【正文】 溢價部分甲乙雙方七三分成，貴司得70%，我司得30%。公關活動：參加全市或者寶山地區(qū)的房展會，宣傳樓盤的同時，也可以擴大名府品牌的影響力。你結婚了，然后有了可愛的寶寶，于是你幸福地牽著他的手，在麗雅花園的草地上，跨出他人生的第一步；孩子上學了，后來也到了工作的年紀，或許你還是放心不下他們，還時常把他們一家叫來，聽你慢慢的嘮叨；終于有一天你老了，再不如從前那么忙碌，孩子們也早已不再年輕，但他們還像從前那樣，和你牽著手，在麗雅花園的綠地上?？傊?，房地產企業(yè)創(chuàng)建品牌是一項長期、艱巨、復雜的系統(tǒng)工作，不可能一蹴而就。 品牌個性是品牌核心價值的集中體現(xiàn)。凸現(xiàn)“名府”品牌產品品質，便于“名府”品牌的建立和傳播。 萬科擁有一支經驗豐富的工程管理隊伍，施工、監(jiān)理等戰(zhàn)略聯(lián)盟。 1989年剛剛涉足房地產行業(yè)時，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念；216。為何會導致消費者對萬科企業(yè)品牌定位的理解也出現(xiàn)差異?！? 我司認為，品牌是企業(yè)的一種無形資產，品牌是一種超越房屋等所有有形資產的附加價值。六、“名府”品牌營造、管理與傳播 獨特的品牌個性，對于房地產產品在同類競爭對手中脫穎而出，是形成強而有力的品牌訴求點的關鍵之所在。216。216。n 專案經理職責216。216。 價目表制定及調整。 促銷活動配合開展（路演、抽獎等活動）；216。 舉行新聞發(fā)布會，告知產品上市信息；現(xiàn)場業(yè)務：駐案場人員定期以DM等方式將工程情況即時告知已有客戶；業(yè)務員培訓并進場接待、拜訪已有客戶，挖掘潛在客戶；216。準備工作：216。屆時邀請晨報、晚報的記者參加并對本案在媒體上加以報道。216。 繁華地帶如家樂福等處的活動及傳單的發(fā)放；客戶的挖掘、鎖定及最終的簽約是直接關系到整個樓盤成功銷售的關鍵之所在。 3 調價策略216。 整體發(fā)展原則本案體量較小，開發(fā)周期應在1年半左右。 充分市場滲透，最大限度的挖掘客戶；252。 投資置業(yè)者，看好房地產市場的發(fā)展及投資回報（少量）。由于產品規(guī)劃已經基本定型，我們重點建議本案的環(huán)境規(guī)劃以及藝術小品一定要精致，體現(xiàn)別墅獨有的幽雅氣息與生活格調。并以此與市場形成區(qū)隔，強化吸引客戶。對策：，并適當考慮售樓處的位置等銷售引導手段。綠化率45%，得房率88%以上（多層）、80%（小高層），（多層）、（小高層）。小結: 競爭區(qū)域市場具有相對封閉性和產品同質化的特點；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的供應量將有所放大；估計目前區(qū)域住宅銷售價格已經可以達到6500元左右；客戶方面，中高檔商品住宅未來市場吸納能力有所提高，但仍以區(qū)域客為主。我們的主要競爭對手之一是住嘉新苑，估計在12個月左右將公開對外。不過，隨著地鐵一號線向北延伸，這種封閉狀態(tài)會在一定程度被打破，競爭區(qū)域將可能吸引外區(qū)消費者。本地區(qū)的特殊之處在于，這里距閘北、虹口區(qū)比較近，某種程度上可以說是彭浦新村的延伸。圖13 寶山商品房供求比適當，市場發(fā)展健康資料來源：上海市房地產交易中心自2000年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價一路走高，雖在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢。供應與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當穩(wěn)定。凡符合條件的一般建設項目（通常指不需市有關部門審批的項目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項目審批、登記、發(fā)證的程序。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。麗雅花園營銷策劃報告目 錄項目市場分析 一、 項目投資環(huán)境分析 2二、 寶山區(qū)經濟狀況 2三、 區(qū)域商品住宅市場分析 5產品定位及建議 一、 項目優(yōu)劣勢分析 20二、 產品定位 21三、 產品規(guī)劃建議 21四、 目標客戶定位 22營銷策略及執(zhí)行 一、 總體營銷思路 23二、 整體營銷策略 23三、 價格策略 24四、 客戶挖掘及鎖定策略 25五、 各階段銷售計劃 26六、 “名府”品牌營造、管理與傳播 32廣告策略及執(zhí)行 一、 主打廣告語 37二、 宣傳推廣的核心概念 38三、 媒介計劃 39合作方式建議 41 項目市場分析篇一、 項目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上海“鋼”、“港”基地及農副產品生產基地。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長%%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒2. 市政道路建設F 綠地建設近年寶山區(qū)一直在推進大型公共綠地500米服務半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側綠帶建設，建設水產路下沉式廣場綠地和同濟路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標，實現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達到16平方米，綠化覆蓋率達到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國家園林城區(qū)?，F(xiàn)在一個項目的辦理時間一般都壓縮在60個工作日內，辦理速度比以前又提高了1倍多。說明寶山的供應與需求在完全同步的快速增長，寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢。2002003年的上揚趨勢特別明顯，2002年第四季度較第一季度上漲325元/M2，%，其上漲的絕對值較大，但相比其他區(qū)域亦不算太大。所以本地區(qū)房地產消費者有不少來自與閘北與虹口區(qū)。F 區(qū)域住宅產品同質化競爭區(qū)域住宅產品同質化主要表現(xiàn)在兩個方面：其一，住宅產品檔次集中，基本集中于4500到6000元的中檔樓盤；其二，沒有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產品。F 住宅銷售價格水平及分布競爭區(qū)域的一手住宅供應量不多，比較能夠說明區(qū)域價格水平的是二手房價格，目前本地區(qū)二手房價格在45005800元/ M2之間，以此推斷可以看出，本地若推出高品質商品房的價格將超過6000元/ M2。3. 競爭區(qū)域商品住宅典型案例分析競爭區(qū)域內已有的商品房項目并不多，銷售情況普遍較好，我們根據(jù)本地塊的位置，在周邊選擇了一些樓盤，以供參考。 址：虎林路111號單 地、小而強的小巨人路線。豪華的硬件設施：本地區(qū)大部分產品都是針對中低端客戶規(guī)劃的，因此在小區(qū)硬件配套方面做得相對較少，本案可視對講及紅外報警系統(tǒng)是我們吸引客戶的另一個重點。四、目標客戶定位1 目標客戶構成216。2 目標客戶特征總結