【正文】 社區(qū)規(guī)模目標(biāo)競爭個(gè)案對比 —— 園林景觀結(jié)論 :本案水景資源豐富、由英國 DOW景觀設(shè)計(jì)公司打造都市田園風(fēng)格的水系景觀。鼎元府邸 淮礦 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場概況 總體概況近兩年土地供應(yīng)概況（實(shí)際成交）年份 數(shù)量 土地面積（萬 M178。本區(qū)人口控制在 88萬，為合肥規(guī)模最大區(qū)域。而 5月份隨著新政落地，市場整體呈現(xiàn)觀望局面，加上供應(yīng)量的持續(xù)放大 ,供求比大幅逆轉(zhuǎn)，高達(dá) 。拓基 合肥市場總體特征 合肥市房地產(chǎn)市場概況 總體特征09年下半年至 10年 4月份合肥市商品住宅市場供需兩旺，供求比為 ，一度呈現(xiàn)供不應(yīng)求。l 消費(fèi)潛力巨大。同比增長 27%。項(xiàng) 目 拓基 紫云府總占地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 35萬 30萬 50萬 19萬容積率 綠化率 42% 41% 40% 40%總戶數(shù) 2023 1948 2200 1962結(jié)論 :本案社區(qū)規(guī)模在合肥高檔住宅市場屬于中等偏上。和平盛世 恒盛 鼎元府邸 淮礦 目前在售 9號樓，主力戶型面積為 95㎡、 104㎡和122㎡，贈送空中庭園、入戶花園、飄窗、平臺。和平盛世 恒盛 目前拓基品牌在合肥的認(rèn)知度不夠。若入市價(jià)格過高，不利于后期營銷的展開，加之周邊競爭一段時(shí) 間內(nèi)仍較為激烈。文教導(dǎo)入文教導(dǎo)入 ———— 較為廣泛的客群較為廣泛的客群和平路小學(xué)和三十八中的優(yōu)勢教育，將導(dǎo)入較多市內(nèi)及市外客群交通導(dǎo)入交通導(dǎo)入 ———— 廬陽區(qū)客群廬陽區(qū)客群交通的便利性導(dǎo)入廬陽區(qū)老城區(qū)客群品質(zhì)導(dǎo)入品質(zhì)導(dǎo)入 ———— 合肥市客源合肥市客源全新理念、高配置也將吸引部分走在前端的城市新銳品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入 ———— 百大商業(yè)百大商業(yè)近 8萬平米的大型商業(yè)，將導(dǎo)入部分百大的品牌的擁躉者客戶導(dǎo)入 Customer. Lead in PART 2消費(fèi)模式 產(chǎn)品需求PART 3精神屬性PART 4核心特質(zhì)提煉PART 1物理特征 生活方式 客戶素描 Customer. Sketching PART 1背景特征 生活方式Background Life Style物理特征社會階層： 社會中產(chǎn)階層和新銳力量年齡特征： F35(2545歲 )分布區(qū)域： 瑤海區(qū)為主，其他區(qū)域和外地客戶為輔職業(yè)特征： 周邊小企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層、較高收入自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)特征： 單身白領(lǐng)、青年之家、后小太陽、中年之家現(xiàn)居住特征： 租住、房改房、自建房、過渡性商品房等，現(xiàn)有住房的面積 和環(huán)境不能滿足居住需求置業(yè)階段： 首次置業(yè)、首次改善購買目的： 自住為主，第一過渡居所與第二居所之間交通工具及收入： 單位班車、公交、助動(dòng)車、現(xiàn)擁有或計(jì)劃擁 有 1部私家 車，家庭綜合年收入 520萬生活工作狀態(tài)： 事業(yè)剛剛進(jìn)入狀態(tài)，處于事業(yè)上升期，工作壓力較大，較 多地時(shí)間用于工作，生活相對比較規(guī)律日常休閑： 工作時(shí)間長，沒有太多的時(shí)間用于個(gè)人興趣空間，休閑方式以 舒緩工作壓力為主家庭成員： 工作外主要的時(shí)間與家庭成員在一起，關(guān)注小孩的成長，希望 能贍養(yǎng)好父母。PART 4核心特質(zhì)提煉Sum up the cores 知性、理性 +追求閑適 +展示成果在路上的成功者，社會進(jìn)步的推動(dòng)者，社會消費(fèi)的核心支撐力量。 ，成就人生；坐享繁華。高層視野，更多綠化景觀，視界更開闊；國際格調(diào)。交通物流重 點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。明確項(xiàng)目在市場的位置項(xiàng)目定位周邊競品的競爭擠壓（供應(yīng)、價(jià)格） 鼎元府邸需要樹立 與眾不同的鮮明個(gè)性突破價(jià)格壁壘 2023年實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo) 鼎元府邸需要形成 更大影響力，拓展更大客戶半徑多樣的產(chǎn)品類型 鼎元府邸需要 更精確的產(chǎn)品描述，形成獨(dú)一無二的核心競爭力無論哪個(gè)級別的城市，都有屬于區(qū)域的代表建筑，城市綜合體的出現(xiàn)，將推動(dòng)所在區(qū)域城市功能的完善和提升，被形容為 “ 城市發(fā)展引擎 ”將 “ 鼎元府邸 ” 定位為區(qū)別于傳統(tǒng)城區(qū)的 新城市綜合體 ，將為促進(jìn)項(xiàng)目的形象、品牌、價(jià)值墊定基礎(chǔ)條件，為本案超越并完全區(qū)別區(qū)域同類項(xiàng)目，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的競爭優(yōu)勢提供了條件。p 從項(xiàng)目功能定位出發(fā)，闡述項(xiàng)目的住宅屬性，p 從客群角度出發(fā)，喚起客戶對項(xiàng)目屬性的認(rèn)知，為自己圈地，p 朗朗上口的主題語，利于市場推廣宣傳。p輔以電臺、電視臺、短信、導(dǎo)示等多種方式。效果如同好萊塢山體巨字。投放方式：，可采用 “ 天氣預(yù)報(bào)，及時(shí)新聞，溫馨提示 ” 等方式發(fā)送。定位高端，項(xiàng)目的第一期營銷工作具有重要的意義。p 引導(dǎo)媒體正面報(bào)道。p 選擇是七夕節(jié)，做一個(gè) “ 浪漫 婚房系列活動(dòng) ” ，可展播一些經(jīng)典愛情影片，同時(shí)可配 合 婚房 推出相應(yīng)的蓄客或優(yōu)惠措施。項(xiàng)目攜手對應(yīng)銀行、移動(dòng)公 司，甄選優(yōu)質(zhì)客戶，舉行高端客戶的產(chǎn)品推介會 。p 放飛和平鴿、彩色氣球 政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表，放飛和平鴿。p活動(dòng)形式：冷餐，抽獎(jiǎng)銷售執(zhí)行 精英突擊銷售模式銷售額銷售套數(shù)套均價(jià)格來訪量 轉(zhuǎn)換率推廣受眾吸引率推廣渠道推廣頻次賣點(diǎn)(產(chǎn)品力 )推廣設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)主動(dòng)行銷樣板展示案場氛圍銷售員產(chǎn)品力按揭服務(wù)促銷活動(dòng)其它產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格247。 配合銷售和業(yè)務(wù)管理將有以下幾項(xiàng)措施。 23:43:1923:43:1923:43Friday, January 22, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 23:43:1923:43:1923:431/22/2023 11:43:19 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 11:43:19 下午 11:43 下午 23:43:19一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 2111:43 下午 一月 2123:43January 22, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:43:1923:43:1923:43Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 22 一月 202311:43:19 下午 23:43:19一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 2111:43 下午 一月 2123:43January 22, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。案場激勵(lì)政策精英突擊模式 ELITE ASSAULT MODE 人定勝天 —— 銷售作戰(zhàn)、以人為本！ 全面的案前準(zhǔn)備，詳盡的業(yè)務(wù)手冊系統(tǒng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程，禮賓式一對一服務(wù)現(xiàn)場每日銷售總結(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)提交，隨時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整策略每月媒體總結(jié)，找出客戶的關(guān)注點(diǎn)提升 來訪量成交比，加強(qiáng)現(xiàn)場逼定能力，快速成交嚴(yán)格銷控制度， 先難后易，先摸高再調(diào)整，先均好再統(tǒng)籌， 合理去化精英突擊模式 ELITE ASSAULT MODE 完善的管理機(jī)制 一個(gè)完善的管理機(jī)制，是確保戰(zhàn)斗力的先決條件 “ 管 ”—— 制度及紀(jì)律的執(zhí)行保證，并且對項(xiàng)目工作的把控 “ 理 ”—— 培訓(xùn)、指導(dǎo)、增加團(tuán)隊(duì)向心力精英突擊模式 ELITE ASSAULT MODE THANKS易居呈送謝謝觀閱? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 浐霸 —— 至今為止中國房地產(chǎn)銷售速度之冠西安遠(yuǎn)郊大盤成功案例：開盤當(dāng)天狂銷 1800套創(chuàng)造中國房地產(chǎn)史上的營銷奇跡。 （ 強(qiáng)銷期 ）我們要對市場說的是（ 強(qiáng)銷期 ）推廣活動(dòng)擬定 —— 御生活 頂級時(shí)尚生活 SHOWp活動(dòng)目的： 借助項(xiàng)目所宣傳的 “ 國際化品質(zhì)生活 ” 優(yōu)勢，舉辦 “ 頂級時(shí)尚生活秀場 ” 活動(dòng)來表現(xiàn)項(xiàng)目倡導(dǎo) 的頂級的、接軌國際化的居住的生活時(shí)尚，告訴市場，鼎元府邸 所展現(xiàn)的名流名仕的上層生活方式，以 此來拔高項(xiàng)目的居住概念，用品質(zhì)來贏得客戶心理認(rèn)可，作為價(jià)格的支撐。豐富的建筑語言，立體的空間雕刻，多樣的戶型選擇，顧盼南淝河麗景，徜徉陽光庭院；雙軌交通，便捷舒適，胸臆舒展，帷幄千里。著重渲染項(xiàng)目綠色健康的生活理念。鼎元府邸值得讓合肥驕傲的建筑（ 蓄水期 ）立形象階段我們要對市場說的是外場景觀體驗(yàn)化外延化（ 蓄水期 ）關(guān)鍵點(diǎn)建議樣板區(qū) /樣板房 p 充分展示公園般生活的自然的概念， 充分體現(xiàn)生態(tài)、愜意氛圍。典雅端莊，建筑風(fēng)格強(qiáng)烈。推盤原則二： 體量相對均衡， 產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)多樣性、互為補(bǔ)充， 而且每期均有自身獨(dú)特的優(yōu)勢與賣點(diǎn)。建議增加 DM的鬧市派報(bào)以及夾報(bào)或直投。p展板：現(xiàn)場售樓處、市中心售樓處和展銷會展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售和展出。針對目標(biāo)客戶所在區(qū)域進(jìn)行全面推廣覆蓋，達(dá)成最多的有效客戶積累。35萬㎡首席 名仕 社區(qū)項(xiàng)目定位置業(yè)新視點(diǎn) p 我們發(fā)現(xiàn)鼎元府邸價(jià)值關(guān)鍵詞：綜合體，體 量大，品質(zhì)高 .p 發(fā)現(xiàn)價(jià)值：品質(zhì)升級，產(chǎn)品賣點(diǎn)逐一解讀， 落地形成價(jià)值競標(biāo)優(yōu)勢。健康生活行政級領(lǐng)袖階層名流名仕匯聚之地樓盤硬件建筑特色水景園林圈層特征賣點(diǎn)梳理主題會所企業(yè)品牌功能提升生活品質(zhì) 深耕厚植，實(shí)力雄厚； 誠信企業(yè)，金字招牌。大觀景陽臺，大面積落地窗和凸窗。 35萬國際化社區(qū)， 7萬商業(yè)首席；配套完善。能接受新生事物的接受能力也較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角和自由、開放、平等的思想境界。鄰近交通主干道，外加南邊在建的高架等使項(xiàng)目目前環(huán)境較為嘈雜； 形象落差： 周邊環(huán)境形象較差，片區(qū) “ 舊房 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)散落較多年代久遠(yuǎn)的住宅區(qū)，且多臨近項(xiàng)目所在的主要交通動(dòng)線，加之繁昌路農(nóng)貿(mào)市場雜亂無章，缺乏一定管理，不利于項(xiàng)目高端形象的樹立； 工程進(jìn)度： 預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)，項(xiàng)目 工程進(jìn)度缺乏， 視覺抗性大 預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)項(xiàng)目工程形象仍不具備建立環(huán)境示范區(qū)的條件，令客戶無法全面感受到產(chǎn)品真正的價(jià)值。項(xiàng)目對比結(jié)論 目標(biāo)競爭個(gè)案對比 結(jié)論綜合SWOT分析機(jī)會 O SI+S3+O3核心區(qū)位綜合性產(chǎn)品特質(zhì)S6+O4精裝入市切入市場空白點(diǎn)W2+O1+O2利用多盤共力改變地段形象 消費(fèi)力強(qiáng)： 區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)，板塊塑造高端產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿薮螅苓吀邫n樓盤的相繼發(fā)力，對本案塑造高端品質(zhì)提供機(jī)會； 市場空白： 地理位置帶來的后發(fā)優(yōu)勢，區(qū)域氛圍良好，在建項(xiàng)目較多，規(guī)模擴(kuò)大，眾