【正文】 周邊配套目標(biāo)競爭個(gè)案對比 —— 社區(qū)規(guī)模項(xiàng) 目　 拓基 項(xiàng) 目 拓基 與 08年相比 09年供應(yīng)可開發(fā)面積大幅下降。同比增長 27%。l 從市領(lǐng)導(dǎo)口風(fēng)中了解到瑤海區(qū)將成為合肥近來發(fā)展重點(diǎn)。l 消費(fèi)潛力巨大。回顧去年至今價(jià)格走勢，從 09年 10月份開始，合肥商品住宅價(jià)格連續(xù) 8個(gè)月上漲使房價(jià)半年就攀升到較高水平，至10年 5月稍有下滑，但仍維持在6000+水平。 合肥市場總體特征 合肥市房地產(chǎn)市場概況 總體特征09年下半年至 10年 4月份合肥市商品住宅市場供需兩旺，供求比為 ，一度呈現(xiàn)供不應(yīng)求。 60100占總成交的 %，其中 6080占比 %， 80100占比 %。拓基 l合肥市 09年商品住宅均價(jià)為 4410元 /平米，而 10年僅 5個(gè)月均價(jià)就跨入 6000+。而 5月份隨著新政落地，市場整體呈現(xiàn)觀望局面，加上供應(yīng)量的持續(xù)放大 ,供求比大幅逆轉(zhuǎn)，高達(dá) 。合肥價(jià)格突破 6000大關(guān) 合肥市房地產(chǎn)市場概況 價(jià)格發(fā)展瑤海區(qū)市場規(guī)劃利好l “141” 東部組團(tuán)核心區(qū)域，四大城市副中心之一，緊鄰老城區(qū)。本區(qū)人口控制在 88萬，為合肥規(guī)模最大區(qū)域。規(guī)劃興建區(qū)域市場居住用地規(guī)劃 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場概況 市政規(guī)劃瑤海區(qū)域市場總體情況l 量價(jià)齊升：瑤海區(qū)自去年 9月份以來，區(qū)域內(nèi)商品住宅供應(yīng)量、成交量和成交均價(jià)均上升至較高水平。 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場概況 總體概況近兩年土地供應(yīng)概況（實(shí)際成交）年份 數(shù)量 土地面積（萬 M178。l 本區(qū) 0 09年成交的相對較大體量的地塊，在 0910年均陸續(xù)上市，后續(xù)上市量有限，供需矛盾將加大。鼎元府邸 淮礦 鼎元府邸 淮礦 目標(biāo)競爭個(gè)案對比 社區(qū)規(guī)模目標(biāo)競爭個(gè)案對比 —— 園林景觀結(jié)論 :本案水景資源豐富、由英國 DOW景觀設(shè)計(jì)公司打造都市田園風(fēng)格的水系景觀。豪庭 華潤 豪庭 華潤 小學(xué) 。和平盛世 恒盛 大部分房型朝向南；引進(jìn)冷暖雙聯(lián)供設(shè)備。均價(jià) 待定 待定 6900元 /平米 7600元 /平米結(jié)論 : 本案戶型面積相對較小，同等條件下總價(jià)位低。豪庭 華潤 豪庭 華潤 項(xiàng)目位于合裕路與東一環(huán)交匯處，商業(yè)繁華地段，加之年底和裕路高架落成，使項(xiàng)目市場前景優(yōu)勢明顯。相對于華潤集團(tuán)、萬達(dá)品牌、萬科品牌等，目前合肥市民對拓基品牌的認(rèn)知度不夠。目前商業(yè)部分是該區(qū)域市場稀缺的產(chǎn)品，且 存在需求市場，進(jìn)行有效的商業(yè)定位，必能激發(fā)市場潛能，同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)； 產(chǎn)品 特性： 合肥市 的高級住宅雖多，但在市區(qū)中心帶以精裝成品形象入市的產(chǎn)品并不多見。優(yōu)勢 S 劣勢 W 地段： 合肥城市中心地帶，區(qū)域核心； 交通： 道路環(huán)繞，南北貫通， 東一環(huán) ，輕軌一號線，合裕路，繁昌路、和平路、明光路 城市主干道， 與進(jìn)出合肥 門戶的合裕路高架相通； 規(guī)模： 35萬平方，規(guī)模首屈一指，提升市場影響力； 77800平米商業(yè)霸主地位，集豪宅、商業(yè)、精裝修房、 550平 米健康主題會所、 一期 1200平米的室內(nèi)活動中心、戶外運(yùn)動場所和幼兒園為一體，形態(tài)豐富，滿足多種客 戶線，高端品質(zhì)，物有所值。項(xiàng)目優(yōu)勢之易居代理易居中國全案代理 服務(wù)易居中國是中國首個(gè)提出房地產(chǎn)流通服務(wù)商概念，并親歷實(shí)踐的企業(yè)。部分單身白領(lǐng)家庭結(jié)構(gòu)簡單，喜歡一個(gè)人 “ 宅 ”生活方式PART 1背景特征 生活方式Background Life StylePART 2消費(fèi)模式 產(chǎn)品需求Consumption model Products39。也正因如此，他們是最容易受傳媒影響的一部分人。結(jié)論Conclusion 步入社會主流，具有商業(yè)思維及現(xiàn)代居住理念的 社會中產(chǎn)階層和城市新銳處于事業(yè)的上升期經(jīng)過奮斗開始步入社會主流階層需要更大私人空間對身份標(biāo)簽和社交圈層的必要性有充分理解的p 目標(biāo)客戶圈層：核心客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群第一圈層：瑤海區(qū)域客群 （原住民和區(qū)域個(gè)體經(jīng)營者）第二圈層：廬陽區(qū)和包河區(qū)客群第三圈層：合肥其他地區(qū)及外省市戶型對應(yīng)客群細(xì)分戶 型 對 應(yīng) 客 群 一房（ 5065M2） 青年之家、單身白領(lǐng) 兩房（ 7082M2） 青年持家、小太陽家庭、空巢老人 集約三房（ 85105M2） 小太陽、太陽家庭 舒適三房（ 115125M2） 中年之家、孩子三代 四房（ 128M2） 中年之家、孩子三代發(fā)現(xiàn)價(jià)值，大膽假設(shè)，一切都往 大 了想 ! 　 　 　　　　產(chǎn)品價(jià)值梳理總占地面積(㎡ ) 總建筑面積(㎡ ) 35萬住宅 189927商業(yè) 77800容積率 綠化率 42%總戶數(shù) 2023車位配比 1:內(nèi)部配套 77800平米綜合性商場， 1200平米室內(nèi)活動中心，雙池游泳池，室外運(yùn)動場所，幼兒園。南淝河，和平廣場，商場，休閑會所，公寓寫字樓， 完備的項(xiàng)目配套，游泳池，幼兒園 全線攻略。配套完善，商業(yè)氛圍日漸濃郁極致奢華。坐北朝南。名師手筆，國際化景觀的規(guī)劃理念；水漾心馳。 成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有一定的客群 國際化生活方式，品質(zhì)升級； 人文社區(qū)，高品質(zhì)人群集合地； 傳導(dǎo)先進(jìn)的生活理念及生活態(tài)度。消費(fèi)潛力巨大。策略方向與其在紛繁的樓盤紅海中拼殺，不如結(jié)合自身優(yōu)勢在城市融合體上 ” 藍(lán)海 ” 突圍，錯(cuò)位競爭為超常規(guī)的價(jià)值塑造提供空間 —— 藍(lán)海突圍p 與其他樓盤的比較 : 體量更大，產(chǎn)品線豐富，功能 完備、環(huán)境優(yōu)異。品質(zhì)筑底，打造城市標(biāo)桿鼎元府邸，不僅是瑤海區(qū)的象征，更將成為整個(gè)合肥的標(biāo)版和驕傲！撇開單純城市豪宅概念，與其他同質(zhì)樓盤進(jìn)行區(qū)分，強(qiáng)化 “瑤海區(qū)新興的城市綜合體 ”唯一性定位 ，無疑就是為構(gòu)建超越其他類似項(xiàng)目價(jià)值體系的價(jià)值筑底，創(chuàng)造了條件！多元化組合 首席 區(qū)域商業(yè) 一線 水景豪宅 二線 園景住宅 精裝 優(yōu)品公寓 星級 商務(wù)辦公商務(wù)寫字樓豪宅商業(yè)首席商業(yè)精裝公寓園景住宅商務(wù)辦公產(chǎn)品定位 造城之舉， 35萬㎡新興城市綜合體！— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大敏銳的機(jī)會主義者次 /非主流市場 非行業(yè)老大中大規(guī)模市場領(lǐng)導(dǎo)者 補(bǔ)缺者追隨者 挑戰(zhàn)者形象定位 傳統(tǒng)的 4 種策略分析 覆蓋目標(biāo)客戶產(chǎn)品差異不可復(fù)制創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)差異化定位重新定義 “豪宅 ”強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)注改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與價(jià)值“唯一性 ”新興城市綜合體行業(yè)老大作為領(lǐng)導(dǎo)者非行業(yè)老大中大規(guī)模市場挑戰(zhàn)者形象定位 唯一性打造成為建筑特色、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境景觀一流的唯一高端項(xiàng)目打造成為居住感受非凡 有著地域代表性的唯一高端項(xiàng)目打造成為文化內(nèi)涵豐富 有著不同品位的唯一高端項(xiàng)目打造成為高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) 友好睦鄰的唯一高端項(xiàng)目p 結(jié)合前期規(guī)劃實(shí)際情況，綜合考慮項(xiàng)目體量、物業(yè)構(gòu)成以及檔次，我司 擬將本案打造成為令目前瑤海區(qū)域市場現(xiàn)有項(xiàng)目望塵莫及的、 至尊高檔的 項(xiàng)目， 未來瑤海區(qū)的地標(biāo)建筑 。 居住新標(biāo)準(zhǔn) p 國際化生活一一解讀，打造真正的國際化的多元、時(shí)尚、精彩絕倫的 充滿格調(diào)和魅力的生活 。三大戰(zhàn)略方向達(dá)成營銷目標(biāo)線上：立形象 品質(zhì)超越、產(chǎn)品升級、價(jià)值提升雙管齊下熱點(diǎn)炒做形象更新 活動發(fā)散 行銷方式 通路擴(kuò)展客服營銷持續(xù)作用老帶新口碑傳帶引發(fā)持續(xù)新增關(guān)注活動影響力 兩 條 推 廣 線 并 行活動營銷造成銷售力，放大成交，提升企業(yè)品牌實(shí)力，引發(fā)品牌宣傳效應(yīng)。p視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。p引導(dǎo)路牌：樓盤位置圖，對客戶進(jìn)行交通引導(dǎo)，設(shè)置在主要路口處。電視 —— 受眾范圍廣，感染力強(qiáng)，接受度高， (能將信息更形象、生動地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者。，傳達(dá)畫面內(nèi)容，增加趣味與閱讀性。 推盤策略 ADVANCE THE BUILDING 關(guān) 鍵：均勻 去化， 整盤 有效推售12354放盤分期控制12345分階段集中高調(diào)循環(huán)推盤適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，擠壓市場阻礙式房源銷控，制造追高搶購 推盤策略 ADVANCE THE BUILDING建議住宅分五批推售批次 時(shí)間 樓號 說明2023年 10月 2高調(diào)入市，低調(diào)首發(fā)，價(jià)格摸底，快速去化；2023年 3月 4高調(diào)起勢，批量入市，集中去化；2023年 9月 6 平穩(wěn)過渡，溫和拉價(jià)格，快速建倉，為價(jià)格啟動埋下伏筆；2023年 3月 8 產(chǎn)品升級，價(jià)格提升，合理銷售控，強(qiáng)勢沖市；2023年 9月 10價(jià)格沖頂，放緩銷售速度，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 2023年?duì)I銷任務(wù)解讀 2023 marketing task definition首次推盤時(shí)間： 2023年 10月上旬建議分兩批入市先推 1號樓，進(jìn)行價(jià)格測試，限制供應(yīng)量，引爆搶購風(fēng)潮后以加推的形式，推出 2號樓，適當(dāng)提價(jià)，營造價(jià)格攀升，追高搶購的態(tài)勢。具有強(qiáng)烈識別性。p 有效關(guān)注客戶的辨識和蓄積。p 通過景觀小品營造外場景觀的藝術(shù)性?！?品味經(jīng)典 /浪漫拓基 電影展播周（ 蓄水期 ）推廣活動擬定p 目的：擴(kuò)大影響，樹立品牌形象，吸引目標(biāo)客戶，為開盤前的蓄水造勢?！?“鼎元府邸 ”拓基杯健康長跑（ 蓄水期 ）推廣活動擬定910月（深度蓄水期）任務(wù)：功能詮釋，賣點(diǎn)梳理9月樣板開放客戶升級體驗(yàn)營銷10月 主題：【 35萬㎡城市綜合體，領(lǐng)舞合肥】9月中旬9月中旬“財(cái)智未來 ”p 小眾聚集，吸引有效客戶群關(guān)注。拓基 p 成交的客戶，另獲得活動紀(jì)念 “ 金筆 ” 一支，名 酒一瓶，所夠樓體的水景模型一座。p 同時(shí)活動的轟動效應(yīng)可能自動引起各大媒體的注意，因此，可借勢在多家媒體上發(fā)表新聞，形成新聞亮 點(diǎn)，甚至吸引本地電視臺主動的關(guān)注。市場、產(chǎn)品、銷售任務(wù)確定的情況下，只有依靠