業(yè)來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。預計 2020 年全市竣工的寫字樓總面積 56萬平方米左右，因此勢必將形成 17 萬平方米的空置面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中零散銷售部分占 60%，整體銷售銷售部分占 20%。二、該片區(qū)以及片區(qū)與片區(qū)之間的樓盤競 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）、港資、外資企業(yè)將成為未來甲級寫字樓租賃市場的主力軍。 ? 中心區(qū) 甲級寫字樓入駐情況 江蘇大廈入駐已達 95%以上，特區(qū)報業(yè)大廈的入駐達到了 90%以上，投資銀行大廈、國際商會大廈均達到了 94%以上；其它項目的入駐也保持在一個較高的水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的青睞。 政府調控、經(jīng)濟影響等等因素讓深圳寫字樓市場發(fā)展蓬勃，中心區(qū)和車公廟成為近年來的熱點。 。 預計明年整個中心區(qū)總體供應量約為 134 萬㎡（明年新增供應量約 萬㎡，加上今年年底市場空置量約 萬㎡）?，F(xiàn)在該項目入駐率更是高達 96%；再如特區(qū)報業(yè)大廈當年入駐率就達到了 87%，據(jù)我司了解，江蘇大廈屬于只售不租，特區(qū)報業(yè)大廈很大一部分是只租不售，由此可見該片區(qū)租賃市場有較大的空間。 不同租售比例對項目現(xiàn)金流的影響 計算的假設條件如下： 可銷售面積 71000 m2，開發(fā)成本 9000 元 /m2,銷售均價 12000 元 /m2，租賃均價 100 元 /，空置率 10%： （ 1）、銷售 60%，租賃 40% 開發(fā)總成本： 63900 萬元 銷售部分開發(fā)成本： 38340 萬元 銷售總收入： 51120 萬元 銷售利潤： 12780 萬元 銷售費用（ 2%）： 萬元 營業(yè)稅及附加（ %）： 萬元 稅 前利潤：