【正文】 發(fā)力，對本案塑造高端品質(zhì)提供機(jī)會； 市場空白： 地理位置帶來的后發(fā)優(yōu)勢，區(qū)域氛圍良好，在建項目較多，規(guī)模擴(kuò)大，眾多消費者的視線，形成區(qū)域熱點，利 于推動區(qū)域人居大氛圍的形成； 商業(yè)需求： 項目處于熱點板塊，周邊 “ 新都會環(huán)球廣場 ” 、 “ 元一時代廣場 ” 、 “ 淮河路步行街 ” 等商業(yè)圈環(huán)繞，另外萬 達(dá)廣場的進(jìn)駐，使得周邊商業(yè)氛圍大大提高，項目區(qū)位前景看好。目前商業(yè)部分是該區(qū)域市場稀缺的產(chǎn)品，且 存在需求市場，進(jìn)行有效的商業(yè)定位，必能激發(fā)市場潛能，同時提升項目品質(zhì)； 產(chǎn)品 特性： 合肥市 的高級住宅雖多，但在市區(qū)中心帶以精裝成品形象入市的產(chǎn)品并不多見。因此， 產(chǎn)品擁有的鮮明個性為 未來市場的 熱銷提供可能。威脅 T S3+S4+S7+T1+T3均勻去化 +精裝差異入市 +立體覆蓋 +充足蓄客S8+S9品牌合力，創(chuàng)雙方共贏整體策略的執(zhí)行和實施 供求壓力： 市場存量，對本案造成一定壓力； 競爭樓盤： 后續(xù)推量增加，必將分流該區(qū)域現(xiàn)存的有限的客戶量； 政策影響： 宏觀調(diào)控對二次置業(yè)客戶以及異地客戶貸款的限制必然對項目銷售進(jìn)程產(chǎn)生不利影響 ， 后續(xù)宏觀調(diào)控政策，將 一定程度上房市走高； 高價抗性： 消費者對高房價的抗性，影響利潤的最大化。若入市價格過高，不利于后期營銷的展開，加之周邊競爭一段時 間內(nèi)仍較為激烈。優(yōu)勢 S 劣勢 W 地段： 合肥城市中心地帶，區(qū)域核心； 交通： 道路環(huán)繞，南北貫通， 東一環(huán) ，輕軌一號線，合裕路，繁昌路、和平路、明光路 城市主干道， 與進(jìn)出合肥 門戶的合裕路高架相通； 規(guī)模： 35萬平方，規(guī)模首屈一指，提升市場影響力； 77800平米商業(yè)霸主地位，集豪宅、商業(yè)、精裝修房、 550平 米健康主題會所、 一期 1200平米的室內(nèi)活動中心、戶外運動場所和幼兒園為一體，形態(tài)豐富，滿足多種客 戶線，高端品質(zhì)，物有所值。社區(qū)配套的高標(biāo)準(zhǔn)和高品質(zhì)凸顯豪宅項目附加值； 配套： 和平廣場、裕豐花市、家樂福、合家福、商之都東門店、元一商圈，三十八中、和平路小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資 源；合肥市第二人民醫(yī)院、第八人民醫(yī)院等配套醫(yī)療服務(wù)，應(yīng)有盡有，真正達(dá)到 “ 鼎元 ” 品質(zhì)； 環(huán)境： 南淝河景觀帶，和平廣場和裕豐花市， 內(nèi)部水景資源豐富，雙泳池，廊橋、庭院、 噴泉等小品， 移步換景 ，多重特色的景觀綠化組團(tuán)；給住戶帶來更多新鮮體驗； 產(chǎn)品： 裝修 采用國際 、國內(nèi)知品牌，在整個合肥市成品住宅中將占據(jù)較高地位； 發(fā)展： 城市中心，瑤海區(qū)發(fā)展前沿陣地； 實力： 拓基地產(chǎn)的實力保證，良好的口碑效應(yīng)。 市場唱跌： 加重客戶觀望情緒； 區(qū)域認(rèn)知： 市場對該區(qū)域的高端樓盤的認(rèn)可度不高； 需求落差： 客戶對產(chǎn)品的需求與項目產(chǎn)品戶型定位有落差； 環(huán)境影響 ： 鄰近主干道和在建高架，噪音污染較嚴(yán)重，地塊北臨和平路，東一環(huán)貫穿南北。鄰近交通主干道，外加南邊在建的高架等使項目目前環(huán)境較為嘈雜； 形象落差： 周邊環(huán)境形象較差，片區(qū) “ 舊房 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重，項目片區(qū)內(nèi)散落較多年代久遠(yuǎn)的住宅區(qū)，且多臨近項目所在的主要交通動線，加之繁昌路農(nóng)貿(mào)市場雜亂無章，缺乏一定管理，不利于項目高端形象的樹立； 工程進(jìn)度： 預(yù)計正式開盤時，項目 工程進(jìn)度缺乏， 視覺抗性大 預(yù)計正式開盤時項目工程形象仍不具備建立環(huán)境示范區(qū)的條件，令客戶無法全面感受到產(chǎn)品真正的價值。項目優(yōu)勢之易居代理易居中國全案代理 服務(wù)易居中國是中國首個提出房地產(chǎn)流通服務(wù)商概念，并親歷實踐的企業(yè)。以營銷代理、房地產(chǎn)信息及咨詢、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)廣告?zhèn)髅健⒎康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)、投資管理為業(yè)務(wù)流，并覆蓋中國各大城市的房地產(chǎn)流通服務(wù)體系，成為中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。 客戶定位 價值梳理 項目定位項目定位策略　 　 　　　　第 二部分找對客戶，就是找對了市場　 　 　　　　客戶定位客群導(dǎo)入路徑分析項目潛在項目潛在客源分析客源分析區(qū)域?qū)雲(yún)^(qū)域?qū)?———— 改善居住客群改善居住客群主要是瑤海區(qū)東南部老城區(qū)的首次置業(yè)或首次改善居住需求客群省會導(dǎo)入省會導(dǎo)入 ———— 省內(nèi)地市省內(nèi)地市省內(nèi)地市收入較高人群是合肥市高端物業(yè)購買生力軍，以阜陽、亳州等皖北為主，受政策影響，目前較為受限。文教導(dǎo)入文教導(dǎo)入 ———— 較為廣泛的客群較為廣泛的客群和平路小學(xué)和三十八中的優(yōu)勢教育，將導(dǎo)入較多市內(nèi)及市外客群交通導(dǎo)入交通導(dǎo)入 ———— 廬陽區(qū)客群廬陽區(qū)客群交通的便利性導(dǎo)入廬陽區(qū)老城區(qū)客群品質(zhì)導(dǎo)入品質(zhì)導(dǎo)入 ———— 合肥市客源合肥市客源全新理念、高配置也將吸引部分走在前端的城市新銳品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入 ———— 百大商業(yè)百大商業(yè)近 8萬平米的大型商業(yè)，將導(dǎo)入部分百大的品牌的擁躉者客戶導(dǎo)入 Customer. Lead in PART 2消費模式 產(chǎn)品需求PART 3精神屬性PART 4核心特質(zhì)提煉PART 1物理特征 生活方式 客戶素描 Customer. Sketching PART 1背景特征 生活方式Background Life Style物理特征社會階層： 社會中產(chǎn)階層和新銳力量年齡特征： F35(2545歲 )分布區(qū)域： 瑤海區(qū)為主，其他區(qū)域和外地客戶為輔職業(yè)特征： 周邊小企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層、較高收入自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)特征： 單身白領(lǐng)、青年之家、后小太陽、中年之家現(xiàn)居住特征： 租住、房改房、自建房、過渡性商品房等，現(xiàn)有住房的面積 和環(huán)境不能滿足居住需求置業(yè)階段： 首次置業(yè)、首次改善購買目的： 自住為主，第一過渡居所與第二居所之間交通工具及收入： 單位班車、公交、助動車、現(xiàn)擁有或計劃擁 有 1部私家 車，家庭綜合年收入 520萬生活工作狀態(tài)： 事業(yè)剛剛進(jìn)入狀態(tài)，處于事業(yè)上升期，工作壓力較大，較 多地時間用于工作，生活相對比較規(guī)律日常休閑： 工作時間長，沒有太多的時間用于個人興趣空間，休閑方式以 舒緩工作壓力為主家庭成員： 工作外主要的時間與家庭成員在一起，關(guān)注小孩的成長，希望 能贍養(yǎng)好父母。部分單身白領(lǐng)家庭結(jié)構(gòu)簡單，喜歡一個人 “ 宅 ”生活方式PART 1背景特征 生活方式Background Life StylePART 2消費模式 產(chǎn)品需求Consumption model Products39。 Qualifications消費模式消費習(xí)慣： 品牌消費、新鮮和不定點消費 D（業(yè)余生活時間不固定）消費傾向： 消費比較前銳（處于事業(yè)上升期 ,主要來自工作方面的壓力）消費導(dǎo)向： 標(biāo)志性消費（階段性成果展示）經(jīng)濟(jì)性消費（性價比）產(chǎn)品需求 品牌 ： 在經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)對品牌有一定的向往 建筑 ： 時尚、有品質(zhì)感，能彰顯地位和觀念 戶型 ： 功能以實用為主，希望有獨立的書房 價格 ： 總價決定是否購買，心里承受價格在 60008000元 /平方米之間 景觀 ： 景觀規(guī)劃的品質(zhì)和文化性物管和配套： 對物管服務(wù)要求比較高，希望配套能滿足日常消費習(xí)慣，重視子女教育配套物質(zhì)與精神的雙重性格他們在馬斯洛的金字塔上是 屬于需要尊重群落；他們 展示著自己人生的階段性成果， 也許含蓄，也許外向；他們是 品牌化消費的擁躉者，哪怕是 OUTLETS淘到一件即將下市的 ARMANI。他們擁有 物質(zhì)與精神的雙重性格，可以 理性到 每一次的消費決策與自己與家人的成長相互關(guān)聯(lián)，也可以 感性到 把未來的生活放到烏托邦式的想象之中，但同樣有著對未來的良好預(yù)期與美好的假想。能接受新生事物的接受能力也較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角和自由、開放、平等的思想境界。也正因如此，他們是最容易受傳媒影響的一部分人。他們，在傳統(tǒng)與國際文化的交織中PART 3精神屬性Spiritual Characteristics他們，在路上 他們是這個時代的新銳力量； 他們有著成熟的人生價值體系； 他們在各自的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)著他們的價值。 他們感性于自己與家人的夢想， 他們正行進(jìn)在自己的路上。PART 4核心特質(zhì)提煉Sum up the cores 知性、理性 +追求閑適 +展示成果在路上的成功者，社會進(jìn)步的推動者，社會消費的核心支撐力量。結(jié)論Conclusion 步入社會主流，具有商業(yè)思維及現(xiàn)代居住理念的 社會中產(chǎn)階層和城市新銳處于事業(yè)的上升期經(jīng)過奮斗開始步入社會主流階層需要更大私人空間對身份標(biāo)簽和社交圈層的必要性有充分理解的p 目標(biāo)客戶圈層：核心客戶群游離客戶群重點客戶群第一圈層：瑤海區(qū)域客群 （原住民和區(qū)域個體經(jīng)營者）第二圈層：廬陽區(qū)和包河區(qū)客群第三圈層：合肥其他地區(qū)及外省市戶型對應(yīng)客群細(xì)分戶 型 對 應(yīng) 客 群 一房（ 5065M2） 青年之家、單身白領(lǐng) 兩房（ 7082M2） 青年持家、小太陽家庭、空巢老人 集約三房（ 85105M2） 小太陽、太陽家庭 舒適三房（ 115125M2） 中年之家、孩子三代 四房（ 128M2） 中年之家、孩子三代發(fā)現(xiàn)價值，大膽假設(shè)，一切都往 大 了想 ! 　 　 　　　　產(chǎn)品價值梳理總占地面積(㎡ ) 總建筑面積(㎡ ) 35萬住宅 189927商業(yè) 77800容積率 綠化率 42%總戶數(shù) 2023車位配比 1:內(nèi)部配套 77800平米綜合性商場， 1200平米室內(nèi)活動中心，雙池游泳池，室外運動場所，幼兒園。老年活動中心，商業(yè)會所周邊配套 裕豐花市、家樂福超市、市二院、輕軌一號線、三十八中、和平路小學(xué)戶型區(qū)間 主力面積 70~120平米 ,兩房和三房為主力戶型，項目梳理12365487109寫字樓㎡商業(yè)地段優(yōu)勢：地處東城區(qū)核心區(qū)，城市發(fā)展方向。 大者有容。 35萬國際化社區(qū)， 7萬商業(yè)首席；配套完善。南淝河，和平廣場，商場，休閑會所，公寓寫字樓， 完備的項目配套，游泳池，幼兒園 全線攻略。住宅 +商業(yè)多元化產(chǎn)品滿足生活需求；優(yōu)創(chuàng)空間。 80140M2各面積段創(chuàng)優(yōu)戶型，滿足成長家庭充分需求有容乃大。 ，成就人生；坐享繁華。配套完善，商業(yè)氛圍日漸濃郁極致奢華?，F(xiàn)代經(jīng)典建筑風(fēng)格，新古典主義風(fēng)情詮釋貴胄氣質(zhì)。全景建筑。大觀景陽臺，大面積落地窗和凸窗。坐北朝南。通透 明亮。美麗視