【正文】 ？？！！戰(zhàn)略思考商業(yè)自身研判 —— 地理位置本案 黃山路與潛山路城市景觀兩條景觀大道交叉口旁，扼守政務(wù)區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三區(qū)交匯的核心位置，城市配套十分完善。（為整層銷售做準(zhǔn)備）項(xiàng)目渠道營(yíng)銷 拓展具體銷售執(zhí)行體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷：消費(fèi)行為追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 銷售政策層面上： 可以采用高面價(jià)、大優(yōu)惠的價(jià)格策略來推動(dòng)成交。廣告線： 以戶外、高炮和圍墻的大眾媒介為主216。 以本案提出的 “3E” 概念進(jìn)行前期的市場(chǎng)預(yù)熱炒作，制造差異化的寫字樓形象個(gè)性。而本案為投資客戶提供的租售無縫化，運(yùn)用海量的二手中介信息與提前預(yù)警機(jī)制，從根本上保障物業(yè)無空置、不易出手現(xiàn)象的發(fā)生，極大打消投資客戶的憂慮心理。所以對(duì)公建部分的裝飾裝修建議精裝化，體現(xiàn)現(xiàn)代、豪華、大氣、人性化的甲級(jí)寫字樓品質(zhì)，在布置、提示、裝飾風(fēng)格等方面，顯示出與眾非凡。 從傳播角度來看，整個(gè)案名朗朗上口，更給人無限的想象空間。方向 3/企業(yè)文化層次定位 —— 可選擇此種定位方向。 區(qū)域）表現(xiàn)本項(xiàng)目集合的城市地段、交通區(qū)域的最佳性；pPK： Peakknowledge（巔峰 黃山路、潛山路、望江路三大主干道，老城區(qū)、政務(wù)新區(qū)、蜀山區(qū)三區(qū)匯聚，兼得多重資源優(yōu)勢(shì)。 預(yù)計(jì)此類客戶將占項(xiàng)目銷售比例的 5%左右，戶型選擇一般在 100平米 以上，多為組合購(gòu)買。以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房?jī)r(jià)升值后轉(zhuǎn)手賺取物業(yè)中間差價(jià)。驅(qū)動(dòng)因素 區(qū)位地段，長(zhǎng)期投資回報(bào)。驅(qū)動(dòng)因素 看重潛山路和黃山路地段及未來強(qiáng)勁的升值潛力。置業(yè)動(dòng)機(jī) 現(xiàn)在多半蝸居在住宅中或靠租賃辦公，打算購(gòu)買屬于自己的辦公地點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素 絕對(duì)的市區(qū)地段、交通的便捷，樓盤的形象品質(zhì)，區(qū)位的未來價(jià)值。賣點(diǎn)梳理2 項(xiàng)目定位及資源優(yōu)化目錄市場(chǎng)調(diào)研及自身研判3 營(yíng)銷推廣策略及發(fā)展1項(xiàng)目客群定位目標(biāo)客群定位 主要客群：看好本區(qū)域地段、及物業(yè)長(zhǎng)期升值前景的本地中、小投資客。而且合肥長(zhǎng)期就有同區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格賣不過住宅的情形?！?靈動(dòng)自由空間 投資自用皆宜國(guó)際流行核心筒設(shè)計(jì)，有效提高得房率；全框架剪力墻，可實(shí)現(xiàn)戶型自由分割組合，滿足不同行業(yè)、不同集團(tuán)發(fā)展的多功能配置需求；中小戶型面積，投資門檻低、收益高。配置： 14層裙樓底商，作為寫字樓自身配套； 5層以上 、 ，完全滿足辦公客戶對(duì)層高的要求。行業(yè)先鋒 專業(yè)領(lǐng)先擁有較高的知名度和美譽(yù)度，大眾認(rèn)同感較強(qiáng)項(xiàng)目自身價(jià)值研判項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目層高：p1F： ；p 4F： ；p517層： ；p1727層： 。p從去化速度來看，純寫字樓新華國(guó)際，一年去化量在 ；其他項(xiàng)目去化相對(duì)緩慢些。? 本區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長(zhǎng)點(diǎn)? 出租率在 85％以上市場(chǎng)環(huán)境萬達(dá)廣場(chǎng)郵電大廈新華國(guó)際廣場(chǎng)百大 CBD金域大廈之心城基本信息 l案例一 —— 萬達(dá)廣場(chǎng)（已售，均價(jià) 1202313000元 /㎡）項(xiàng)目名稱 萬達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項(xiàng)目位置 馬鞍山路和蕪湖路交匯處 開發(fā)商 合肥萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司投資商 大連萬達(dá)集團(tuán)景觀公司 致道思維國(guó)際設(shè)計(jì)顧問有限公司施工單位 中國(guó)建筑第二工程局總建筑面積 10萬平方米占地面積 11公頃車位比 1： 1物業(yè)費(fèi) 萬達(dá)物業(yè) /㎡ /月大堂 10米挑高大堂戶型面積 901700㎡樓層數(shù) 33層層高 電梯 10部三菱品牌電梯（高區(qū) 4部 +低區(qū) 4部 +消防梯 2部）空調(diào) 特靈品牌中央空調(diào)本案6樓 2233層平面圖6樓 820層平面圖平面圖基本信息 l案例二 —— 之心城環(huán)球中心（ 13000元 /平米）項(xiàng)目名稱 之心城產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項(xiàng)目位置 肥西路與長(zhǎng)江路交口西南 開發(fā)商 梅園投資置業(yè)有限公司施工單位 浙江中城總建筑面積 10萬平方米占地面積 11公頃車位比 1300個(gè)物業(yè)費(fèi) 萬達(dá)物業(yè) /㎡ /月大堂 12米挑高大堂， 880㎡豪華寫字大堂戶型面積 1002023㎡自由組合樓層數(shù) 36層， 7層商場(chǎng)（自持） +上面的 836層（共 29層）寫字樓， B棟 17層寫字樓已整體出售，預(yù)計(jì) 9月份試營(yíng)業(yè) 層高 4米電梯 10部品牌電梯空調(diào) 品牌中央空調(diào)本案推導(dǎo)推導(dǎo)結(jié)論：p從分布區(qū)域來看，合肥寫字樓主要集中于政務(wù)區(qū)、北一環(huán)、南一環(huán)、長(zhǎng)江路沿線四大區(qū)域。 東怡廣場(chǎng)已躋身高端寫字樓行列；片區(qū)分析翡麗城金鼎國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)元一時(shí)代廣場(chǎng)中環(huán)大廈國(guó)金大廈 金色地帶匯豐廣場(chǎng)安糧 ? 政府大力開發(fā)，已經(jīng)形成一定的認(rèn)知度，但離成熟期尚需一定時(shí)間? 出租率在 80％以上市場(chǎng)環(huán)境蔚藍(lán)商務(wù)港新地中心新城國(guó)際綠地藍(lán)海財(cái)智中心基本信息 l案例一 —— 蔚藍(lán)商務(wù)港（均價(jià) 12023元 /㎡）項(xiàng)目名稱 蔚藍(lán)商務(wù)港產(chǎn)證歸屬 政務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置 潛山路與湖東路交叉口東北 開發(fā)商 富通商務(wù)地產(chǎn)（合肥）有限公司投資商 北京富通地產(chǎn)代理公司 中奧博聯(lián)（北京）施工單位 中國(guó)建筑總公司第一工程局、第八工程局總建筑面積 35萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1:1/2023個(gè)戶型面積 801800㎡物業(yè)費(fèi) 長(zhǎng)城物業(yè) 4元 /㎡ /月樓層數(shù) 19層層高 （挑高）電梯 6部三菱電梯 /棟空調(diào) 大金 VRV分戶式空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖基本信息 l案例二 —— 新地中心（均價(jià) 10500元 /㎡）項(xiàng)目名稱 新地中心產(chǎn)證歸屬 政務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置 潛山路與祁門路交匯西南處 開發(fā)商 安徽縱橫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司投資商 安徽金大地景觀公司 戶田芳樹風(fēng)景計(jì)畫（日本）施工單位 中國(guó)建筑第四工程局有限公司總建筑面積 總建面 60萬方，寫字樓 17萬方占地面積 大堂 車位數(shù) 2648個(gè)樓層數(shù) 30層層高 戶型面積 1311300㎡電梯 10部品牌電梯空調(diào) VRV中央空調(diào)本案平面圖818偶數(shù)層平面圖7層平面圖平面圖20層平面圖917奇數(shù)層平面圖平面圖2129奇數(shù)層平面圖 2230偶數(shù)層平面圖u商業(yè)綜合體項(xiàng)目，各項(xiàng)設(shè)施配備齊全，臨近華潤(rùn)萬象城，省廣電中心，帶來升值潛力。p但從 11年 6月份開始，寫字樓銷量開始急劇下滑，可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了大部分投資客戶， 投資客戶退出市場(chǎng)，不僅影響到住宅銷售，也影響到寫字樓的去化。馬鞍山路其次，占據(jù)馬鞍山路其次，占據(jù) 26%。合合肥肥寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)集群集群合肥寫字樓分布特點(diǎn)原有老項(xiàng)目 —— 主要集中在核心區(qū)的三孝口、四牌樓及北一環(huán)商圈 。 寫字樓的分類 甲級(jí)寫字樓合肥寫字樓市場(chǎng)演變歷程合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。 (3)客戶進(jìn)駐： 國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分 ：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn) A級(jí)。對(duì)于經(jīng)歷了限購(gòu)令、利率調(diào)整、首付提高等一系列調(diào)控政策的 “ 洗禮 ”，樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸 …… 樓市流行語(yǔ)不時(shí)翻新！ p 面對(duì)樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)越來越明顯，于是，購(gòu)房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風(fēng)光。寫字樓的分類寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓甲級(jí)寫字樓寫字樓的分類 5A寫字樓5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面， “5A” 標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，但 “5A”概念有兩種評(píng)定方式，一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化） 。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。 p裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等。(2)建筑規(guī)模： 超過 50000平方米。(7)智能化： 3A～ 5A p裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆 (如立邦漆等 )，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 TOT0等等。 (5)交通便利： 有多種交通工具直達(dá)。北一環(huán)（線）中端寫字樓項(xiàng)目的聚集地，客戶構(gòu)成主要為成長(zhǎng)型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足。為恒興廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。市場(chǎng)去化速度減緩和投資客戶銳減 ,是個(gè)值得擔(dān)憂的問題！市場(chǎng)綜合分析 小結(jié)合肥市寫字樓物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析濉溪路政務(wù)片區(qū)政務(wù)片區(qū)長(zhǎng)江路合肥寫字樓區(qū)域分布情況目前合肥寫字樓市場(chǎng)已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場(chǎng)各板塊的功目前合肥寫字樓市場(chǎng)已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場(chǎng)各板塊的功能、檔次細(xì)分開始顯現(xiàn)，未來將逐漸走向成熟。 藍(lán)海（已售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱 綠地 瀛海富廣大廈鼎鑫 BOSS中心基本信息 l案例一 ——IFC 安徽國(guó)際金融中心（ 1450元 /㎡）項(xiàng)目名稱 IFC安徽國(guó)際金融中心產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項(xiàng)目位置 屯溪路與金寨路交口開發(fā)商 安徽安興發(fā)展股份有限公司投資商 安徽省旅游集團(tuán)代理公司 安徽安興營(yíng)銷策劃有限公司施工單位 福建發(fā)展總建筑面積 ，寫字樓 占地面積 4萬平方米車位比 /車位數(shù) :1 / 1577個(gè)物業(yè)費(fèi) /㎡ /月樓層數(shù) 57層戶型面積 1202023平米層高 大堂 15米高精裝大堂空調(diào) VRV中央空調(diào)本案平面圖7F平面圖 8F平面圖平面圖919F平面圖 2025F平面圖平面圖26F平面圖 28F平面圖平面圖2932F平面圖 3640F平面圖平面圖42F平面圖 4451F平面圖平面圖5257F平面圖基本信息 l案例二 —— 富廣大廈（已售，價(jià)格 8000元 /㎡）項(xiàng)目名稱 富廣大廈產(chǎn)證歸屬 包河區(qū)項(xiàng)目位置 屯溪路與徽州大道交匯處東南角 開發(fā)商 大富房地產(chǎn)投資商 大富房地產(chǎn)交付時(shí)間 施工單位 杭州興耀建設(shè)集團(tuán)有限公司總建筑面積 占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： / 500個(gè)物業(yè)費(fèi) 富坤物業(yè) 4元 /㎡ /每月戶型面積 76264平米樓層數(shù) 27層層高 電梯 12部 OLDS品牌高速空調(diào) VRV智能變頻空調(diào) 本案平面圖4層平面圖 515層平面圖平面圖1627層平面圖基本信息 l案例三 —— 綠地 寫字樓 “ 區(qū)域化 ” 加強(qiáng)，未來前景是樂觀的，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也比較大區(qū)域市場(chǎng)分析 小結(jié)項(xiàng)目周邊重點(diǎn)個(gè)案分析實(shí)地考察本案周邊情況，甄選 4大同類物業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)分析 ……四大競(jìng)品分析本案周邊項(xiàng)目西湖國(guó)際廣場(chǎng) 港匯廣場(chǎng)西環(huán)中心廣場(chǎng) 新華國(guó)際廣場(chǎng)總建面 36萬㎡ 容積率 寫字樓面積 15萬㎡ 綠化率 %目前均價(jià) 900011000元 /平方米 規(guī)劃特征 三棟超百米 5A甲級(jí)智能化寫字樓、三棟精裝公寓、四棟高層住宅、 5萬方國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)步行街 外部配套 交通便利；商場(chǎng)、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配套 4000㎡空中花園、 5A智能化、 2023㎡商務(wù)會(huì)議中心、 2023㎡員工餐廳標(biāo)準(zhǔn)層層高 25層，層高 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1800㎡戶型面積 1301875平米，分割、整層銷售 電梯 8部電梯大堂 600㎡五星級(jí)大堂， 中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻車位 1:1 / 2023個(gè)銷售情況 C座寫字樓均價(jià) 9000—11000 元 /平米，面積在1301875平米之間 優(yōu)惠措施 C棟目前在售，實(shí)行 3年返祖政策，一次性 98折，按揭無優(yōu)惠； B棟、 A棟計(jì)劃整棟出售。傳世項(xiàng)目 演繹經(jīng)典累計(jì)開發(fā)面積達(dá) 200多萬方p在舊城改造中，首創(chuàng) “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”經(jīng)驗(yàn)被載入《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。外部配套： 地塊周邊生活配套齊全?！?城市任督二脈 迅捷交通體系黃山路、潛山路，城市景觀形象大道，連接城市東西、南北的重要樞紐，縱橫包河區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)四大主城板塊；數(shù)十條公交線路穿行而過，合作化路高架、長(zhǎng)江路高架、輕軌二號(hào)線近在咫尺，立體交通網(wǎng)絡(luò)，天然辦公場(chǎng)所?！?黃潛望板塊具有廣闊的發(fā)展空間雖然寫字樓的區(qū)域化在不斷加強(qiáng)，但是黃潛望板塊近幾年由于高端住宅項(xiàng)目