xxxx年7月22日合肥萬國大廈營銷思路報告-免費閱讀
【正文】 考慮體驗營銷和成本費用方面，建議采用。選擇客群： 新浪微博上的眾多實名企業(yè)微博主人、企業(yè)微博等 小眾媒介類型的選擇小眾媒介類型的選擇手機短信 針對性強，價格便宜 應(yīng)選用樓宇電視 目標受眾檔次較高 可階段選用微博 受眾群體文化層次高，利于項目形象塑造。選擇對象： 365房產(chǎn)家居網(wǎng)、合房網(wǎng)為主， 其他網(wǎng)絡(luò)為輔大眾媒體選擇及采買技巧－報紙大眾媒體選擇及采買技巧－報紙216。根據(jù)核心客群及重要客群的信息渠道、消費渠道的特性和線下推廣上。恰當控制產(chǎn)品的推盤節(jié)奏，根據(jù)客戶積累情況和市場反應(yīng)，制造市場稀缺，實現(xiàn)產(chǎn)品供應(yīng)和銷售平衡，持續(xù)熱銷局面。1） 號外 ：商貿(mào)物流企業(yè)聯(lián)盟，啟航商務(wù)協(xié)作新時代2） 際會 ：巨頭聚首，安徽商貿(mào)大鱷會晤聯(lián)盟3） 格局 ：萬國 強化人群，讓人主動走進來先造景，再造場以項目特點和 氣勢吸引市場關(guān)注，吸引客戶前來。項目分析 /定位 項目分析 /定位從區(qū)位來說本案的商務(wù)氛圍并不濃厚它沒有濱湖區(qū)的大氣沒有政務(wù)區(qū)的前景沒有 CBD的地位更沒有中心區(qū)的繁華…………從產(chǎn)品來說本案的產(chǎn)品品質(zhì)并非一流它沒有萬達廣場的大氣沒有華潤中心的背景沒有 IFC的高度絕不可能成為寫字樓的標桿…………從機遇來說它將借合肥新站區(qū)建設(shè)發(fā)展之勢借商貿(mào)物流發(fā)展蓬勃之勢借高檔寫字樓需求發(fā)展之勢借強勢推進 “ 工業(yè)強區(qū) ” 戰(zhàn)略之勢………… 我們認為項目定位的物理核心價值：地段、品質(zhì)、資源、生態(tài)項目分析 /定位 —— 緊抓項目在區(qū)域內(nèi)的核心的物理資源價值，放大項目優(yōu)勢， 打造新站區(qū)頂級寫字樓 。216。核心圈次核心圈非核心圈客戶群體：服裝貿(mào)易、汽車物流、保險企業(yè)等老板經(jīng)營戶。? 自用型客戶輻射范圍廣，多為中小型商貿(mào)、服務(wù)型企業(yè)。? 目前寫字樓均為 2023年開盤，區(qū)域新增寫字樓需求基本以商務(wù)公寓形式滿足。? 片區(qū)商務(wù)公寓價格低于寫字樓價格，去化速度較快，但整體價格低于寫字樓。p 站北廣場建設(shè)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動和城市化進程，寫字樓發(fā)展方向趨向站北。發(fā)展區(qū)域市中心土地日益緊張，辦公市場向 政務(wù)區(qū)、包河區(qū)及濱湖區(qū) 發(fā)展較明顯。五里墩商務(wù)區(qū)新興辦公區(qū)域正在形成，早期改造式寫字樓多以淘汰，以匯金大廈、之心城、IFC金融中心等中高端寫字樓正在出現(xiàn)。 項目認知和發(fā)展方向思考開發(fā)背景區(qū)域背景項目背景? 企業(yè)背景：唯客集團與白馬集團聯(lián)合開發(fā)， 品牌導(dǎo)入；? 政府要求：開發(fā)及運營條件要求嚴格， 形象價值優(yōu)先。報告前言 p本體認知與發(fā)展方向認識p市場認知與發(fā)展方向研判p項目的定位與發(fā)展建議p項目營銷策略與推廣表現(xiàn)PART 2PART 1PART 4PART 3 PART 1 本體認知與發(fā)展方向認識 本體開發(fā)條件的認識 本項目為開發(fā)強度中等的集約型商業(yè)寫字樓。技術(shù)經(jīng)濟指標 數(shù)據(jù)占地面積（畝） 計容總建（萬㎡） 54892商業(yè)面積 13274㎡辦公面積 33098㎡容積率 ≤ 4綠化率 ≥40%總地價（萬元） 5098萬元樓面價（元 / ㎡ ） 1249元項目指標及區(qū)域條件基本指標p 對于商業(yè)地塊而言，本地塊容積率中等，考慮沒有限制性的物業(yè)形態(tài)，地塊物業(yè)有一定發(fā)揮空間。? 區(qū)域背景：產(chǎn)業(yè)、景觀、交通等綜合推動下， 項目價值凸現(xiàn)；? 片區(qū)背景：商貿(mào)、物流、居住、配套較為集中， 主動區(qū)域中心化。包河區(qū)商務(wù)區(qū)馬鞍山及徽州大道沿線，商務(wù)辦公氣氛已形成，部分寫字樓較老，品質(zhì)較差，后期以九華國際、吉瑞泰盛、萬達廣場等為代表中高端寫字樓開始投入使用。發(fā)展方向合肥寫字樓市場集群化、細分化程度加深，產(chǎn)品高端化開始顯現(xiàn)。p 銅陵路高架橋修建完成，將帶來重大利好條件。區(qū)域辦公市場 /辦公價格走勢片區(qū)寫字樓價格走勢較為平穩(wěn)，風險性較小，溢價率高于商務(wù)公寓。2023年 2023年 利港國際， 7萬㎡，面積 48117㎡ 去化周期： 16個月 利浩財智廣場 面積 3096㎡ 體量： 4萬㎡ 去化率： 95% 去化周期 32個月 （ 713套） 馥邦新世界 ㎡面積 40108㎡ 去化周期： 16個月2023年 安糧藍寓㎡，面積 4090㎡ 去化周期 12個月 信地城市廣場， 5萬㎡，面積 3870去化率 91%。 客群基礎(chǔ) PART 3 項目的定位與發(fā)展建議 產(chǎn)品參數(shù) /問題思考項目參數(shù) 數(shù)據(jù)總建面積 ㎡建筑高度 25層， 9 9米單層面積 1300多平米面積分割 約 3001300平米層高、凈高 大堂 層高 ，面積 200 ㎡外立面 干掛石材與玻璃幕墻相 結(jié)合電梯 8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng) 無中央空調(diào)停車位 371公共空間 無物管公司 未知寬帶 光纖接入商業(yè)層高 6米商業(yè)總面積 13274㎡那么，我們接下來考慮的問題是什么？，面對整個合肥市場，還是區(qū)域市場？2. 既然在區(qū)域內(nèi)具有很好的優(yōu)勢和代表性，我們將如何把這些東西給做出來？？怎么做才能夠做到高溢價？本項目從站北區(qū)市場和區(qū)域位置看，地段和產(chǎn)品都有著很好的優(yōu)勢和代表性，處于區(qū)域市場的第一梯隊。客戶群體：各私企業(yè)老板、高層領(lǐng)導(dǎo)，專業(yè)投資者。強調(diào)地段交通、公園景觀稀缺性；216。 項目定位財富廣場 ——比肩世界 500強置地投資廣場 ——領(lǐng)袖商務(wù) 系出名門綠地藍海 ——
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