xxxx年7月22日合肥萬(wàn)國(guó)大廈營(yíng)銷思路報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 寫字樓項(xiàng)目。因此，本報(bào)告必然有所欠缺，還希望雙方進(jìn)一步溝通，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的營(yíng)銷策略。出讓價(jià)格p 地塊出讓價(jià)格一般，但開發(fā)商自持物業(yè) 50%；因此 本案前期開發(fā)投入較大，對(duì)于企業(yè)資金要求，前期現(xiàn)金流至關(guān)重要。? 物業(yè)組合：寫字樓 +商業(yè)， 復(fù)合型物業(yè)；? 功能思考：項(xiàng)目體量小，規(guī)模不大，屬于合肥市寫字樓中等水平，區(qū)域內(nèi)高端水平。政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如西環(huán)中心廣場(chǎng)、新城國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為新興項(xiàng)目，無(wú)論是質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是首屈一指。合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程趨 勢(shì) 政務(wù)區(qū)濱湖區(qū)市中心區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)：由中心區(qū)外延現(xiàn)象明顯 辦公市場(chǎng) /市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域 后續(xù)貨量（萬(wàn)方） 主要貨量來(lái)源北一環(huán)區(qū)域 約 7 國(guó)光萬(wàn)豪廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)市中心區(qū)域 約 17 華僑廣場(chǎng)、安糧東怡金融廣場(chǎng)、合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)三里庵區(qū)域 約 環(huán)球金融廣場(chǎng)、 IFC國(guó)際金融中心新站區(qū)區(qū)域 約 10 信地城市廣場(chǎng)、創(chuàng)智坊包河區(qū)區(qū)域 約 10 東方廣場(chǎng)、榮信商務(wù)中心政務(wù)區(qū) 超過(guò) 35 華邦世貿(mào)城、蔚藍(lán)商務(wù)港、新地中心、天鵝湖國(guó)際商務(wù) 中心、置地中心其他區(qū)域 超過(guò) 40 恒盛壩上街 RBD、藍(lán)鼎國(guó)際商務(wù)中心總供應(yīng) 量 超 過(guò)萬(wàn)方 未來(lái) 23年，辦公市場(chǎng)供應(yīng)量超 140萬(wàn)方，多集中在政務(wù)區(qū)，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較弱。中綠廣場(chǎng) 九龍珠兒童城中環(huán)廣場(chǎng) 寶文國(guó)際 浙江商貿(mào)城火車站將新站寫字樓分為站南和站北兩個(gè)片區(qū)，目前站南依靠火車站，多為商貿(mào)型企業(yè)，但隨著站北片區(qū)的產(chǎn)業(yè)和城市化開發(fā)，具備生態(tài)資源的站北區(qū)域，未來(lái)將成為發(fā)展新方向。 區(qū)域辦公市場(chǎng) /市場(chǎng)供應(yīng)去化片區(qū)寫字樓價(jià)格和住宅公寓持平，但去化速度較快。 開盤玲瓏公館 去化率 4% 天目國(guó)際公館 面積 3060㎡ 去化率： 36% ； 1尚未開盤 區(qū)域辦公市場(chǎng) /市場(chǎng)小結(jié)片區(qū)具備辦公開發(fā)基礎(chǔ)，較多都是自用需求，存在市場(chǎng)空白空間，可塑性較強(qiáng)非合肥寫字樓的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，主要依靠區(qū)域自身發(fā)展的商貿(mào)物流企業(yè)。地段產(chǎn)品與市場(chǎng)上寫字樓項(xiàng)目相比，較為同質(zhì)化，在區(qū)域內(nèi)本案品質(zhì)較為優(yōu)越，但不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從地產(chǎn)二元論界定本項(xiàng)目位于銅陵路與北二環(huán)路交口，處于商貿(mào)物流核心位置，地段優(yōu)勢(shì)突出，但辦公商務(wù)環(huán)境不高 ?？蛻羧后w：專業(yè)投資者，私企業(yè)老板。凸顯開發(fā)自持，品質(zhì)有保證；216。因此本案的定位即要切合本項(xiàng)目特點(diǎn)、核心價(jià)值、客群定位；又要區(qū)別于其他個(gè)案， 我們賦予本案以主題性概念。如：小額貸款、商業(yè)融資、金融理財(cái)、商貿(mào)顧問(wèn)、商貿(mào)資源、商業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢等。系列主題通過(guò)主題演繹，從多個(gè)角度闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值 有朋友的寫字樓商貿(mào)物流企業(yè)聯(lián)盟，競(jìng)爭(zhēng)變競(jìng)合，協(xié)作發(fā)展互惠共贏 …在這里不再孤軍奮戰(zhàn)。大眾媒介與小眾媒介相互結(jié)合，在控制成本的基礎(chǔ)上最大化整合各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)媒體資源媒體組合營(yíng)銷編排 216。選擇成本較小、適合的小眾媒體，提高媒介投放時(shí)效性。選擇對(duì)象： 合肥晚報(bào)為主，新安晚報(bào)、安徽商報(bào)為主 ，其他報(bào)紙階段性適量投放216?？呻A段選用公交站牌 目標(biāo)受眾群檔次偏低，形象展示效果差 應(yīng)放棄 售樓部選址售樓部選址 /布置考慮布置考慮方案一： 臨街建造售樓部 因項(xiàng)目地塊體量不大，項(xiàng)目臨街面較多的銅陵路正在施工，北二環(huán)路沿街面短，依項(xiàng)目臨街建造售樓部，代價(jià)過(guò)高。 項(xiàng)目案名石售樓部外景觀售樓部外景觀 項(xiàng)目視覺(jué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)設(shè)計(jì) /表現(xiàn)表現(xiàn) 項(xiàng)目視覺(jué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)設(shè)計(jì) /表現(xiàn)表現(xiàn) 本次匯報(bào)到此結(jié)束更多關(guān)于項(xiàng)目的落地策略、平面表現(xiàn)、推廣手法，將在緊接的細(xì)案中詳盡探討。 謹(jǐn)慎建議。選擇依據(jù)：需要事件性強(qiáng)的新聞，到達(dá)率極高，安徽眾多企業(yè)、眾多名人都開始利用微博。選擇依據(jù)：合肥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站影響力及點(diǎn)擊率，根據(jù)主動(dòng)查找的特性選擇。其次要在媒體選擇時(shí)明確重要、次要媒體。 企業(yè)中心 “ 風(fēng)云際會(huì) —— 合肥 商貿(mào)物流聯(lián)盟 ” 服裝商會(huì)單位入住等高調(diào)亮相，開啟安徽行業(yè)聯(lián)盟平臺(tái)寫字樓，從不同角度演繹項(xiàng)目?jī)r(jià)值。建立一個(gè)軟性的行業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略平臺(tái)，制造客戶歸屬感，為項(xiàng)目增加附加值。產(chǎn)品價(jià)值 +概念吸引 =完美去化 借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵三大戰(zhàn)略，讓客戶主動(dòng)走進(jìn)來(lái)營(yíng)銷策略我們的客戶很明確，但他們卻日理萬(wàn)機(jī)，到處奔波，如何才能準(zhǔn)確而又迅速的找到他們，讓他們認(rèn)知到我們呢？ 借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵將營(yíng)銷中心的二層作為行業(yè)交流的超大會(huì)議室（商務(wù)會(huì)館）將行業(yè)有關(guān)服裝商貿(mào)、建材裝飾批發(fā)、經(jīng)濟(jì)會(huì)議等聚集于此，加大項(xiàng)目曝光率營(yíng)銷策略不僅是一個(gè)銷售場(chǎng)所，更是一個(gè)體現(xiàn)萬(wàn)國(guó) 傳遞理念，擁有高檔寫字樓物業(yè)，才能在商場(chǎng)上事半功倍。p 生態(tài)優(yōu)勢(shì)p 政經(jīng)資源優(yōu)勢(shì)p 正對(duì) 500畝生態(tài)公園p 新站區(qū)管委會(huì)項(xiàng)目界定：商貿(mào)資源優(yōu)勢(shì)的高檔寫字樓項(xiàng)目具備一定外部生態(tài)資源項(xiàng)目位于城市物流商貿(mào)區(qū)核心位置，緊鄰生態(tài)公園景觀，坐擁龐大商貿(mào)物流客戶群體，項(xiàng)目定位為 ” 新站區(qū)商務(wù)經(jīng)貿(mào)企業(yè)寫字樓 ” 減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)：u緊鄰商貿(mào)物流區(qū)，擁有龐大目標(biāo)群體；u正對(duì) 500畝生態(tài)公園，景觀資源豐富；u自持 50%物業(yè)，品質(zhì)有保障；u投資商自身的商貿(mào)資源，資源
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