【正文】 包括9個區(qū)）和閔行、寶山區(qū)2003年商品房的需求大于供給；浦東的供給大于需求。從絕對值上看，寶山的供求比處于低位，有足夠的增值空間。上面的數據說明，寶山商品房市場順應了上海的整體發(fā)展趨勢，并且供求增長尺度保持的較為適當，市場整體發(fā)展健康。圖13 寶山商品房供求比適當，市場發(fā)展健康資料來源：上海市房地產交易中心自2000年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價一路走高，雖在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢。2002003年的上揚趨勢特別明顯，2002年第四季度較第一季度上漲325元/M2，%，其上漲的絕對值較大，但相比其他區(qū)域亦不算太大。說明寶山商品住宅市場在供需兩旺的情況下，價格快速平穩(wěn)上升。 圖14 寶山商品住宅成交均價一路走高 單位：元/M2資料來源：上海市房地產交易中心根據地理位置、交通條件和客戶來源我們把寶山區(qū)分為四個板塊——大華板塊、大場和祁連板塊、共康和吳淞板塊、寶山新城板塊。其中，共康板塊為本地塊的競爭區(qū)域，將在下一部分進行重點分析。2. 競爭區(qū)域商品住宅市場分析研究地塊位于寶山南部地區(qū)，靠近閘北、虹口等區(qū)?？紤]位置和客戶等因素，錦和確定本案臨近地區(qū)（包括寶山、閘北、虹口區(qū)）為本地塊的競爭區(qū)域。本案位于泗塘新村生活區(qū)，居民有不少是中心城區(qū)的動遷戶搬遷至此，因為發(fā)展時間較長，周邊生活配套已經形成一定氣候。本地區(qū)的特殊之處在于，這里距閘北、虹口區(qū)比較近，某種程度上可以說是彭浦新村的延伸。所以本地區(qū)房地產消費者有不少來自與閘北與虹口區(qū)。當然，本地原有居民也是這里的主要購房者。原本這里只是一個以低標準動遷房為主的住宅基地，自2000年以后，此區(qū)域的商品房市場逐步開始發(fā)展，供應和需求均有一定程度的上升，出現了共江花苑、昌鑫家園、錦輝綠園、沁園、昌鑫時代綠園項目，且銷售情況良好。房價整體呈上升趨勢，特別是最近一年上漲幅度可觀，這與上海樓市的整體趨勢相吻合。總體說來，競爭區(qū)域房地產市場發(fā)展情況良好。競爭區(qū)域雖然比寶山生活區(qū)更靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個“自給自足”的住宅市場，因此形成了一些區(qū)域性市場特征：F 區(qū)域市場封閉，需求基本來自區(qū)域以內競爭區(qū)域住宅市場消費主體主要來自周邊區(qū)域以內，形成了一個相對封閉的住宅市場。這主要由區(qū)域地理位置和交通條件所決定。不過，隨著地鐵一號線向北延伸，這種封閉狀態(tài)會在一定程度被打破，競爭區(qū)域將可能吸引外區(qū)消費者。F 區(qū)域住宅產品同質化競爭區(qū)域住宅產品同質化主要表現在兩個方面：其一，住宅產品檔次集中，基本集中于4500到6000元的中檔樓盤；其二，沒有出現裝修房、小戶型等特殊住宅產品。這可能說明了區(qū)域消費能力的同質化，也可能為本項目帶來契機。F 目前市場供給狀態(tài)分析競爭區(qū)域目前市場上的在售樓盤較少，且多為尾盤。前段時間的熱門樓盤——昌鑫時代綠園等均已收盤，市場上可售新房源已很少。競爭區(qū)域近年主要樓盤基本情況如表2所示：表15 競爭區(qū)域主要樓盤基本情況列表項目名稱項目地址規(guī)模（萬M2）開盤時間價格范圍（元/M2）昌鑫家園共江路1168號/199925303070錦輝綠園愛輝路58號1228003400沁園愛輝路328弄/28803150昌鑫世紀園共江路978號/28003460新普盛公寓共江路112號/30803900昌鑫時代綠園匯秀公寓虎林路111號長江西路2018號12200293400358043605360資料來源：上海錦和市場研究部。 注意：表格中的價格是當時銷售價格F 未來兩年供給預測由于近期競爭區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，競爭區(qū)域的未來供應量和需求量比過去會有些放大。共和新路沿線及江楊南路沿線等地區(qū)將有大量樓盤上市，不過這些項目上市時間與我們并不重疊，尚未對本案造成太大威脅。我們的主要競爭對手之一是住嘉新苑，估計在12個月左右將公開對外。F 住宅銷售價格水平及分布競爭區(qū)域的一手住宅供應量不多，比較能夠說明區(qū)域價格水平的是二手房價格，目前本地區(qū)二手房價格在45005800元/ M2之間，以此推斷可以看出，本地若推出高品質商品房的價格將超過6000元/ M2。從分布上看，由共和新路沿線為中心（地鐵、家樂福）向兩邊呈遞減趨勢，但變化幅度不大。n 客戶特征從當前區(qū)域客戶結構現狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時間區(qū)域住宅客戶的構成將繼續(xù)呈現以下特點：F 以希望改善現有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內工作的從業(yè)人員為主由于本地區(qū)地處上海的北部，相對發(fā)展水平落后于市中心地區(qū)。，因此歷來本地區(qū)住宅項目的開發(fā)建設以改善區(qū)內居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。F 以閘北、虹口動遷人員及外區(qū)購房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，本地區(qū)交通狀況有較大改觀，而且，原先本地區(qū)就是閘北、虹口區(qū)的動遷基地。區(qū)內住宅不但對閘北、虹口區(qū)居民的吸引在半徑上有所放大，同時對于其他相鄰區(qū)域人口的吸納將有一定的提高。F 以部分外省市購房者為補充由于區(qū)域住房的相對低價位性，將吸引部分外省市購房者。小結: 競爭區(qū)域市場具有相對封閉性和產品同質化的特點；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的供應量將有所放大；估計目前區(qū)域住宅銷售價格已經可以達到6500元左右；客戶方面，中高檔商品住宅未來市場吸納能力有所提高，但仍以區(qū)域客為主。3. 競爭區(qū)域商品住宅典型案例分析競爭區(qū)域內已有的商品房項目并不多，銷售情況普遍較好，我們根據本地塊的位置，在周邊選擇了一些樓盤，以供參考。（所有標注價格為銷售時價格）地 址：虎林路111號單 價：34003580（二手房目前5300—6300）一房：二房：三房：其他：141—172平方米發(fā)展商：上海昌鑫（集團）有限公司公開日期：20029左右簡述：總建12萬平方米，綠化率36%，得房率80％。會所1380平方米 匯秀公寓現場售樓處：長江西路2018號單 價：4360—5360（二手房目前6500元/平方米）一房：二房：其他房：120—178聯系電話：36110669 36115669交屋時間：2004/3發(fā)展商：上海宏裕房地產開發(fā)有限公司公開日期：20030428簡述：小區(qū)占地面積3430平方米，總建筑面積12537平方米，其中住宅建筑面積為8755平方米，為一幢十八層高層，商場建筑面積為3782平方米（商場暫不售）。綠化率38%，得房率83%?，F場售樓處：嶺南路1188號單 價：4600—4800一房：二房：三房：其他：交屋時間：2002/1發(fā)展商：上海建法房地產有限公司公開日期: 20010428簡述：小區(qū)由18幢多層和2幢小高層組成。89000平方米生態(tài)型全封閉社區(qū)。18項人文景觀、20000平方米主題綠地、3大藝術廣場。周界紅外線報警、電子對講、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫、防盜報警等多重保安系統(tǒng)。寬帶接入。室外網球場、籃球場、健身房、乒乓館、影視廳、棋牌室、米奇天地、文藝沙龍等多項VIP設置。綠化率45%，得房率88%以上（多層）、80%（小高層），（多層）、（小高層）。地 址：嶺南路1289弄（二手房價格在6100元/平方米）單 價：5100 5900二房：三房：其他：交屋時間：2004/8發(fā)展商：上海市城市建設綜合開發(fā)有限公司西上海集團公開日期：20030825簡述：小區(qū)總建筑面積36060平方米，占地面積24266平方米，由10幢多層和1幢14層小高層組成。綠化率30%。物業(yè)管理費：（多層）；（小高層）。 美樹銘家佳源時代華苑地 址：共和新路4703弄單 價：3000