【正文】 周邊配套目標競爭個案對比 —— 社區(qū)規(guī)模項 目　 拓基 項 目 拓基 與 08年相比 09年供應可開發(fā)面積大幅下降。同比增長 27%。l 從市領導口風中了解到瑤海區(qū)將成為合肥近來發(fā)展重點。l 消費潛力巨大。回顧去年至今價格走勢，從 09年 10月份開始，合肥商品住宅價格連續(xù) 8個月上漲使房價半年就攀升到較高水平，至10年 5月稍有下滑，但仍維持在6000+水平。 合肥市場總體特征 合肥市房地產市場概況 總體特征09年下半年至 10年 4月份合肥市商品住宅市場供需兩旺，供求比為 ，一度呈現(xiàn)供不應求。 60100占總成交的 %，其中 6080占比 %， 80100占比 %。拓基 l合肥市 09年商品住宅均價為 4410元 /平米，而 10年僅 5個月均價就跨入 6000+。而 5月份隨著新政落地，市場整體呈現(xiàn)觀望局面，加上供應量的持續(xù)放大 ,供求比大幅逆轉，高達 。合肥價格突破 6000大關 合肥市房地產市場概況 價格發(fā)展瑤海區(qū)市場規(guī)劃利好l “141” 東部組團核心區(qū)域，四大城市副中心之一，緊鄰老城區(qū)。本區(qū)人口控制在 88萬，為合肥規(guī)模最大區(qū)域。規(guī)劃興建區(qū)域市場居住用地規(guī)劃 瑤海區(qū)房地產市場概況 市政規(guī)劃瑤海區(qū)域市場總體情況l 量價齊升：瑤海區(qū)自去年 9月份以來，區(qū)域內商品住宅供應量、成交量和成交均價均上升至較高水平。 瑤海區(qū)房地產市場概況 總體概況近兩年土地供應概況（實際成交）年份 數(shù)量 土地面積（萬 M178。l 本區(qū) 0 09年成交的相對較大體量的地塊，在 0910年均陸續(xù)上市，后續(xù)上市量有限，供需矛盾將加大。鼎元府邸 淮礦 鼎元府邸 淮礦 目標競爭個案對比 社區(qū)規(guī)模目標競爭個案對比 —— 園林景觀結論 :本案水景資源豐富、由英國 DOW景觀設計公司打造都市田園風格的水系景觀。豪庭 華潤 豪庭 華潤 小學 。和平盛世 恒盛 大部分房型朝向南；引進冷暖雙聯(lián)供設備。均價 待定 待定 6900元 /平米 7600元 /平米結論 : 本案戶型面積相對較小，同等條件下總價位低。豪庭 華潤 豪庭 華潤 項目位于合裕路與東一環(huán)交匯處，商業(yè)繁華地段，加之年底和裕路高架落成，使項目市場前景優(yōu)勢明顯。相對于華潤集團、萬達品牌、萬科品牌等，目前合肥市民對拓基品牌的認知度不夠。目前商業(yè)部分是該區(qū)域市場稀缺的產品，且 存在需求市場，進行有效的商業(yè)定位，必能激發(fā)市場潛能，同時提升項目品質； 產品 特性： 合肥市 的高級住宅雖多，但在市區(qū)中心帶以精裝成品形象入市的產品并不多見。優(yōu)勢 S 劣勢 W 地段： 合肥城市中心地帶，區(qū)域核心； 交通： 道路環(huán)繞，南北貫通， 東一環(huán) ，輕軌一號線，合裕路，繁昌路、和平路、明光路 城市主干道， 與進出合肥 門戶的合裕路高架相通； 規(guī)模： 35萬平方，規(guī)模首屈一指，提升市場影響力； 77800平米商業(yè)霸主地位，集豪宅、商業(yè)、精裝修房、 550平 米健康主題會所、 一期 1200平米的室內活動中心、戶外運動場所和幼兒園為一體，形態(tài)豐富，滿足多種客 戶線，高端品質，物有所值。項目優(yōu)勢之易居代理易居中國全案代理 服務易居中國是中國首個提出房地產流通服務商概念，并親歷實踐的企業(yè)。部分單身白領家庭結構簡單，喜歡一個人 “ 宅 ”生活方式PART 1背景特征 生活方式Background Life StylePART 2消費模式 產品需求Consumption model Products39。也正因如此，他們是最容易受傳媒影響的一部分人。結論Conclusion 步入社會主流，具有商業(yè)思維及現(xiàn)代居住理念的 社會中產階層和城市新銳處于事業(yè)的上升期經過奮斗開始步入社會主流階層需要更大私人空間對身份標簽和社交圈層的必要性有充分理解的p 目標客戶圈層：核心客戶群游離客戶群重點客戶群第一圈層：瑤海區(qū)域客群 （原住民和區(qū)域個體經營者）第二圈層：廬陽區(qū)和包河區(qū)客群第三圈層：合肥其他地區(qū)及外省市戶型對應客群細分戶 型 對 應 客 群 一房（ 5065M2） 青年之家、單身白領 兩房（ 7082M2） 青年持家、小太陽家庭、空巢老人 集約三房（ 85105M2） 小太陽、太陽家庭 舒適三房（ 115125M2） 中年之家、孩子三代 四房（ 128M2） 中年之家、孩子三代發(fā)現(xiàn)價值，大膽假設，一切都往 大 了想 ! 　 　 　　　　產品價值梳理總占地面積(㎡ ) 總建筑面積(㎡ ) 35萬住宅 189927商業(yè) 77800容積率 綠化率 42%總戶數(shù) 2023車位配比 1:內部配套 77800平米綜合性商場， 1200平米室內活動中心，雙池游泳池，室外運動場所，幼兒園。南淝河，和平廣場，商場，休閑會所，公寓寫字樓， 完備的項目配套，游泳池，幼兒園 全線攻略。配套完善，商業(yè)氛圍日漸濃郁極致奢華。坐北朝南。名師手筆，國際化景觀的規(guī)劃理念；水漾心馳。 成熟的開發(fā)經驗，擁有一定的客群 國際化生活方式，品質升級； 人文社區(qū)，高品質人群集合地； 傳導先進的生活理念及生活態(tài)度。消費潛力巨大。策略方向與其在紛繁的樓盤紅海中拼殺，不如結合自身優(yōu)勢在城市融合體上 ” 藍海 ” 突圍，錯位競爭為超常規(guī)的價值塑造提供空間 —— 藍海突圍p 與其他樓盤的比較 : 體量更大，產品線豐富，功能 完備、環(huán)境優(yōu)異。品質筑底，打造城市標桿鼎元府邸，不僅是瑤海區(qū)的象征，更將成為整個合肥的標版和驕傲！撇開單純城市豪宅概念，與其他同質樓盤進行區(qū)分，強化 “瑤海區(qū)新興的城市綜合體 ”唯一性定位 ，無疑就是為構建超越其他類似項目價值體系的價值筑底，創(chuàng)造了條件！多元化組合 首席 區(qū)域商業(yè) 一線 水景豪宅 二線 園景住宅 精裝 優(yōu)品公寓 星級 商務辦公商務寫字樓豪宅商業(yè)首席商業(yè)精裝公寓園景住宅商務辦公產品定位 造城之舉， 35萬㎡新興城市綜合體！— 壟斷價格— 產品有不可重復性— 過河拆橋— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術— 價格戰(zhàn)的制造者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產品和需求點— 改變游戲規(guī)則— 強調新的評估標準— 強調產品的特色和價值行業(yè)老大敏銳的機會主義者次 /非主流市場 非行業(yè)老大中大規(guī)模市場領導者 補缺者追隨者 挑戰(zhàn)者形象定位 傳統(tǒng)的 4 種策略分析 覆蓋目標客戶產品差異不可復制創(chuàng)新產品和需求點差異化定位重新定義 “豪宅 ”強調新的評估標注改變游戲規(guī)則強調產品的特色與價值“唯一性 ”新興城市綜合體行業(yè)老大作為領導者非行業(yè)老大中大規(guī)模市場挑戰(zhàn)者形象定位 唯一性打造成為建筑特色、產品品質、環(huán)境景觀一流的唯一高端項目打造成為居住感受非凡 有著地域代表性的唯一高端項目打造成為文化內涵豐富 有著不同品位的唯一高端項目打造成為高品質物業(yè)服務 友好睦鄰的唯一高端項目p 結合前期規(guī)劃實際情況，綜合考慮項目體量、物業(yè)構成以及檔次，我司 擬將本案打造成為令目前瑤海區(qū)域市場現(xiàn)有項目望塵莫及的、 至尊高檔的 項目， 未來瑤海區(qū)的地標建筑 。 居住新標準 p 國際化生活一一解讀，打造真正的國際化的多元、時尚、精彩絕倫的 充滿格調和魅力的生活 。三大戰(zhàn)略方向達成營銷目標線上：立形象 品質超越、產品升級、價值提升雙管齊下熱點炒做形象更新 活動發(fā)散 行銷方式 通路擴展客服營銷持續(xù)作用老帶新口碑傳帶引發(fā)持續(xù)新增關注活動影響力 兩 條 推 廣 線 并 行活動營銷造成銷售力，放大成交，提升企業(yè)品牌實力，引發(fā)品牌宣傳效應。p視銷售需要，公關以多種媒體方式展開。p引導路牌：樓盤位置圖，對客戶進行交通引導，設置在主要路口處。電視 —— 受眾范圍廣，感染力強，接受度高， (能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。，傳達畫面內容，增加趣味與閱讀性。 推盤策略 ADVANCE THE BUILDING 關 鍵：均勻 去化， 整盤 有效推售12354放盤分期控制12345分階段集中高調循環(huán)推盤適當控制銷售節(jié)奏，擠壓市場阻礙式房源銷控，制造追高搶購 推盤策略 ADVANCE THE BUILDING建議住宅分五批推售批次 時間 樓號 說明2023年 10月 2高調入市，低調首發(fā)，價格摸底，快速去化；2023年 3月 4高調起勢，批量入市，集中去化；2023年 9月 6 平穩(wěn)過渡，溫和拉價格，快速建倉，為價格啟動埋下伏筆；2023年 3月 8 產品升級，價格提升，合理銷售控，強勢沖市；2023年 9月 10價格沖頂，放緩銷售速度，實現(xiàn)利潤最大化。 2023年營銷任務解讀 2023 marketing task definition首次推盤時間： 2023年 10月上旬建議分兩批入市先推 1號樓，進行價格測試，限制供應量，引爆搶購風潮后以加推的形式，推出 2號樓，適當提價，營造價格攀升，追高搶購的態(tài)勢。具有強烈識別性。p 有效關注客戶的辨識和蓄積。p 通過景觀小品營造外場景觀的藝術性?！?品味經典 /浪漫拓基 電影展播周（ 蓄水期 ）推廣活動擬定p 目的：擴大影響，樹立品牌形象，吸引目標客戶，為開盤前的蓄水造勢?！?“鼎元府邸 ”拓基杯健康長跑（ 蓄水期 ）推廣活動擬定910月（深度蓄水期）任務：功能詮釋，賣點梳理9月樣板開放客戶升級體驗營銷10月 主題：【 35萬㎡城市綜合體，領舞合肥】9月中旬9月中旬“財智未來 ”p 小眾聚集，吸引有效客戶群關注。拓基 p 成交的客戶，另獲得活動紀念 “ 金筆 ” 一支，名 酒一瓶，所夠樓體的水景模型一座。p 同時活動的轟動效應可能自動引起各大媒體的注意，因此，可借勢在多家媒體上發(fā)表新聞，形成新聞亮 點，甚至吸引本地電視臺主動的關注。市場、產品、銷售任務確定的情況下，只有依靠