【正文】 ，強調戶型功能，以產(chǎn)品優(yōu)越性去打動客戶，并附以階段性的折扣帶動銷售，項目銷售情況較好。偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。低容積率，低建筑密度、高綠地率、戶型多元化252。距王家灣、鐘家村商圈均較近，配套完善、交通便利l 劣勢：252。工程質量存在問題，開發(fā)商信譽遭客戶質疑252。項目周邊存在不良工程，如變電站和消防局，影響生活質量王家灣板 塊 代表樓 盤 之百靈景都216。距本案 較 近，地段及配套同 質競爭樓盤分析28王家灣板 塊 代表樓 盤 之水墨 蘭軒216。各代表樓 盤 中距本案最近，所有外部 資 源均與本案同 質偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。湖景資源優(yōu)勢明顯，居住環(huán)境優(yōu)雅252。多元化的產(chǎn)品，花園洋房 +高層，戶型設計較好l劣勢252。目前項目周邊視覺感官較差，拉低形象競爭樓盤分析該項目為景觀資源型項目，推廣上注重生態(tài)、濱水和宜居的產(chǎn)品理念，建筑高度隨著湖景漸遠而增高，高層戶型面積適中，總價控制較好，銷售情況也較好。29 項目啟動階段聯(lián)合國內外銷售聯(lián)盟等知名顧問機構做樓盤推介，在推廣主題上主推濱江品質生活主題，首推超高層精裝產(chǎn)品，高端造勢，一舉樹立起樓盤的高端形象，項目整體去化情況較好。偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。無敵江景，外立面識別性強，地標建筑，環(huán)境好252。高容積率、低密度產(chǎn)品，戶型多樣化 252。分期組團主題園林，即繼承并異化l 劣勢252。交通通達性較差鐘 家村板 塊 代表樓 盤 之世茂 錦繡長 江216。與本 項 目同 為 高容 產(chǎn) 品，自然景 觀 均豐富 項 目競爭樓盤分析30 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售，區(qū)域發(fā)展給項目價值提升帶來的利好較多，如六湖連通工程、國際博覽中心等。偉業(yè)點評：l優(yōu)勢：252。 多元化物業(yè)組合，別墅 +洋房 +高層，項目品質升華252。水景資源突出，借勢打造威尼斯式景觀環(huán)境，創(chuàng)意設計252。規(guī)劃新區(qū)，區(qū)域升值潛力大l劣勢：252。距中心城區(qū)較遠，交通和配套相對劣勢四新板 塊 代表樓 盤 之金地 瀾 菲溪岸216。武 漢 新區(qū)核心地段的高端 項 目，升 值 潛力 較 大競爭樓盤分析31 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售， 深居大漢口商道原點， CBD商圈中心腹地 ，依江而立。偉業(yè)點評：l優(yōu)勢：252。江景豪宅，戶戶觀江252。超高層設計，升華城市高度252。地段好，配套成熟，交通便利l劣勢252。地塊小，容積率較高252。沿江大道和江漢二橋帶來噪聲污染，影響居住舒適度硚 口板 塊 代表樓 盤 之融 僑錦 江216。一線臨江、配套完善、全超高層設計的豪宅項目競爭樓盤分析32 項目預計今年 12月份開盤發(fā)售，位于車都的金域藍灣擁有豐富的地緣客戶，萬科地產(chǎn)欲將其打造成沌口的核心居住區(qū)。偉業(yè)點評：l優(yōu)勢：252。臨近江漢大學等高校，人文資源豐富252。戶型多元化設計，滿足各類客戶需求252。產(chǎn)品前瞻性設計，獨創(chuàng)涉外酒店式公寓l劣勢252。三環(huán)以外，距中心城區(qū)較遠，配套交通不夠完善252。沌口工業(yè)區(qū)，居住環(huán)境不佳沌口板 塊 代表樓 盤 之萬科金域 藍 灣216。人文資源豐富的涉外公寓項目，產(chǎn)品多元化競爭樓盤分析33競爭分析總結深度挖掘臨近項目的江、湖等景觀資源，以求資源最大化利用，以景觀資源的稀缺性構成項目競爭力；強調產(chǎn)品細節(jié)和功能性打造，以其產(chǎn)品優(yōu)越性取得項目競爭力；針對特定客群前瞻性設計產(chǎn)品，以新概念產(chǎn)品形成項目的競爭力；高效利用項目資源，借勢起飛，打造特色景觀環(huán)境，以創(chuàng)意設計吸引客戶，形成較強的項目競爭力；物業(yè)類型多元化，利用高端產(chǎn)品提升項目檔次，以品質產(chǎn)品構成項目競爭力；注重項目的品牌塑造，發(fā)揮品牌營銷。34龍陽一號 VS百靈景都、水墨蘭軒252。純正地中海主題定位，在區(qū)域內樹立差異化的主題風情；252。強調產(chǎn)品理念設計，注重細節(jié)打造，以產(chǎn)品品質從區(qū)域中脫穎而出；252。增加產(chǎn)品附加值，采用知名品牌物業(yè)公司服務于項目，提升項目整體檔次；252。強調本案的規(guī)模優(yōu)勢。龍陽一號 VS世茂錦繡長江252。在戶型上強調舒適和功能性的基礎上，戶型更趨緊湊化252。在園林景觀打造上更注重邊界處理，從細節(jié)凸顯差異252。突出性價比，高品質，相對適中的價位252。強調本案的交通通達度競爭策略35龍陽一號 VS金地瀾菲溪岸、萬科金域藍灣252。突出本案地段、配套、交通及人文優(yōu)勢；252。強調產(chǎn)品的細節(jié)打造，以精工產(chǎn)品取得競爭優(yōu)勢；252。以知名品牌物業(yè)服務增加項目產(chǎn)品附加值。龍陽一號 VS融僑錦江252。突出本案產(chǎn)品設計和規(guī)劃優(yōu)勢；252。利用知名品牌物業(yè)服務提升項目整體品質，以質取勝；252。強調湖景資源優(yōu)勢，與其江景資源相抗衡。競爭策略36項目精神屬性研判– 精神屬性釋義及研判模型– 項目解讀– 項目優(yōu)勢點提煉– 精神屬性研斷37精神屬性– 精神屬性是市場對項目的個體認知，是項目在不同個體心中所形成的感覺；– 精神氣質是一種內在感觀信知，不是項目定位；– 項目的精神屬性是項目獨有的人文內涵，是項目區(qū)別于其它項目，形成獨特競力的重要關鍵。38精神屬性的研判項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢…市市 場場 競競 爭爭核心競爭力心理認知挖掘心理認知挖掘 項目精神屬性項目精神屬性39項目概況– 占地面積： ㎡– 總建筑面積： ㎡– 建筑形態(tài)： 高層、超高層– 容積率： – 停車位： 全地下 2023個– 用地性質： 住宅 70年 底商 40年– 戶型面積： 90160㎡– 總戶數(shù)： 3285戶– 綠地率： 35%十里新城龍陽村居民點水墨清華及墨水湖世紀龍城? 34萬方大型居住社區(qū)；? 容積率 ，寬綽尺度；? 墨水湖湖畔，觀湖高層；? 35%綠地率，全地下停車位，高端配置；? 綜合型面積區(qū)間，針對區(qū)域內復合型客戶群體。40區(qū)域特征– 位于芳草路，二環(huán)地段，地段優(yōu)勢明顯；– 墨水湖畔大型居住社區(qū)概念突出；– 近距離對接王家灣商圈，游走于繁華與寧靜；– 區(qū)政府隔街相望，貴崇氣息撲面而來；– 高層觀湖，占據(jù)城市優(yōu)勢景觀資源；– 規(guī)劃中的交通體系發(fā)達、健全，有利于項目的成熟；– 多方合作，融合蘇浙務實誠信企業(yè)理念。王家灣商區(qū) 區(qū)政府 墨水湖41項目優(yōu)勢提煉? 地段優(yōu)勢 二環(huán)內核，漢陽新中心? 配套優(yōu)勢 王家灣商圈? 景觀優(yōu)勢 高層觀湖景觀? 園林優(yōu)勢 純粹地中海異域園林? 規(guī)模優(yōu)勢 35萬方大型建筑集群? 規(guī)劃優(yōu)勢 超高層規(guī)劃，引領城市住宅發(fā)展方向? 產(chǎn)品優(yōu)勢 35%綠地率，全地下停車位及產(chǎn)品本身優(yōu)勢? 風格優(yōu)勢 地中海風情設計理念? 品牌優(yōu)勢 務實、細致，以人為本的開發(fā)理念? 人文優(yōu)勢 區(qū)府為鄰，上層建筑對比市場競爭，找出差異性對比市場競爭，找出差異性42核心價值篩選? 地段優(yōu)勢 二環(huán)內核，漢陽新中心 （市場同質化）? 配套優(yōu)勢 王家灣商圈 （處于競爭劣勢）? 景觀優(yōu)勢 高層觀湖景觀 （處于競爭劣勢）? 園林優(yōu)勢 純粹地中海異域園林 （競爭優(yōu)勢）? 規(guī)模優(yōu)勢 35萬方大型建筑集群 （處于競爭劣勢）? 規(guī)劃優(yōu)勢 超高層規(guī)劃，引領城市住宅發(fā)展方向 （競爭優(yōu)勢）? 產(chǎn)品優(yōu)勢 35%綠地率，全地下停車位及產(chǎn)品本身優(yōu)勢 （市場同質化）? 風格優(yōu)勢 地中海風情設計理念 （競爭優(yōu)勢）? 品牌優(yōu)勢 務實、細致，以人為本的開發(fā)理念 （競爭特色）? 人文優(yōu)勢 區(qū)府為鄰，上層建筑 （市場同質化）43項目核心競爭力? 超高層252。 超高層住宅代表了現(xiàn)代人居的發(fā)展方向，是絕對意義上的劃時代產(chǎn)品，充分展現(xiàn)了人類科學技術的進步，是先進和積極的代名詞。高度決定視界！超高層住宅，必將帶給客戶一種全新的居住理念。生活在城市上空，以鷹的視角感受人生，生活空間豁然開敞，因居住而享受，因享受而愉悅。44? 地中海風情252。 絕對差異化的地中海風情建筑群，一改區(qū)域內注重外在的建筑立意，由外及內，通過建筑展現(xiàn)真正的生活內涵，打造純粹的地中海風情生活。風情造就品味！來自地中海沿岸的氣息，傳遞出不一樣的異域風情！火一般的熱情、無處不在的浪漫，包裹出別樣的生活情趣！人生就應如此，享受生活，愉悅人生！ 項目核心競爭力45? 務實、進取252。 秉承蘇浙企業(yè)務實、進取的人文精神，匯聚社會優(yōu)勢資源，專注于項目運作的每一個過程，競競業(yè)業(yè)，打造精品項目，奉獻精致生活。態(tài)度實現(xiàn)價值 !態(tài)度本身就是一種存在，立志為人，擁有責任心和使命感的態(tài)度，才是真正的基礎。務實、進取的精神念力，保障了產(chǎn)品的成功，責任開發(fā)，讓購房成為一種愉悅的享受 !項目核心競爭力46項目精神屬性? 以客戶的角度理解項目核心競爭優(yōu)勢，深度挖掘市場感知，強化客戶認同，提煉項目精神屬性。熱情、浪漫、愉悅– 地中海風情奠定熱情愉悅的基