【正文】 ？？??！戰(zhàn)略思考商業(yè)自身研判 —— 地理位置本案 黃山路與潛山路城市景觀兩條景觀大道交叉口旁，扼守政務區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三區(qū)交匯的核心位置，城市配套十分完善。（為整層銷售做準備）項目渠道營銷 拓展具體銷售執(zhí)行體驗式營銷體驗式營銷：消費行為追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 銷售政策層面上： 可以采用高面價、大優(yōu)惠的價格策略來推動成交。廣告線： 以戶外、高炮和圍墻的大眾媒介為主216。 以本案提出的 “3E” 概念進行前期的市場預熱炒作，制造差異化的寫字樓形象個性。而本案為投資客戶提供的租售無縫化，運用海量的二手中介信息與提前預警機制，從根本上保障物業(yè)無空置、不易出手現(xiàn)象的發(fā)生，極大打消投資客戶的憂慮心理。所以對公建部分的裝飾裝修建議精裝化，體現(xiàn)現(xiàn)代、豪華、大氣、人性化的甲級寫字樓品質，在布置、提示、裝飾風格等方面，顯示出與眾非凡。 從傳播角度來看，整個案名朗朗上口，更給人無限的想象空間。方向 3/企業(yè)文化層次定位 —— 可選擇此種定位方向。 區(qū)域）表現(xiàn)本項目集合的城市地段、交通區(qū)域的最佳性；pPK： Peakknowledge（巔峰 黃山路、潛山路、望江路三大主干道，老城區(qū)、政務新區(qū)、蜀山區(qū)三區(qū)匯聚，兼得多重資源優(yōu)勢。 預計此類客戶將占項目銷售比例的 5%左右，戶型選擇一般在 100平米 以上，多為組合購買。以投資做為財富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房價升值后轉手賺取物業(yè)中間差價。驅動因素 區(qū)位地段，長期投資回報。驅動因素 看重潛山路和黃山路地段及未來強勁的升值潛力。置業(yè)動機 現(xiàn)在多半蝸居在住宅中或靠租賃辦公，打算購買屬于自己的辦公地點驅動因素 絕對的市區(qū)地段、交通的便捷，樓盤的形象品質，區(qū)位的未來價值。賣點梳理2 項目定位及資源優(yōu)化目錄市場調(diào)研及自身研判3 營銷推廣策略及發(fā)展1項目客群定位目標客群定位 主要客群：看好本區(qū)域地段、及物業(yè)長期升值前景的本地中、小投資客。而且合肥長期就有同區(qū)域寫字樓價格賣不過住宅的情形?！?靈動自由空間 投資自用皆宜國際流行核心筒設計，有效提高得房率；全框架剪力墻，可實現(xiàn)戶型自由分割組合，滿足不同行業(yè)、不同集團發(fā)展的多功能配置需求；中小戶型面積，投資門檻低、收益高。配置： 14層裙樓底商，作為寫字樓自身配套； 5層以上 、 ，完全滿足辦公客戶對層高的要求。行業(yè)先鋒 專業(yè)領先擁有較高的知名度和美譽度，大眾認同感較強項目自身價值研判項目經(jīng)濟技術指標 項目層高：p1F： ；p 4F： ；p517層： ；p1727層： 。p從去化速度來看，純寫字樓新華國際，一年去化量在 ；其他項目去化相對緩慢些。? 本區(qū)寫字樓供應接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長點? 出租率在 85％以上市場環(huán)境萬達廣場郵電大廈新華國際廣場百大 CBD金域大廈之心城基本信息 l案例一 —— 萬達廣場（已售，均價 1202313000元 /㎡）項目名稱 萬達廣場產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項目位置 馬鞍山路和蕪湖路交匯處 開發(fā)商 合肥萬達廣場投資有限公司投資商 大連萬達集團景觀公司 致道思維國際設計顧問有限公司施工單位 中國建筑第二工程局總建筑面積 10萬平方米占地面積 11公頃車位比 1： 1物業(yè)費 萬達物業(yè) /㎡ /月大堂 10米挑高大堂戶型面積 901700㎡樓層數(shù) 33層層高 電梯 10部三菱品牌電梯（高區(qū) 4部 +低區(qū) 4部 +消防梯 2部）空調(diào) 特靈品牌中央空調(diào)本案6樓 2233層平面圖6樓 820層平面圖平面圖基本信息 l案例二 —— 之心城環(huán)球中心（ 13000元 /平米）項目名稱 之心城產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項目位置 肥西路與長江路交口西南 開發(fā)商 梅園投資置業(yè)有限公司施工單位 浙江中城總建筑面積 10萬平方米占地面積 11公頃車位比 1300個物業(yè)費 萬達物業(yè) /㎡ /月大堂 12米挑高大堂， 880㎡豪華寫字大堂戶型面積 1002023㎡自由組合樓層數(shù) 36層， 7層商場（自持） +上面的 836層（共 29層）寫字樓， B棟 17層寫字樓已整體出售，預計 9月份試營業(yè) 層高 4米電梯 10部品牌電梯空調(diào) 品牌中央空調(diào)本案推導推導結論：p從分布區(qū)域來看，合肥寫字樓主要集中于政務區(qū)、北一環(huán)、南一環(huán)、長江路沿線四大區(qū)域。 東怡廣場已躋身高端寫字樓行列；片區(qū)分析翡麗城金鼎國際財富廣場元一時代廣場中環(huán)大廈國金大廈 金色地帶匯豐廣場安糧 ? 政府大力開發(fā)，已經(jīng)形成一定的認知度，但離成熟期尚需一定時間? 出租率在 80％以上市場環(huán)境蔚藍商務港新地中心新城國際綠地藍海財智中心基本信息 l案例一 —— 蔚藍商務港（均價 12023元 /㎡）項目名稱 蔚藍商務港產(chǎn)證歸屬 政務區(qū)項目位置 潛山路與湖東路交叉口東北 開發(fā)商 富通商務地產(chǎn)（合肥）有限公司投資商 北京富通地產(chǎn)代理公司 中奧博聯(lián)（北京）施工單位 中國建筑總公司第一工程局、第八工程局總建筑面積 35萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1:1/2023個戶型面積 801800㎡物業(yè)費 長城物業(yè) 4元 /㎡ /月樓層數(shù) 19層層高 （挑高）電梯 6部三菱電梯 /棟空調(diào) 大金 VRV分戶式空調(diào)本案平面圖標準層平面圖基本信息 l案例二 —— 新地中心（均價 10500元 /㎡）項目名稱 新地中心產(chǎn)證歸屬 政務區(qū)項目位置 潛山路與祁門路交匯西南處 開發(fā)商 安徽縱橫房地產(chǎn)有限責任公司投資商 安徽金大地景觀公司 戶田芳樹風景計畫（日本）施工單位 中國建筑第四工程局有限公司總建筑面積 總建面 60萬方，寫字樓 17萬方占地面積 大堂 車位數(shù) 2648個樓層數(shù) 30層層高 戶型面積 1311300㎡電梯 10部品牌電梯空調(diào) VRV中央空調(diào)本案平面圖818偶數(shù)層平面圖7層平面圖平面圖20層平面圖917奇數(shù)層平面圖平面圖2129奇數(shù)層平面圖 2230偶數(shù)層平面圖u商業(yè)綜合體項目，各項設施配備齊全，臨近華潤萬象城，省廣電中心，帶來升值潛力。p但從 11年 6月份開始，寫字樓銷量開始急劇下滑，可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了大部分投資客戶， 投資客戶退出市場，不僅影響到住宅銷售，也影響到寫字樓的去化。馬鞍山路其次，占據(jù)馬鞍山路其次，占據(jù) 26%。合合肥肥寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域特特點點集群集群合肥寫字樓分布特點原有老項目 —— 主要集中在核心區(qū)的三孝口、四牌樓及北一環(huán)商圈 。 寫字樓的分類 甲級寫字樓合肥寫字樓市場演變歷程合肥寫字樓進入市場化階段，價值標準尚未建立。 (3)客戶進駐： 國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。 而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分 ：頂級和甲級寫字樓。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準 A級。對于經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、首付提高等一系列調(diào)控政策的 “ 洗禮 ”，樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸 …… 樓市流行語不時翻新！ p 面對樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，房價下跌局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風光。寫字樓的分類寫字樓市場目前流行兩大評定標準5A寫字樓甲級寫字樓寫字樓的分類 5A寫字樓5A寫字樓標準一是狹義的針對智能化硬件方面， “5A” 標準是目前較流行的評定方式，但 “5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化） 。以及其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等。 p裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 T0T0等等。(2)建筑規(guī)模： 超過 50000平方米。(7)智能化： 3A～ 5A p裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆 (如立邦漆等 )，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 TOT0等等。 (5)交通便利： 有多種交通工具直達。北一環(huán)（線）中端寫字樓項目的聚集地，客戶構成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足。為恒興廣場、萬達廣場等項目。市場去化速度減緩和投資客戶銳減 ,是個值得擔憂的問題！市場綜合分析 小結合肥市寫字樓物業(yè)區(qū)域市場分析濉溪路政務片區(qū)政務片區(qū)長江路合肥寫字樓區(qū)域分布情況目前合肥寫字樓市場已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場各板塊的功目前合肥寫字樓市場已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場各板塊的功能、檔次細分開始顯現(xiàn)，未來將逐漸走向成熟。 藍海（已售項目）項目名稱 綠地 瀛海富廣大廈鼎鑫 BOSS中心基本信息 l案例一 ——IFC 安徽國際金融中心（ 1450元 /㎡）項目名稱 IFC安徽國際金融中心產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項目位置 屯溪路與金寨路交口開發(fā)商 安徽安興發(fā)展股份有限公司投資商 安徽省旅游集團代理公司 安徽安興營銷策劃有限公司施工單位 福建發(fā)展總建筑面積 ，寫字樓 占地面積 4萬平方米車位比 /車位數(shù) :1 / 1577個物業(yè)費 /㎡ /月樓層數(shù) 57層戶型面積 1202023平米層高 大堂 15米高精裝大堂空調(diào) VRV中央空調(diào)本案平面圖7F平面圖 8F平面圖平面圖919F平面圖 2025F平面圖平面圖26F平面圖 28F平面圖平面圖2932F平面圖 3640F平面圖平面圖42F平面圖 4451F平面圖平面圖5257F平面圖基本信息 l案例二 —— 富廣大廈（已售，價格 8000元 /㎡）項目名稱 富廣大廈產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項目位置 屯溪路與徽州大道交匯處東南角 開發(fā)商 大富房地產(chǎn)投資商 大富房地產(chǎn)交付時間 施工單位 杭州興耀建設集團有限公司總建筑面積 占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： / 500個物業(yè)費 富坤物業(yè) 4元 /㎡ /每月戶型面積 76264平米樓層數(shù) 27層層高 電梯 12部 OLDS品牌高速空調(diào) VRV智能變頻空調(diào) 本案平面圖4層平面圖 515層平面圖平面圖1627層平面圖基本信息 l案例三 —— 綠地 寫字樓 “ 區(qū)域化 ” 加強，未來前景是樂觀的，但市場競爭壓力也比較大區(qū)域市場分析 小結項目周邊重點個案分析實地考察本案周邊情況，甄選 4大同類物業(yè)進行重點分析 ……四大競品分析本案周邊項目西湖國際廣場 港匯廣場西環(huán)中心廣場 新華國際廣場總建面 36萬㎡ 容積率 寫字樓面積 15萬㎡ 綠化率 %目前均價 900011000元 /平方米 規(guī)劃特征 三棟超百米 5A甲級智能化寫字樓、三棟精裝公寓、四棟高層住宅、 5萬方國際商業(yè)廣場及商業(yè)步行街 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 4000㎡空中花園、 5A智能化、 2023㎡商務會議中心、 2023㎡員工餐廳標準層層高 25層，層高 標準層面積 1800㎡戶型面積 1301875平米，分割、整層銷售 電梯 8部電梯大堂 600㎡五星級大堂， 中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻車位 1:1 / 2023個銷售情況 C座寫字樓均價 9000—11000 元 /平米，面積在1301875平米之間 優(yōu)惠措施 C棟目前在售，實行 3年返祖政策，一次性 98折，按揭無優(yōu)惠； B棟、 A棟計劃整棟出售。傳世項目 演繹經(jīng)典累計開發(fā)面積達 200多萬方p在舊城改造中，首創(chuàng) “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ”經(jīng)驗被載入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。外部配套： 地塊周邊生活配套齊全?！?城市任督二脈 迅捷交通體系黃山路、潛山路，城市景觀形象大道，連接城市東西、南北的重要樞紐，縱橫包河區(qū)、政務區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)四大主城板塊；數(shù)十條公交線路穿行而過，合作化路高架、長江路高架、輕軌二號線近在咫尺，立體交通網(wǎng)絡，天然辦公場所?！?黃潛望板塊具有廣闊的發(fā)展空間雖然寫字樓的區(qū)域化在不斷加強，但是黃潛望板塊近幾年由于高端住宅項目